1. 又一省會城市「松綁」樓市！福州放開「外地人限購」業內：對市場影響不會太大
繼哈爾濱、鄭州之後，又一省會城市對樓市調控政策有實質性放鬆。
今日（3月30日），《每日經濟新聞》記者從福州多家中介機構及地產人士處了解到，福州開始對限購政策「松綁」：即日起針對非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。
對此，記者第一時間咨詢了福州市房管局，相關工作人員表示，「情況屬實，限購放鬆是從這幾天開始的。」
事實上，福州並不是今年第一個放開限購的省會城市。今年3月1日，鄭州發文明確，已有兩套房的家庭可以再買第三套房，被外界視為變相放鬆限購。在此之前，哈爾濱出台的房地產新政則明確放開限售，也成為第一家正式放開限售的省會城市。
福州城市建築 圖片來源：視覺中國-VCG08787791
外地人可直接買房
具體來看，針對非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。此外，長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。
而此前福州的限購政策規定，外地戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，需提供2年內在五城區累計滿12個月的醫社保證明或個人所得稅。
某頭部房企福建區域營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，此次放鬆限購並非全面取消限購，只能說是簡化其中環節，畢竟自從全面放開落戶政策後，外地人在福州買房基本沒有任何障礙，所以新政對市場影響不會太大。
「區別在於，原先福州實行的是零門檻落戶，只要在福州工作就能落戶。而此次無非是簡化了這道落戶程序，可以新增這一波客群，比如有些農村戶口不想來福州來落戶的人。」上述營銷負責人表示，要想這批人來福州買房，最終還是要看房價和市場的接受度，即房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響，市場整體購買力出現明顯下降。
「此次限購松綁的操作，主要目的在於給福州五城區去庫存，讓企業能盡快回籠資金，讓市場活躍起來。」克而瑞福州區域研究負責人張暑嬌表示，現在只是第一步，下一步預計首付款比例也會進一步放開。
事實上，此前福州已下調了住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%；首次申請使用住房公積金貸款的，首付款比例為30%
去化周期近20個月
自去年以來，不少房企因現金流緊張導致債務違約甚至「爆雷」現象，在一定程度上加劇了購房者的觀望情緒。
「去年下半年開始，金融利率不斷收緊，在貸款層面上對購房者不是很友好，雖然現在雖然有一定放鬆，但購房者依然選擇持續觀望。」上述營銷負責人告訴記者，福州五城區商品住宅去化周期達近20個月，市場供大於求的態勢依然明顯。「在此背景下，適度放鬆限購有利於市場供求平衡，更有利於緩解供給的結構性壓力。」
克而瑞數據顯示，截至2021年12月底，福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬平方米，其中帝封江、三江口、北區等板塊存量均超80萬平方米，庫存高企。
據國家統計局數據，去年4月份至11月，福州新房價格持續下跌，自去年12月以來開始回升，不過今年2月的新房價格較1月又出現小幅下滑。
福州的新房市場自去年下半年以來持續探底，不少樓盤項目也推出一些打折促銷，或通過加大分銷點數的方式來以價換量。該營銷負責人表示，「大部分樓盤主要靠分銷，而現在新盤比較多，有的營銷點數已經高到10%，但不敢降價，只是以特價房或工抵房的方式來促銷。」
近八周福州五區新房量價走勢 來源：嘉論市場研究中心
土地市場持續冷清
在張暑嬌看來，當下的福州市場還處於冰凍待解封狀態，尤其是土地市場依舊冷清。
3月16日，福州今年首輪集中土拍結束，17宗用地現場取消出讓3宗，流拍2宗，8宗低價成交，僅4幅溢價出讓。盡管國企托底佔比進一步提升，在本次土拍中拿地佔比高達70%，但並沒有扭轉土地市場的頹勢。
就溢價率來看，福州今年首批集中土拍溢價率僅4.42%，雖然兩幅地塊撤牌流拍，但從實際情況來看，起拍價175.08億元，實際成交價僅77億元，相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。
「雖然自去年9月份以來房地產行業信貸端有所改善，但在地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整，致去化速度放緩等因素疊加影響下，房企現金流壓力仍然較大，民營房企拿地積極性並未有顯著提升，現金流的持續承壓，民企的投資力度持續降低已經是不爭的事實。」
張暑嬌表示，土地市場能否回暖，還是要看金融端，能否向以往一樣將資金引入房企。春節後高層就連續表態要把房地產引導到平穩階段，並給房企紓困。但目前來看，涉險房企的資金問題並未得到真正解決。
「福州今年的商品房用地們基本沒有民企參與。」張暑嬌告訴《每日經濟新聞》記者，民營房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是銷聲匿跡，偶爾在租賃住房和安置房用地上才有民營房企的身影。
上述營銷負責人告訴記者，福州在土拍在價格上也沒有讓步，尤其是純商品房地價和以前相比還有所增加，雖然有15%的溢價規定，但起拍價留給房企的利潤空間已經很小了。「如福州東二環兩宗非常優質的地塊，起拍樓面價接近每平米3萬元，雖然政府放開銷售指導價，但目前市場看，是很難賣到這個價格，所以很多企業在首輪就會取消跟蹤。」
58安居客房產研究院分院院長張波向記者表示，未來限購放鬆的城市會增多。從全國調控放鬆的節奏來看，一二線熱點城市步子普遍偏小偏慢也更謹慎，而三四線城市以及部分高庫存的二線城市則步子更大。放鬆限購本身就屬於放鬆力度偏大的政策類型，也是拉動市場改善需求以及部分外來人群首置需求的重要政策。這類政策一旦出台，就說明市場壓力已經偏大，市場信心建立的內在訴求已經偏強。
不過，張暑嬌表示，近期市場仍然存在買賣雙方的博弈行為，但受到外部大環境和內部市場走勢等因素影響，購房者的觀望情緒還將持續加重。「預計接下來樓盤以價換量現象還將進一步向福州中心板塊蔓延。」
（每經房產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
每日經濟新聞
2. 海南和福州房子哪個投資好
樓市普漲的年代，只要有房，就能升值。福州的樓市也一樣。一個安靜的二線省會城市，盡管資源稀缺，人才不多，這些年房價也大漲了好多。早些年大概2012年去福州，那是萬達廣場(也就是現在的金融街)沒有完全造好，周邊樓價一萬不到，那時投資福州還是海南的確是個棘手的問題。
福州地處東南，資源稀缺，本地賺錢不太容易，再加上早些年曾經充當過前線的緣故，出國成了是許多當地人的奮斗的目標。所以現在美國的很多地方福州話成了當地標配。這樣一個地方的房子往往不被本地人看好。直到全國房價暴漲行情到來之前，福州還是偏居一隅。所以我選擇海南，錯過入手福州的機會。
與海南樓市純投資屬性不同，福州樓市主要以自住為主，早些年購買人群多來自五區八縣，以及周邊的地市，畢竟自帶省會的光環。早期外來投資者難覓，也讓樓市不溫不火很久。直到2015年後全國樓市大爆發，這里才重新給我新的認識。不過現在來看，投資福州還是比投資海南更靠譜。盡管我在2012年就已經入手海南，而且還是價格低窪的海口。但是海南此起彼伏的調控，還是讓人感覺不太舒服。樓市少了投資的金融屬性，就好像啤酒少了泡沫一樣，有點食之無味，棄之可惜的味道了。
來到2020年再次選擇，海南買房還是福州買房？我覺得還是福州更加靠譜一點。2020年後全國樓市進入分城調控階段。也就是樓市分化的階段了。海南有其特殊的歷史使命，擔負著國際自由港的重任。可以想像未來5-10年，海南需要更加關注打造區域經濟，發展特色的產業集群。否則就無法匹配國際旅遊港的角色。也是這個原因，我比較看淡海南的樓市。而福州不同，本地強大的內在購買力，加上這幾年產業發展，對於未來樓市還是有很多優勢。而且福州樓市的價格仍在合理區間。未來可期。
樓市的健康發展需要產業的合理發展。比如同處本省的福建廈門，樓市行情獨特，價格奇高，也是跟其周邊的廈漳泉產業帶聯系密切。海南和福州，區位定位差異，發展使命不同，所以投資邏輯也大相徑庭
3. 福州放開「限購」第一城誕生，當地為何急於扶持樓市
福州放開「限購」第一城誕生，當地為何急於扶持樓市？下面就我們來針對這個問題進行一番探討，希望這些內容能夠幫到有需要的朋友們。
「福州做為省級城市，在福建省經濟發展歷程中出任著比較主要的人物角色。房地產調控政策適當放鬆，盡管表層發力點是在房市，但更多方面的重中之重是加強福州的城市人口聚集工作能力。」關榮雪稱。
據新聞記者統計分析，目前為止，已經有超出60個大城市放鬆房地產調控政策。政策絕大多數從要求端考慮，內容包含放鬆限購限貸、減少房貸首付比例、下降房貸利息、放開公積金房貸、購房補貼等方面。
「預估年之內有越來越多的大城市頒布穩房市的政策，在其中一部分市場的需求不夠的地區很有可能會放鬆限購政策標准，如適當放開個人社保或戶口限定，滿足條件的外來務工人員可以獲得銀行信貸適用，而這也是二三線城市銷售市場修補的重要。」貝殼研究院投資分析師許小樂表明。
4. 又一個二線城市放鬆限購！福州「松綁」對樓市影響幾何
近日，網路上一則「福州限購放鬆」的消息引發關注。3月30日上午，新京報記者與福州市不動產登記和交易中心進行核實，相關工作人員表示，「消息屬實，可以關注近期官方消息，可能會公開發布消息。」據悉，福州此次政策放鬆主要體現在相應的購房門檻降低、可購房套數增加等內容。
由此來看，福州成為繼鄭州和哈爾濱之後又一個政策「松綁」的二線城市。而與此前鄭州「老年人來鄭州投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房」相比，福州限購政策的調整力度更大。
業內人士指出，2022年房地產政策出現了明顯的全面寬松跡象，對於市場來說是一個積極信號；而樓市「小陽春」行情能不能出現，需看市場發展情況和信貸政策的落地執行。
福州成為繼鄭州和哈爾濱之後又一個政策「松綁」的二線城市。新京報資料圖片
松綁：外地戶籍可在福州五城區購一套住房
據了解，福州此前的限購政策於2017年開始執行。2017年4月，福州市相關部門發布消息明確，該市非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，五城區戶口家庭可購買兩套商品房；購買以後，登記時間到上市時間不滿兩年的，不得上市交易。
3月30日，新京報記者從福州市不動產交易中心獲悉 ，福州市的上述政策有了一定程度放開。福州市不動產交易中心相關工作人員向記者證實，在3月18日，該中心就接到福州市房管局相關通知，目前，針對非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅，但購買後該房屋仍受限售政策影響。
此外，福州市不動產交易中心上述相關工作人員還向記者證實，長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者同樣可在福州五城區購買兩套住宅。目前福州相關部門尚未公布政策細則。
從目前來看，福州市此次放開了非五城區戶籍家庭（含港澳台）在福州五城區的購房政策，也就意味著其運行多年的限購政策即將宣告結束。
影響：將促進合理剛需及改善購房需求釋放
值得關注的是，福州此次解除非五城區戶籍家庭的限購令，對於房地產市場將帶來哪些影響？
「福州此次政策放鬆在本地和外地人上都會有所體現，主要體現為購房門檻降低、可購房套數增加等內容。」某居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解讀稱，福州對於外地戶籍人群放鬆了限購政策，即無需社保就可以認購一套普通住房；對於福州內的部分區域即長樂的人口，可以在福州購買兩套住房。
嚴躍進表示，類似規定無論是對外地人還是本地人都進行了限購放鬆，是非常積極的信號，也充分說明限購政策的放鬆正成為趨勢。
中原地產研究院也分析認為，福州的限購政策與限售政策是配套政策，外地戶籍購房需要限售，本地戶籍唯一住房不用限售；同時，福州落戶難度小，所以福州外地戶籍購房比例相對較低。但限購政策的取消，依然是當下樓市的一大利好，代表了政策全面轉向。
從市場方面來看，中指研究院指數事業部分析師孟新增指出，根據中國房地產指數系統百城價格指數，福州近幾個月價格仍在波動調整，新房短期庫存出清周期仍在20個月以上，庫存去化存壓。「此次取消該條件，符合中央『支持合理購房需求釋放』的導向。」孟新增表示，針對144平方米以下普通住宅項目優化限購政策，促進合理剛需及改善購房需求的釋放，有利於平穩市場情緒，改善購房者置業預期。
趨勢：更多城市或跟進政策放鬆
此次福州放鬆限購政策並非個案，就在前不久，另外兩個二線省會城市——河南鄭州、黑龍江哈爾濱也從不同方面放開了調控尺度。
3月1日，河南省鄭州市發布《關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，涉及五大項、19條舉措，其中包括支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境。
3月23日，哈爾濱市人民政府網站發布消息稱，鑒於《哈爾濱市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》已完成其階段性調控使命，擬予以廢止，其成為今年首個解除「限售令」的二線城市。
嚴躍進指出，就限購政策來看，當前二線城市限購放鬆的概率最大，主要是因為其市場壓力較大且放鬆的空間也較大。放鬆的城市普遍是最近幾年房地產市場表現偏弱的城市，即限購放鬆和市場表現是密切相關的。鑒於此次福州政策的放鬆，預計後續各地限購放鬆的可能性會進一步加大，適度降低購房門檻，對於各地購房市場的行情活躍也有積極作用。
據中原地產研究院統計，從2022年開始，不到3個月時間，全國已經有超過60城市發布了各種穩樓市的政策超過70次，疊加部委發布的政策更是已經接近百次。
談到未來發展走勢，中原地產首席分析師張大偉認為，2022年樓市政策出現了明顯的全面寬松跡象，從中央部委到地方省市，都在出台發力穩定樓市的政策。從市場層面看，隨著政策底部的出現，市場成交的底部也逐漸開始接近。而「小陽春」能不能出現，需看市場發展情況和信貸政策的落地執行。
新京報記者 張建
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶