A. 海珠區侖頭村幾時拆遷
海珠區侖頭村應該是會在明年的3月份進行一個拆遷。
繼7月初發布征地公告後，海珠北山村舊改又有新動態了。
近日，霖峰集團北山村更新改造展廳揭幕，引起市場關注，要知道，琶洲的北山村自帶網紅體質，曾有7家房企爭搶。
那麼，征地情況如何？北山村舊改接下來會有什麼動作？樓市君前往現場實探。
霖峰集團北山村更新改造展廳 廣州樓市發布 攝
北山村2.6億征地，開放城市更新展廳
數據摸查已完成全部流程，最快年底招商
作為海珠區五年改造方案項目，北山村終於迎來一些小進展。
7月初，海珠政府發布了一則征地方案公告，擬將北山村30.8173公頃集體土地徵收為政府儲備用地，征地總費用約26386.04萬元。
該征地方案中，涉及北山村各大經濟聯合社的各項搜高征地補償標准，但未提及土地具體用途，或許也是北山村舊改的一個推動。
截圖來世滾尺源：海珠區人民政府門戶網站
而在近日，晉級為意向合作企業2年的霖峰集團，也終於開放北山村城市更新展廳。
樓市君實探發現，該展廳主要用於企業和北山村舊改宣傳，以及與村民溝通舊改情況。
北山村實景圖 廣州樓市發布 攝
或許大家對霖峰集團有點陌生，備敬但是，這家企業曾在2020年7家房企參與的意向合作企業投票中，脫穎而出，以一票險勝方圓。
再看其履歷，霖峰已成立26年，業務涉及金融（保險）、文化旅遊、珠寶藝術、城市綜合體開發運營和城市更新等，在深圳、廣西、東莞等地都開發有住宅項目。
而北山村，則是霖峰集團進入廣州的第一個舊改項目。
至於大家關心的舊改進度，現場工作人員則表示，項目招商時間、最終改造方案、拆遷補償等還在協商當中，沒有透露過多信息。
不過，知情村民跟樓市君透露，北山村的相關摸查數據已公示並完成所有流程，現在等相關職能部門審批回復，爭取今年通過批復，最快可年底招商。
所以，至於北山村要如何改造，還停留在一個整體規劃。
據《海珠區產業發展規劃（2018-2035年）》顯示，北山村將依託廣東財經大學、華南檢測裝備與與技術創新園、廣鷹科技創意園等區域，發展新一代信息技術、人工智慧、都市型工業、生命健康、高端商務產業。
此外，還將重點推進北山小鎮的產業空間改造建設，積極引入全球知名的產業運營商。
可以發現，北山村的舊改，未來將注重產業布局，助推琶洲人工智慧與數字經濟試驗區的產業發展。
看到這里，或許能理解北山村為什麼會如此受關注了。
此外，北山村地段也是一個關注點，
B. 2022年海珠區龍潭村城中村會不會拆遷
廣州市海珠區目前主要有以下城中村：石溪村、蠢大瑞寶村、康樂村、鷺江村、客村、紅衛村、大塘村、龍潭村、土華村、小洲村、侖頭村、北山村、黃埔村、楊青村、新洲村、南村、琶洲村、赤沙村、瀝孫和滘村、石榴崗村、後滘村等。
其中帶凱豎，琶洲村已經完成全面改造，成為新小區（琶洲新村）。
C. 人和鎮有哪些村要拆遷
人和鎮有西湖村要拆除。
廣州舊村改造：31個！近日，廣州市發展改革委官網正式發布《廣州市發展改革委關於印發廣州市2021年重點項目計劃的通知》《通知》顯示，廣州今年舊村改造項目是重頭戲有31條舊村列入當中！這意味著又一批人有望身價飛漲了快看看有沒有你熟悉的地方？
1.海珠區
瀝_城中村改造項目
廣東省廣州市海珠區數一數二大的城中村，位於海珠區新城市中軸線南端南部濱水區，北鄰海珠湖、南至珠江後航道、東達華南快速路，屬珠江後航道北岸地區。
作為廣州新城市中軸線南段的重要節點，瀝_片區定位為新城市中軸線南段濱水生態、科技創新集聚區；形成四大功能片區：科技創新文化展示區、海珠創新灣科創商務區、文化創意區、品質宜居區。總用地面積8.07平方公里，建設用地6.84平方公里，比6.19平方公里的珠江新城還要大。
隨著拆遷的落實，村民的回遷房也正式曝光，83-145平方米的兩房、三房乃至四房單位，也是惹得廣大網民十分羨慕。
新市頭村城中村改造項目
新市頭村位於廣州市中心城區的中部，海珠區的中北部，藝景路以南、新市頭路以西，與珠江新城CBD隔江相望，是新中軸線南段重要地塊，緊鄰廣州塔、赤崗領事館區、赤崗塔、「三大館」等城市核心地標。
改造後將建成6棟商住綜合塔樓，村集體將擁有5800平方米商場高端物業，可提供時尚餐飲、娛樂、購物等新產業載體。由於臨近廣州塔、科學館和領事館區，整個社區將打造成一個現代化、國際化的中心城區。未來，這里將成為海珠商住新亮點，成為廣州塔景點周邊商圈的一部分。
2.荔灣區大坦沙島更新改造項目
大坦沙島全島面積約3.55平方公里，更新改造規劃面積為239.31公頃，包括河沙、西郊、坦尾三個「城中村」的集體土地225.30公頃。
D. 廣州「制衣村」迎舊改：時尚設計產業將成為中大紡織商圈主導
在廣州，城中村不僅是不少南下打工者紮根的第一站，還是城市小型加工製造業的據點。比如位於海珠區的鷺江村、五鳳村，目前國內一半以上的中低端女裝成衣出自這里的制衣廠片區。而坐落在康樂村地塊的中大布匹市場聚集區域，則是國內制衣業舉足輕重的存在。正因如此，康樂村、鷺江村、五鳳村又被稱為「制衣村」。
2020年12月，康樂村、鷺江村、五鳳村相繼掛牌公招合作改造夥伴。2021年1月21日，合生創展正式成為康樂村、鷺江村舊改合作企業。不久後，廣州海珠五鳳三個舊改也正式簽約珠江投資。
廣州「制衣村」改造已是板上釘釘，棲息在城中村的大小制衣廠將何去何從？在廣州國際輕紡交易園執行總經理楊志雄看來，隨著用人成本的逐漸上漲，租金水平呈現區域差異，城中村制衣廠往外搬移的可能性越來越高，城中村制衣廠將會被智能製造生產廠所取代。而舊改騰挪出的空間也會吸引越來越多的創意型服裝品牌商將總部落戶中大紡織商圈。
成本上漲利潤減少，制衣村發展賣緩逐漸顯露疲態
上世紀90年代，「中大布匹市場」開始在中山大學南門對面形成。與「中大布匹商場」連成一體的康樂村、鷺江村因租金便宜包攬了服裝加工的生意。不少商家在布匹市場選中布料之後便到康樂村、鷺江村的工廠下單，不出一天就能拿到一批成衣，發往全國甚至世界各地。
但「小作坊」的模式始終不夠穩定，隨著房租、人力成本的上漲，康樂村、鷺江村的制衣業在短短幾年內從巔峰墜落，逐漸顯露疲態。
「難」是近年村中制衣廠老闆的共同感受。在鷺江村從事制衣行業7年的唐先生在2019年升級了自己的廠房，投進了70多萬的轉讓費，廠里有50餘名工人。
3月3日的上午，他早早地扎進了鷺江村「招工一條街」的老闆行列，舉著招工牌站列路旁，希望招到1名燙工。由於這1名燙工的缺失，他的妻子正臨時頂著。年初訂單量大，客戶催單緊張，他昨夜通宵到天亮，雙眼帶些血絲，眼神中透露著疲憊。
「沒有年輕人進來了。」唐先生以自己的工廠舉例，50多個工人里沒有一個90後，幾乎全是80後，現在的城中村制衣廠主要靠之前的工人維持運作。「放到我剛入行的那些年，招工不會這么難。現在的年輕人更願意坐辦公室，或者去當外賣員、服務員，都不願意來廠里上班。」
不僅是招工難，各個環節的成本在增加，制衣廠的利潤空間也不斷被壓縮。「面料成本在漲，用工費用在漲，租金也以每年10%的幅度在漲，雖然我們的價格也能漲，但利潤空間還是被壓縮了。」唐先生說。
「一年到頭幾乎沒怎麼賺，而且還非常累。」結合去年的利潤，唐先生前年花了70多萬的轉讓費要過個三五年才能賺回來。
最能反應這種變化的是村內的信息欄——「住宿」「招前碧聘」的廣告迅速地被「制衣廠轉讓」告示覆蓋。一般在告示上還會標明廠房擁有的制衣設備量，有的還會直接註明「接手便可生產」。
去年年底，李勝便開始在位於康樂村的制衣廠樓下，貼滿轉讓信息的公告欄上，「叫賣」自己的工廠。「無利可圖了，六年間廠房租金漲了1倍，就算現在有10個車工，一個月28天，不休息地干，一個月可能就三萬元的利潤。即使一年裡八個月都是旺季，才能賺個20來萬元。」李勝說，更何況現在的康樂村，旺季的時長可能不到五個月。
廣州制衣村內的公告欄上貼滿了制衣廠轉讓告示。
與此同時，外貿訂單萎縮，華南地區商貿流通、製造業轉型迫在眉睫，地處城中心的制衣村漸漸無法滿足城市高速發展的野心。2020年，康樂村所在的海珠區GDP達到2086.93億，但官方統計公報中，商品市場成交額最大的紡織品類極少被提到，取而代之的是「數字經濟產業」。
康樂鷺江村改在即，制衣廠不在鼓勵引進行列
業態滯後、市場面臨飽和，傳統制衣業本身便在衰落，亟需重整。早在2015年，廣州就提出將中大南校區南門對面改造成國際創新谷，聚焦IAB產業，目標是慧配舉做廣州的「矽谷」。走到新港路與瑞康路交界路口時，便可看見「中大國際創新谷」的標識。可在此周圍仍坐落著不少布料輔料類的專業市場店鋪。
與此前引導產業轉移不同，舊改項目是對土地用途的重新規劃，將村內原始制衣產業一次性「歸零重整」。2019年1月，康樂村、鷺江村的3305位股民就「進行整村更新改造意向」進行表決，同意率超過九成。3月，兩村便召集「房主」們參與城中村改造入戶測量宣傳動員大會。鋪墊已久的城中村改造正式拉開序幕。
2020年12月，康樂村、鷺江村、五鳳村相繼掛牌公招合作改造夥伴。今年1月21日，合生創展正式成為康樂村、鷺江村舊改合作企業，改造投資總金額約為346.67億元，一舉成為廣州舊村改造 歷史 上投資金額最大的舊改項目。不久後，廣州海珠五鳳三個舊改也正式簽約珠江投資。
根據招商方案中的時間節點，在2023年10月31日前要完成康樂、鷺江村全部安置地塊上的房屋拆卸。五鳳村則要在2025年12月31日前基本完成安置房建設。倒排工期，舊改已是板上釘釘。
雖然改造只進行到選定合作企業的進度，但是透過系列文件和現有規劃意圖，不難發現未來該片區的模糊輪廓。
首先是居住環境的整體提升。公告顯示，康樂、鷺江村舊改項目競得人需承建華盛南路道路大修工程、疊景路臨時維修工程、鳳江小學校園綜合改造提升工程、客村小學校園綜合改造提升工程、逸景第一小學本校區校園綜合改造提升工程等。
廣州市城市更新規劃建設管理圈層示意圖。資料圖
其次是導入產業的變化。今年1月11日，廣州市住建局印發《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》，為城中村改造的企業引入作了系列要求。按照圈層劃分，此次改造的康樂村、鷺江村、五鳳村片區均屬於第一圈層。
據指引文件，要求康樂村、鷺江村重點引進新一代信息技術、數字新基建、生物醫葯、專業服務業、 科技 服務業、現代商貿、文化創意、金融保險等戰略性新興產業和現代服務業企業，吸引先進製造業的總部或研發平台落戶，或者引進具有關鍵技術和先進工藝，能創新產品和管理模式促進本地傳統產業轉型升級的企業。
與此同時，去年8月份海珠區發布《中大紡織商圈助力 時尚 之都錦綉十條》（下稱「錦綉十條」），對創新創意、品牌 時尚 等產業進行大力支持。顯然，普通的制衣廠均不在鼓勵引進行列。
智能製造是大勢所趨，制衣廠生存空間越來越小
舊改在即，康樂、鷺江村內大大小小1萬家制衣廠該何去何從？不少老闆無奈地表示，近年來生意越來越不好做，做一年是一年，大不了回家。
雖然不少房東沒有對村內制衣廠老闆提到過拆遷和租約的事情，但在房東與租客之間，長租合約已不復存在，替代的是一年一租，甚至是基於信任關系的按時交租金。
有些制衣廠老闆甚至有些不相信，這么龐大的制衣廠群體能夠遷移得走，也想像不到廣州市內還有哪個地方能接得住。唐先生表示，「如果往外圍搬，也不是不行，就是物流成本加大，供貨時間延長。打破了城中村制衣廠以往下午下單，第二天出貨的傳統快速生產模式。」
對於制衣廠老闆來說，沒有任何一個地方有原地好。中大布匹市場有完整的產業供應鏈，原料供應齊全、運輸方便、人力市場充足、租金合適。「如果整體拆遷的話，意味著所有的人都要轉移，那訂單也會隨著轉。」另一位受訪的張姓老闆對整體拆遷體現出樂觀。
楊志雄則認為，當城中村制衣廠搬離後，小型的版式工作室或者中央版房等方式可以實現原有的功能。「當款式成為爆款或者形成一定需求後，再發到周邊去加工。」
隨著用人成本的上漲，租金水平呈現區域性差異，城中村制衣廠主動嚮往外搬移的可能性也越來越高。「外部可以是廣州周邊，也可以是珠三角其他城市，甚至是省外其他地方。現在的物流行業十分發達，已經能夠支持部分產業的外部轉移。」楊志雄說。
而轉型成功的企業早有先例。比如廣州趨夢服飾有限公司便從中大紡織商圈出發，轉型成為從設計研發到線上線下全產業鏈覆蓋的公司，其生產環節已轉移到廣州市番禺區、白雲區，更在河北有生產型產業園。
楊志雄還表示，城中村制衣廠之所以能在過去的一段時間里起到重要作用，是因為其能夠接受十件百件的小批量訂單。但這種模式也有臨界點，隨著熟練工用工成本的上漲，一旦超過研發成本，商家就會轉向智能製造。「隨著智能製造的普及，小批量訂單也可以由大型工廠來完成，而且在品控等各方面都具備優勢，小型制衣廠的生存空間越來越小。」
楊志雄舉例道，在杭州，阿里巴巴打造的犀牛智造便正重構傳統的以產定銷的生產模式，可以實現按需製造，滿足小訂單快反饋的生產需求。未來類似的生產模式或將替換目前小制衣廠的形態。
年輕人流向創意產業， 時尚 設計業態將成為主導
年輕人的走向也能反映產業的走向。有媒體報道，據不完全統計，2020年中大紡織商圈商戶中，30歲以下年齡段的商戶佔比27.4%，31-40歲年齡段的商戶佔比超過一半，經營商戶總體呈現年輕化趨勢。高學歷的從業人員也越來越多。2020年中大商圈商戶擁有大學本科以上學歷的商戶佔比 32.7%。
這些高學歷的年輕人主要聚集在哪些產業？楊志雄表示，年輕人較老一輩在快 時尚 的節奏里更能適應新玩法和新渠道，更多願意從事創意設計相關的工作。
「來中大商圈創業的80後、90後越來越多。」廣州市國際輕紡城相關負責人也表示，他們主辦的中國（廣東）大學生時裝周已連續舉辦了15年，累計輸送超過4.5萬名的年輕設計師。2020年3月的數據顯示，中大商圈內已有約600個設計公司和工作室，有超3000名設計師。
「現在工作環境較差的城中村制衣廠對90後、00後的年輕人的吸引力很弱，年輕人喜歡更加開放和活躍思維的工作環境。」楊志雄了解到，去年紡織類院校的招生情況比往年都好。「不是年輕人不再湧入這個行業，而是選擇去自動化程度更高、提升空間更大、學習機會更多、環境更好的業態，而不再流入城中村制衣廠。」
「中大紡織商圈的生態本身是由民間發起形成的。」楊志雄分析，而在去年，發生了幾件大事，都在對中大紡織商圈進行重新規劃調整，包括康樂鷺江城中村改造，海珠區發布「錦綉十條」等，大力支持創意型、高端性企業在商圈發展。
「錦綉十條」提出，要引導商圈市場、園區從傳統業態向 時尚 設計業態轉型。同時，加強商圈設計師人才隊伍建設，支持成立粵港澳大灣區設計師大聯盟協會、Fashion新青年計劃等人才隊伍建設組織和計劃，培育 時尚 設計新生力量。
最新出爐的《廣州市海珠區國民經濟和 社會 發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要（草案）》也提出，推動中大紡織商圈向數字化、規范化、高端化、品牌化、 時尚 化方向發展，引進 時尚 產業資源，構築 時尚 產業生態。
上述政策均從不同程度上推動中大紡織商圈轉型升級，提高經濟發展質量，助力打造廣州 時尚 之都。
批發市場轉型升級，創意型服裝品牌聚集效應增強
隨著人才的聚集與面料技術的不斷更迭，預計舊改邁出更大步伐騰挪出更多產業空間後，越來越多的創意型服裝品牌商將把總部落在商圈內。而在此之前，服裝的設計、創意、銷售基本上在十三行、火車站周邊等地。
「近年來，服裝行業跟面料結合得非常緊密，面料市場主要在中大紡織商圈，所以他們集聚到此。」楊志雄表示，未來面料、服裝設計、展示展貿再到電商銷售平台在中大紡織商圈的集聚效應會越來越明顯。「企業需要更短的時間來對市場做出反應，而商圈能夠為他們提供這樣的便利。」
近幾年，隨著廣州 時尚 之都概念的提出，廣州紡織服裝批發市場也在努力推進轉型升級。其中廣州國際輕紡城連續舉辦中國（廣東）大學生時裝周、春秋面輔料采購節、紡織面料產品特展等一系列活動，提出「打造粵港澳大灣區 時尚 產業超級IP」；廣州國際輕紡交易園依託自建的國際 時尚 發布中心，舉辦「面料趨勢周」「廣東十佳服裝製版師大賽」等代表活動,提出打造「紡織服裝產業創新港」的目標。
廣州國際輕紡交易園用了一年多的時間，實現了貿易功能與設計功能的結構調整。2020年3月的數據顯示，其貿易功能貢獻比從過去的高達7成逐步下降至3成多，設計業務貢獻比則上升至4成。
另外，園區的純貿易功能也在轉型升級。園區商鋪功能主要是展貿型，客戶看好貨只要記錄下貨品編號，往往客戶還沒離開廣州，貨品便已經發出了。換言之，貨品的倉儲和物流也不需要在廣州。
楊志雄表示，未來以創意為主的 時尚 產業是中大紡織商圈的未來發展方向。作為國家工信部第一批紡織服裝創意設計試點園區，廣州國際輕紡交易園多年來專注「設計+ 時尚 」，正在沖刺成為國內知名的 時尚 中心，展現出蓬勃的生命力。
「現在園區里基本上是三分之一面料研發型企業，三分之二是服裝創意設計型企業。」楊志雄說，園區內年輕的創業者 時尚 感和市場觸覺也特別出眾。「不久前，我才和一個創立公司十年的年輕人聊天。他們現在的年銷售而已經能夠做到4至5億左右了。」
E. 海珠區紅衛村真的會拆遷嗎
會。
紅衛村是海珠橡禪五年舊改計劃項目，山穗2020年時改梁唯塵造項目基礎數據調查工作已完成。
2021年初，保利成為紅衛村舊改項目的合作企業，比北山村舊改稍快一點。