❶ 北京樓市：一直被低估的區域
京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拚的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問: 感謝星主的詳細回復，我還是漏說了。二環邊朗詩閣的盤是70年住宅商品房，不是商住公寓，但確實這種商務樓改造為住宅體驗感受局限大。因為近二環，邊上商圈尚可，五礦 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答: 您好，這種房子和公寓本質上沒有區別,不同的就是房本多20年,其他都一樣.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是類似的,包括三元橋的,像宵雲里8號、上東8號公寓,還有一個遠洋公館,
這種公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班過日子,這種房子是沒辦法住的,
增值性基本沒有,能賣出去就已經很不錯了,和商圈沒有關系,是房子的性質,住宅小區,哪怕稍微差點,都不至於不增值和沒有流通性,無論是從投資還是居住,都不建議考慮這樣性質的房子.
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Q:提問: 您好！想咨詢下，目前有裕中小兩居學區房一套用於孩子24年上學，考慮到搬到那邊不夠住，想在學校附近買一套三居室，目前相中朝陽區京友公寓154平三居（95年）和裕中東里98年96平三居，這兩個優缺點明顯：
1、京友公寓優點是南北通透夠大能住，但是沒有小區環境，整體來說感覺叫不上次新，怕將來保值升值空間有限，且商品房需要全款買，雖可以全款但是佔用資金過大用不了杠桿（不考慮DYD），買完這套房子手裡就剩下兩三百萬，不好再操作下一套；
2、裕中東里優點是公房可以高貸款，省出來的錢有七八百萬，可以再買一套品質房子，距離另一套學區房也比較近，比較方便，缺點是房子不如京友大，且有一定學區風險，怕影響未來保值升值。總體要在這里至少住10年，所以從綜合角度考慮，哪種方案更好，謝謝！
A:回答: 1、如果以投資的角度,這兩個盤我們都不會選,京友公寓這種盤沒有居住體驗,近五年的漲幅是橫盤狀態,小區在市場上競爭力匱乏,未來的漲幅不確定,除非遇到大放水,全市普漲,但這就有賭博的性質了
裕中東里比京友公寓稍強一點,漲幅不到10%;目前的學區溢價比較高,可以高貸款的盤一定要警惕,從房產投資的角度貸款加杠桿是擴大倉位,漲幅靠選籌,賺錢靠杠桿,總價500萬和1000萬的賺錢效益不同,簡單說:我確定選的這個盤3-5年的時間會是30%,40%的漲幅,有了這個定論之後,我就想盡一切辦法擴大倉位加杠桿.高貸款的前提是選籌正確,如果選籌錯誤,您杠桿加的越重,虧損的就越嚴重.因為北京一次置換的成本較高,後期再置換也會非常的麻煩.
2、既然您們已經解決學區問題,沒必要全部把資金壓在學區上,完全可以投住分離,買一套沒有學區溢價的純投資品出租出去,自己現在的房子不夠住可以在學校附近租一套;這樣的話對於您們更穩健一些
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Q:提問: 京總您好！感謝回答。繼續之前的問題。因為小孩上學需要海淀產權房產，所以目前考慮的就是海淀這邊。今年政策利好，擔心海淀這邊會不會繼續上漲或者漲幅高於順義，猶豫是否賣出順義房子。最遲3-4年內要在海淀買。買在海淀的話最好小兩居可以自住，或者一居室以租換租。
請問：1.順義房子暫時不賣，在海淀看看總價350萬以內一居。
2.現在置換，賣掉順義，在海淀買450以內兩室或一室.
3.順義房子暫時不賣，過幾年再置換。哪個方案更優呢？或者有什麼其他更好的方案嗎？
A:回答: 你好,不好意思,上條忽略了孩子上學的問題,抱歉!
1、從多方渠道了解今年會有實質性的利好ZC落地,核心區域的樓盤漲幅會高於順義,畢竟順義屬於遠郊了
2、市場上漲前買入海淀,等市場行情好的時候賣順義,這個方案損失是最小的
3、350萬買海淀一居室稍微有點吃力,不知你順義房子的情況有無貸款,是否可以做抵押增加首付金額,如果買海淀是二套貸款限制的話可以私信我
4、可以關注下清河一帶的,如萊圳家園、清緣東里、或者百旺區域,清河這一帶的學區溢價比較低,保值升值性還可,距離你工作單位距離也比較近.給孩子占個海淀的名額是個合適的區域,居住品質也不錯,祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問: 京總您好 想向您請教 請問琨御府這個盤屬於核心區域核心樓盤嘛？
A:回答: 您好，感謝信任;琨御府這個板塊算是市中心,不算核心區,核心區是某一種資源形成一定的聚焦,聚焦才會產生最大的價值,如某一個行業的聚集,互聯網、金融、新能源、工廠、這種聚焦哪個價值更大,看的是產業結構,優質的產業創富力度更強,所以才會產生有力的購買力,一次次把一個區域的房價推高.
如互聯網產業聚焦的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄;
權貴型聚焦的區域;萬柳、亞運村、西城
資本聚焦的區域;國貿、金融街
距離這些板塊比較近的一些區域,就屬於核心板塊,核心板塊的配套具備一定的稀缺性,不可復制性,如果距離核心區近,但自身不爭氣同樣漲幅一般,比如:潘家園,亂,酒仙橋,交通擁堵,所以潘家園區域的盤漲幅沒有朝青可觀,甚至沒有常營可觀,酒仙橋漲幅沒有望京可觀;
中關村附近一帶的核心住宅區是萬柳、世紀城;琨御府缺乏商圈配套,如果您要購物吃飯還要開車到後面的世紀金源,出門的話不是很方便,要麼從西側的四環繞,要麼從河邊繞到南側掉頭
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02#SZ貨幣對未來樓市的調整、機遇和風險
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04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
05#因為保障房充足，所以商品房B漲
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