① 北京樓市：北京哪些板塊可以閉著眼買
京房會擁有十年以上樓市實操經驗, 已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家; 累計實地勘查社區超10000個 ， 1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拚的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
Q:提問; 京總,我現在有一套自住房想在同區域置換小區水郡長安想換雙惠苑;預算大概550-650,就是為了自住兼顧保值升值要求有中等以上學區;2-3居室即可,工作在東單和北京南站;傾向於朝陽板塊.
A:回答; 你好,感謝信任,管庄雙橋這一帶，西靠五環，東臨朝通交界，北臨京通快速，三條環線夾在中間，有種夾縫中求生存的感覺，加上區域有大量公房和回遷，南臨通惠河加城中村，拆遷不知猴年馬月。四不佔+界面狹小+內部居住環節較差，沒有商圈，缺乏優質配套。所以價格一直起不來。近2年的幾輪漲幅中表現都比較弱,
水郡長安本屬於板塊的品質社區,市場熱度和成交量排名都比較靠前.但是因所在板塊偏冷,從18年到今年上半年該小區的漲幅基本屬於持平狀況,中間因市場波動而出現階段性下行,
雙惠小區的熱度比水郡長安稍高一些,但升值性也一般,這兩個小區保值還OK,升值屬性比較一般,
考慮學區可以壓縮面積考慮下望京,望京的優勢是自帶產業,房屋的升值屬性比較強,學區在朝陽屬於排名靠前.650萬在望京考慮三居室只能以2000左右的樓盤為主.可以看一下南湖東園一區(三居室價格在650萬左右,加上稅費和中介費可能稍超預算,如果能克服資金困難這個小區還是不錯的)
其次根據您愛人的工作地點和您傾向的板塊可以看下麗澤、朝青、常營、麗澤市場紅利還沒有真正釋放,市場還會有至少2波紅利期;這個板塊的品質社區升值屬性比較強,
瀛海屬於亦庄新城的主要溢出板塊,有教育配套,朝青屬於國貿的一級溢出區域,可以承接朝陽東部50%以上的剛需改善購買人群.常營屬於國貿的次級溢出.這幾個商圈的教育配套相對來說都不錯,房屋的保值與增值性屬於比較穩健的板塊,距離您愛人的工作單位距離也還可,通勤時間不是很長.
麗澤可以看下草橋欣園四區、三環新城7號院、萬年花城四期(三居室可能稍為超預算)、朝青看國美第一城(三居室可能稍為超預算)、常營看:北京新天地五期、柏林愛樂三期、蘋果派;
Q:提問: 京總好！我住朝陽公園附近，想在朝陽區買一套改善大平層，自住兼投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麼合適的房子推薦？謝謝
A:回答: 你好,感謝信任!3000+的預算屬於終改的預算,這個價格投資的話如果樓盤未來的流通性不好,價值會打折.
建議在雙井、朝陽公園、望京這三個區域選籌;
朝陽公園可以看下:泛海系的5個盤,碧海園、香海園、瀾海園、櫻海園、泛海容郡,這5個盤的流通性不錯,在整個朝陽區甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比較穩健,其中瀾海園和泛海容郡240平的為三居室,其他幾個園區240+的為四居室;這幾個小區的大平層戶型也都很好.
雙井可以看下富力城D區
望京可以看下東湖灣三期、望京金茂府、遠洋萬和公館
關於板塊上的選擇:
1、望京主要的優勢是依託前些年高速發展的互聯網行業崛起, 互聯網行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的窗口。同年北京市發改委發布朝陽崔各庄大望京村環境整治和土地開發項目獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。
望京的發展史最早是外企起家,後續移動互聯網入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.
整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高
而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢出,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;
望京自身又分為望京東、望京西、望京北和望京南。其中發展的最好的就是望京東，標桿樓盤保利中央公園，融科橄欖城，遠洋萬和。望京北也是這些年發展的重點，標桿樓盤金茂府，臻園、東湖灣。整個區域內人口結構不錯，加上名校在這里開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。
2、朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標志性的區域,僅靠朝陽公園天然優勢,也是明星扎堆兒買房最多的區域.優勢是人群結構比較純粹，和望京太陽宮雙井不同的是這個板塊坐擁的全是豪宅系，而像望京雙井這樣的板塊有高中低三個不同檔次的樓盤，所以整個朝陽公園內部的置換動力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是對一線明星的吸引力是比較強的。這個區域有個怪異的現象就是普通過日子的人不太願意買在這，主要是體現在戶型上，140平的可能是一居室兩居室。感覺有點不太接地氣，優勢就是整個區域的圈層就比較純粹。過去的朝陽公園標桿盤是棕櫚泉國際公寓,後因小區設計老派加物業管理比較差,被泛海系取代.
3、雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.
這三個商圈在朝陽分為南東北三個不同的方向,而朝陽重點發展的是東北方向,
綜合建議:如果注重樓盤的投資屬性,建議首選望京,如果注重居住環境,朝陽公園這幾個盤更有優勢,最後是雙井、雙井排在最後的原因是3000+的預算在雙井屬於CEO盤,而雙井的CEO盤比較孤立能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像朝陽公園和望京形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群
有時間可以看下星球置頂的文章 《朝陽終改兼投資選籌導圖》 祝一切順利!有問題可再向我咨詢!
Q:提問： 京總好！我sfsd，家裡除自住房外，父親名下有兩套房，分別是蘇州街98年塔樓兩居（八一學校9年一貫學區，市值1100w）、清河04年高板一居（22年9月滿兩年，原值打滿372，市值550w）。
考慮到老塔樓沒有小區環境，學區一般，流動性差，想重新規劃資產。家裡現金流一般，我自己能負擔1w左右月供。 我在海淀中關村長大，今年6月畢業後工作在望京東。原本觀望海淀京昌路新房，但我剛畢業，大額貸款應該批不下來，sfsd優勢用不上。計劃重點考慮奧森和望京區域的品質次新。 打算小陽春先賣掉流動性高的清河一居，9月過戶，確保550萬的首付能力&蘇州街兩居的滿五唯一，然後根據兩居在9月前的出售情況准備2套方案: a）兩居未出售，首付550+我貸款150w，在望京買個大一居，放我名下，可以兼顧投資&我上班自住，目前看好寶星國際二期 b）兩居出售順利，1100-1300w全款買一套兩居或三居，放父親名下，買完出租，純投資保值。
想請教您：
1）我的方案您覺得是否合理？求資產規劃建議！特別是時間點的選擇。
2）plan b 沒有想好買哪裡，海淀這個價位夠品質次新好像比較難，特別喜歡上元君庭，但不確定板塊潛力。望京有些不敢下手，這兩年品質改善漲了很多。
3）其實 plan b和全款買京昌路新房是一樣的，想請教下有什麼辦法能把資金操作出來嗎？四月底開盤前肯定來不及兩套都賣掉
4）plan a可以在賣掉一居之後就進行嗎？可以存入大筆資金（首付），但工資流水不夠6個月，擔心銀行房貸批不下來
A:回答: 您好,感謝信任!祝新年富貴.
1、關於賣房的時間點,今年會有實質性的LHZC落地,趕在小陽春賣房這個思路正確,但賣房後再買入核心區品質盤,意味著核心區品質盤也會上漲,如果以利益最大化卡點,建議小陽春之前買入,可以先YD出來一部分資金,用來做首付+定金,先把房源鎖住,和業主簽一個時間相對充足的時間用來賣房,一般市場上4-6個月屬於正常的時間, 一居室未來的增長空間不如三居室,一居室大多為剛需上車群體,這部分群體的特徵是必須市場大熱時才可出手,北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
2、上元君庭這個板塊主要還是靠吃望京的產業,推薦買核心區的優質盤一直是我的選籌邏輯,為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是 社會 的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前 社會 效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。 從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高端人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
望京主要的優勢是依託前些年高速發展的互聯網行業崛起, 互聯網行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產
其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的窗口。同年北京市發改委發布朝陽崔各庄大望京村環境整治和土地開發項目獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，
今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。 望京的發展史最早是外企起家,後續移動互聯網入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。
即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力. 整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高;而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢出,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.整個區域內人口結構不錯，加上名校在這里開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;你在望京上班,可以把望京做為首選區域, 3、可以做DYD/LL3.6
4、有哪幾種情況是會導致按揭貸款批不下來,假材料被揭穿、負債過高，不合規，不合限貸資格。銀行沒額度;除以上其他問題都可解決.
建議認真閱讀星球置頂的文章 《北京房產投資核心邏輯和原理》 祝一切順利,有問題可再向我咨詢.
② 現在北京的區域板塊發展情況是怎麼樣的如何在自住和投資之中做出決策
根據北京目前2035年的規劃文件內容以及我們對市場調研和成交數據分析的結果來看，區域/板塊的發展勁頭排名如下（僅做參考）：
通州區域-門頭溝區域以及昌平科學城板塊-大興南中軸沿線-房山西南良鄉板塊
1、通州區域
【區域概述】
通州區位於北京市東南部，京杭大運河北端。2015年，中共北京市委十一屆七次全會通過《京津冀協同發展規劃綱要》，通州正式成為北京城市副中心。
作為城市副中心，通州承擔著對接中心城區功能和人口疏解，疏解非首都功能的重要職能。北京市政府、市委等行政機構將陸續搬遷至副中心，優質教育、醫療等配套資源將陸續入駐，遠期將帶動40-50萬人口的遷入 。未來通州將成為北京發展新磁極、首都功能新載體。
通州副中心規劃范圍集中於區域西北部，屬於通州目前發展速度最快的部分。副中心內現有配套完善，多條交通線路直通中心城區，三甲醫院和重點學校集聚在此，未來將遷入更多優質生活資源。區域其他部分發展相對落後，生活配套有待完善。
隨著城市副中心概念的提出，通州區房價大幅上漲，目前新房均價6-7萬左右。政府為穩定房地產市場，一方面嚴控住宅土地供應，中指數據顯示，通州區住宅土地供應從2013年以來連年下滑，2017年僅3宗；另一方面實行「雙限購」政策①抑制需求。未來隨著區域的發展，大批高端人才將引進通州，住房需求不斷增加。嚴重失衡的供需比，將導致住宅越來越稀缺。
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【副中心-概述】
十二五期間，通州被明確定位為北京城市副中心，以行政辦公、、文化旅遊為主導功能，逐步形成配套完善的城市綜合功能。
【功能定位】
疏解非首都功能：通過城市副中心的建設，拓展北京空間格局、疏解中心城區非首都功能①和人口壓力。北京中心城區市級黨政機關和市屬行政事業單位（2017年12月20日起，北京市級各大機關和部分市屬行政部門啟動搬遷），以及一批優質教育（如北京五中、人大附中、景山學校等）、醫療（如阜外醫院東區區域發展及配套設施建設正在並將不斷提速。
推動京津冀②協同發展：北京城市副中心與廊坊北三縣地區地域相接、地理位置優勢明顯，在京津冀發展戰略中，城市副中心對於北京加強與京津冀地區融合，參與環渤海發展具有重要推動作用。
【整體布局】
一核：新城核心區（又叫運河CBD）。
五區：文化創意產業集聚區、文化旅遊區、環渤海高端總部基地集聚區、、國際組織集聚區。
【重點配套】
——教育：通州區已和海淀區、將新建115所中小學和幼兒園，新增學位約30000個。
交通：
——內部交通：交通樞紐、軌道站點與功能區、居住地高度融合，軌道交通與各類交通方式的換乘距離控制在100米左右，各種公共設施緊鄰車站，滿足上下班、辦事、購物等多種出行需求。
——對外交通：加強北京城市副中心與中心城區、建設七橫三縱的軌道交通線網，建設五橫兩縱的高速公路、快速路網路。
七橫三縱地鐵網：七橫：平谷線、京唐城際、市郊鐵路、M6線、八通線、M7線和R1線；三縱：M17線、S6線、城際鐵路聯絡線。
五橫兩縱快速路：五橫：潞苑北大街(姚家園路東延)、廣渠路東延等；兩縱：六環路和首都環線高速。
【發展規劃】
2020年：北京城市副中心規劃區主要基礎設施建設框架基本形成。
2035年：承接中心城區40—50萬常住人口疏解，初步建成國際一流的宜業宜居的現代化城區 。
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【「一核五區」 - 概述】
——新城核心區：疏解首都中心城商務功能。
通州國際新城核心區，是高端商務功能主要承載地，又叫運河CBD（即國貿CBD之後的第二個CBD），將按照城市功能結構打造文化商務休閑區、目前通州區委、區政府正大力推進新城核心區的城市綜合體建設、大力推進水系景觀建設，未來將建成一批標志性建築群，吸引世界500強及國內外行業領先企業總部入駐。核心區內公路交通及軌道交通便捷，可方便通往國貿CBD、天安門、首都機場、北京新機場等地。
——環渤海高端總部基地集聚區：通州的交通樞紐和產業基地
承載著「一核五區」的經濟職能，是環渤海人流、物流、信息流、資金流交匯的中心地帶。未來這里將聚集一批高端企業總部板塊內交通便捷，五環路和六環路縱貫東西，京津高速、京滬高速橫穿南北，多條地鐵快速通往首都機場、CBD和亦庄開發區。
——：全國首個高標准、
園區將打造「國際一流、國內第一」的醫療健康產業園區。
· 醫療機構方面：規劃建設2個國際一流的綜合醫院，十幾個具有世界頂級水平的專科醫院，擁有床位7000張；
——文化旅遊區：促進北京旅遊產業高端發展的新型園區
文化旅遊區涵蓋休閑度假、文化娛樂、特色商業等產業於一體。代表項目：北京環球影城主題樂園。
——國際組織集聚區：北京市建設世界城市的重要功能區
2、門頭溝區以及昌平未來科技城板塊
門頭溝-區域定位
功能定位-
首鋼搬遷為門頭溝的發展帶來新契機，環境區位優勢凸顯，政府確立門頭溝WSD的功能定位。WSD（）是繼朝陽區CBD[1]，石景山區CRD[2]之後的又一力作，是政府大力發展的新區域。WSD以長安街西延線為主軸，向外輻射發展，並帶動區域內商業、教育、醫療等配套的不斷完善。
核心規劃：
長安街西延線沿著長安街一路西延，跨永定河，連通門頭溝與天安門，道路建成後可快速直達城中心。目前正在建設中，預計2019年竣工。政府投入1350億打造長安街西延線商業體系（包含12座地標性建築，如太平洋購物廣場、黃金交易所、旅遊觀光塔等），不僅能豐富區域內大型生活配套，而且能帶動區域的經濟發展。
核心產業：
旅遊文化休閑產業確立為主導產業。一方面，保護發展現有人文景觀，如潭柘寺、妙峰山、靈山等；另一方面，加快推進特色旅遊小鎮建設。旅遊業的發展將進一步促進人流量的提升。
[1]CBD，北京商務中心區（Beijing Central Business District），地處北京市長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的中心交匯區是眾多世界500強企業中國總部所在地，也是國內眾多金融、保險、地產、網路等高端企業的所在地。
[2]CRD，首都休閑娛樂中心區（Capital Recreation District），是對石景山區的發展定位。根據北京城市總體規劃，石景山區將建設成為以休閑、娛樂為發展主旋律，以營造京西花園式的生態環境和時尚高雅的文化氛圍為基礎，打造集休閑、娛樂、數字動漫、會展、購物和商務辦公等功能為一體的首都休閑娛樂中心區。
公路便捷 軌交升級
多條線路直達市區，交通十分便捷。目前有3條直達市區的公路：阜石路、蓮石路快速連接西二環、西四環；長安街西延線即將開通，可貫穿北京東西。北京首條磁懸浮列車S1號線接駁1號線、6號線。地鐵R1號線將成為北京最長貫穿東西的交通線路，落成後可快速直達金融街、CBD，通州城市副中心。除此之外，乘坐快速139路公交可直達中關村。
公路：
現有：「蓮石路」、「阜石路」2條快速路直通西二環和西四環，全程走高架，無紅綠燈，無收費站。
在建：長安街西延線，全長約6.4公里，建成後可從門頭溝直達天安門。目前正在建設永定河大橋路段（「和力之門」 ），預計2019年竣工。
軌交：
S1號線（已開通）：無縫連接1、6號線（6號線西延線預計2018年開通），從門頭溝石門營到石景山蘋果園共8站，S1號線蘋果園站暫未開通。
R1號線（規劃中）：沿長安街連接門頭溝與通州，途徑金融街、王府井、CBD等。大站快車，停靠站點少，預計2023年投入使用。
公交：
快速公交4路從老城區出發，終點到達西城阜成門。
快速直達專線139路走阜石路到達西三環，終點為中關村。
新開通M1路公交線，南北貫穿新老城，在上岸站，換乘地鐵S1號線。
3、大興南中軸
目前南中軸沿線是政府打造的生態宜居帶，圍繞南海子公園、瀛海產生了很多個限競房。比如大興的瀛海府5.2萬，熙悅林語5.2萬，萬和斐麗5.2萬，金地悅風華5萬等，限競房面積在70-90平米的范圍內，但是大興黃村往南基本沒有商品房項目，17年批復的用地成交14宗住宅地塊，主要成交於下半年。用地性質以綜合用地佔絕大多數，共10塊，純住宅用地僅4塊。成交地塊主要分布於九宮、瀛海、黃村、亦庄。若考慮在大興，主要建議考慮限競房。
4、房山西南良鄉板塊
房山區-區域配套
CSD商業區發展成熟 良鄉高教園正在崛起
長陽CSD商業區發展成熟
長陽CSD核心商業：
現有首創奧特萊斯（總體建設規劃28萬㎡，1期「17萬㎡」在營，2期「11萬㎡」在建）（總體建設規劃28萬㎡，1期「17萬㎡」在營，2期「11萬㎡」在建）、中糧萬科半島廣場（建面30萬㎡）、京投港（建面5.3萬㎡ ）等項目。
長陽CSD重點學校：
現有北京小學長陽分校、房山區長陽中心小學、黃城根小學（西城區重點小學）房山分校、北京市房山第四中學（首都師范大學教育實習基地）、首都師范大學附屬中學實驗學校(北京市首批示範性高級中學)。
良鄉高教園正在崛起
高校聚集：
現已入駐中國社會科學院研究生院、北京理工大學、首都師范大學、北京工商大學、北京中醫葯大學、北京交通運輸職業學院等六所高校。
重點中小校：
現有昊天學校（區直屬九年一貫制學校）、良鄉中心小學校（現更名為北京工商大學附屬小學）、首都師范大學附屬房山小學(開始招生)、良鄉中學、北京師范大學附屬中學(市級示範高中)、北京工商大學附屬中、小學（總部）、北京市第十二中學「朗悅分校」（北京市第十二中學為首批市級重點中學和首批高中示範校）；同時，良鄉高教園部分高校將於園區建設配套中小學（在建校區：北京理工大學附中房山校區)。
產業聚集：
園區主導建設四大孵化基地和四大高精尖產業園區。
重點商業：
規劃/在建：龍湖首開商業地塊（規劃建面17.91萬㎡ ）、北京時代廣場(建面38萬㎡ ）。
重點醫療：
現有：良鄉醫院（二甲醫院）、房山區中醫院（三級甲等中醫醫院）良鄉分院、北京燕化醫院（三級綜合非營利醫院）；在建：武警總醫院（三甲醫院，預計可提供3000張床位）。