『壹』 土地拍賣後到預售房子要多久
土地拍賣後到預售房子至少要2到3年的時間，這個中間的過程其實還是蠻復雜的，有的時候如果這個土地上還一些建築物的哇，還要進行拆遷，如果行進順利的話，差不多2到3年，如果不順利的話，甚至可能時間更長
『貳』 杭州「土拍新政」限房價 南京會跟進嗎
6月29日，浙江省杭州市發布了9幅地塊的出讓公告。惹人關注的是，在出讓條件中除了設置最高樓面地價之外，還規定了今後樓盤上市後的毛坯均價、最高售價和裝修價格，換句話說，地塊還未拍賣，買房人即可清楚了解項目的價格信息。南京會跟進這一政策嗎?揚子晚報記者采訪了相關業內人士。
地價未出，房價全透明
杭州市新掛出的這9幅地塊位於杭州的主城區、餘杭、蕭山、錢塘新區等地，除了限制最高樓面價之外，地塊還附帶限制了項目上市後的毛坯銷售均價、毛坯銷售最高單價及裝修價格，可謂地價尚且是個未知數，而房價已然全透明，市場反響較為熱烈。
以錢塘新區的2019-2號地塊為例，這幅住宅用地的出讓面積為61284平方米，起拍樓面價為20215元/㎡，封頂樓面價為26276元/㎡，這些拍地指標在以往的土拍中也都清晰明示。除此之外，拍賣條件中還規定，該地塊上市的毛坯銷售均價不高於33500元/㎡，毛坯銷售最高價為36850元/㎡，裝修價格不高於4000元/㎡。也就是說，該地塊如果今後裝修交付，其平均售價為37500元/㎡，單套最高價不得超過40850元/㎡。
揚子晚報記者注意到，杭州市同期掛出的其餘8幅地塊均為涉宅地塊，全部設置了毛坯均價、最高售價和裝修價格，其中裝修價格最低的3000元/㎡，最高的6000元/㎡，買房人在拍地時便可提前知曉樓盤的大致品質，而開發商在拿地前也可精準測算項目的利潤空間。
北京、天津等地已先行試點
其實，土拍「限房價」的規定早在2010年便已在北京試點，簡單地說，就是在土地出讓前規定好未來上市時的房屋售價，再由開發商來競爭地價，價高者得。
除了北京，天津、昆明等地也試行過「限房價、競地價」的土拍模式，就以浙江為例，杭州也並非首個「吃螃蟹」的城市，2017年時的湖州便在當年6月份的一次土拍中，提出限房價、限車位價、限裝修價，同時，還規定了房企拿地後的開工期限、預售時間等。不過記者了解到，試點城市並非所有涉宅地塊均採用這一出讓方式，當地政府僅選擇了熱門區域的重點地塊進行試點，因此，對於樓市整體的影響並不大，示範效應暫未全面形成。
南京限價舉措已成熟
「雖然南京沒有明文規定各個樓市板塊的房價『天花板』，不過開發商也都心知肚明。」在南京河西和江北都開發過商品房項目的一家房企負責人告訴揚子晚報記者，以江北為例，核心區的限價此前在30000元/㎡以內，目前稍有上調至31000元/㎡，因此房企在拿地時都會按照這一價格線測算地價成本。由於南京的限價政策執行到位，幾乎沒有一家開發商敢打賭南京的限價會大幅放開，所以在土地市場都會小心謹慎，不會「越雷池半步」。
至於杭州土拍新政中的限均價、限最高價、限裝修價，業內人士認為，所謂的「均價」即南京樓市各個板塊的限價，而限「最高價」則是為了杜絕開發商玩數字游戲，對於穩定市場價格有一定的積極作用。從杭州的新政中還可以看到，被限制的裝修價金額還是比較高的，每平方米3000元-6000元不等，實際上給了拿地房企一定的利潤空間，因此限制裝修價的意義對於買房人來說也並不是十分明顯了。
『叄』 房產開發商從拿下地皮到樓房正式預售需要多久
開發商拿地到開盤時間並沒有明確時間，這取決於項目的體量的大小，螞仔開發商的資金情況等。一般來說一個小體量的項目（小高層，10棟樓）不出大意外的話2年多的時間就差不多了。
從拿地、方案設計、擴初、開始一系列的開發手續，每個樓盤的開發會多多少少遇見些問題 ，想要開盤，必須五證俱全《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》；當各項准備完全，那麼就可以隨時開盤。
(3)杭州土拍後多久預售擴展閱讀：
開發商縮短周期的方法
1、提高理念要高度統一；
2、專業度及敬業度與高周轉相匹配的團隊建設；
3、控制拿地規模，優化土地款支付，堅持滲櫻凈地原則；
4、工作前置，叢物叢如人力資源、產品定位、方案設計、供方資源、營銷等工作均需要前置；
5、良好的政府關系：非常規的報建流程；
6、最好使用戰略合作夥伴；
7、加強地產總部的標准化工作。
『肆』 重磅！杭州限房價、限地價！未來兩年房價不漲
6月29日，杭州市區8宗地塊發布掛牌公告。
引人關注的是，出讓條件中首次設置了「限房價、限精裝」。至此，市場瘋傳已久的土拍新政終於塵埃落定！
這8宗地塊分別望江、金沙湖、喬司等板塊，部分地塊非常優質。
以望江地塊為例，當溢價率達到30%上限後，進入自持比例投報環節。若自持比例達到100%，進入配建養老設施投報環節。建成後，養老設施無償移交給政府。
記者觀察8宗地塊的商品房限價情況，相比目前在售樓盤均價，部分持平，部分微漲。
同日還有蕭山五宗涉宅地塊掛牌，同樣限均價、限最高單價、限精裝價格
1
出讓土地限房價
將深刻改變樓市預期
「限房價、競地價」，作為樓市調控的一個舉措，意味著調控升級，將對未來樓市產生深刻影響。
杭州此舉，顯然是為了給此前火熱的土地市場「降火」。
今年上半年，杭州土地市場多宗土地單價創下板塊新高。若以地價計算保本房價，已遠超當前板塊在售樓盤的備案價。開發商如此激進，除了資金寬裕這一因素外，恐怕還與其賭博心理有關。寄希望限價逐步松動，屆時的開盤價全面超過當前備案價，即便高價地也有利可圖。
如今，政府在土地出讓時就設定最高售價，那就意味著徹底封死了開發商對未來房價的幻想空間。開發商唯一能做的，是針對最高限價來倒推拿地價，而不是像過去那樣，在預判未來房價的基礎之上評估拿地價。如此一來，等於是先把謎底亮了出來，不再需要猜測、幻想和豪賭。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，杭州此次土拍新政是價格管控上的一個很大的創新。「有了限價，房企拿地的時候就會更加保守和約束。這對於穩定地價，將起到較為積極的作用的。」
浙江中原地產首席分析師荊海燕認為，還要看限價的標准，如果跟目前的價格體系一樣，市場有可能降溫。另外，從限價方式看，很明顯的好處是更直接的穩定房價，「這對購房者而言是非常實在的舉措」。
也就是說，「限房價、競地價」將大大有助於土地市場回歸理性，重新建立拿地邏輯，通過精確的成本計算來確定合理的拿地價。同時，土地市場的理性也將逐步傳導到樓市。政府為地塊設定最高房價，也就是一兩年之後這個樓盤的開盤價，這就為購房者提供了預判未來房價的准確參照物，遠比「未來房價不會漲」這類口號式的喊話更有效。
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北京早在2010年就已開始試點
浙江省內，湖州曾做過嘗試
「限房價、競地價」。簡單來說，就是指，事先限定將來房屋銷售的最高價格，而土地則由參與競買的房地產開發企業競拍按出價最高者獲得的土地出讓方式。
北京作為全國范圍內最先開始嘗試和探索該模式的地區，早在2010年，就曾進行了「限房價、競地價」土地出讓模式試點。
也是在2010年，國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春就曾公開表態，可以探索、推廣北京等地試點的「限房價、競地價」出讓方式，國土部也將總結、完善一些地方的經驗，並出台規范性的文件。
資料顯示，在北京之後，天津、昆明等多地也試行過「限房價、競地價」的土地拍賣模式。
而浙江省內首例限房價的土地出讓，則出現在湖州，其後麗水也曾試水。
在2017年6月28日，湖州19宗宅地的出讓條件中，明確提出：限房價、限車位價、限裝修價，還規定了開工期限、預售時間等等細節，但出讓方式依然按照「價高者得」進行。幾乎將開發商可以「變相漲價」的途徑一一封鎖。
而被限制的房價，基本跟當時周邊房源的在售均價一致。但據記者了解，該模式並沒有在湖州持續，僅僅在2017年、2018年樓市火熱時，針對個別地塊有選擇的推行該模式。至於後續質量如何，由於這些地塊上的商品房都尚未交付，仍有待觀察。
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土拍新政改變游戲規則
樓盤品質將遭遇考驗
然而，在一些業內人士看來，雖然限房價一定程度上有利於控制房價穩定市場，但也將不可避免地將會留下後遺症。比如是否會造成樓盤品質下降，有待市場驗證。
既然售價不能突破，不排除一些房企為了追求利潤，刻意控製成本，甚至偷工減料。尤其是精裝，目前虛高現象屢見不鮮，已成為購房者維權的重災區。土拍新政下，精裝虛高現象可能愈演愈烈。後續如何更好地進行監管，這對相關部門來說，顯然是一個不小的考驗。
這樣的擔心並非多餘。以北京為例，原本作為市場紅利的「限價房」，事實上並不暢銷。據媒體報道，除了五年限售因素之外，擔心樓盤質量得不到保證，也是其中一個重要原因。
此外，土拍新政還將加速行業洗牌。雖然地價成本相對固定，但不同的開發商融資成本相差甚遠，這就意味著同樣的地價，同樣的房價，有的開發商利潤可觀，有的開發商保本無望。擁有國資背景的房企以及品牌實力房企，融資成本遠低於其他房企，也將在新一輪奪地大戰中擁有更多獲勝的籌碼。
來源：錢報杭州房產
作者：印夢怡 蔣敏華