A. 萬字吐血分析：小白如何在北京買第一套房
作者 | 貓叔
這篇文章，主要是關於買房方面的一些硬核知識。給計劃買房的小白做一個基礎科普。
爭取做到這樣一個目標：看完文章後，你已經從新手村（啥都不懂）的水平，進階到可以打個初級副本（獨立買房）了。
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關於買房，我有兩條最誠懇的忠告
做地產自媒體以來，在買房這件事上，我回復了沒有上萬個問題，至少也有大幾千個問題了。不熟悉我的朋友可能覺得我脾氣比較暴躁，回答問題沒什麼耐心，但老粉會GET到我的點，知道怎麼樣提問，才能要到自己真正想要的答案。
你可能覺得提問有什麼難的，別說，對有的人還真挺難的。
很多人連最基本的功課不做，就希望別人給出詳盡的回答。這其實是對彼此的不尊重—— 連自己的購房資格、首付情況、月供情況都不了解，張口就問，既浪費了你的時間，又浪費了我的精力，最後這場交流只能是不歡而散。
另外購房者能獲取的硬核干貨渠道確實很少，網上一搜，買房的信息一大堆，但大多數都是房價漲了跌了，而且多是沒有邏輯蹭熱度的文章，還很容易煽動買房者的情緒，讓真正有購房需求的人誤入歧途—— 好多小白經常問，買哪裡漲幅最高?房價什麼時候漲?
說的好像我什麼都懂一樣。他們巴不得我就是天橋上算命的，掐指一算，就能告訴你：施主，看你滿面紅光，骨骼精奇，我這里有一本《買房秘籍》傳授給你，包你三年賺千萬，走向人生巔峰。
用腳趾頭想想，這可能嘛？有這好事，我何必還巴巴碼字，借錢炒房不好嗎?
買房能抗通脹，如今是菜市場大媽都知道的事情了。但人人都想做鐮刀發大財，那麼韭菜又哪裡去找呢。且不說08年多少深圳炒房客破產，近一點的，17年317以來，燕郊和北京買房的人，又有多少站在高崗。
所以我始終認為，買房能夠抗通脹、實現穩定的資產增值，就足夠了。而炒房比拼的是資金實力、現金流、對市場對人性深刻的洞察，還有和政策對抗的運氣成分。一次賭對了是運氣，但如果總覺得有這樣的好事，形成路徑依賴，那遲早還是要賠掉底褲的。
想要買房發財之前，請問一問自己：
你比別人更聰明嗎？你更了解你的對手盤嗎？
你是否准備好了足夠的現金、優質的借貸資質？
你一個連購房流程都搞不清楚的小白，憑什麼能贏在市場摸爬滾打幾十年的老鳥呢？
所以，對於買房，我有兩條最誠懇的忠告：
1、別想著怎麼賺錢，先保證怎麼不賠錢。
2、請永遠記住第一條。
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小白買房的三個原則
接下來，我們以北京市場為例，來說說買房怎麼避免賠錢、盡量買對的問題。
根據貓叔跑盤的心得來說，小白買房，要注意以下三個原則：
不看新房看二手
不看環線看產業
不看窪地看產品
我們一條條來分析。
不看新房看二手，這里不是說不建議你買新房，一定要買二手。指的是，只有二手房的價格，才能體現最真實的市場價格。
北京市場和全國大部分城市都不太相同，北京是一個二手房非常成熟的市場。可以來說，從有商品房開始，北京的二手房和商品房就是共存的。
這里簡單科普下我國的住宅史，從建國到1998年房改之前，我國採取的是住房分配製度，房子一直處於緊缺的狀態。
1998年房改之後，北京一下子推出了19個經適房，包括天通苑、回龍觀等大型居住社區，大批量的新房開始銷售。第二年允許160萬套公房上市買賣，二手房市場也隨即開啟。
經過20多年的發展，五環內絕大多數是二手房的天下，可以這樣說，一個板塊的二手房均價，已經成為衡量這個板塊的價值刻度。
在同一個片區內，有新房有二手的情況下，如果新房價格超過了周邊同品質同類型的二手房的20%以上，那就說明這個新盤的價值已經透支了。這種新盤我們叫做溢價盤，買是可以買，但性價比沒有了，多出來20%以上的溢價，是你為樓盤品質、為你生活支付的成本。投資這樣的樓盤一定要慎重。
不過事實上，新房和二手房重合的板塊不太多。北京的新房大多在五環外，五環內是二手房的天下。
那麼到底是買新房還是二手呢？主要取決於你的預算和人生所處的階段。
對於單身、剛結婚的首次置業人群來說， 優先選擇五環、六環的臨鐵新房。 以犧牲上下班的時間來換取物業的成長空間。
這個結論，主要是從首付不足，貸款資格又很珍貴的角度來考慮的。我們都知道北京房票很珍貴，但其實首套房的貸款資格更加珍貴。為什麼首貸又叫處女貸，這意味著大多數人一生只有一次機會。
在不影響你生活、可提供充足月供的前提下，應該最先考慮的是如何充分利用首套房的資格，盡可能多貸款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房貸這樣大額低息長期貸款，是非常優質非常難得的貸款。
請注意臨近地鐵是最基本的要求，因為有流動性。
很多人問我，最近比較火的，大興龐各庄的幾個樓盤，以及順義的金茂北京國際社區，太便宜了，能不能買？
我是真心不建議買的。
3、稅費低做高網簽價可以多貸款、稅費高可以做低網簽價避稅。
通過前邊的講解，可以得知，二手房最理想的房源是滿五唯一的普通住宅/老公房，但實際上我們遇到這類優質房源的機會實在不多。中介為了提高成交效率，往往也懶得專門為你找這類房源，而是把手裡現成的幾個次級選項提供給你。
應對這種情況，我們怎麼處理呢？
實際上，在二手房交易過程中，有很大一部分比例，真實成交價和網簽價是不一樣的。
非滿五唯一，稅費比較高的情況下，尤其涉及到差額20%個稅，原值又低，這個時候（網簽價-原值）*20%的高額稅費簡直太兇殘了。為了避稅， 買家往往選擇做低網簽價。
有人說，1000萬的房子，原值200萬，網簽價做到200萬，不就可以避稅了嗎？想法很美好，但稅務部門可不是吃素的。為了避免這種情況，每個房子還有一個核定價，也叫「二手房過戶指導價」，如果你的網簽價低於核定價，那麼稅務部門就要以核定價為標准來收稅。
所以，你只能把網簽價做到和核定價一樣低，保證繳納最少的稅費。
這里做一個總結：
買二手房優先用的兩種策略：
一種是首套首貸資格，買總價看上去比較高，但滿五唯一稅費很低，凈首付也低的，可以多貸款。
（貸款不是無限制。決定最高貸款額度的就是銀行給出的評估價。在北京，評估價一般是房屋實際成交價的95折或者9折，特別老的房子也有8折的情況出現。）
另外一種是二套資格，全款買房，選擇總價比較低，但稅費很高的，做低網簽價規避稅費。需要用錢的時候，可以再抵押。
PS: 真實成交價≥銀行評估價≥網簽價≥最低過戶指導價（核定價）
當然，本篇講的是二手房買房中的具體問題。前提還要建立在如何正確的選擇板塊以及房源上。