『壹』 杭州再調土地出讓規則：首推「土拍前限價」
6月29日，《每日經濟新聞》記者從「浙江省土地使用權網上交易系統」獲悉，當天上午杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對「毛坯銷售均價」「毛坯銷售最高單價」和「裝修價格」進行了明確，即在土拍前就對「限價」標准進行明確。
值得注意的是，目前大部分城市限價均在預售證報批環節，對限價多有「申報價不超過周邊在售項目最高價格」的規定，但在具體操作中，申報價到底如何限定？土地價格拍出新高後會不會突破區域原有限價？正是因為政策存在部分灰色地帶，往往向市場傳遞出「錯誤」信號，進而干擾市場穩定。
多位業內人士向記者表示，土拍前限價好於土拍後限價，通過將「限價」在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進而鎖定未來的地價、房價，對「穩地價、穩房價、穩預期」具有積極意義。
「拍後限價」改為「拍前限價」
「浙江省土地使用權網上交易系統」的信息顯示，6月29日上午杭州發布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對地塊未來「銷售均價」「最高銷售單價」和「裝修價格」進行明確約定。
如位於蕭山區的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規劃地上建築面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高於34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於3500元/平方米。
《每日經濟新聞》記者查詢第三方平台數據發現，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。
同樣位於蕭山區的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規劃地上建築面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高於40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4500元/平方米。
目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。
而此次出讓起始總價最高的是位於上城區望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規劃建築面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高於63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於6000元/平方米。
該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當。
浙報地產研究院院長丁建剛表示，根據出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。「拍地前標明限價的規則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權，降低了權力尋租的可能性，也改變了市場對『未來價格有所突破』的預期。」
土地出讓金持續領跑全國
值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規則進行微調並不是首次。今年4月2日，杭州在主城區2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調至30%，而這一土地出讓規則也延續至今。
《每日經濟新聞》記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。
去年4月底，杭州實施「搖號購房」，隨後樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被「封頂溢價率50%+自持」的形式被摘得。
然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現降溫，「50%溢價率+自持比例」也再未出現。當年7月土拍綜合溢價率達到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此後的土拍也延續著這一趨勢。
今年1月份杭州土拍繼續「冷清」。新年首拍中，4宗住宅和商業地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。
但到了3月份，杭州土拍風向突變，呈現升溫之勢。3月29日，杭州最後一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達到50%的上限，其餘3宗溢價率也在10%至31%不等。「30%封頂溢價率+自持比例」再現土拍市場。
而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達到30%的封頂溢價率，並進入競自持階段。而另外2宗位於未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區域「地王」。
在2022年杭州亞運會及巨大的基礎設施建設投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領跑全國。
克而瑞數據顯示，杭州土地出讓金已經連續兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經達到1375億元，僅次於去年同期的1420億元，繼續領跑全國土地市場。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關系。
值得注意的是，5月底杭州發布人才落戶細則，規定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學歷，在杭州工作並由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據了解，專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，專科生落戶杭州需要符合全日制緊缺專業目錄及繳納1年以上社保。
「從出發點來看，杭州人才政策的主要目的在於優化人才結構、提振地方經濟發展水平、推進新型城鎮化建設，這也是全面建設小康社會的內在要求。」嚴躍進告訴記者，「這些政策雖然更多的是『引智』而非『救市』，但無疑對帶動商品住宅消費具有積極作用。」
據而瑞數據，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環比增長10%，同比大幅增長161%。
「大幅降低落戶門檻的同時，一定要防範房價快速上漲、樓市過熱的現象。」嚴躍進表示：「必須嚴格落實穩地價、穩房價、穩預期的調控政策，才能確保房地產市場的平穩健康發展。」
『貳』 土地招拍掛掛牌出讓流程及時間
一、土地使用權招標出讓流程1、制訂工作方案：制訂招標前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制招標文件：根據業務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。3、發布招標公告：出讓人至少在投標開始日前20天發布招標公告，公布招標出讓宗地的基本情況和招標時間、地點。4、出售招標文件：按招標公告規定的時間出售拍賣文件，並組織現場踏勘。5、組織現場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現場踏勘、答疑。6、受理投標申請：在招標公告規定的時間內，投標申請人持投標申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委託書、委託代理人身份證復印件)辦理投標申請，並繳納投標保證金。7、審查投標資格：根據招標文件要求，對投標申請人的開發資質、誠信記錄等進行審查，符合規定條件的，應通知其參加投標活動。8、投標：投標人將在投標截止時間前將表述投入標箱。9、開標：出讓人按照招標公告規定的時間、地點開標，邀請所有投標人參加。10、評標：評標小組按招標文件確定的評標標准和方法，對投標文件進行評審。招標人根據評標結果，確定中標人，並簽訂成交確認書。11、公布成交結果：招標活動結束後10個工作日內，出讓人將招標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，並退還投標保證金。12、簽訂出讓合同：競得人於簽訂《成交確認書》之日起10日內，與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。二、土地使用權拍賣出讓流程1、制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制拍賣文件：根據業務處提供的地塊材料編制和印刷拍賣文件。3、發布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。4、出售拍賣文件：按拍賣公告規定時間出售拍賣文件，並組織現場踏勘。5、組織現場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現場踏勘和答疑。6、受理競買申請：在拍賣公告規定的時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委託書、委託代理人身份證復印件)辦理競買申請，並繳納競買保證金。7、審查競買資格：根據拍賣文件要求，對競買申請人的開發資質、誠信記錄進行審查，向符合條件者發放競買人資格確認通知書及競買號牌。8、舉辦拍賣會：按拍賣公告規定的時間、地點舉行拍賣會。競得人與出讓人當場簽訂成交確認書，同時繳納定金和傭金。9、公布成交結果：拍賣活動結束後10個工作日內，出讓人將拍賣出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，並退還競買保證金。10、簽訂出讓合同：競得人於簽訂《成交確認書》之日起，10日內與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。三、土地使用權掛牌出讓流程1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報中心領導和局領導審定。2、編制拍賣文件：根據業務處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。3、發布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。4、出售掛牌文件：在掛牌公告規定的時間內出售掛牌文件，並組織現場踏勘。5、組織現場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現場踏勘、答疑。6、受理競買申請：在掛牌公告規定時間內，競買人持競買申請書、營業執照副本、房地產開發資質證明(另有規定除外)、法定代表人身份證復印件(或授權委託書、委託代理人身份證復印件)、「競買報價員」授權委託書、身份證復印件辦理競買申請，並繳納競買保證金。7、審查掛牌資格：根據掛牌文件要求，對競買人的開發資質、誠信記錄等進行審查，對符合條件的，發給《競買人資格確認通知書》，通知其參加掛牌活動。8、掛牌：在掛牌公告規定的時間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報價情況等信息掛牌公告，並不斷接受新的報價、更新顯示掛牌報價。在報價截止後，如果還有競買人報價，可以填寫《競價申請書》，並通過傳真的形式將《競價申請書》傳真到掛牌文件規定的地點。9、揭牌：在掛牌公告規定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規定確定是否成交，並確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認書，繳納定金。同時，對需要現場競價的掛牌宗地進行現場競價，並與競得人簽訂成交確認書，繳納定金和傭金。10、公布成交結果：掛牌活動結束後10個工作日內，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，並退還競買保證金。11、簽訂出讓合同：競得人於簽訂《成交確認書》之日起10日內與出讓人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。
【法律依據】
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》 第三條招標、拍賣或者掛牌出讓國有土地使用權應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。