『壹』 投資公寓有升值空間嗎
是這樣的，公寓首先產權只有40-50年，產權不清晰，而且不能入戶不能享有學區，目前廣州市對公寓打壓的比較嚴，需要全款而且只能通過公司名義購買，無論是從出租還是轉手都是比較缺少投資空間的
『貳』 單身公寓的投資前景如何
幾年前單身公寓是作為一種過渡性產品在市場出現的，而今它已經是人們居住體系中的一個有機組成部分，有它自身的特色並且占據一定的市場份額，適合臨時性居住人群居住。現在再看單身公寓，它究竟是單身貴族的必需品還是社會上層的奢侈品？南京市場單身公寓是一個什麼樣的現狀？投資單身公寓應該要注意哪些重要因素？回報率怎樣？我們一起來探究一下。
買單身公寓七成用於投資
據中廣置業高經理介紹，市場上購買單身公寓用於投資的佔70%左右。在2005-2006年間，城中單身公寓的售價在每平方米7000多塊，出租價格都在1800-2000元/月。而目前，房價大多已升至1.2萬元／平方米以上，城中個別單身公寓已經到1.8萬元／平方米，目前出租價格大致在2600元/月，少數月租金高達5000元。由於租價高漲，再加上租賃對象相對狹窄，一般單身空寓出租的「空置期」較長，這樣也使很多的投資者對原本期望的回報率有所擔心。
在滿堂紅置業曹先生那裡記者也得到相同的觀點，據他介紹，城中目前一些高端單身公寓的出租率僅僅在20%-25%左右，並不是很樂觀，
但一般的單身公寓市場還不錯，需求很大。單身公寓租賃的對象主要是外地來寧的商務人士、一些海外人員以及經濟條件較好的年輕人，這些人群都具備一定的流動性，租期經常是1到3個月的時間。
短期租賃佔多數
外地的王女士想在南京物色新的工作，打算先停留3個月時間再說，於是通過中介在城中一樓盤順利租下一個30平方米的單身公寓，租金每月2100元。王女士告訴記者，自己目前的收入不算高，付房租時父母還出了一些錢，雖然這樣的價格在單身公寓中不是最貴的，但自己目前的經濟收入還是很難承受這樣的價格，主要還是考慮到很多普通的合租房都要求半年以上的期限，而且老舊小區的安全問題沒有保障，同時自己在南京停留的時間也不確定，最終還是選擇了單身公寓，它靈活的租期比較適合自己。
王女士透露，這層樓上大約有16間單身公寓，有一半的房間現在有人居住，很多都是公務出差的人員，也有老外，流動性很強。
一些單身公寓被酒店外包
在采訪的過程中記者了解到，一些知名樓盤的單身公寓都被酒店公寓管理公司外包，這類情況還不是少數，中廣置業的相關負責人告訴記者，採用這樣的方式可以使投資者省心，不必擔心總是會出現「空置期」，在這種情況下，單身公寓的出租率高達80%，比如說，原本租金在3000元/月的，外包給酒店出租價格可能就是2500元/月，空置的煩惱解決了，但是投資者也犧牲了一定的經濟利益，像君臨國際、金陵王府、朗詩熙園等樓盤的單身公寓都有一部分採用這樣的方式出租。
廖先生投資單身公寓有三年多的時間了，在接受記者采訪時他說：「以前我這邊每年都會出現1到2個月的『空置期』，後來和酒店管理公司有了合作，月租金雖然有所下降，但是酒店的服務很到位，總收益好了許多，自己也不用去多煩心了。」
地段和物管水平決定投資前景
單身公寓本身的特點決定了它投資的特殊性，在投資的時候要注意哪些問題呢？我們一起來聽聽專家的建議。
在單身公寓投資方面，南京中住置業相關負責人認為，單身公寓的投資前景如何還是取決於它本身的定位，單身公寓要靠自身的完善來滿足市場的需求。自身的完善主要是地段的優勢、服務的配套、住宅設計的質量等問題。位於城市CBD的、各項售後服務能夠做好的、室內裝修設計精良的單身公寓很有投資價值，回報率也是可觀的。在目前一窩蜂跟上來搞單身公寓的市場狀況下，很多不注重上述因素的項目最終會淪為低檔的「亭子間」。
蘇鼎地產研究所宋堅所長認為，現階段投資單身公寓地段優勢凸顯，社會上的高層白領、華僑和短期在南京進行商務活動和學術研究的人士是單身公寓的承租對象，在商業繁華地段、市中心高校周邊的單身公寓投資前景看好。
中廣置業高經理給出了他的投資建議，首先，希望投資者不要對單身公寓寄予過高的期望值，他認為，部分投資者將年回報率定在8%的高標准上是難免要失望的，南京市場上6%的回報率就已經很不錯。
其次，投資單身公寓時，地點盡量選擇在中央商務區，同時品牌好的物業也非常重要，單身公寓內最好能夠引進接待廳、乾洗服務等酒店式服務，滿足一部分商務人士需求。在他看來，現在城中的單身公寓供應量雖然很大，但是真正注重物業品牌的還太少，大量發展不夠成熟的單身公寓湧入市場，造成了「高不成，低不就」的狀況，很多單身公寓的綜合質量有待提高。
『叄』 公寓投資到底值不值
1.對於一二線城市來說，年輕群體和流動人口佔比較大，公寓作為一種住房過渡工具來說，需求量一直都比較大，且租金回報率較高。2.公寓具有不限購、不限貸，總價低等特點。3.各地政府逐漸推出了限購新政，但卻將公寓排除在外，所以越來越多的投資者開始轉向投資公寓，公寓隨著這個勢頭價格也是水漲船高。由此看來，說明投資公寓是個不錯的選擇。
拓展資料：公寓投資的優點
1. 配套更完善，由於大多數的公寓所處的地段都比較好，所以公寓周邊的各項配套也非常的完善，這對於比較重視房子周邊配套的朋友來說非常適合。 還有很多公寓的所處位置都是臨近地鐵或者軌道交通路線，周邊至少有一個大型的商業，甚至有些公寓本身就規劃的是一個商業綜合體。
2. 不限購不限貸 如果是在一線城市購買房子，相信大家都會遇到限購或者是限貸的問題。如果購房者只是為了有一個可以居住的房子，那麼就可以選擇購買公寓，用公寓作為一個過渡，不佔用買房的房票和貸款限制。 但要注意的是，購買公寓的話，是不能落戶的。
3. 總價低 公寓比較適合購買過渡性居住的購房群體，這對於購房者的購房能力也降低了考驗，公寓房的建築面積普遍偏小，目前市場上的產品大多在30～50平左右（但也有100平以上），就算是公寓的價格比較高的話，總價也不會太高，對於大多數的購房者來說，購置門檻低。 公寓的優點非常明顯，但是存在的不足也有很多。大家要根據自己的需求和條件謹慎選擇。
首先要選擇旺地，選擇租公寓居住的人，會更看重周邊的配套設施是否齊全，交通出行是否方便。選擇好的物管和開發商。對租客而言，如果不能得到貼心的物業管理服務、良好的安防環境和先進的配套設備，那還不如選擇普通住宅。看區域規劃前景。有一些公寓產品由於配套的交通以及產業還未成熟，因此價格會相對低廉。但如果該公寓所在區域未來有發展潛力，那同樣值得投資，且回報率將更高。
『肆』 選擇投資公寓怎麼樣
&關於公寓的投資問題，一是可以是看供求關系。公寓一般處於都市商業中心和輕軌旁，地段優勢明顯。城市核心區可出讓土地越來越少，即是說新房供應量減少，供求關系緊張，地價上漲，而住宅又逐漸偏向改善型的大戶型，所以總價很高。小戶型公寓產品以總價低的優勢成為很多人的過渡選擇。二是看國家政策。以北京為例，目前北京二套房（普通住宅）首付六成，非普通住宅首付八成，且執行的是認貸又認房的政策。對比之下重慶的購房政策已相對寬松，待後期政策收緊，商業性質的公寓產品優勢就會顯得尤為明顯。三是看重慶市場。重慶的GDP增速連年領跑，位列全球發展最快的旅遊城市榜首，這意味著對民俗、酒店的需求量直線上升，這時選擇帶租約的公寓正好滿足短期收益需求和長期增值空間的需要。
『伍』 投資公寓靠譜嗎
首先，您是出於投資的需求，且在您的預算之內，我建議您選擇城市核心區域的公寓產品。
（1）公寓主要有以下優點：
1、公寓用途廣泛，可辦公可出租可自住，資金需求不是很高；
2、公寓購買靈活不售限制，不限購不限貸；
3、公寓面積小，總價低，購置門檻低，投入低，大部分都是在45平方左右，非常適合小兩口年輕人居住、投資。
4、公寓租金收益高，以房養貸，壓力小；
5、公寓使用更靈活，可以辦公，也可以自住。
6、公寓一般位於核心區域，配套成熟，基礎完善，未來升值空間大，保值增值抗房價波動能力強，易出手。
在房價越來越高的今天，比起動不動就幾百萬的大戶型住宅來說，小戶型公寓具有低總價、低首付、低月供、低成本的絕對優勢。公寓因其使用功能靈活、市場適應性強，減少了市場風險，增加了投資收益。
（2）住宅
1、在投入方面，住宅一般是大戶型，且由於重慶的住宅市場是處於供不應求的狀態所以很多地段、性價比高的住宅都是全款優先，所以總價投入較高且還是一次性投入；
2、變現時間受限制；目前因政府政策限制，住宅在拿到房產證2年後才能交易，而重慶市場幾乎都是2年左右才能交房的期房，也就意味著，您買一套新房需要5年後才能變現；
3、政府大力度的提倡房子是用來住的，因此嚴格的限制住宅漲幅，目前很多購房者已無「房票」；
4、最後，使用途徑狹小，租金回報低；住宅產品僅有變賣以及裝修後出租
『陸』 投資公寓好還是住宅好
長遠來看肯定是住宅更好，住宅升值空間大，公寓只適合租，想轉手賣的話比較困難，而且交易成本高
『柒』 投資公寓到底好不好
投資公寓到底好不好其實得具體情況具體分析，投資其實最主要的地段而不是房子的業態，所以您如果選擇公寓投資的話一定要選好地段。
很多人考慮到公寓不通氣，面積小所以不適合長期自住。其實目前市場公寓分為兩種，一種是純投資公寓，這種項目特點是不通氣、面積小，有部分項目還是*帶租約。另一種，就是比較適合自住的公寓了，這種公寓的特點是通氣，但是目前市面上通氣的公寓非常稀缺，所以如果是自己住的話公寓是一個非常適合過渡的產品。
退一步來講，咱們如果現在考慮小面積自住，如果買住宅項目的話，有哪些選擇呢？放眼重慶市場，不管是兩江新區江北、渝北、北碚蔡家，還是起點發展比較緩慢的巴南也好，重慶處於開盤即售空狀態，政府在限制開發商拿地，土地供應量減少，房子有價無市，很多人全款卻買不到房。其次，小戶型項目更為搶手，總價低首付低
同樣的首付，您要是買住宅，供您選擇的地段就是渝北空港，江北五里坪，沙坪壩大學城，並且只能買期房，接房得等一兩年，接房後還得等兩年才能出售，中間至少有4年的投資空白期，而您要是買公寓，您可以買到渝北照母山，江北觀音橋商圈，九龍坡楊家坪商圈，大渡口步行街等核心區域、並且是近輕軌，周圍商圈配套成熟的地段，面積小總價低租金高，易出租也易出售、還可以買現房，即買即租，從這個層面來講，就目前情況，公寓相比較住宅來說更適合投資。
『捌』 現在買公寓做投資怎麼樣
一、公寓客戶主要由被房價擠壓的剛需客、沒有太多投資成本的投資客兩類客戶組成。
公寓產品的客戶其實非常簡單明了，沒有住宅客戶復雜。目前只有兩類客戶：一類是被高房價擠壓的剛需客；一類是沒有太多投資成本的投資客戶。
1、剛需客（客戶佔比10%-20%）。
剛需客在整個公寓客戶中佔比非常少，最多隻有20%左右。他們主要是被高房價擠壓，無力購買住宅產品的人群。
他們購買公寓產品主要是被高速飛漲的房價所驚嚇，普遍希望先上車再說，就算以後買不起住宅也有一瓦遮頭，滿足最低的居住需求。公寓產品總價低且具備居住屬性，正好滿足此類客戶的需求。
2、投資客（客戶佔比80%-90%）。
投資客基本上是所有公寓產品的主力客戶，最多能佔到整個公寓客戶群體的80%左右。他們之中有失去購房資格的資深投資客，也有沒有太多投資成本的小投資客。但整體而言，以沒有太多投資成本的小投資客為主力。他們購買公寓產品的目的是投資，希望通過物業升值、租金回報兩種途徑獲取更高的回報率。
這兩類客戶其實都是房地產市場客戶群的最底層，資金實力較弱、抗風險能力較差。一旦投資或者購買失敗就沒有翻身能力，而恰恰他們卻最容易陷入公寓的陷阱。下面我將詳細講解為什麼不建議此兩類客戶購買。
二、剛需客：公寓的居住價值是被閹割的，居住環境不斷惡化，不適宜居住。
剛需客戶由於沒有太多資金，因此選擇先上車佔有一席之地，保證自己最基本的居住條件。但公寓產品的居住價值是缺失的，根本不適宜居住，也不能保證剛需客戶最基本的居住需求。
居住缺陷1、公寓無法落戶，無法享受教育、醫療方面的配套。
住宅最大價值就是落戶，讓你能融入這個城市，享受這個城市最優質教育、醫療配套的功能。公寓物業恰恰就少了這種最基本的功能，不能落戶的房子註定就是過渡產品，註定只能在你剛工作到結婚前這短短一段時間可以居住，因為你可以不落戶，你可以不享受這個城市的優質教育、醫療配套。但你不能讓你自己孩子同樣如此，讓你孩子享受不到城市優質教育配套。
居住缺陷2、公寓隨著辦公租戶增多，生活環境逐步惡化。
根據我的調查：無論一棟公寓前期住戶有多少比例的居住客戶，但發展到1-2年之後，整個公寓的居住客戶會逐步全部轉變成辦公客戶。這主要因為劣幣驅逐良幣效應。
目前所有公寓產品的購買客戶肯定是投資客為主，投資客是追逐的就是回報率、租金，誰給的租金高就租給誰。在租賃市場中，辦公客戶可以支付和承擔的租金是遠遠高於居住客戶的。因此導致辦公客戶在公寓產品中逐年增大。
一棟公寓如果入住了早教、私家餐飲、婚慶，居住客戶還是可以承受的，頂多每天回家時候碰到人復雜點。但是如果一棟公寓入住了美容美發、KTV、深夜食堂、會所等深夜商業，你晚上能睡著覺嗎？隔壁小姐姐晚上敲門和你借醬油時候，你能忍住騷動的心嗎？
因此隨著辦公客戶逐步增多，公寓的生活環境無疑是逐步惡化的，這直接導致居住客戶的流失。
居住缺陷3、不通燃氣、商業水電，高物業費、使用成本居高不下。
公寓的居住客戶本來就是無力購買住宅的剛需客戶，購買公寓的目的就是為了攢錢買住宅。但公寓的高昂使用成本與他們攢錢的目標相互背離。
公寓產品全部都不可以通燃氣的，這導致居住客戶燒菜煮飯只能通過電器去解決，但是公寓的水電都是商業用電，比民用電貴了一倍，與此同時還有高昂的物業費，這對居住客戶更是一筆較大的負擔，居住客戶只有晚上回來，基本享受不到物業的服務，但卻要和辦公客戶承擔高昂的物業費。
我們來簡單舉個例子就清楚了：
電費：民用120元，商用360元
現在一二線城市民用電費採用的分時電價，單價在0.3元-0.5元每度，商業電費是0.9元-1.4元每度，公寓每戶平均每月用電在200-400度之間，我們按照平均值來計算，民用電費：0.4元/度*300度=120元；商用電費：1.2元/度*300度=360元。
水費：民用48元，商用100元
現在一二線城市民用水費單價在2.4元每噸，商業水費大概是在4-6元每噸，公寓每戶平均每月用水10-20噸之間。我們依然按照平均值計算，民用水費：2.4元/噸*20噸=48元；商用水費：5元/噸*20噸=100元
物業費：民用100元，商用250元
現在一二線城市住宅物業費在2元每平米，商業物業費大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我們依然按照平均值計算，住宅物業費：2元/平米*50平米=100元；商用物業費：5元/平米*50平米=250元
通過上面的測算：住宅物業使用成本加起來大概268元/月，公寓物業710元/月，同比住宅物業生活成本上漲了164.92%
居住缺陷4、公寓居住舒適度差，無採光、小區無環境、無綠化。
公寓產品本質是商業項目，因此在規劃設計上更多的是遵循商業的設計理念，根本不考慮居住的舒適性。
首先公寓很多戶型都不滿足住宅最基本的採光要求。一方面公寓容積率過高，只能採取點式樓排布。這就意味公寓戶型有東南西北四個方向的戶型，北面戶型一年四季沒有陽光，東面採光時長也大都不符合住宅標准。另外一方面商業物業設計規范是沒有樓間距、日照時長的要求的，開發商為了最大化排布物業，各棟樓棟之間距離非常近，公寓戶型的陽光會被互相遮擋。
其次公寓項目沒有小區環境、生活氛圍。公寓物業規劃在商業用地上面，容積率偏高，因此規劃形態基本以2-3棟樓高層建築為主。這樣的規劃導致公寓項目沒有小區環境，沒有中央園林，沒有生活配套，沒有會所等。極大影響公寓住戶的居住檔次和生活品質。
最後公寓產品單層住戶多。公寓一層樓的用戶能達到二十幾家。一方面住戶眾多導致生活不便，公共配套設施使用頻率多，例如上下班高峰期使用電梯難。另外一方面各自生活會被互相干擾，沒有私密性。
剛需客們：一個不能享受城市資源、生活成本上浮164.92%、生活環境逐步惡化的產品根本無法滿足最基本的生活需求。
『玖』 如果是投資的話，投資一個公寓有沒有前途
「3·30」之後，公寓需要用公司名義全款購買，每年要上8.4‰的稅，轉手必須是公對公，所以，如果從投資角度出發，只能考慮出租，選址還要靠近市中心、近地鐵。