㈠ 個人如何正確投資房地產理財
關於個人如何正確投資房地產理財，我曾經給房地產投資者做過類似的培訓，現在談幾點個人看房，供您參考：
一、首先要釐清投資和理財的區別
投資：是為了在未來可預見的時期內，獲得收益或資金增值，在一定時期，向一定領域的標的物，投放足夠數額的資金或實物的貨幣等價物的經濟行為。
理財：個人或機構根據其當前的實際經濟狀況，設定想要達成的經濟目標，在限定的時限內採用一類或多類金融投資工具，通過一種或多種途徑達成其經濟目標的計劃、規劃或解決方案及實施該過程。
簡答的說：投資只是一種經濟行為，理財是保證投資行為取得回報的管理管理過程。
二、房地產投資產品的比較方法
這里給您兩份不同房地產產品投資要素評估表：
表格1
分析：從投入資金量、租金收益、增值空間、空置率、風險五項指標評價等級看。
綜合收益最高的是商鋪；
寫字間、住宅分居二三位；
旅遊地產居第四位。
三、如何進行房地產投資理財
1、要善於把握投資時機
第一看國家調控政策，越是出台限購政策的大型城市，越值得投資；越是頻繁出台鼓勵購房政策的中小城市，反應當地供大於求，地方政府急於救市，越不要投資！
第二看利率高低，降息意味著利好，加息意味著利空。
第三看貨幣，凡是貸款投放增加，m2廣義貨幣增加，意味著資金放水，是利好。
第四看供求，要分區域、分地段判斷供求關系，供大於求的，堅決不投資。
2、分析人口流向
人口凈流入城市（流入減去流出人口結果是正值）值得投資，人口凈流出城市（流入減去流出人口結果是正值），堅決不要投資。
3、重點關注學區房
要注意區分偽學區房和真學區房，學校邊上的房子不一定是學區房，需要到教育部門了解學區的劃分、學校規模、檔次、教學質量、升學率、開發商是否真的與學校簽訂正式協議等等。
4、留意交通的帶動作用
特別注意地鐵站點的規劃，提前知曉，布局地鐵站點周邊的物業投資。
5、跟著政府遷移方向投資
了解政府辦公區集中搬遷的區域，提前下手。
6、跟著零售巨頭選址投資
凡是家樂福、伊藤、沃爾瑪、永輝、華聯這樣的零售巨頭投資的區域，可以大膽跟進。
在肯德基、麥當勞、必勝客這樣的國際快餐店附近投資商鋪，也是不錯的選址。
㈡ 中國未來房地產最保值及最佳投資城市是哪些
上海
滬上一位具有 20 多年房地產開發經驗的開發商堅定地表達了人們對上海的信
心：「如果我們相信中國最終會發展成為世界上最大的經濟體，那麼上海將會比肩其它
國際化大都市，如倫敦、巴黎、紐約和東京。」另一個投資人也表示：「上海是我最喜
愛的城市。這里的市場頗具規模，對於境外投資者更具吸引力。
這位開發同時提到，「未來 3 年，上海核心區域的開發機會將會進一步減少。增
長將會出現在浦東，如浦東南部的臨港、奉賢以及金山；會出現在中國的汽車中心安亭，
尤其是在電動車方面；還會出現在張江以及漕河涇高科技產業園。北外灘（虹口區）將
會與陸家嘴一起形成一個金融圈，從陸家嘴向北跨越黃浦江（到北外灘）更為便利，這
一區域將成為陸家嘴的延伸區，」黃浦江沿岸的陸家嘴金融區土地存量非常有限，基本
上沒有可供開發的土地。北外灘通過兩條隧道與陸家嘴相連，並且在過去幾年中寫字樓
項目日漸增多。
2014 年的報告中，我們注意到一些受訪者比較關心的一個問題：非核心區域如虹橋
交通樞紐等地新開發寫字樓項目的巨大存量對核心區域現有寫字樓租金和入駐率的影響。
在過去一年中，寫字樓租金和入駐率情況相對穩定，因為非核心區域實際入市的項目數
量有限。非核心區域絕大多數項目都是在近兩三年前開建的，目前仍處於在建階段。但是，
在未來的幾個月甚至幾年中，將有大量新項目入市，供應量將會非常可觀。
一位在核心與非核心區域均擁有大量寫字樓的開發商認為：「核心區域的情況應該是
不錯的，非核心區域面臨著壓力，因為多數新入市寫字樓都在非核心區域。」非核心區
域的供應總量是非常清楚的 — 盡管一些項目可能會出現延遲竣工的現象 — 但未來的
市場需求不清晰。非核心區域的寫字樓市場將會如何表現，很大程度上取決於未來幾年
中有多少需求可以實現。積極因素包括項目一期開業的位於虹橋交通樞紐附近的全球最
大的會展中心，其總建築面積約為 147 萬平方米；還有日漸成熟的高鐵站與上海虹橋國
際機場相連，使得這一地區成為通往長三角地區以及東北亞主要門戶城市最便捷的區域。
另一位開發商認為虹橋交通樞紐「有望成為長三角地區的CBD（中央商務區）
深圳
去年，推動深圳排名上升的主要原因是中央政府決定將前海區設定為經濟特區，
並給予大量優惠政策。
深圳的寫字樓市場空置率經歷了很大程度的下滑 — 由 2014 年第一季度的 7.5% 下
降至 2015 年第一季度的 4.6%。在所有的一線城市中，深圳的辦公樓市場表現最佳。一
位研究分析師表示，在今後幾年中，每年新增寫字樓面積將達到100萬到200萬平方米，
較近年來每年50 萬平方米的新增供應水平有大幅上升。新增面積主要來自福田區和南山
區的後海和前海地區。但是，由於需求強勁，他並不認為租金會降低。一位投資者預計，
深圳將會很快超過廣州，成為廣東省最大的寫字樓市場。
深圳的住宅市場相對穩定，價格指數年同比增長0.7%，是唯一出現增長的一線城市。
一位受訪者表示，相比北京和上海的平原地形而言，深圳的多山地形限制了可開發土地
的供應。2015 年 4 月，深圳新住宅供應量同比下降11%，也是唯一供應量下跌的一線城
市。其結果是深圳的新建住宅庫存消化周期在一線城市中最低 — 僅為 8.2 個月，有出
現新建住宅短缺的可能性。一位調查分析師表示，在過去一年中，深圳舊居民區的再開
發步伐有所放緩，這也會影響未來新住宅的供應，尤其是在核心區域。
深圳的零售物業和辦公樓市場則受益於較低的歷史投資水平。政府的統計數據顯示，
2010 年到 2013 年間，深圳的辦公樓和零售物業投資位列第 21，居於南京（第 20 位）
和哈爾濱（第 22位）之間。
深圳的另一個有利因素是擁有中國大陸所有城市中最大的移民人口基數，這一點對
於住宅市場尤為有利。與北京、上海和廣州相比，深圳的移民人口佔比最高。2012 年，
深圳的常住人口接近 1060 萬，其中 770 萬，也就是 73% 的常住人口是外來移民；而上
海的外來移民佔比為40%；北京 37%；廣州則是 35%。與其他一線城市不同的是，深圳
的本地人口非常有限，在1980 年中央政府宣布這一地區為經濟特區之前，深圳只是一個
小漁村，當地人口數量很少。深圳是中國私募股權產業和 IT 產業的發祥地，華為技術公
司就誕生於此。這座城市聚集了大量的企業家和熟練的高科技產業工人，他們都得益於
快速發展的 IT 產業。深圳與香港接壤，而香港的房價居全球最高之列，深圳與香港的不
斷整合將有助於深圳住宅市場的發展。
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北京
很多受訪者都對北京有深刻的見解，尤其是涉及這座城市的宜居性和城市規
劃。其中一位開發商談到：「北京不適於居住。交通規劃很糟糕。北京和上海不同，郊
區市場不活躍。」而另一位開發商則表示：「現在的問題是過度擁擠和交通堵塞。」今年，
北京的城市宜居性評分仍近於墊底 — 位列第 31。
盡管居住環境較差，北京仍然是被機構投資者認為必須前往的兩個市場之一。北京
的一位房地產開發商解釋說：「城市宜居性對房地產市場的影響沒有人們想像的那麼大。
房地產市場仍然由就業機會驅動。」
今年，北京表現最好的物業類型仍然是辦公樓。從去年至今，辦公樓平均月租金保
持平穩，2015 年 4 月，辦公樓平均月租金為 382 元人民幣 / 平方米，比上海高出 40%。
2015 年 4 月，北京辦公樓的空置率仍然維持在 5.4% 的較低水平，在一線城市以及主要
的二線城市中最低。需求主要來自 IT 產業。一位在北京擁有辦公樓項目的開發商表示，
最近她的公司在望京地區新完工的辦公樓里絕大部分租客都是從事 IT 行業的公司。她還
補充說，中國大陸排行前十的IT公司中有 8 家總部設在北京。
辦公市場的強勁需求和相對疲軟的零售物業市場導致愈來愈多的購物中心轉型成為
辦公樓。北京的一位研究分析師介紹說：「在北京，把零售物業轉型為寫字樓的例子比
比皆是。」可能零售購物中心轉型為辦公樓的趨勢在中關村表現得更為明顯，這片圍繞
著北大和清華校園的區域被譽為「中國矽谷」。很多以前用於電子產品批發的大樓正在
轉型為辦公樓。
到2017年，北京商務中心區計劃完工的甲級辦公樓面積將達到250萬平方米，另一
位分析師透露。不過，他並不認為這些新增面積會為市場帶來實質性的影響，原因不僅
包括較高的自用比率，而且竣工時間可能後延，再加上開發商以及許多頂級金融機構的
財務狀況非常良好。他還表示北京商務中心區以及金融街辦公樓的高昂租金迫使愈來愈
多的租客選擇前往非核心區域落戶，例如豐台和麗澤商務區。
廣州
一線城市中，幾位受訪者認為廣州的城市等級應該位於另外三座城市之下。
一位在廣州投資房地產的投資者表示：「即便我們在廣州進行了投資，我也並不十分喜
歡這座城市。廣州的定位非常尷尬。廣州從未得到任何政府支持，不過這一形勢現在有
所好轉。」另一位投資者則認為他們在廣州投資的零售物業表現不佳，在過去幾年中，
項目的租金漲幅有限。
另一位投資者的觀點則較為樂觀，他認為：「廣州與武漢的經濟發展都很強勁，而
地價卻相對較低，位置也不錯。那裡的地產更具吸引力。這兩座城市具有更多的創新精神，
不過項目執行風險也比較高。一些 IT 公司也選擇將總部設在那裡。」受訪者們還特別強
調了珠江新城南部的琶洲，政府將促進那裡的IT 產業發展。
廣州的辦公樓租金基本保持平穩，2015 年第一季度平均月租金為 163 元人民幣 / 平
方米，僅相當於北京的 42%或上海的 60%。2015 年第一季度辦公樓空置率為 6.7%。
在廣州附近一座城市開發項目的一位開發商表示：「廣州正在優化其經濟結構，遷
出了一些低端製造企業。」他還盛贊了該市的城市規劃，認為道路系統設計得非常好。
一位廣州研究分析師看好廣州辦公樓市場的長期表現。他認為珠江新城已經發展成熟，
許多項目的入駐率都接近 100%。另外，他也提到附近的廣州國際金融城的發展速度比之
前的預期要慢一些。
在已建成的零售商業區內，零售物業市場基本保持平穩。但是，一位研究分析師認
為來自線上零售商的競爭使得經營廉價電子產品和其他消費品的沿街商鋪的銷售額出現
下滑。
廣州的住宅市場基本呈健康發展態勢。2015 年 4 月，廣州新建住宅存量消化周期為
11.6 個月，同比增長 23%。
南京
2013年，南京的投資和開發前景排名分別列第九和第11位，此後，這座城市一路攀登，
躍居第五，並有坐穩趨勢。南京的投資前景評分較去年提高了2.3%，這也讓它坐穩了第
五的位置；不過開發前景的評分略微下降了 1.2%，使它的開發前景排名由第四跌落至第
五位。受訪者認為南京的投資前景「一般」，但發展前景「良好」。
江蘇省是中國大陸最富裕的省份之一，作為江蘇省的省會城市，南京無疑已經躍升
為長三角地區四大經濟強市之一，其他三座城市分別為上海、杭州及蘇州。
今年，許多受訪者普遍對南京持積極態度。一位熟悉南京的開發商認為：「選擇城
市的關鍵標準是看大學以及在校大學生的數量，還有新興產業方面的投資。南京、西安、
武漢和成都都是具有這種優勢的城市。」他還表示南京計劃將於2015 年下半年開始開發
江北新區 — 一個類似陸家嘴的開發區。
另一位開發商認為：「南京具備很好的城市肌理，有望成為一個非常有前途的城市。
在中國歷史上，許多朝代都選擇南京作為首都。南京近些年來表現不俗，同時也在推進民
營經濟的發展。此外，政府也在著力提升環境質量。南京具有成為第5個一線城市的潛力。
而且，南京的城市規劃做得很好，政府的思想也更為開放。」
談到南京，許多受訪者就會把南京和毗鄰上海的競爭對手蘇州做比較。蘇州很早就
開始發展經濟，直到現在，南京在 IT 以及高附加值製造業方面仍然落後於蘇州。但是南
京具有更強的高等教育基礎，而蘇州則缺乏享有盛譽的高校。南京作為江蘇省的省會城市，
而且位於江蘇省中心位置，這兩個因素被認為是投資南京辦公樓市場的積極因素。總部
或區域辦事處設在上海的公司，通常更願意將辦公室設在南京，而不是蘇州。
一位熟悉南京的開發商則以更為謹慎的態度看待南京的辦公樓市場。他表示，在南
京租用寫字樓的跨國公司或國內公司的規模往往要比落戶上海的公司小很多，常見的租
用總面積一般都在 500-1000 平方米。南京的辦公樓市場以散售為主，一位研究分析師認
為。
京滬高鐵的貫通也讓南京受益匪淺。該市的新建住宅存量消化周期僅有有8.5個月，位
於消化周期最短的城市之列。
杭州
2015年，受訪者對杭州的投資前景評分提高了 6.3%，開發前景評分略升0.5%。
在投資前景排行榜上，杭州站穩了第10的位置；而在開發前景排行榜上，杭州則由第11
位上升至第10 位。杭州的投資和開發前景評級均為「一般」。
很多受訪者認為，人們之所以對杭州失去了熱情是因為這里的市場波動性比較大。
但是，由於浙江是中國最富庶的省份之一，作為浙江省的省會城市，許多人認為杭州的
地產市場將會從強勁的經濟增長中獲益良多。
對新建住宅供應過剩的擔憂似乎有所緩解。新建住宅存量消化周期同比下降 34% 至
13 個月，新建住宅存量同比增加 9%。一位在杭州有兩個項目的住宅開發商介紹說，今
年受中央政府放寬信貸政策的影響，杭州的住宅價格正在緩慢增長，銷售量則出現了大
幅攀升。盡管由於需求有限，去年杭州政府大幅減少了土地出讓數量，但他看到了開發
商的現金狀況有所改善，因此重新拾起了拿地的興趣。
一位在杭州有項目的開發商表示：「我們的項目位於杭州郊外。杭州核心區域增長
有限，未來的增長會出現在郊外。」一位投資了杭州商業地產的投資者表示：「杭州的
辦公樓市場不及廣州。錢江新城仍處於早期開發階段，對甲級辦公樓的實際需求較低。
今後5-10 年間，租金會出現上漲。」
一位研究分析師指出為了提高入駐率，錢江新城辦公樓的業主們要求的租金相對較
低，以期吸引核心區域的辦公樓租戶。
㈢ 酒店式公寓or普通住宅 投資房產該如何選擇
酒店式公寓怎麼選？
關鍵看三點：
1、配套設施
酒店式公寓一般都是精裝修的，也會配齊各種電器，消費者拎包即住。但不同的酒店式公寓對於這些設施的配置也有所不同，配置得越好對投資者來說未來也更容易租出去。
此外，周邊的配套設施也同樣重要。
2、投資回報率
目前市場上，並不是所有的酒店式公寓都有高額的投資回報率。在購置前，投資者應當適當計算一下，選擇一個回報率相對更高的酒店式公寓。
如果嫌麻煩，也可間接性投資，選擇市場上已有的一些房產投資的項目，比如在白領公寓方面有瑞公寓項目投資計劃等，投資標的中也有酒店式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間。
3、區域選擇
區域的問題，這對投資者來說尤其重要。因為要考慮到未來能更快地租出，該產品總監建議，投資者盡可能選擇商圈成熟且交通設施又比較完善區域進行投資。另外，區域的前景也需要考慮，一旦該區域將來發展得好，那房子升值或是方便轉手的可能性也會增大。
來源：佰達營銷
㈣ 廣州房地產開發商有哪些
廣州房地產開發商有很多,大的如恆大地產,保利地產,富力地產,越秀集團,珠江實業,珠江投資,高德置業,新世界地產等等。
㈤ 房產三要素
影響房地產的要素有很多，那麼房地產三要素是哪幾個，今天就讓PChouse來為大家講解一下。
房地產三要素即房地產投資三要素：
一、房地產地段位置的選擇：也就是地段要素。房地產投資對象所在的具體位置。
二、時機的選擇：即時機要素。房地產投資的最佳時機，出售的最佳時機。
三、質量要素：要考慮房地產投資對象的優劣。如房地產自身的優劣、物業管理服務質量的優劣等。
對於老品牌的開發商，肯定開發過不止一個項目，因此可以前往開發商之前建造過的樓盤，從規劃、建築面積、景觀等多方面，判斷開發商建造是否合理，同時了解開發商的經濟實力情況，防止出現爛尾現象。、做好對自身資金實力和房地產市場的分析評估。房地產投資需要大量資金，如果自身沒有足夠資金，或者沒有一定的籌資能力，就不能投資房地產。要對地產市場進行市場分析，避免盲目投資。
2、選擇好房地產投資的品種，可以供個人進行投資的房地產品種主要有商鋪、寫字樓、住宅。一般投資商業地產會有較好的回報，投資住宅地產會比較安全，升值穩定。
3、要考慮全面，綜合考慮開發商的實力、地點、周邊環境、房型以及物業管理等方面。
㈥ 有沒有人分析一下廣州南沙的房地產投資前景
南沙的發展還是很快，從15年看著它開始房價從幾千到現在的3萬，很後悔沒買，現在又不夠錢買。未來南沙的發展還是會很好的，因為它規劃的城市面和郵輪等建設，都是面向世界的。未來的發展空間個人還是比較看好的。
㈦ 廣州房地產情況如何值得投資嗎
廣州房地產這一段時間，是頻繁的傳出了有一定幅度下跌的消息，是否屬實不知道。上漲基本上是比較難有大幅度的上漲了，但是下跌我認為也不一定能夠下跌。廣州的房地產現在值得投資嗎？我認為現在並不是入手房地產的好時機，因為現在看來似乎已經到了一個高位。現在買房這個事情一定要謹慎一點，因為很有可能後面會有大幅度的降價。
一.廣州地產情況
最近在一些短視頻的平台上面，總是會看到一些廣州那邊房子降價的消息，但是並不知道是不是真實的。因為按照目前的格局來講，一些三四線城市降價確實是非常多，但是一線城市總體來說並不怎麼下降。因為一線城市的人口特別的多，它確實是存在剛需，並不存在太多下降的空間。我對於房地產的看法，認為房子的價格不會有大幅度的下降，但是肯定也不會上漲。
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