① 融創福州府a區和c區哪個好
A區好。
A地塊是臻藏好房，而C地塊低密純商品房，所以A區好。
BD兩區是純安置房，A區有7號樓一棟，其餘都是商品房，C區地塊是一個純商品小區。
② 福州推介14幅地塊 涉及鼓樓、晉安、倉山
近日，經 福州市 自然資源和規劃局授權，“福州招商”微信公眾號推介了新一批公開出讓國有建設用地，共計14幅。
鼓樓區兩幅地塊
福沁路西側舊改項目出讓地塊面積14.22畝，為商住混合用地，位於鼓樓西區、靠近閩江沿線，南側為烏山西路。周邊有融僑小學、福州大學（至誠學院）等教育配套，距離西禪寺300米、華潤萬象城700米，是集居住品質、文化教育等優質資源為一體的出讓地塊。
東大路與五一北路交叉口東側出讓地塊面積敬洞10.27畝，建設商務辦公樓，位於鼓樓區東大路及在建地鐵4號線南側，臨近省立醫院地鐵站，交通便捷。
晉安區8幅地塊
橫嶼站西側地塊出讓地塊面積32畝，為二類居住商業綜合用地，位於化工路與前橫路交叉口西北角，毗鄰地鐵4號線化工路站，片區市政路網已成形；周邊為泰禾廣場和晉安湖公園。片區內還有鶴林生態公園、牛崗山公園、福建省兒童醫院、福州科技館新館、少兒圖書館、群眾藝術館和晉安區體育館等公建配套。
三遠片區項目A2出讓地塊面積49.2畝，為二類居住用地，依託光明港良好的景觀資源，鼓勵建設戶型144平方米以上的立體生態住宅。三遠片區項目A1出讓地塊面積55.85畝，為二類居住用地。三遠片區項目A3出讓地塊面積125.16畝，為納稿脊二類居住商業綜合用地。其中A2地塊用於建設商品房，A1地塊和A3地塊用於建設安置型商品房。
原福建樟林儲運分公司出讓地塊面積60.10畝，為二類住宅用地、幼兒園用地，位於晉安區東三環板塊，地處鼓山腳下，西側連接三環輔道。
火車北站L4出讓地塊面積34.94畝，位於福州火車北站西北側、三環路沿線。地塊西側站西路連接三環輔道，交通便捷。該出讓地塊擬作為商住用地，用於建設商品住房。
華塑小區危舊房改造項目出讓地塊面積23.86畝，為居住商業綜合用地，位於晉安區六一南路以西、華林路以南。地塊交通便捷，臨近地鐵1號線斗門站；生活配套設施齊備，有溫泉公園、金牛山公園等。
晉安湖北側出讓地塊一面積9.98畝，為商業、商務用地，位於晉安湖北側。周邊有泰禾廣場、晉安區體育館。福州科技館新館、少兒圖書館、群眾藝術館等設施都在建設中。
倉山區4幅地塊
霞境新城東南側出讓地塊一面積71.85畝，為居住商業混合用地，鼓勵建設戶型144平方米以上的立體生態住宅，位於倉山區奧體中心北側，臨近地鐵5號線（在建）和規劃地鐵3號線。
橫江路與東尤溪洲路交叉口西南側地塊面積39.94畝，為商住混合用地，靠近閩江一線位置，地塊高層可“瞰江”。
東部新城1#B出讓地塊面積39.33畝，為商住混合用地，位於倉山區福峽路沿線、環島路北側，洞滲現有地鐵1號線、5號線及其站點布局。
霞境新城東南側出讓地塊二面積12.5畝，為商業商務混合用地，位於倉山區奧體中心北側。地塊周邊道路為建新南路、金榕南路，臨近地鐵5號線（在建）和規劃地鐵3號線。周邊有飛鳳山公園、海峽奧體中心等。
③ 融創福州府a區和c區哪個好
c區好。
因為有四個地塊，BD兩區是純安置房，A區有7號樓一棟，其餘都是商品房，C區是純商品房。
融創福州府位於倉山山區蓋山路，南二環路，南台大道，南三環路三大城市重要主幹道通達全城，其容積率為1.92，跟周邊小區比還算不錯。
④ 福州保利招商和越楓樺哪幢樓好
繼續樓盤分析，去年連潘舊改，渠城新村隨後出現維權，不過半年不到，這個項目已經完成從拆遷到土拍，目前樓盤也已經發布，取名保利招商和樾風華，搜索地圖渠城新村，已經成為歷史。
以前市場覺得福州拆遷速度緩慢，而這個項目給出了最快的響應，不用一年，一個舊房就能變成預售新盤，下面就來聊聊這個項目。
樓盤規劃
保利招商和樾風華：備案名（榕海公館），地處：福馬路南側，五里亭地鐵站邊。
項目佔地37畝，規劃9棟住宅，其中有6棟18F小高層、3棟26-27F高層，總戶數548戶，主推105、107、128、143的2T2產品。
土拍情況
2021年12月1日，保利以底價14.47億競得福宗地2021-59號，樓面地價20551元/㎡，商品房指導均價35000元/㎡，土地面積：37.72畝，容積率：2.8，建築限高：100米。
分析：去年最後一場土拍，保利底價拿下了連潘舊改純商地塊，當天隔壁的58號純商出現流拍，後續傳出是因為地塊原因，不管實際如何，從那一次開始，福州的土拍已經全面遇冷。
項目由保利拿下，與板塊不少項目一樣，拉來了招商聯合開發，可以說也給了一定保障。
對於地塊而言，與南側桂語映月B區非常類似，地塊體量不大，地形方正，開發難度不大。
不過地塊指標較高，容積率高達2.8，以為會定位類似望雲那樣的連廊高層，沒想到項目居然設計成了全部2T2板樓，而且6棟還只有18層54米的高度，對於這個設計下面再聊。
從地塊規劃來看，純住宅項目，位於連潘，緊鄰地鐵口稿雹，板塊目前在售新盤較多，項目樓面價2W，指導價3.5W，沒有精裝要求，從目前整體定位來說，在區域裡面有一定優勢。
項目規劃
從目前樓盤規劃圖來看，設計4橫3縱，其中18層住宅採用兩棟聯體樓，項目的容積率2.8，從設計來看，也是直接做滿。
作為對比，目前區域有兩個典型項目：
1、位於紅光村的建發美的君蘭和鳴，地塊面積58畝，容積率2.195。
2、位於南側的綠城美的桂語映月，地塊面積76畝，容積率2.5。
從三個的指標對比來看，君蘭和鳴設計成11棟18層住宅，桂語映月B區設計成了3棟16層住宅，6棟25層住宅。
而對比該盤37畝，設計3棟27層左右住宅，6棟18層住宅，為此產生了一個疑問，這樣的設計，樓間距到底多少？
查看樓棟圖，感覺整個樓間距都不錯，不過從地圖查看，地塊進深160米左右，扣除南北樓棟需要預留部分空間外15米左右，按每棟樓棟11米進深計算，大概每個間距在33米左右，(160-15-11*4)/3=33。
對於這個樓間距數據，最需要注意的是北側的1、2號樓，因為南端樓棟高度是78米，同時中間還有一棟3號樓。
當然實際計算肯定有出入，不過項目在高容積率地塊，通過高低配設計+聯體樓，做出這樣的設計，按目前的定位來說算是最貼合板塊的。
對比君蘭和鳴剛改產品放在紅光村，桂語映月改善產品放在連潘，項目結合兩者，把剛改產品放在了連潘，同時地塊沒有精裝要轎段求，預計是整個東區目前最貼合客源的項目。
當然按目前的效果圖來看，肯定存在較大視覺誤差，建議有意向的購房者，可以結合沙盤+實地評估看看。
戶型情況
105，107平米：三房兩廳兩衛，2T2設計，包心設計，沒有過多空間浪費同時搭配寬陽台，不過這樣的面積段做2T2，實際公攤預計不低。
主要硬傷在於客衛對著餐廳，三房的整體空間都比較一般，同時客廳兩面牆都閉敬譽是卧室入戶門，加上朝南次卧還貼著電梯，可以說這個面積段的2T2有自己的稀缺，不過缺點也必將明顯。
從布局來看，這個戶型位於社區北側，緊靠地鐵站，存在一定噪音和人流影響，同時南側是高層住宅，採光也有一定影響，可以說社區剛需產品承受了不少不利因素。
128平米：四房兩廳兩衛，大面寬設計，四開間朝南，比較主流的布局，獨立客餐廳，卧室也預留了一點空間，主要缺點硬說可能是2T2共用，無法享受獨立的電梯廳贈送等，這也是項目的主力戶型，位於社區南側。
143平米：四房兩廳兩衛，大面寬設計，四開間朝南，同樣是主流布局，亮點在客餐廳，南北通透，同時做了較大面寬設計，空間感不錯，不過從戶型來看，預計客廳進深偏短，左側又是卧室入戶門，這個戶型位於社區的三棟27層左右高層住宅，預計公攤也不低。
區位分析
項目位於五里亭，優勢在於北側即地鐵2號線，可以說純正地鐵盤，當然一路之隔，就是腫瘤醫院，存在一定影響，加上北側福馬路，也存在一定噪音影響，最近樓盤東側，即中海金璽公館北側存在廟宇風波，多少也存在一定影響。
同時社區南側，綠城桂語映月是25F樓棟，靠南側的樓棟需要注意採光，目前連潘基本以次新盤為主，城市界面也改善，板塊沒有過多配套，不過周邊的世歐廣場、泰禾廣場，都不算非常遠。總的來說，區位中規中矩。
價格分析
雖然項目還沒蓄客上市，不過土拍也給出指導價3.5W，按目前東區購買力來看，預計也不會採取精裝溢價，對比周邊看看：
1、桂語映月：純商盤，帶少量公租房，精裝均價4W（靠廟樓棟均價3.6W）
2、融僑望雲：帶一棟公租房，高層精裝3.6W
3、首開香悅：帶一棟公租房，毛坯均價3.2W
4、中海晉安湖叄號院：小地塊，精裝3.66W
5、龍湖天璞：已清盤，帶一棟安商房，備案價3.3W
6、世茂璀璨天城北區：次新房，帶一棟安置房，均價3.2W
分析：對於東區參考項目較多，目前融僑望雲，龍湖天璞都做到清盤，從定位來說，天璞部分樓棟也是2T2定位，產品面積段也比較相近，不過天璞是安商房，加上地塊不規整，價格也低了2K，對比而言，項目優勢相對更明顯。
目前區域在售的新盤，君蘭和鳴精裝價格3.4W，雖然產品定位接近，還有精裝，不過區位差異較大。
桂語映月，近期靠廟樓棟的精裝均價3.6W，對比而言不算誇張，不過項目門檻太高，區位做改善吸引力並不太高。
目前在售的競品也不少，比如晉安湖叄號院，精裝3.66W已經備案，保利自身的保利雲上，主打雙地鐵前嶼站，指導價3.2W，還有首開香悅3.2W在售，加上還有存量的幾個安商房。
項目對比來說，在一系列項目裡面，產品定位還是有優勢，特別對於剛改購房者，地鐵的優勢還是比較明顯，當然目前東區的在售項目過多，預計後續隨著庫存和競爭加劇，價格不排除還會走低。
樓盤總結
項目位於五里亭，優勢在於純商定位，純地鐵盤，住宅採用2T2板樓，居住體驗較高，戶型布局也貼合主流，兩大央企聯合開發，也有一定保障。劣勢在於部分樓棟的採光，噪音等影響需要注意，板塊自身配套一般，還存在腫瘤醫院影響，同時目前庫存較大，上市壓力不低。
對於東區的購房者，如之前分析過，今年剛改的項目非常多，對比前兩年，區域改善+安商的兩頭走勢，今年樓市變成了橄欖型。
肉眼可見的剛改新盤扎堆，不少還是純商，而且基本都有地鐵加持，戶型布局也很主流，可以慢慢比價，慢慢選。
⑤ 多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調整集中土拍規則
一波激烈的「搶地」大戰後，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。
不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下「暫停鍵」。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先後宣布第二批集中供地出讓「中止」或「延期」。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十餘個。
截至目前，深圳、杭州、青島發布了第二批集中供地「中止」公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規則進行了調整。
那麼，接下來的集中土拍將發生怎樣的變化？優化和調整後的土拍規則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產生怎樣的影響？
房企激情「搶地」後
「（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。」路勁地產集團營銷部副總經理寧曉峰此前曾表示。
據貝殼研究院統計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢佔比均超過40%；北京佔比最高，達56.32%。
多位房企投拓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，「雙集中」供地新政之下，對於嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。於是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，並逐漸演變為集中「搶地」。
「現在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業的人才，都要咬著牙拿下來。」一頭部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業績排行榜上的座次如何，就取決於現階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤並不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。
在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網統計顯示，22城首批集中供地中，融創、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，佔22城總出讓金額的32%。
記者觀察發現，除少數高杠桿房企減緩拿地節奏外，部分「三道紅線」處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。
以越秀地產為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產新增土地22塊，總建面560萬平方米。
「無論如何，上半年拿地都是出於增厚公司業績目的。」越秀地產董事長兼執行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業績會上解釋稱，這主要是「雙集中」供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數額會較往年同期大一些。
不過，「拿地一時爽，事後難收場」卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金「搶地」，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發利潤發愁了。
如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示「努力做到1%~2%的凈利潤水平」。
在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產行業資深人士毛呈飛看來，「首批集中土拍的規則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤」。
「拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格『跳脫』要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件。」寧曉峰表示。
「不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現麵包價甚至賣不過麵粉價的可能性。」58安居客房產研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。
「聯合拿地」應對風險
「雙集中」供地新政之下，土地都被誰拿走了？據好地網統計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業中有5家是國企，排名前50的企業中有22家是國企。
中指研究院數據顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數據來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。
值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及後期的運營風險，「聯合拿地」成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯合拿地比例。
從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元。《每日經濟新聞》記者梳理近期陸續公示的地塊規劃方案發現，大多數高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向於前期聯合拿地，後期聯合開發也成首選。
在廣州白雲區，正榮以20.9億元競得鍾落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯合新城控股共同開發；招商聯手弘陽以35.9億元競得白雲區石門街朝陽聯新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯合南國置業開發。
此外，金地以9.18億元競得增城區中新鎮新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯合景泰富業開發。
不過在「三道紅線」及各地樓市調控不斷加碼之下，並非所有的聯合拿地開發都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯合拿地開發的另一面揭露給了行業。因為這是集中供地後的首例退地，也引起行業的普遍關注。
8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產相關公司突然違約，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨後的回應中，寶龍地產表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為准；祥生控股則稱，並未與宋都簽署過任何協議。
按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經超過了全年計劃。由於合作開發又出現問題，因此宋都寧願虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也佔到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。
集中土拍規則優化調整
「雙集中」供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數據顯示，今年上半年全國土地市場呈現出「量縮價漲」的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地並未達到預期的「穩地價」目的。
那麼，接下來的集中土拍會產生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定於8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故「終止」；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。
此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規則進行了優化調整。
對於多城中止或延期第二批集中土拍，行業普遍認為「土拍規劃將面臨調整」。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，包括競拍企業需具有房地產開發資質，加強對房地產企業購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限後通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。
《每日經濟新聞》記者查詢發現，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調整的第二批集中土拍規則，基本與上述消息的內容相吻合。
如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調整，最高溢價率均不超過15%。另外，調整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規則調整，以及多幅地塊出讓條件優化等方面。
8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統一調整為9月10日，並將之前的最高溢價率不超過50%統一調整為不超過15%。同時規定，單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人。
「這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率。」中梁杭金衢的投資負責人劉傑雄告訴《每日經濟新聞》記者，現在一些企業已調整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。
值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是「地價觸頂進行競租賃或配建」，在8月初舉行的第二批集中土拍中調整為「所有地塊均採取觸頂搖號」方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
「土地規則的調整對房企來說是把『雙刃劍』，一方面在推動建立房地聯動機制，實現限房價、控地價、提品質的同時，對於房企開發的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產生的市場風險。」張波認為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標准來提升穩健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的「優勝略汰」也將起到加速作用。
某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規則調整後，核心是嚴格控制溢價，並且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其餘城市效仿天津改變土拍規則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產板塊的底層邏輯或將被改寫。
而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，「土拍規則調整並不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現象大幅減少。」
土拍規則調整利好房企
第二批集中土拍規則優化調整，對房企未來的布局會產生何種影響？
「一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規模的傳統模式受到挑戰。」第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿向《每日經濟新聞》記者分析稱，開發商主流模式會立足已經進入的城市重點布局，在已經進入的重點城市經營效率和市佔率上下功夫，短期內布局新的城市的計劃會減少。
「預計後續集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列。」張波認為，長三角和大灣區等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。
「當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平。」某大型房企杭州區域負責人林光游告訴《每日經濟新聞》記者。
一家頭部房企浙江區域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想「求人合作」也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變為「互相掐架」：一個告對方違反企業規則，一個告對方侵害名譽權。
對於房企拿了高價地後的利潤找補空間，一位不願具名的業內人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規模，再通過股票、發債等融資。但這樣操作有賭市場放鬆的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。
「今年上半年企業拿地情況，與2016年和2017年企業搶地導致『地王』頻出的時候頗為相似。」明源地產研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此後兩三年開始顯現，導致一批房企要麼栽倒，要麼現在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續好幾年。即便是以穩健著稱的企業，在大量囤地之後仍有擔憂。
艾振強認為，第二批集中土拍規則調整，對於避免行業過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業爆雷危機而影響整個產業鏈上下游，進而導致行業休克性調整的事件發生，同時也會要求開發商以長期主義來調整戰略布局。
在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對於頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。
在更嚴格的土地和金融規則下，這樣「碾壓式」的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。
隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或迎發展機會。「建立有效的購地審查有利於維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。」億翰智庫總監於小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。
「隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規則的調整和優化，三四線城市也開始『跟風』調整規則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的。」毛呈飛表示。
「回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的。」在林光游看來，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。
實際上，集中供地之外，已經有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發現，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創下新低。
「集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間。」在毛呈飛看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創下新低，或許也正是中小房企的機會。
上半年「雙集中」供地政策對各地土地供應節奏都有不同程度影響。貝殼研究院統計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規劃建築面積下降兩至三成。不過隨著「兩集中」供地常態化，這些城市下半年可能追趕節奏、加大供應。
⑥ 福州五區的介紹、和現狀。再說明各個區的未來發展規劃。
福州鼓樓「十二五」發展暨2011年工作安排
各位代表，今後的五年是大有可為的重要戰略機遇期，也是推動鼓樓科學發展、跨越發展的關鍵時期。區委《關於制定福州市鼓樓區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》，提出了我區「十二五」發展的指導思想是：高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和「三個代表」重要思想為指導，深入貫徹落實科學發展觀，全面落實省、市關於貫徹國務院支持海西建設《意見》、推動跨越發展的各項戰略部署，堅持「先行先試、加快轉變、民生優先、黨建科學」，以科學發展為主題，以加快轉變、跨越發展為主線，圍繞「富民強區、和諧宜居」的發展定位，著力調整經濟結構，著力加強自主創新，著力建設生態文明，著力保障改善民生，著力深化改革開放，科學發展走在前列，打造宜居宜業魅力鼓樓，建設海峽西岸首善之區。
在綜合分析未來五年全國及省、市的發展趨勢和鼓樓區實際發展情況的基礎上，我區提出了「十二五」時期經濟社會發展的主要目標：經濟持續平穩較快發展。主要經濟指標保持穩步增長，經濟增長質量和效益進一步提高，2015年地區生產總值突破1000億元，實現經濟社會又好又快發展。經濟結構戰略性調整取得重大進展。國家服務業綜合改革試點工作取得明顯成效，服務業增加值保持15%以上增幅，佔地區生產總值的比重逐年提高。生態環境更加優美宜居。單位國內生產總值能源消耗和二氧化碳排放繼續下降，城區功能日臻完善，人居環境不斷優化，生態環境質量保持省、市前列。人民生活質量和水平不斷提高。努力實現居民收入增長和經濟發展同步，創造更多就業、創業機會，居民收入普遍較快增加，人民群眾幸福指數逐步提升。社會建設明顯加強。教育、衛生、文化、體育事業全面發展，各項指標居省、市前列。公共服務體系和社會保障體系建設進一步加強，建成一批重大民生項目，民主法治和精神文明建設成效顯著，社會和諧穩定。「十二五」發展的主要目標突出體現了加快轉變，奮力趕超東部發達城區水平的要求；全面體現了跨越發展，有機銜接小康建設奮斗目標的要求；這一目標是積極、穩妥、實事求是的，經過全區人民共同努力可以實現的。
時代賦予重託，為實現「十二五」發展的預期目標，區政府的各項工作要堅持「五個突出」，即突出跨越發展。堅持發展第一要務，「好」字優先，能快則快，完善基礎設施，強化產業支撐，進一步發揮優勢、提速發展，全面提升產業競爭力和輻射帶動力，努力為海西建設作出省會核心城區應有的貢獻。突出先行先試。解放思想、實事求是，開闊思路、與時俱進，爭取在兩岸合作、城市管理、社會事業等領域，先行先試，構建有利於科學發展、跨越發展的體制機制，成為省、市改革開放和現代化建設的「示範窗口」。突出加快轉變。突出區位優勢和產業優勢，以開展國家服務業綜合改革試點為契機，大力發展現代服務業和高新技術產業，不斷提升區域綜合實力和核心競爭力。突出民生優先。把保障和改善民生作為根本出發點和落腳點，明確目標任務，加大推進力度。加快社會事業發展，完善公共服務體系，加強和創新社會管理，保障社會公平正義，確保發展成果惠及全體人民。突出可持續發展。牢固樹立可持續發展理念，加快建設資源節約型和環境友好型社會，倡導綠色低碳生活方式，增強生態文明建設水平，不斷提升宜居城區建設質量和水平。
2011年是實施「十二五」規劃的起步之年,做好今年的政府工作，意義重大。根據「十二五」發展目標和任務，今年全區經濟和社會發展的預期目標是：地區生產總值增長14%；財政總收入增長13.5%，地方財政收入增長14.5%；城鎮以上固定資產投資增長22％;出口總額增長15%；實際利用外資（驗資口徑）總量與2010年持平；社會消費品零售總額增長17%；規模以上工業產值增長10%；城鎮居民人均可支配收入增長13 %；城鎮登記失業率控制在3.5%以內；人口自然增長率控制在6‰以內;確保市下達的節能減排目標任務全面完成。為實現上述目標，我們將重點抓好以下六個方面工作。
（一）優化結構，加快轉變，不斷增強經濟綜合實力
創新引領，推動支柱產業提速發展。以推進國家服務業綜合改革試點為契機，大力實施「213」工程，建設和完善「一極四區、三軸、兩組團」的產業功能布局，全面提升服務業和高新技術產業的發展質量，構建更高起點、更具競爭力的現代產業體系。
優化提升服務業。一是強化政策資金保障。修訂完善《鼓樓區加快發展服務業的實施辦法》，充分利用服務業試點工作在政策支撐、資金扶持、項目引進、體制創新等方面的優先權和自由度，降低准入門檻，進一步放開經營領域，對國家鼓勵類服務業用水、用電實行與工業同價等優惠政策；大幅增加服務業引導資金，落實「品牌獎勵」、「人才引進」、「上市企業獎勵」等各項政策資金，鼓勵樓宇業主參與招商引企，健全完善企業服務機制，支持軟體信息、電子商務、現代物流業等重點行業及總部經濟、樓宇經濟優化升級。二是加快發展現代服務業。秉承「向樓宇要效益」的理念，注重載體建設，積極推進海西商務大廈、恆宇國際大廈等高檔次、智能化寫字樓建設，引導存量樓宇優化整合，有效增加容量、提高品質，推進中央商務區向北、向西延伸和拓展，不斷增強核心商務區的集聚力和輻射力。吸引更多的世界500強、國內100強、上市公司、閩商企業和台資企業等在我區設立區域性、專業性總部，帶動中介、法律、會計、評估、設計、服務外包等生產性服務業在我區聚集，形成產業集群，不斷壯大總部經濟、樓宇經濟，力爭全年對接樓宇20萬平方米，引資50億元以上，促進現代服務業發展提速、比重提高、水平提升。三是持續提升傳統服務業。支持外來和本土品牌百貨、連鎖超市及國家鼓勵類重點服務業企業發展壯大；推進國棉廠、楊橋新村二期、陸庄、烏山西路福大片等城市綜合體建設；結合地鐵1號線建設，拓展地下空間，啟動南街商貿改造提升工程，拓展五四路商圈，整合仙塔街、津泰路等商貿業態，吸引更多境內外大百貨、國際知名品牌入駐鼓樓，推動王府井百貨正式開業；進一步繁榮環西湖、環省體中心等特色街區，扶持聚春園、安泰樓等老字型大小企業發展。積極實施品牌戰略，擴大高端品牌的輻射效應，引導和鼓勵一批重點企業申報國家級、省級名牌和商標。整合現有社區商業資源，提高社區商業的經營檔次和服務水平。四是大力培育新經濟增長點。加快推進三坊七巷保護修復工程和中國溫泉博物館項目，抓好以「芍園壹號」為節點的白馬路文化創意大道建設。進一步整合旅遊資源，打響以三坊七巷、都市溫泉、文化創意為代表的閩都文化旅遊精品線路，努力實現商旅互動發展。大力培育文化娛樂、家庭服務、醫療照護、教育培訓等新興熱點產業。
加速發展高新技術產業。一是持續做大福州軟體園。整合資源，集約用地，加快推進軟體園五期和動漫產業基地二期施工，建設一批布局錯落有致、體量大小結合的產業樓，打造「海峽軟體新城」。積極推進軟體服務外包，著力提升動漫產業集群，注重引進一批高成長性、高附加值的國內外知名軟體、信息服務及動漫產業企業，鼓勵企業做強做大，做好中金在線、嘉園環保等重點企業上市服務工作。2011年園區力爭實現技工貿總收入208億元，比增23%，完成動漫製作發行許可量5000分鍾。二是加快提升福州高新區洪山園。進一步盤活園區舊廠房和閑置工業用地，啟動洪山園總部集中區規劃建設，動建西郊商辦等一批商務樓宇，加強園區基礎設施建設，完善園區服務功能體系，以更多優質載體和高端商務環境吸引高新企業總部入駐。充分利用周邊高校、科研院所的資源優勢，推進產學研一體化平台建設。鼓勵企業加強項目研發和自主創新，加速科技成果向現實生產力轉化，構建集研發、設計、運營、結算等功能為一體的高新技術企業總部集中區。2011年園區力爭實現技工貿總收入120億元，比增20%。三是加快培養和引進各類高素質人才。健全完善人才信息庫，為我區經濟社會發展提供各類人才資源信息，建立人才引進、交流機制，促進人才資源合理配置；加大公開選拔、招聘力度，進一步拓寬選人用人渠道，優化幹部隊伍結構；提升人才服務水平，著力協調解決高層次人才家屬落戶、子女就學等問題。
項目帶動，力促經濟總量再上新台階。以項目建設為抓手，提升產業層次，壯大經濟總量，增強發展後勁。一是強化項目規劃。健全完善重大項目儲備管理制度，堅持「規劃一批、建設一批、招商一批、竣工開業一批」，促進一批科學發展、惠及長遠的重大項目不斷生成。通過在主次幹道、沿街新建商業樓和高端寫字樓，在較大的地塊打造城市綜合體和總部集中區等方式，吸引更多國際金融企業、閩商企業、國有大中型企業區域總部前來鼓樓投資興業。尋求空間突破，科學規劃、合理開發地下空間資源。二是強化項目運作。繼續實施「五大戰役」，大幹「十二五」開局之年，環環相扣推進項目設計、環評、審批等工作，積極爭取國家、省、市建設資金的支持，鼓勵資質好、實力強的大企業參與我區項目建設。持續發揚敢闖敢拼、不畏艱難的精神，扎實推進我區2011年安排的「五大戰役」項目，確保每個項目順利開工、建設、投產。抓好列入省、市、區「十二五」規劃及重要節點開、竣工項目的順利實施。大力鼓勵民間資金捐建公益事業，參與基礎設施、市政公用事業等建設。三是強化招商選資。充分利用「5?18」、「6?18」、「9?8」等招商平台，做好符合我區產業發展項目的招商工作，同時積極組織人員走出去招商，力爭引進迪卡儂、台灣聯強等一批體量大、品牌響、稅源多、效益好的外資項目落地。
(二)規劃先行，注重細節，持續提升城區的形象和品位
堅持高標准規劃、高品味設計、高檔次建設，進一步美化城區環境，提升城市建設檔次。 一是加大舊屋區改造力度。千方百計破解征地拆遷等項目建設「瓶頸」，有序推進福大片（二期）、華大村下後營、古樂路沿線、白馬河沿線等項目拆遷，優化整合土地資源，改善用地結構，完善用地功能。續建鳳湖二A、灰爐村、公正二村、打鐵橋、明望新村等13片約104萬平方米安置房，建成五鳳家園、鳳湖新城三區、公正新苑等總建築面積約23萬平方米安置房；同時掛牌動建山頭角、國棉廠、楊橋新村（一期）、東牙巷等地塊安置房。二是進一步完善市政設施。配合市裡改造拓寬斗池路、銅盤路、江厝路等市政道路，實施八角樓、火巷裡等20條小街巷改造工程，努力構建縱橫貫通、干支相連、集疏成網的道路系統；不斷強化城區交通秩序綜合管理，加強停車場建設，新建若干立體停車場、地下停車場，大力推進公共便民自行車服務系統建設，倡導綠色出行，著力緩解核心城區主要節點交通擁堵和停車難狀況。三是打好內河整治攻堅戰。以「水清、河暢、岸綠、景美」為目標，積極配合福州市開展白馬河、瓊東河等內河整治，抓好安泰河、華林河、樹兜河等9條轄區內河的截污治污、拆遷疏浚、駁岸綠化和一河兩帶整治工作，精心打造富有品位、特色鮮明的城區生態景觀河道。四是加強城區景觀建設。堅持從城市美學角度把握景觀改造、店招店牌整治和亮化工程的整體規劃，從細節入手、精心設計、合理搭配，進一步提升核心城區的時尚品味。重點實施福飛路、五四路、道山路等重點路段、節點的景觀改造；突出抓好福新路、津泰路等主次幹道店招店牌整治工作，運用新工藝、新材料，高起點設計店招店牌，進一步提高質量和美感；強化維護、巡查，實施改造鼓樓夜景燈光提升工程，為改善城區面貌增光添彩，多方位打造靚麗鼓樓。五是提高園林綠化水平。堅持顯山露水增綠，推進「四綠」工程建設，進一步拆違建綠、拆牆透綠、能綠則綠，繼續提升改造烏山歷史風貌區、左海公園、溫泉公園等公園景區，加強古樹名木保護,提高城區綠化、花化、香化、彩化、美化水平。
（三）強化管理，完善設施，進一步增強城區的服務功能
一是提升城市管理水平。完善城市數字網格化管理系統，推進城市精細化管理，提高城市管理實效；加強環衛基礎設施建設，動建上浦垃圾轉運站和蛇山環衛停車場，啟動環衛公寓建設，提升環衛機械化水平，改革垃圾收運模式，加大市容「六亂」整治力度，全面落實「門前三包」責任制，積極倡導文明良好的衛生習慣；提升改造一批公廁，完善公廁布局；有計劃地分批清理違法建設。二是推進新一輪文明城區創建。進一步發揮省會核心城區在福州市爭創全國文明城市中的帶動和表率作用，健全文明創建長效機制，深入開展市容環境、食品安全、餐飲衛生、交通秩序、文化市場等重點領域的整治，提高創建工作實效。加強社會公德、職業道德、家庭美德、個人品德教育，扎實開展以「愛國、守法、誠信、明禮」為主要內容的群眾性主題教育實踐活動，大力發展志願者服務，繼續開展未成年人思想道德建設，持續提高城區文明程度和群眾文明素質。三是全面加強環境保護。落實飲用水源保護長效管理機制，確保飲用水質100%達標；從源頭上加強對娛樂業、中小餐館等雜訊、油煙污染整治，有效防範環境污染突發事件。深化工業園區環境整治，抓好節能減排，淘汰落後產能，發展循環經濟，配合做好國家環保模範城市復查迎檢工作，提升城區環境質量，建設資源節約型、環境友好型社會，共築生態鼓樓。四是抓好物聯網鼓樓示範區建設。重點推廣智能交通服務、智能居家養老、旅遊景區自助導覽、社會治安防控等項目建設，提升城區智能化水平，打造智慧型城區。五是強化社區服務和經合社管理。加大投入，加強社區會址建設，力促一批社區辦公場所達200平方米，著力提高社區工作者待遇。深入開展「五在社區」活動，豐富社區服務內涵，加強整合社區信息資源，提升社區信息化水平，完善流動人口一證式、一站式服務管理模式，推進治安防範、綠化衛生等工作，深化無物業管理小區整治，繼續實施自來水一戶一表改造，健全長效管理機制，促進和諧社區建設。積極探索經合社管理新模式，規范經合社資產管理，確保集體資產保值增值。
（四）統籌兼顧，民生優先，全面促進社會事業協調發展
增強服務群眾、改善民生的責任感和自覺性，加大社會事業投入，多辦惠民利民實事，多為群眾排憂解難，確保公共財政支出向民生工程和社會事業傾斜。一是深入實施「教育強區」戰略。以實現義務教育均衡發展為目標，建成中山小學、鼓五小、湖濱新城小學、洪山小學等學校綜合樓，扎實推進茶園山小學、法海小學、梅峰小學、西峰小學、開智小學及教工幼兒園等征地、建設，努力推動達明小學、模範小學等預留地拆遷工作，進一步落實校安工程建設任務，再加固改造一批教學樓，著力縮小各校辦學條件差距。強化教師隊伍建設，健全完善教師績效考評機制，提高師德師風水平，加強師生心理素質教育，進一步提升辦學水平。加快發展學前教育，強化公辦幼兒園建設，扶持一批民辦幼兒園，實現「一街鎮至少一個以上公辦園」目標。完善全民終身教育體系，推動社區學院的選址和建設工作。二是大力發展文體事業。進一步弘揚傳統文化、活躍群眾文化、發展現代文化，加強鼓屏路至八一七北路歷史文化中軸線建設，系統推進三坊七巷、朱紫坊、烏山、西湖等歷史文化街區和名勝古跡的保護修復和開發利用，建設福州名城名人館、胡也頻紀念館、三坊七巷社區博物館等場館，提升鼓樓文化館，振興「老字型大小」，鼓勵傳承民間文化和傳統技藝，彰顯閩都文化底蘊。加強基層文化服務設施建設，完善公共文化服務體系，改進提升「激情廣場」等群眾性品牌，鼓勵現代文藝精品創作，精心組織紀念建黨90周年、辛亥革命100周年等重大文藝活動。協調發展競技體育與全民健身運動，扶持老年人體育事業發展,積極配合做好申辦第八屆城運會工作，更好地滿足群眾多樣性的精神文化需求，推動文體事業走在省、市前列。三是提高全民健康水平。充分利用轄區省、市醫療資源，堅持社區衛生服務中心的公益性，落實工作經費和人員編制，推動區婦幼保健所建設；強化公共衛生服務，完善「六位一體」的功能，不斷提高診療水平，進一步健全社區衛生 「15分鍾」服務圈。繼續做好葯品零差率銷售和國家基本葯物制度試點工作。深入開展愛國衛生運動，增強全民衛生觀念、健康觀念。四是不斷完善社會保障體系。擴大養老、醫療、失業保險覆蓋面，提高城鎮職工和居民基本醫療保險參保率，逐步增加企業離退休人員的養老保險收入，對無力參保的區屬集體企業退休人員發放老年生活保障金；進一步健全完善居家養老服務網路，新建16個居家養老服務站點，提高服務質量和水平，鼓勵社會力量投資興辦民營居家養老服務機構，構建以居家養老為基礎、社區服務為依託、機構養老為補充，滿足不同層次需求的社會養老服務體系。進一步健全和完善社會救助體系，擴大低保戶、邊緣戶等低收入家庭的救助范圍，落實社會救助保障標准與物價掛鉤的聯動機制，協助弱勢群體申請保障性住房；鞏固提升「福樂家園」的建設和服務水平。大力發展社會福利、慈善、老齡事業，做好婦女兒童、殘疾人等工作。五是大力促進充分就業。健全完善區、街鎮、社區三級公共就業服務體系和就業援助制度，加大對自主創業的政策扶持，拓展小額擔保貸款信用社區試點范圍，多渠道開辟公益性崗位，拓展就業機會，努力構建和諧勞動關系。六是強化人口、計生工作。做好第六次全國人口普查的驗收及數據分析開發等工作。加強社會撫養費徵收和流動人口計生服務管理，完善利益導向和幫扶機制，繼續穩定低生育水平，加大打擊「兩非」力度，保持出生人口正常性別比，進一步推動早教事業發展，提高出生人口素質。七是著力加強市場建設。進一步規范便民早市，新建一批社區便利商店，同時加強物價監管和監測，嚴厲打擊惡性炒作、哄抬物價等違法行為，增強市場調控能力，確保市場供應，維護市場穩定。
（五）先行先試，互通共融，努力推動對台交流朝縱深拓展
以兩岸簽署經濟合作框架協議為契機，加強與台灣在金融、高新技術、文化產業和現代服務業等方面的合作與對接。一是健全完善招商機制。加強與富邦金控、寶來證券等台灣金融機構的溝通交流，爭取更多台灣期貨、銀行、證券等機構來鼓樓設立分支機構。重點針對電子信息、金融業、新能源等產業建立上島常態招商機制，藉助台灣行業力量，形成以台引台的招商機制。二是主動承接閩商「回歸」。引導閩商及海內外鄉親回鄉投資創業，切實保護各類投資商在轄區經營的合法權益；積極鼓勵有資質民營企業赴台辦展經商、設立分支機構。三是積極推進園區合作。充分發揮海峽兩岸高新產業合作「橋頭堡」的優勢，創新兩岸高新技術產業合作發展模式，福州軟體園、福州高新區洪山園加強與台灣科學工業園及科技園區的交流合作，主動承接IT產業轉移，吸引台灣IT業、動漫創意產業、高科技企業總部入駐，推動閩台產業合作進一步深入。四是深化兩岸社會事業領域合作和民間交流。搭建閩台區域多層次交流合作平台，聘請台灣專業人才擔任高新園區管理人員，進一步拓展兩岸科技、教育、文化、衛生、體育、人才等方面交流合作。
（六）齊抓共管，形成合力，全力維護鼓樓安定穩定大局
扎實推進社會矛盾化解、社會管理創新、公正廉潔執法三項重點工作，確保社會安定穩定。一是強化社會治安綜合治理。積極推進「平安先行」系列創建工作，藉助物聯網技術，提升完善網上警務室建設，嚴密防範、嚴厲打擊各類違法犯罪活動，重點加強中小學、幼兒園及周邊地區的安定穩定，集中整治治安突出問題，提升人民群眾對社會治安的滿意率。健全完善社區監管矯正機制，依法推進社區矯正和青少年事務社工工作。二是整頓和規范市場經濟秩序。大力治理餐桌污染、保障食品葯品安全，依法從嚴從重懲處危害公眾安全、損害群眾利益的違法違規行為，切實維護消費者合法權益。三是加強安全生產工作。嚴格落實安全生產責任制，深入開展公共消防、建築施工等重點領域的專項整治行動，堅決排查治理重大安全隱患，加強應急救援隊伍建設，夯實基層安全生產工作基礎，健全完善安全監管機制，有效遏制各類事故發生。落實70個避災場所，確保災害時人民的生命安全。四是及時有效化解社會矛盾糾紛。進一步暢通信訪渠道，持續開展區委書記、區長大接訪活動，完善區領導掛鉤和包案制度，主動變上訪為下訪，努力將舊城改造等重點領域的社會矛盾和糾紛解決在基層、化解在萌芽狀態。依法依規快速處置重大突發群體性事件，保障省會核心城區和諧穩定。