❶ 如何在北京買房
目錄：
一、基礎認識：北京按區劃分的4個梯隊
二、樓市特徵：明白這4點，北京買房很輕松
三、學區房：不懂北京的學區千萬別碰學區房
四、購房區域選擇
五、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
六、關於北京樓市的幾個觀點
一、基礎認識：北京按區劃分的4個梯隊
經過崇文宣武兩區合並後，北京目前有16區，根據各區發展和定位，可以劃分成四個梯隊：
第一梯隊，北京的核心區（老城區）：東城區、西城區。
這是北京最核心的位置，也是老北京口中的城區，在老北京的概念里，只有進了東西兩城才算北京人。自然，這里也是北京歷史最悠久、房價最貴的地方。
第二梯隊，拓展區（新城區）：朝陽、海淀、石景山、豐台。
新城區圍繞東西城而起，北京一半的人口都在這四個區里，也是外來人口的主要落腳地。其中又以朝陽、海淀兩區發展得最好。
石景山面積只比西城大一點，以前是工業基地，現在改為居住區。豐台比較亂，城南二到五環的大部分都屬於豐台，相比海淀、朝陽，豐台的發展比較落後。
第三梯隊，發展新區：昌平、順義、通州、大興、房山。
這五個區是北京的近郊區，三成人口在這里。房價不到城區一半，是剛需買房「性價比」最高的地方。
第四梯隊，是北京的偏遠郊區（所謂的生態涵養發展區）：門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶。
連地鐵的邊都挨不著，住在郊區的人都覺得它們是郊區，屬於姥姥不親、舅舅不愛的角落區域。
現在所說的北京城區，一般是指城六區，在核心的東西城區基礎上再加上4個新城區，北京8成的教育、商業和醫療資源集中小小的城六區里。
二、樓市特徵：明白這4點，北京買房很輕松
1.城六區不一樣的四個發展方向
關於北京老城區，以前有一句話叫做「東富西貴，南貧北賤」。
北京東邊有一條歷史有名的京杭大運河，商賈雲集，是富人聚集地。
西邊環境好，多權貴居住。南邊平民百姓居多，北邊多是做苦工的人，所以叫做「南貧北賤」。
現在當然已經不一樣，也可以簡單概括成一句話：「東商西學，南輕北重」。東邊多商業、金融、娛樂，國貿、三里屯都在這個方向。
西邊教育強，從小學到初中、高中再到大學，西城和海淀佔了北京大部分的頂尖教育資源，清華北大等一大批頂尖大學都在這里。
東西兩邊整體變化不大，一直都是優勢聚集地。而北邊近年發展很快，中關村、上地等都在這里，聚集大量知名科技企業：騰訊、新浪、網易、華為、聯想、網路、清華同方等，通過科技帶動發展，大量相關產業搬遷過去。
從四環開始，北部就優於北京的其它三個方向。南面雖然也有所發展，但相對東西北三面仍然較為落後，核心功能還是居住為主，教育、醫療、產業等多方面存在劣勢，是四個方向中發展得最差的，而且越靠近市中心這種現象越明顯。
這四個不同的發展方向體現在城六區，出了城六區就不適用了。
2.四環內是老房子的天下
北京，一國之首都，第一反應就是想到高樓大廈。
然而因為歷史、政治等各種原因，實際上只有國貿一帶有大量的高樓，整個北京越是靠近市中心，房子越是老破小。
如果你想要買到中心位置的房子，你就不能太在意房子的環境、樓齡和戶型，因為九成九的房子你都不會滿意的。
四環以內，十年樓齡以內的房子一房難尋。
二環內更是90年代的房子都能稱之為「新房」，五六十年代的房子都還有在掛牌交易，這些老古董一樣的房子可想而知它們的戶型、小區設計有多落後於時代。買老城區，你就不能太糾結這些。
相比新城區，老城區環境差亂，房子破舊，住的很多都是有錢的窮人，空守著上千萬的房子，卻享受著八九十年代的生活品質。
雖說居住便利，出門方便，但居住舒適度很低，房價卻很高。
對於很多人來說，四環外一棟棟商場、醫院、學校拔地而起，地鐵延伸而至，和老城區的配套、交通差距越來越小，居住環境更舒適，似乎四五環的新房會比二三環的老房子更好。
但是四環外還有很多土地可以開發，而老城區地就那麼多，能蓋的都已經蓋完，房子再老那也是核心地段的絕版資源。老城區的配套可以改善，四環外跟北京市中心的距離卻永遠不可能拉近。
3.北京中心地段不一定就更難買
越靠近市中心、越靠近CBD，房價越貴，購房門檻越高。這似乎成了我們默認的規則，但這放在北京只對了一半，中心地段的房子房價會更貴，但卻不一定入手門檻更高。
（1）東西城的購房門檻反而更低。
東西城雖然是北京房價最高的地方，但東西城有一種「特產」——公房。
購買公房可以按真實價格貸款，而普通商品房普遍要按不到半價進行貸款。通過購買公房，東西城買房的實際首付比朝陽海淀還低。
具體公房是怎麼一回事，第五部分會詳細介紹。
（2）北京城南部是價格窪地。
注意是價格窪地，而不是價值窪地。北京城南方向由於教育、產業、醫療等資源劣勢，和傳統地域觀念影響，同一環線比東西北三個方向便宜好幾萬，北三環二手房賣9萬，到了南三環只要6萬多，近3萬的價差。與價格相對應，城南除了位置近就一點優勢都沒有了。
（3）北京CBD房價並不高。
北京CBD國貿一帶，位於東三環，八萬就已經能買到不錯的二手房，而且是2004年以後的房子，在三環，妥妥的是新房。
廣州CBD珠江新城二手房都接近8萬了，而且是全市最高價，北京CBD也才賣8萬，離東西城11萬還遠著呢。
如果能接受商住混合的樓盤，六萬的房子都有得挑。放在北京，CBD這個房價絕對便宜！
4.通州雖遠，門檻不低
通州雖然已經去到五環外接近六環，但中心區域二手房價仍然要五萬多。而同等距離下，往南只要三萬多，往北4萬多，往西4萬。通州作為城市副中心的價值在房價上已經開始體現。
另一方面通州的購房資格也是最嚴的，不僅要有北京5年社保，而且非北京人和已有1套住房的北京其他區縣戶籍居民，要最近3年在通州連續繳納社保才能在通州買房。
四、學區房：不懂北京的學區千萬別碰學區房
今年4月，北京各區陸續發布各種教育政策，多校劃片、電腦派位、「六年一學位」，各種政策炮轟下，學區房到底會發生什麼變化呢？我們且來看一下。
1. 多校劃片成為趨勢，重新定義學區房
北京教育質量最好的三個區，按實力排名：西城、東城、海淀。其中東城、海淀兩區，外加豐台都已確定「多校劃片」政策。
多校劃片：孩子入學時不再對應一所小學，而是對應多所小學，通過隨機派位方式決定最終上哪個小學。
「多校劃片」意味著這幾個區的學區房不再對應某一所學校，哪怕這套房子以前對應的是一流學校，你的孩子也可能會被派位到三流學校去。
其它區的進度雖然不及這3個區，但是根據北京市教委2018年提出的「穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合入學方式」，和教育部明確提出的在大城市推廣「多校劃片」政策，多校劃片遲早會鋪開來，並將逐漸取代單校劃片，買房定小學將成歷史。
具體東西城、海淀區的學區劃片范圍可在文末查看。
2.擇校變擇校區，西城是最佳選擇
東城區、西城區是北京優質教育資源最集中的區域，每所學校的實力都不弱，即便實行了「多校劃片」，上不了這所名校，還有另外的名校可以上，對學區房價格的影響不像其它區那麼大。
但是對於教育資源不均衡的片區來說，學區房就危險了。譬如豐台只有幾所好學校，在大部分都是普通或者差學校的情況，大家都不願意為學區支付高額溢價。
而海淀雖然有人大附中附小、清華附中附小、北大附中附小、中關村一、二、三小等這些頂尖的小學，但是普通小學更多，整體教育質量不及東西兩城，不均衡的教育質量也會對海淀的學區房有所影響。
綜合來看，最佳的學區房仍然是西城區:
（1）西城整體教育質量最好
西城的教育質量公認是整個北京最好的，哪怕區內的差學校都比區外大部分學校更優質。不說最好的金融街、德勝學區，以月壇學區為例，學區對應的五個學校中最差的第二實驗小學白雲路分校和復興門外第一小學也有北京小學的中等水平。
（2）西城目前還是單校劃片為主，多校劃片為輔，優先對應單一學校。
以目前的政策，西城只有在房子所對應的學校招生名額滿員後，才會在學區內進行多校劃片來調劑。
而西城整體生源少，學位不缺，只要不是競爭金融街、德勝最頂尖的第二實驗小學、育翔小學等，有房產的情況下，單校對應入學基本沒問題。
哪怕我剛才說的月壇學區最好的育民小學，西城區前五的小學，去年都不需要調劑。
（3）西城沒有「六年一學位」。
東城、海淀都已經實施「六年一學位」，也就是房子六年內只能對應一個學位，而西城還沒有具體相關規定。
也就是說以現在的政策，哪怕房子前任業主的孩子還在讀書，你買房後仍然能入學，而且理論上只要沒有學校家訪調查，你完全可以將房子中途轉手。
但是保險起見，為了預防政策變化，如果在西城購房，還是選擇學位未被佔用的學區房為好，前兩年也先不要賣房。
3.買學區房，小學比初中更重要
（1）初中學區房的作用不大
小學和初中哪個更重要很難說清楚，但如果是買學區房那就一定是小學學區更重要。
北京目前的小升初政策是全區填報錄取加學區隨機派位，也就是說哪怕你學區的初中不好，你也有機會填報本行政區內其他學區的好初中。
而且小升初在本區內換學區也不需要另有房產，只要在本區有小學學籍，就能讀本區的初中。
另一方面，小升初統一按學籍實行就近原則，哪怕是西城也沒有單一對應學區的概念。
實際上你只能挑小學，初中最多給你保證是「菜單」上的菜，最後上的是哪一道菜誰也不知道。初中的學區再好，作用也比不上小學。
（2）政策年年變，初中太遠，只爭朝夕
近幾年，北京的學區房相關政策每年都有新的變化。哪怕你挑到初中最好的學區房，6年小學讀完，到時候你房子還屬不屬於這個學區誰也說不準。
與其博遙遠的初中，倒不如先抓住眼前的小學。
（3）特殊小升初
部分小學會有「九年一貫制」、「對口直升」兩種小升初方式，兩者差別在於「九年一貫制」是百分百直升，而「對口直升」是按比例直升。
九年一貫制：一到九年級直升，不存在小升初擇校環節。
對口直升：在小升初環節，讓小學一定比例的學生直接對口升入強初中。
通過這兩種方式都能達到直升強初中的目的，但會有強弱配的情況（弱小學配強初中），如果有意九年一貫制或者對口直升的小學就要注意對應的初中質量。
本文末會附上東西城、海淀區九年一貫制小學和對口直升小學所對應的初中。
4.租房也有學區，但只有最低保障
整個北京都已經可以租房入學，即使是東西城區，租房也能享受學位。
但是租房入學的條件嚴格，實際符合要求的家庭並不多。
北京戶籍家庭的具體規定包括：租房者三年內連續在所在城區交社保，補繳無效；家庭在京沒有任何房產，且三年內不能有交易記錄；所租房子正規合法，車庫房、過道房、公租房等無效；嚴審戶口，全家不在一個戶口本上的情形無效。 非北京戶籍要求五證：在京務工就業證明、在京實際住所居住證明、全家戶口簿、北京市居住證（或有效期內居住登記卡）、戶籍地無監護條件證明。
不管是否北京戶籍，審核條件都相當嚴格，租房的人多，符合條件的人少。
而且北京六大城區的租房入學都只能多校劃片，哪怕租在西城區也只能等有房者先對應單校入學再進行電腦派位。
而且租房的入學順位最低，以西城為例：
西城區優先保證房產由父母持有的京籍孩子單校劃片；
其次是房產由四老（爺爺、奶奶、外公、外婆）持有的京籍孩子；
剩下的是第三順位，租房人群又是其中優先度最低的。
當學區名額已滿的時候，就會將學生調劑到其它學區。
至於會不會調劑到更好的學校？做夢吧。
5. 教育趨向平均化，學區價值更加凸顯
北京將教育資源均衡化的意圖很明顯，多校劃片會逐漸取代單校劃片。
但是教育資源的地區分布不平衡是不可改變的，隨著多校劃片的推進，會產生這兩個變化：
（1）大量非優質學區房的學區價值會大減。
既然不能對應學校，購房者就不會願意支付這么高的學區溢價。
只有兩種學區房仍然會有人願意支付高溢價：一是強教育片區，有托底保證；二是有頂尖學校的學區，值得一拼，如海淀的中關村一小。
（2）東西城區學區房會更受歡迎。在其它各區已經不能保證就讀好學校的情況，還想要讀好學校怎麼辦？
只能選教育實力最均衡、最好的東西城區，運氣再差分到的學校都比你外面的好。
6.想要讀好學校，還得買學區房
多校劃片最終會成為大趨勢，但學區房還是學區房，該買的還是得買。
因為：有學區房，不一定能讀好學校；但沒有學區房，那就一定不能讀好學校。
如果整個學區都沒有好學校，就算讓你幕後找關系操縱都劃不到好學校。想要讀到好學校，除了學區房，你別無選擇。
五、購房區域選擇
1.注重教育：首選西城，其次東城、海淀。如有疑惑，詳看上一部分。
2.剛需自住挑工作生活所在片區的房子來買，在此基礎上可以結合以下兩點：
（1）想要離市區近：往南部考慮，相比其它三個方向更便宜。
（2）想要居住體驗好：到四五環去，地鐵、商業配套正在起來，房子比老城區新，環境也更好，只要買在地鐵邊上，來往市中心也挺方便的。
3.投資穩妥：不差錢必然是首選東西城，不僅是地段核心，還有學區優勢。
其次考慮海淀、朝陽、通州，海淀和朝陽是除東西城外，發展最好、位置最近的兩個區。而通州是城市副中心，但是限購更嚴格。
4.想要博取大收益的，可以賭城南的未來。
地段永遠稀缺，只要配套能跟上就城南發展肯定不會差，關鍵是能不能、什麼時候能完善城南的配套。選擇南部有地鐵的、好學區的、近商場的房子最有潛力。
5.資金實力較差的，在發展新區挨著地鐵買：房山、大興、順義、昌平。
這些地方以剛需為主，主打「性價比」，也就是說便宜，但並不稀缺，優勢不明顯，投資有風險。
6.偏遠郊區。除了當地居民，完全不必考慮。
六、二手房貸款與稅費：最劃算的貸款方法是怎樣的？
1.北京稅費徵收規定
在說怎麼貸款最劃算之前，有必要先講清楚北京的貸款和稅費徵收規定。
（1）普通住宅與非普通住宅
首先，大家先要了解「普通住宅」這個概念，因為北京絕大部分大家以為的普通住宅都不符合規定的「普通住宅」標准。
北京的普通住宅必須同時滿足三個條件：
①住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；
②單套建築面積在140平方米（含）以下；
③價格應當低於所在區域住房指導價，單價和總價至少有一個在標准之下。
很顯然，北京五環哪來4萬以下的房子？
光看價格標准就知道九成九的房子都不是普通住宅。
那麼普通住宅和非普通住宅貸款和稅費有何區別？
（2）首付比例與稅費
首先貸款額度不一樣：
普通住宅的首套首付比例最低3.5成，二套首付比列最低6成。
非普通住宅的首套首付比例最低4成，二套首付比列最低8成。
其次稅費不一樣：
二手房交易主要包括三個稅：契稅、增值稅、個人所得稅。
契稅：普通住宅和非普一樣，首套90平以下1%，首套90平以上1.5%，二套3%。非普通住宅一律3%。
增值稅：普通住宅滿2年免徵，非普滿2年差額徵收5.6%。不滿2年皆為全額徵收。
個人所得稅：普通住宅和非普一律為總價的1%或盈利的20%。
註：①所有稅率的稅基按網簽價算，而非實際成交價格；
②除以1.05為快速換算成不含稅價格；
③賣方承擔的稅費實際還是會落到買方上；
很明顯，無論是貸款比例還是稅費，普通住宅都比非普更優惠。
所以在北京買房，將網簽價控制在普通住宅的指導價之下，所繳納的稅費會低很多，二套的實際貸款額度也往往會更高。
而對於經濟適用房和公房，還有額外的土地出讓金和綜合地價款。
一類經濟適用房（兩限房，限房價、現地價，滿5年才能交易），需補交綜合地價款，其它稅費按照商品房標准計算：
二類經濟適用房（回遷房、集資房）和公房，需補交土地出讓金，不管價格、大小，交易稅費統一按普通住宅計算：
要注意的是，經濟適用房和公房經過首次交易後，住房性質都會轉變成普通商品房。
接下來就是重點了。
2. 二手房怎麼貸款最劃算？
根據貸款和稅費徵收的規定，可以整理出以下幾點：
(1) 除了全款普通住宅購房者之外，買二類經濟適用房（回遷房、集資房）和公房更劃算。
經適房和公房由於沒有交易記錄，個稅基本都是按總價的1%來算，相比商品房按盈利的20%來算，稅費會更低。
而且二類經適房和公房不管面積大小、價格高低都按普通住宅算，不會因為面積過大而稅率變大，首套可以按實際價格貸款6.5成。
(2) 普通商品房按指導價網簽最劃算，滿五唯一房子可選擇按真實價網簽以減輕首付壓力。
①不滿2的普通商品房按指導價貸款最劃算。
以五環內700萬的房價來算，作為普通住宅按指導價468萬網簽，原價一般也是差不多，這里也按468萬算。
按指導價網簽，首套實際貸款情況是：需付契稅、增值稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*（1.5%+5.6%）=427.4萬其中貸款304.2萬，稅費31.6萬。如果按700萬的網簽價，評估價估算9成：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*（1.5%+5.6%）+（700-468）*20%=415.7萬，其中貸款378萬，稅費93.7萬。
計算下來，網簽價簽高了，雖然貸款額度高74萬，但因為稅費高，首付變化不大，卻要多付稅費62萬，實際首付並沒有減少多少，月供壓力也會更大。
②滿2不滿5的普通商品依然是按指導價最劃算
同樣以剛才案列來算：
按指導價：需付契稅、個人所得稅（差額為0）首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網簽價：需付契稅、增值稅、個人所得稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*（20%+5.6%）=391.4萬貸款378萬，稅費69.4萬。
在滿2的情況下，稅費會增加63萬，首付輕松11萬，顯然按指導價更劃算。
③滿5唯一的普通商品房最好按真實價網簽；
同樣是上述案例：
按指導價：只需付契稅首付：700-468*0.65+468/1.05*1.5%=402.5萬。貸款304.2萬，稅費6.7萬。如果按700萬的網簽價：需付契稅、增值稅首付：700-700*0.9*0.6+700/1.05*1.5%+（700-468）*5.6%=345萬貸款378萬，稅費23萬。
在滿5唯一的情況下，稅費會增加17萬，首付輕松57.5萬，對於首付不足，但還款能力足夠的人來說，可以選擇按真實價網簽。
但是要注意，真實價網簽意味著成為非普住宅，轉手的時候稅費會更高，要滿五唯一才能將影響降到最低。對於投資者，有能力還是按指導價網簽最合理。
具體來看，總價越高，滿五唯一的房子簽真實價的貸款優勢會越大。總價越低，指導價的優惠會越明顯。
(3) 全款土豪，網簽價越低越好。
對於全款買房的土豪，不用考慮貸款，只需考慮稅費，自然是網簽價越低，繳稅就越少。
但是不同的區、不同的房子房管局都會有最低指導價，就算贈送也不會讓你網簽到0。但不管怎樣，簽到最低價最好。
六、關於北京樓市的幾個觀點
1.改善勉力支撐，剛需寸步難行。
北京城六區的購房主體還是改善人群，通過賣一買一的方式來升級房產，純剛需首套買房只是少數，各種政策控制下，購房不僅有名額門檻，連資金門檻都比表面上的高得多。
房價越來越高，限制越來越多，不難想像，在北京買房的難度會越難越大，要上車的還是要盡早。
2.房價再貴，永遠不缺有錢人。
北京作為首都，買不起房的人多，有錢人也多。無數的頂尖大學、頂尖企業都聚集在北京，永遠不缺買得起房的人。
買得起的在俯視，買不起的在仰望，永遠別以窮人的心態去揣度北京的樓市，否則你永遠都看不清北京。
3.房價低點，入手時機
相比去年3.17新政前，整個北京的房價已經下調了30%左右。六城區下調10%-15%，郊區下調20%-40%。
經過一年半的下調，房價已經接近低點，想要再大跌已經不可能，要入手的話，現在就是好時機。
千言萬語，最後只有一句話：北京能買，北京難買。
不僅北京買房難，國內房價升到高點，購房限制重重，國內所有大城市買房都難。
我們將目光放到海外去看看，或許會另有收獲。