❶ 如何判斷一套房究竟筍不筍
這其實是一個價值千金的好問題。
裡面內含更重要的關鍵點是：怎麼判斷這小區某套房是否筍價?是否適合入手?要說清楚這個問題，我們必須從根緣開始捋清楚。
一、你知道什麼是價格?什麼是價值嗎?
價格就是房子的出讓價，價值就是房子真實價。
低於這個價值的的價格，我們稱為筍價;高於這個價值的價格，那就是溢價。
我們很久之前就學懂了這樣一條基本原理：一切的商品都是價格圍繞價值上下波動。
我們懂得苛責價格是由生產成本決定的這條謬論，自然也明白出現地王兩年後房價就要地王價*2這樣的論調是如此的蒼白無力了。
我們清楚價格取決於供需關系。供給、需求一方面體現的就是這商品的價值，但另一方面「供需」這價值卻又受價格的影響。
價格體系的運作，究竟是怎麼和價值互相影響的?
如果以全社會所有行業商品來看待，以經濟學的嚴謹性，這結論是必須這樣寫的：
價格體系是任何一個行業和其他所有行業的聯系，各行各業所作的決定，都在互相影響，某行業預期的的升降，決定了此行業商品未來的供給和需求。
換成房子的人話就是：
決定這小區房價的恰恰是周邊各小區的聯動，以及遠近各板塊小區變動，彼此互相影響，而某板塊預期的升降，決定了這片區房子未來搶手還是不搶手。
再簡潔一點就是：
房子到底該賣多少錢，到底值多少錢，是一整片區域和其中區域預期聯動的。
能不能再精煉一點?
區域和預期決定了房價未來的梯度。
我們要判斷這小區某房子究竟賣多少錢，值多少錢，心裡必須有一把區域預期的梯尺。
二、一手房子定價梯尺區別
二手房價這尺子其實是很多元化復雜的，我們要想更簡單認識這把尺子，可以拿開發商開刀，一手開發商會給我們簡單直白很多的價格梯度。
我們就來看學習學習吧，請看下方樓盤平面圖(上北下南)
所以，若你想知道二手價格的梯度，腦海中必須要保留這張廣州區域梯度圖。
以上是宏觀層面去理解二手房價。
然而問題還沒解決，我們還沒知道，細化到微觀角度，區別到某小區某個具體戶型，究竟怎樣才算是值得買入的筍價?
抱歉，我沒有公式化的解答。
我只能提供中觀層面的參考，請各位記住本文答案：
匹配該區域發展預期的價格，並符合價格梯度的，就是筍價。
未來值15萬的地方，你如今以7萬買入，筍。
未來值15萬的地方，你如今以9萬買入，不筍。
未來值11萬的地方，你如今以5萬買入，筍。
未來值8萬的地方，你如今以5萬買入，不筍。
未來值7萬的地方，你如今以3萬買入，筍。
未來值4萬的地方，你如今以3萬買入，不筍。
天河珠城、越秀學位房，就是未來15萬的地方，7萬進入，可謂筍。
天河公園，就是未來11萬的地方，你以5萬進入，必須筍。
車陂東圃一帶，即為未來8萬之地，你以5萬進入，不筍。
黃埔番禺一帶，即系未來7萬之地，你以3萬進入，是為筍。
南沙增城一帶，只是價值4萬之地，你以3萬進入，實為填坑。
細分到各個區域，每個樓盤報價皆不相同。部分品質姣好的房子，或者內在學位、軌道有突變潛力的，便可以在此價格範圍上添枝加葉。
實在要給個參考指標的話，可以在預期筍價基礎上加錢，大概優質學位+15%，次優學位+10%，東南朝向通透+5%，每層樓差+0.7%，樓齡物業環境優秀的+5到8%，梯戶比低的+5%，放盤量占總戶數比低於2%的+5%，離地鐵多站合匯點近的+15%。所以如果全部都很優秀，比如筍價加價50%以上，也是大有可能的。
但對於部分已經觸碰到區域頂峰價格之樓盤，你唯一可以選擇的就是迴避。比如天河公園的天逸，比如增城新塘的鳳凰城雲頂，更比如南沙灣海景房超三萬之選。
四、總結
我這就是真理嗎?
當然不是。
你可能會說，我還是不知道我手上碰到的這個樓盤這個戶型價格是否真筍。
我只能說抱歉，星佬不能給出一個讓各位行之有效去套用的公式標准。
這涉及到一個個性化的問題。
兩個相鄰樓盤之間，價格從6w到4w的梯級變化，同一樓層間相近戶型因為朝向有4w到3w的異同。難道只有便宜的才筍嗎，非也，這可能都是筍價。
因為這是獨立的個體，只要它們不偏離整體。
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❸ 在琶洲工作，手上100萬左右，買天河二手房還是黃埔、番禺
在琶洲工作，手上100萬左右，買天河二手房還是黃埔、番禺？
針對這個預算，在廣州買房，還是剛需客戶比較多，100萬首期，大概300萬左右的預算，在天河、黃埔、番禺能買到什麼樣的好房子？
剛需重點考慮通勤地鐵，教育學位還有醫療保障三大板塊，而同時兼顧到又滿足預算更是少之甚少，可以看看以下幾個角度分析：
天河300萬左右只能買到兩房一廳，且大部分都是樓梯房。存在問題:小區老舊，學位被佔用，學區不確定因素。優點:上下班方便，出門商業配套齊全。
黃埔300萬左右能買到的:小三房，居住空間相比天河有很大提升。黃埔優點:目前屬於廣州熱門板塊，房價上漲空間大，特別科學城板塊廣深科技走廊一大利好。缺點:黃埔舊改項目多，存在不斷的施工環境，教育、醫療配套完全不足。
重點是這個預算肯定朝向也兼顧不到了，都是北向為主，剛需自住還是有將就。
番禺300萬左右能買到的:大三房，大花園、甚至四方有大的升值空間。
番禺可以作為首選，優點：居住氛圍，城市環境，價格窪地，交通便利。公立教育配套，醫療配套可選擇性更多。缺點:目前番禺板塊，除了萬博中心板塊比較熱門，其餘板塊的產業氛圍還是很大提升空間。兼顧價格，環境，交通，學校等齊全配套的亞運城這幾年可謂備受關註：亞運城目前通過11年沉澱，配套齊全，19所公立學校為主的3-18歲教育無憂，更有4所名校廣鐵一中加持。醫療更是有廣醫二院番禺院區在在項目裡面運營為社區保駕護航。環境得天獨厚三山三江一島。
三地鐵，20萬方商業，四大開發商品牌背書，連續四年廣州第一銷量，目前3字頭，可謂300萬預算超值的首選！