㈠ 未科五紅盤或迎對撞，如何田忌賽馬 | 房叔說No.223
隨著華潤用111億的杭州土拍第三高價將綠汀路地塊收入囊中，未來科技城板塊再次鞏固「杭城最熱」之一的頭銜；
▲五紅盤區位
5月底、6月初，未科很可能迎來5大紅盤的對撞，眾安蒲荷芸邸、金城汀雲上府即將首開，天空之城三期蓋下高層、疊墅加推，富力中心和中梁沐宸院也蠢蠢欲動；
據不完全統計5盤約有3500套可售房源，本次去化接近一半，對於預算在400萬的剛需或是投資來說，實在是不可多得的良機。購房目的不同，搖號策略也不同，我們來探討一下具體的選房策略。
| PART 1 |
剛需用戶，切記上車為王。
房子再好板塊再熱，搖得中才是你的，紅盤對撞導致的購房分流是最好的機會。咐逗而且，這樣的機會不多了。
▲沐宸院
先看沐宸院和萬科地鐵天空之城，吸引的關注也最多，因為供應充足而且名聲在外，尤其是天空之城；
沐宸院將推596套，所有樓幢均為高層，戶型分98㎡、108㎡、139㎡，均價在34500元/㎡，
預算沒有問題自然建議選擇139戶型，在浙一醫院一步之遙的區位，小四房一定是最優選，兼顧醫養和小孩，在鎖盤8年的大趨勢下，把醫養用房考慮在戶型選擇里是必要的。
不利因素自然是西北兩側的高架和城市幹道，雜訊非常明顯。
▲天空之城TOD
天空之城即將推出3期地鐵下蓋高層和疊墅，近1000套房源，目前還沒出不利因素及戶型圖，但面積段在98-168㎡，價格在37000元/㎡左右，上次6000人搖1009套中簽率16.32%；
▲天空之城下蓋工地樓間距緊張
本次套數接近，隨著市場焦慮情緒的沖擊，想必這次也會更接近10%，但需要特別指出本次開的下蓋高層樓間距十分感人，住在低層的住戶的日照顯然會有影響。
天空核搭之城在這5個盤里位置不能算出色，但勝在總價和供應充足，比起城區許多擠牙膏式的推盤策略，萬科作為大開發商的運營還是成熟的多；
▲大阪梅田樞紐TOD
另外，筆者建築學出身，在這特別點出天空之城是由日建和SOM事務所的合作，杭州城內目前為止唯二超100萬㎡的TOD（另一個是奧體壹號院），在城市設計這一層面，天空之城的城市性和與未來交通綜合體的對接匹配度遠勝其他四個樓盤；
說簡單點，北邊是雲城，作為一個邊界清晰、獨立巨大的科學性的產學研商住集合區，以後產生的所有立體交通都可以經過蓋內，即城市在建築之下，所以小區是在「天空之上」；
「城市要成為建築的衡氏賣風景」，是日本現代都市營造的主流思潮。
溫故才能知新，購房按著城市演進趨勢思考，都是鎖盤8年的房子，大方向總是沒有錯。
| PART 2 |
改善投資為主，搖中就是賺到。
▲蒲河雲邸洋房
眾安蒲荷雲邸，首開洋房1、2、5、11、12號樓共189套，供應不算多，戶型建面約124-146方，整盤限價37710元/㎡；
蒲荷雲邸勝在戶型好學區不錯，且是唯一的洋房，能在綠汀路旁住8層洋房還有學區，「還要啥自行車」？
緊挨未來科技城第五幼兒園、第四小學（可能學軍託管）、第三初中，建議優先選擇1、2、5靠南側，畢竟北側文二西路的雜訊實在不敢恭維。
▲汀雲上府
搭配選擇， 汀雲上府首開；
汀雲上府將推3、6、7共3幢，共計146套 ，戶型為99-131㎡ ，15-16F高層，均價36100元/㎡；
汀雲上府與未來悅隔水相望，兩側景觀面，綠化極好，居住的品質預計不錯，在五盤里位置不算突出同時供應也不大，但是，對於想上車的購房者，對撞抄底機會很大；
X因素，富力中心。富力中心二期還剩8幢可售高層共計546套房源，戶型有132、144、162㎡，距離上次開盤已經一年，去年刷出了3.86%的中簽率，今年限定紅盤且多盤對撞的話，中簽率反而會回升不少；
富力中心的位置得天獨厚，可以說是5盤最佳！地鐵盤、醫養盤、機場快線盤、科技盤還臨水，有消息說6月會開但開發商始終諱莫如深，一旦加入這次推盤潮，該樓盤將會是最大的X因素；
唯一的缺點就是戶型偏大且層高過高，26-32F，在高層雜訊的富集效應會非常明顯。
| PART 3 |
策略總結。
位置排序：富力中心>蒲荷雲邸>未來天空之城≈汀雲上府>沐宸院；
上車難度：蒲荷雲邸>富力中心>未來天空之城>沐宸院>汀雲上府 （從難到易） ；
配套優勢：富力中心>蒲荷雲邸>未來天空之城>汀雲上府≈沐宸院。
富力中心與蒲荷雲邸優先順序區別不大，前者略優，區別基本在樓層、戶型和離地鐵距離，但是也最難搖中，權當抽彩票，開盤就抽，抽中就翻倍的夢想還是要有的；
天空之城和沐宸院以上車為主，雖然也是極低的中簽率但好在供應相對多，天空之城還有一手雲城的潛力預期，想像空間大；
汀雲上府景觀好，居住品質不差。雖然首開供應實在不多，但盤小名聲小套數少價格同比沐宸院又偏高，同時開盤又想兵行險招，搏一搏賭大部隊不來會是個好選擇。
▲富力中心商業部分
在亞運村、江河匯、雲城完全發力前，未來科技城仍舊是杭城最熱板塊，在三號線和機場快線及稍遠期的十二號線開通前都會是重要的窗口期，但每次開盤去化的速度也是有目共睹。
近期的杭城樓市謠言炒作聲不絕於耳，相對已經瘋魔的學區房和部分板塊上車業主，持倉價格相對不高的城市正增量區一定是積極理性的選擇。
一夜暴富是賭運，博取上車才是策略，與君共勉。