『壹』 杭州官方上調新房限價
原標題《杭州官方上調新房限價 開發商說「有利潤保證，才能更好地提升樓盤品質」》
杭州13個板塊新房限價上調，最高的漲2000元/平方米。
上周六，杭州第三批集中出讓地塊正式掛牌，共包括35宗地塊（含1宗租賃用地），其中過半數為主城區優質地塊，預計於12月21日集中出讓。此前的傳聞也得到證實——杭州原有新房限價體系被打破，多個板塊限價普漲，部分區域漲幅不小。
隨著這批地塊的掛牌，相關限價情況及土拍規則變化也正式公布。
其中，規則里明確恢復預勾地制度，減輕房企拿地負擔；取消「競品質」，改為「定品質」，即由政府規定品質要求，房企承諾按要求建設，不太受房企歡迎的「現房銷售」試水舉措徹底消失。
與此同時，「杭州上調新房限價」也一度沖上微博同城熱搜榜第一。
房企有了利潤空間
此前，一份由杭州住房保障和市場管理局印發的《關於第三批宅地房屋銷售限價調整的函》在網上流傳，對杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價、毛坯最高銷售單價和最高裝修價格作出調整。部分地塊的新房限價有所提升，地塊起價較此前第二批掛牌時的地價有所下調。
克而瑞數據顯示，杭州13個板塊的限價得到提升，包括艮北、運河新城、蕭山經開區、筧橋、丁橋等，漲幅在200-2000元/平方米之間。
今年10月，杭州市規劃和自然資源局公告，第二批集中供地中的17幅土地終止出讓。首次試水的10宗競品質現房銷售地塊「全軍覆沒」，沒有開發商願意接，原本計劃分兩天進行的土拍，一天內就匆匆結束。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，杭州本次放寬土地出讓條件，與其在前一輪土拍中「陡然遇冷」不無關系。
此次在規則層面多維度降低了土拍門檻，包括放寬房企准入標准、取消現房銷售、下調溢價率等。恢復了預勾地制度，減輕了房企拿地負擔。
張波表示，「一升多降」之下，房企拿地利潤空間得到明顯提升。房企報名較二批次集中供地積極許多，三批次集中土拍大概率將有所回溫，屆時也將呈現不少看點。
調低土地的起拍價以及調高未來的售價，都是根據當下市場形勢，結合房企實際情況作出的適度調整。對於杭州來說，第三次集中供地較為重要，一方面今年供地計劃距離既定規劃還有一定差距，土地出讓任務較重；另一方面由於第二次土拍流拍數量較多，對本次土拍難免會形成一定影響。因此，從第三次土拍來說，整體門檻有所降低，會更有利於提升房企拿地的積極性。
一二手房價格倒掛猶在
不過，盡管限價上調，供給端的問題得到逐步改善，但需求端依然得不到滿足，新房和二手房之間的價差，沒有因此得到全面彌合。
一位品牌房企的杭州區域負責人告訴《每日經濟新聞》記者，土地起始價下調以及新房限價的上調，都給開發商留出了更多利潤空間。有利潤，開發商才能更好地提升樓盤品質，讓真正願意房住不炒的購房者們，住上更高品質的房子。
該負責人表示，下調地價上限的，是讓市場不會出現高價地王。從此，市場情緒會更穩定，大眾對未來房價的預期閾值會隨之降低。這又是打消炒房獲利念頭的手段。
目前，在杭州的新房市場上，200萬元左右是入門級純剛需水平，也是新入杭州的購房者的主流需求。
以申花核心區為例，該區域的限價漲到了5.5萬元/平方米，而該區域目前的二手房均價已經突破6萬元/平方米，價差依然存在。再如艮北新城，該區域的普遍二手房價已經在5萬元/平方米，哪怕新房限價從兩年前的4萬元/平方米跳到現在的4.4萬元/平方米，價差依然明顯。
哪怕是「門檻級」的大江東，新房和二手房之間，也存在著數千元價差。
除了價差大的區域，其他如筧橋、崇賢、小和山等，價差相對較小，但大部分板塊，新房和二手房之間，依然存在著比較大的鴻溝。
張波表示，只有新房和二手房之間的價差沒有那麼大了，紅盤才能從市場上隱退，新房市場的熱度才會慢慢下去。隨著第三批集中供地的推行，杭州樓市明後的年供應量有了保障，也打消了大眾對未來供應不足，可能要漲價的心理預期。
有購房人告訴記者，他們覺得是好事，至少能夠適當地消除一二手房價格之間的鴻溝。
「如果對開發商限制太多的話，他們就沒有意願拿地，那我作為消費者來說，就沒有好的項目可以買了，因為杭州的問題是一二手倒掛太厲害。」
另一位購房人則表示，杭州的新房真的太難買了，已經受夠了動不動就來個萬人搖，很多炒房者都是沖著一二手倒掛去的，讓他們這些真正想買房的剛需苦不堪言。
還有購房人告訴記者，小區的房子一下又漲了20萬元，調高新房限價，意味著二手房價格水漲船高，所以這個政策對於剛需人群來說並不友好。
『貳』 杭州再調土地出讓規則：首推「土拍前限價」
6月29日，《每日經濟新聞》記者從「浙江省土地使用權網上交易系統」獲悉，當天上午杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對「毛坯銷售均價」「毛坯銷售最高單價」和「裝修價格」進行了明確，即在土拍前就對「限價」標准進行明確。
值得注意的是，目前大部分城市限價均在預售證報批環節，對限價多有「申報價不超過周邊在售項目最高價格」的規定，但在具體操作中，申報價到底如何限定？土地價格拍出新高後會不會突破區域原有限價？正是因為政策存在部分灰色地帶，往往向市場傳遞出「錯誤」信號，進而干擾市場穩定。
多位業內人士向記者表示，土拍前限價好於土拍後限價，通過將「限價」在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進而鎖定未來的地價、房價，對「穩地價、穩房價、穩預期」具有積極意義。
「拍後限價」改為「拍前限價」
「浙江省土地使用權網上交易系統」的信息顯示，6月29日上午杭州發布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對地塊未來「銷售均價」「最高銷售單價」和「裝修價格」進行明確約定。
如位於蕭山區的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規劃地上建築面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/平方米。
《每日經濟新聞》記者查詢第三方平台數據發現，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。
同樣位於蕭山區的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規劃地上建築面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高於40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4500元/平方米。
目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。
而此次出讓起始總價最高的是位於上城區望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規劃建築面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高於63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於6000元/平方米。
該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。
浙報地產研究院院長丁建剛表示，根據出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。「拍地前標明限價的規則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權，降低了權力尋租的可能性，也改變了市場對『未來價格有所突破』的預期。」
土地出讓金持續領跑全國
值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調並不是首次。今年4月2日，杭州在主城區2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%，而這一土地出讓規則也延續至今。
《每日經濟新聞》記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。
去年4月底，杭州實施「搖號購房」，隨後樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被「封頂溢價率50%+自持」的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現降溫，「50%溢價率+自持比例」也再未出現。當年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此後的土拍也延續著這一趨勢。
今年1月份杭州土拍繼續「冷清」。新年首拍中，4宗住宅和商業地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍風向突變，呈現升溫之勢。3月29日，杭州最後一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其餘3宗溢價率也在10%至31%不等。「30%封頂溢價率+自持比例」再現土拍市場。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，並進入競自持階段。而另外2宗位於未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區域「地王」。
在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領跑全國。
克而瑞數據顯示，杭州土地出讓金已經連續兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經達到1375億元，僅次於去年同期的1420億元，繼續領跑全國土地市場。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。
值得注意的是，5月底杭州發布人才落戶細則，規定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學歷，在杭州工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據了解，專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業目錄及繳納1年以上社保。
「從出發點來看，杭州人才政策的主要目的在於優化人才結構、提振地方經濟發展水平、推進新型城鎮化建設，這也是全面建設小康社會的內在要求。」嚴躍進告訴記者，「這些政策雖然更多的是『引智』而非『救市』，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用。」
據而瑞數據，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環比增長10%，同比大幅增長161%。
「大幅降低落戶門檻的同時，一定要防範房價快速上漲、樓市過熱的現象。」嚴躍進表示：「必須嚴格落實穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，才能確保房地產市場的平穩健康發展。」
『叄』 重磅！杭州限房價、限地價！未來兩年房價不漲
6月29日，杭州市區8宗地塊發布掛牌公告。
引人關注的是，出讓條件中首次設置了「限房價、限精裝」。至此，市場瘋傳已久的土拍新政終於塵埃落定！
這8宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊，部分地塊非常優質。
以望江地塊為例，當溢價率達到30%上限後，進入自持比例投報環節。若自持比例達到100%，進入配建養老設施投報環節。建成後，養老設施無償移交給政府。
記者觀察8宗地塊的商品房限價情況，相比目前在售樓盤均價，部分持平，部分微漲。
同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌，同樣限均價、限最高單價、限精裝價格
1
出讓土地限房價
將深刻改變樓市預期
「限房價、競地價」，作為樓市調控的一個舉措，意味著調控升級，將對未來樓市產生深刻影響。
杭州此舉，顯然是為了給此前火熱的土地市場「降火」。
今年上半年，杭州土地市場多宗土地單價創下板塊新高。若以地價計算保本房價，已遠超當前板塊在售樓盤的備案價。開發商如此激進，除了資金寬裕這一因素外，恐怕還與其賭博心理有關。寄希望限價逐步松動，屆時的開盤價全面超過當前備案價，即便高價地也有利可圖。
如今，政府在土地出讓時就設定最高售價，那就意味著徹底封死了開發商對未來房價的幻想空間。開發商唯一能做的，是針對最高限價來倒推拿地價，而不是像過去那樣，在預判未來房價的基礎之上評估拿地價。如此一來，等於是先把謎底亮了出來，不再需要猜測、幻想和豪賭。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，杭州此次土拍新政是價格管控上的一個很大的創新。「有了限價，房企拿地的時候就會更加保守和約束。這對於穩定地價，將起到較為積極的作用的。」
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為，還要看限價的標准，如果跟目前的價格體系一樣，市場有可能降溫。另外，從限價方式看，很明顯的好處是更直接的穩定房價，「這對購房者而言是非常實在的舉措」。
也就是說，「限房價、競地價」將大大有助於土地市場回歸理性，重新建立拿地邏輯，通過精確的成本計算來確定合理的拿地價。同時，土地市場的理性也將逐步傳導到樓市。政府為地塊設定最高房價，也就是一兩年之後這個樓盤的開盤價，這就為購房者提供了預判未來房價的准確參照物，遠比「未來房價不會漲」這類口號式的喊話更有效。
2
北京早在2010年就已開始試點
浙江省內，湖州曾做過嘗試
「限房價、競地價」。簡單來說，就是指，事先限定將來房屋銷售的最高價格，而土地則由參與競買的房地產開發企業競拍按出價最高者獲得的土地出讓方式。
北京作為全國范圍內最先開始嘗試和探索該模式的地區，早在2010年，就曾進行了「限房價、競地價」土地出讓模式試點。
也是在2010年，國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春就曾公開表態，可以探索、推廣北京等地試點的「限房價、競地價」出讓方式，國土部也將總結、完善一些地方的經驗，並出台規范性的文件。
資料顯示，在北京之後，天津、昆明等多地也試行過「限房價、競地價」的土地拍賣模式。
而浙江省內首例限房價的土地出讓，則出現在湖州，其後麗水也曾試水。
在2017年6月28日，湖州19宗宅地的出讓條件中，明確提出：限房價、限車位價、限裝修價，還規定了開工期限、預售時間等等細節，但出讓方式依然按照「價高者得」進行。幾乎將開發商可以「變相漲價」的途徑一一封鎖。
而被限制的房價，基本跟當時周邊房源的在售均價一致。但據記者了解，該模式並沒有在湖州持續，僅僅在2017年、2018年樓市火熱時，針對個別地塊有選擇的推行該模式。至於後續質量如何，由於這些地塊上的商品房都尚未交付，仍有待觀察。
3
土拍新政改變游戲規則
樓盤品質將遭遇考驗
然而，在一些業內人士看來，雖然限房價一定程度上有利於控制房價穩定市場，但也將不可避免地將會留下後遺症。比如是否會造成樓盤品質下降，有待市場驗證。
既然售價不能突破，不排除一些房企為了追求利潤，刻意控製成本，甚至偷工減料。尤其是精裝，目前虛高現象屢見不鮮，已成為購房者維權的重災區。土拍新政下，精裝虛高現象可能愈演愈烈。後續如何更好地進行監管，這對相關部門來說，顯然是一個不小的考驗。
這樣的擔心並非多餘。以北京為例，原本作為市場紅利的「限價房」，事實上並不暢銷。據媒體報道，除了五年限售因素之外，擔心樓盤質量得不到保證，也是其中一個重要原因。
此外，土拍新政還將加速行業洗牌。雖然地價成本相對固定，但不同的開發商融資成本相差甚遠，這就意味著同樣的地價，同樣的房價，有的開發商利潤可觀，有的開發商保本無望。擁有國資背景的房企以及品牌實力房企，融資成本遠低於其他房企，也將在新一輪奪地大戰中擁有更多獲勝的籌碼。
來源：錢報杭州房產
作者：印夢怡 蔣敏華