『壹』 北京、成都等密集出台調控政策 下半年樓市降溫「板上釘釘」
以武漢商票為代表，樓市的「政策市」屬性達到前所未有的程度，這一趨勢還在深化。
近日，北京、成都、杭州、東莞等地陸續發布樓市調控政策，意在為樓市降溫，其中，北京和成都的政策分別針對離婚和贈與類客群，政策雖小，貴在精準，而杭州樓市則通過延長社保年限，進一步升級限購。
政策頻出的當下，房地產調控正在呈現精準化和全面化，然而即便如此，業內認為樓市仍將面臨房價上漲壓力，政策調控依然處於「緊綳」狀態。
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房價上漲過快城市壓力驟增？
對調控而言，北京的樓市政策具有較強的信號意義，可謂是全國其他城市進行樓市調控的風向標。
8月5日，北京市住建委發布《冊鉛關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，明確夫妻離異的，若原家庭在離異前已擁有2套及以上住房，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購房。新規自5日起執行。
顯然，這是一個小政策，在業內看來，北京樓市調控主要是在進行「打補丁」，不過，其信號意義遠大於實際效果。北京市住建委相關負責人表示，此次出台新規遏制「假離婚」購房，也是落實中央關於加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作會議的精神，保持調控定力不動搖。
業內認為，這更像是一種表態，重要的是，接下來北京還要繼續做好精細化調控，尤其問責機制進一步落實，各區主要領導要親自過問、深入研究、加強調度，確保將地價和房價穩定在合理區間。
這與住建部此前的口風一致，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光表示，要會同有關部門，進一步落實城市政府主體責任，強化省級政府的監督指導責任，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。
上周，住房和城鄉建設部副部長倪虹就約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，並提出針對上半年房地產市場出現的新情況、新問題，加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。
原因是樓市熱度過高，統計局數據顯示，2021年6月，銀川、徐州、金華、泉州、惠州的新建商品住宅銷售價格指數環比增幅均超過了4%，同比漲幅在6%以上，二手房方面，其環比漲幅也均超過4%，尤其金華，二手房價格指數環比漲幅更是達到10%。
對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，約談問責是長效機制管理的重要組成部分，調控告別過去自上而下的調控，轉向「一城一策」的框架下調控，即調控自主權在地方政府，責任也在地方政府，地方要對調控的效果負責。
「這也預示著房地產調控政策將會完善一城一策的機制，不存在松綁或周期性的調整的任何可能性。」李宇嘉表示，近期降准實施以後，市場預計調控政策周期性見頂可能出現松綁的可能性，但凡出現房價上漲、地價上漲的情況，都可能隨時出台新的調控政策。
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構建樓市長效機制？
7-8月主要房地產政策概覽
數據來源：根據中指院盤點整理而成
結合今年以來的樓市調控，可以發現，房地產的樓市調控呈現精準化和全面化的特點。
精州掘好准化方面，據克爾瑞觀察，湖州、西安、合肥、嘉興、紹興等城市相繼升級調控，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限散哪價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。
尤其是二手房參考價格，截至目前，從深圳開始，成都、東莞、西安、紹興、無錫等城市均發布了相關政策通知。中指院認為，二手房市場參考價格發布機制覆蓋范圍不斷擴大，價格管控「工具箱」不斷完善，同時，二手房市場參考價格的發布將對住房貸款、掛牌價格等多方面形成參考，有效穩定市場預期，實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
此外，針對學區房的政策也在不斷出台，北京、太原、溫州等城市陸續出台針對學區房的政策，比如，7月4日，北京市西城區房屋管理局組織轄區內鏈家、我愛我家(000560,股吧)、21世紀不動產、麥田、中原等主要房地產經紀機構召開工作會，就房地產經紀機構積極配合教改政策落地提出工作要求。
全面化方面，主要體現在調控范圍的廣度上，一方面，從圍剿經營貸到調升房貸利率，房地產行業的信貸全面收緊。銀保監會公布的數據顯示，截至4月末，房地產貸款同比增長10.5%，增速創八年來新低。
同時，房地產信託余額和投向房地產的理財產品規模持續下降，房地產信託余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續下降趨勢，投向房地產非標資產的理財產品規模同比下降36%。
房貸利率也顯著上升。融360數據顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。
另一方面，在土地端實行供給側改革，李宇嘉認為，除個別城市，首輪集中供地整體溢價率很低，扣除競配建後實際成交溢價率只有16%-17%，所以，未來房價反彈的壓力不大，而且各地都開始啟動限價，地價倒逼限價松綁的壓力也不大。
目前，房地產行業圍繞「穩地價、穩房價、穩預期」採取的政策無論深度還是廣度都更加豐富和靈活，不僅如此，未來的政策有望進一步延展。克而瑞認為，房地產長效機制改革將步入「深水區」，未來租賃住房供給和房地產稅制改革或將提速，速度和力度都要高於市場預期。
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下半年樓市降溫「板上釘釘」？
政策高壓之下，房地產市場正在呈現趨勢性下降。統計局數據顯示，6月份，房地產開發景氣指數為101.05，連續四個月出現下降。
但整體來看，上半年的熱度仍然很高，統計局數據顯示，1—6月份，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；其中，住宅銷售面積增長29.4%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；其中，住宅銷售額增長41.9%。
不僅如此，下半年樓市面臨房價的結構性上漲壓力，以北京為例，首批住宅的平均樓面價大約3.5萬元/平，實際住宅銷售均價可能在6.3萬，甚至更高,業內認為，如果這些地塊未來可以賣到最高限價，北京主流市場的房價漲幅或將超過30%。
中指院認為，短期受調控政策影響，熱點城市房價漲幅將出現收窄態勢。但從地價、二手房價格和新房價格的關系來看，全年新房價格結構性上漲。
一方面，當前百城二手房價格整體表現出較強韌性，二手房價格上漲，亦可反映當前購房者置業情緒仍處高位，對新房價格形成支撐；
另一方面，今年以來住宅用地成交樓面價上漲較大，地價持續上漲對房價亦形成一定帶動，綜合來看，下半年新房價格或將延續小幅上漲態勢。
雖然政策效果已經開始顯現，比如，深圳、廣州等城市市場已有所降溫，部分三四線城市調控政策亦在跟進，預計政策效果將進一步顯現，但樓市調控依然面臨高壓。
比如南通，4月8日被住建部約談，4月20日緊急出台十條調控舉措，克而瑞認為，南通調控僅限於供應端有所收緊，並未涉及限購、限貸、限售等需求端調節，實難根本性扭轉市場預期。
也就是說，雖然政策已經如此密集和精準，但部分樓市仍將面臨房價上漲和樓市熱度升高的壓力。