㈠ 開發商:轉戰二線城市搶地 樓市房價暴漲難現
我國一線城市地價飆升、商品房普遍也泛豪宅化，隨之，市場風險也在加大。這迫使不少開發商和灶岩購房者調轉目光，轉戰二線城市。
2月16日，經過133輪報價，恆大地產以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價達9359元／平米，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。
這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京（樓盤）、杭州（樓盤）等二線城市頻頻拍出天價地王。
1月13日，融創中國以9.61億元價格競得佛山市禪港路西側、橫三路兩側商住地，首次進入佛山。某地產首席分析師認為，2015年9月底以來的一系列放鬆房地產調控的政策，使得市場回暖並分化，在一線城市尤其是深圳（樓盤）去年接連暴漲後，許多價格窪地已被填平，2016年房地產市場熱點將集中在二線城市。
二線城市地王頻出
三四線城市庫存高企，二線城市卻地王頻出。去年四季度開始，南京、杭州、成都等二線城市出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地頻頻刷新紀錄，這種局勢延續到了2016年。
與2014年、2015年北京（樓盤）上海（樓盤）幾乎包攬榜單的態勢截然不同，在2016年1月份單價「TOP10土地樓板價」榜單上，北京和上海僅佔五席，其餘席位被南京和杭州所包攬。
南京G68地王以最終樓板價為4.2萬元/平方米的價格占據榜單頭席，刷新了南京地王新紀錄，而杭州在榜單前十上亦占據四席。
1月25日，融創以總價30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地，創下杭州樓面價新高。這個價格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊最低的錢江府售價為22851元/平方米。地價創出新高將會帶動周邊樓盤的漲價。
1月份南京、杭州地王頻出，其他二線城市如武漢（樓盤）、合肥（樓盤）、成都、蘇州（樓盤）等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。
以合肥為例，2015年，北京金隅、融創中國、復星地產及葛洲壩(600068,股吧)地產等房企首次進入合肥市場，北京金隅與融創中國拿下地王地塊，同時招商地產(000024,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進入合肥市場。
二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬松不無關聯，2015年來的這一輪房地產一二線大姿城市復甦，最主要原因便是信貸的寬松。
某研究中心分析，1月份二線城市單價地王涌現的最大成因，首先是基於城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應縮減，更是進一步加劇了二線城市的土地爭奪。「杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價地王的刷新，是趨勢上的必然」。
一線城市風險增加
二線城市出現火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險，拿地主體開發商在轉戰市場。2015年來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3517.13億，而從在一線城市的佔比看，歷史首次突破了50%比例，佔比高達50.74%。
但目前一線城市的土地市場已蘊含不小的風險。隨著金融、保險、地產等機構大量資金進入了一線城市的土地市場，天價地不斷刷新人們的認知，這導致很多地塊的樓面價已經超越了周邊在售房價。
根據某地產統計，在去年北京供應的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設成為保障房等類型物業。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右，這意味著，按照當前地王的成本售價預期，房價在未來2年需要上漲100%以上。
一線城市土地價格太高，已經蘊含著較大的風險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。某權威機構人士分析，北京土地市場失控帶來的豪宅集中供應，將導致市場壓力飆升，相關開發商面臨很大的經營風險。
地產公司也意識到了風險，在一線城市的拿地量開始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國佔比僅為12%，也是近5年以來的最低。
與此同時，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創、恆大為例，2015年中以來，除了北京、天津（樓盤）、上海、重慶（樓盤）、杭州之外，融創還進入了成都、南京、武漢、西安（樓盤）、濟南（樓盤）等8個核心二線城市。隱仿御剛剛進入2016年，融創、恆大便接連布局佛山等二線城市。
受春節影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門（樓盤）、大連（樓盤））合計居住類住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元／平米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，整體土地市場成交走高趨勢明顯，二線城市也越來越熱。
二線城市房價會否暴漲？
地價、房價之間存在聯動效應，拍出地王的二線城市，房價會跟隨暴漲嗎？春節期間，隨著一線城市人群的返鄉，二線、三線城市房價成為人們關注的熱點。
一些二線城市已經出現房價上漲的現象。以拍出二線城市地王的南京為例，中國指數研究院（下簡稱「中指院」）百城價格指數數據顯示，南京新房價格自2015年二季度以來持續環比上漲，2016年1月，價格漲至15036元/平方米，環比上漲1.88%，連續20個月環比上漲，同比上漲8.90%。
除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點二線城市房地產市場供應合理、需求充足，市場供不應求，銷售火熱，市場去化基本無壓力，房價也在穩步上漲。2016年開年，合肥樓市多個區域就出現了「搶房熱潮」，1月份合肥住房均價首次「破九」，達到9008元/平方米。
（以上回答發布於2016-02-18，當前相關購房政策請以實際為准）
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