1. 杭州嚴格審查購房家庭凍資行為，凍資都可能造成哪些危害
為堅決貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，維護房地產市場秩序，確保杭州市房地產市場平穩健康發展，杭州嚴格審查購房家庭凍資行為，凍資都可能造成哪些危害？
一、凍資可能造成哪些危害？
杭州市住保房管局會同人民銀行杭州中心支行和浙江銀保監局，將督促房地產開發企業嚴格審查購房家庭凍資情況，指導相關金融機構規范管理，確保凍資賬戶為購房家庭成員名下賬戶。如發現存在不規范凍資行為的，企業將取消其搖號資格。
2. 杭州買房凍資50萬,搖號中簽了,可是小平方的沒有了,這樣大平方的,不買可以嗎
沒有合適的房間的話，你當然可以不買。凍結的資金也會給你解凍的，只是中簽的這個機會浪費掉比較可惜。
3. 杭州打擊「代凍資」違規買房：堵不住的樓市投機
不少購房者為了提高搖中概率可謂使出渾身解數,一人持有多房票分散搖號、「代凍資」等現象也讓杭州樓市背後的焦慮情緒在不斷加重。
中房報記者付珊珊丨上海報道
2021年首個「萬人搖」項目出現。
2月5日,建發房產杭州城市公司公示了旗下項目紫璋台於2月1日至2月3日搖號登記情況。
據公開資料顯示,該項目是杭州1月27日以來取證的一批紅盤項目之一。由於是現房銷售,且總價低、價格倒掛明顯、周邊又有學區加持,導致該項目在過去幾天引發極大關注。
根據網上登記搖號結果顯示,紫璋台在登記期內共收到10795戶有效資料,其中人才無房家庭682戶,無房家庭10113戶。
這意味著,紫璋台將成為杭州2021年首個「萬人搖」項目。
值得注意的是,自2020年下半年以來,為了避免樓市過熱,打擊投資投機炒房,杭州已經多次收緊樓市調控政策,然而從大批紅盤入市市場反應來看,效果甚微。
不僅如此,在紅盤項目價格嚴重倒掛、「買到即賺到」的情況下,不少購房者為了提高搖中概率可謂使出渾身解數,一人持有多房票分散搖號、「代凍資」等現象也讓杭州樓市背後的焦慮情緒在不斷加重。
多個房票搖號依然「陪跑」
過去一周,對杭州搖號買房的人來說毫無疑問是煎熬的。實際上,從今年一月初,這種焦慮就在購房者中蔓延。
李女士是此次杭州搖號大軍中的一個縮影。
早在2020年底,李女士加了多個項目購房群,這些項目基本都是被政府認定為紅盤的項目。據李女士介紹,其所在購房群中,從去年12月到今年1月項目取證前,大家詢問和討論最多的問題就是項目何時取證,同樣的問題在不同購房群中幾乎每天都有人提問,置業顧問們也無法給出確切時間,只讓大家備好資料,隨時待命。
1月27日,在千呼萬喚中,杭州一夜之間下發了22個項目預售證,項目類型從剛需到改善、高端不等。
終於等到項目取證,但李女士面臨的新問題又來了,選哪個項目?
根據杭州規定,同一批紅盤項目,購房者只能選擇其一進行搖號。在萬般糾結中,李女士決定用自己母親和弟弟的名義額外登記兩個購房名額,以此提高搖號中簽概率。
2月5日,濱江觀品、嘉品、博語華庭等項目率先搖號,也拉開了此次杭州樓市史上最大開盤潮搖號序幕。
李女士登記的兩個項目星創城和沐宸院都於當天公布了搖號結果,這兩個項目也是此次推出的多個紅盤中相對遇冷的項目。其中,星創城此次推出房源數量869套,最終有效登記數為1948戶,中簽率達到44.6%;沐宸院此次推出房源數量為794套,最終有效登記數為2651戶,因此該項目中簽率可達30%。雖然這兩個項目在同期開盤中中簽率較高,但李女士依然都沒搖中,其最後希望都寄託於2月6日開盤的天空之城項目。
「基本沒戲了。」在李女士看來,天空之城推出的房源數和有效登記戶數分別為1009套、6181戶,中簽率約16%,比上述兩項目還低,「陪跑」概率很大。
實際上,像李女士這種很可能到頭來白忙活「竹籃打水一場空」的購房者不在少數。網上有數據粗略統計,杭州此次號稱是史上最大開盤潮,集中推出了超一萬套房源,線上報名搖號的人數約有10萬人,這意味著仍然有約9萬人搖不到房子。
隨著部分樓盤搖號塵埃落定,不少焦慮的購房者已經在開始尋找新的「上車」機會。
「代凍資」亂象叢生
2020年,杭州成為繼深圳、合肥等城市後新的「炒房之都」,樓市熱度高居不下,購房者往往「一房難求」。
這種不斷擴大的樓市焦慮情緒往往容易滋生出一些不規范的購房行為。
此次杭州一次性推出22個熱點和非熱點樓盤,不僅創造了杭州史上最大推盤潮,同時由於搖號凍資要求,一萬多套房源背後僅凍資就高達千億元。
以均價28100元/平方米的紫璋台為例,首套房凍資90萬元,二套及全款需要凍資180萬元。江河鳴翠、御潮府等高端項目凍資要求則更高,最高凍資額度超過600萬元。
對普通購房者而言,凍資幾百萬並非小數目。
「為了凍資,我跟家人把錢從股市中提出來一部分,一來手續費不少,二來剛取出,我買的股票就漲了三個點,房子還不知道搖不搖得到,已經損失了不少。」購房者齊小名說。
更有甚者,為了凍資不惜違法違規。
2月4日,中梁沐宸院公布了一份關於購房登記的情況說明,其中直指11戶家庭存在「代凍資」情形,並對其取消搖號資格。
此次嚴查「代凍資」源於2月3日杭州購房者對此行為的大范圍聲討,不少購房者接連向市房管局反映情況。據一位消息人士透露,杭州的市長熱線都被購房者打爆了。於是,杭州房管部門也於當日緊急發聲,要求開發商重新審核購房者凍資情況,一旦發現存在不規范凍資行為,取消搖號資格。
杭州濱江、綠城等房企也紛紛發聲表示會嚴格審核購房材料,打擊「代凍資」違規行為。
所謂「代凍資」就是缺乏足夠資金的購房者利用其他方式,將他人的資金凍結在本人名下以獲取搖號資格,這種模式能使購房者、掮客和銀行均實現「獲利」。根據網上傳出的一份「代凍資」模式顯示,「代凍資」的利息是千分之一/天,100萬元一天就是1000元利息,且額度有限,還需要支付千分之一定金。
中國指數研究院浙江分院常務副總經理高院生表示,「代凍資」其實就是高利貸,這種違規操作對真正有搖號資格的購房者並不公平。
據一位熟悉杭州樓市的人表示,「代凍資」現象一直都有,此前銀行等機構並沒有明顯意願去查,實際上「代凍資」現象很容易就查出來。
除了「代凍資」,杭州這波紅盤入市潮中也出現了一些樓市「怪相」。例如競品項目的置業顧問不再是競爭關系,熱門樓盤會為登記人數相對較少的樓盤分流,最典型的例子就是紫璋台的置業顧問直接在購房群里「吐槽」項目缺點,從而勸退購房者到隔壁項目分流。
一位杭州本土房企營銷總經理表示,其實置業顧問本意也不是「勸退」,是倡導購房者理性,不要跟風,畢竟現在杭州的限售政策跟中簽率掛鉤,非熱點樓盤若中簽率低於10%也要嚴格實行限售5年政策。
在不少專業人士看來,杭州之所以樓市熱度居高不下,還是由於調控力度不大。若不從根本上嚴控,預計熱度仍然會持續。
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杭州購房群激憤聲討「代凍資」亂象!官方緊急出文嚴打購房漏洞
2月3日下午,浙江省杭州市住房保障和房產管理局官微「杭州住保房管」發布消息,稱將督促房地產開發企業嚴格審查購房家庭凍資情況,指導相關金融機構規范管理,確保凍資賬戶為購房家庭成員名下賬戶。如發現存在不規范凍資行為的,企業將取消其搖號資格。中國指數研究院浙江分院常務副總經理高院生向《華夏時報》記者表示,「代凍資」是一種違規操作,對於真正有搖號資格的購房者來說並不公平。
杭州嚴打購房凍資亂象
出台新政不到一周,杭州樓市調控又打了一個「補丁」。
2月3日下午,浙江省杭州市住房保障和房產管理局官微「杭州住保房管」發布消息,宣布為堅決貫徹「房子是用來住的,不是用來炒的」精神,維護房地產市場秩序,確保本市房地產市場平穩健康發展,市住保房管局會同人民銀行杭州中心支行和浙江銀保監局,將督促房地產開發企業嚴格審查購房家庭凍資情況,指導相關金融機構規范管理,確保凍資賬戶為購房家庭成員名下賬戶。如發現存在不規范凍資行為的,企業將取消其搖號資格。
杭州這一緊急出台的政策,源於「代凍資」事件的突然發酵。2月3日上午,杭州眾多樓盤搖號群群情激憤,大力聲討「代凍資」行為,最終成功堵上了購房漏洞。
《華夏時報》記者了解到,根據杭州的新房搖號規定,購房者報名時要求提交銀行的凍資證明。以綠城濱江江河鳴翠項目為例,其首套房客戶須凍資300萬元,二套房以及一次性付款客戶須凍資600萬元。而這筆凍資必須存入購房者本人的銀行賬戶,凍資證明要與購房者本人姓名一致,否則無法通過報名審核。
簡而言之,所謂「代凍資」就是缺乏足夠資金的購房者利用其他方式,將他人的資金凍結在本人名下以獲取搖號資格。據杭州本地媒體報道,不少購房者反映,一些資金掮客在紅盤的搖號群明目張膽地兜售「代凍資」,並聲稱可以在多家銀行的手機銀行上方便地操作,還列出了這些銀行名單。
甚至還有人上傳了操作視頻。《華夏時報》在視頻中看到,登錄某銀行APP操作系統後,拍攝者親自演示如何替非本人進行高額的保證金申請,並完成凍資審核。凍結資金還未到位的購房者通過銀行「助力」後,可以先避開資金審核,搖中房源之後再去籌錢買房。
對於這種「代凍資」的行為,購房者頗為不滿。在一些微信群截圖中,《華夏時報》記者看到,購房者們呼籲大家向市房管局反映情況,希望房管局發函給各墊資銀行,請他們查證凍資人與購房人是否一致,或是鼓勵大家撥打12345市長熱線進行投訴。而在浙江省投訴咨詢平台上看到,亦有網友投訴了「代凍資」的行為。對此,住保房管局回復說:「我局已經著手相關工作,並且嚴厲打擊此類違法行為。」
值得一提的是,在這場群情激憤的聲討中,濱江集團的置業顧問李某因為一個月前曾在業主群中發過「需要短期資金過渡的可以加我業主」這句話,成為眾多購房者的攻擊目標。隨後,李某被濱江房地產「決定立即予以停職,待查明事實後予以嚴肅處理」,而李某隻能在業主群里懇求客戶們為其正名。
為何「代凍資」引起購房者極大的憤慨?原因即在於對凍資搖號公平性的損害。1月27日出台的杭州樓市調控新政升級了限售政策,規定本市限購范圍內,新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的,自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。這也意味著,如果可以利用「代凍資」獲取搖號資格,報名人數會大幅增加,必然影響購房者的中簽率。正如一位購房者所言,「大家都成了分母」。
「(代凍資亂象)存在很簡單,因為『打新』套利,而且是暴利。購房者買到就賺幾百萬,沒錢不需要買房的人也參與投資游戲。」中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者解釋說。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,部分購房家庭違規進行凍資,這其實就是一種騙取購房資格和貸款資格的行為。部分購房家庭可能在資金方面不符合要求,但是通過其他手段來進行凍資,是繞過監管來違規炒房的行為。
事實上,「代凍資」這件事實際上是購房者、掮客、銀行「幾方獲利」。比如,網友上傳的一份「凍結模式」顯示,「代凍資」的利息是千分之一/天,100萬1000元一天。且額度有限,有需要支付千分之一定金。按照高院生的說法,代凍資「其實就是高利貸」。
堵漏洞促進調控有效性
「代凍資」事件沸沸揚揚之際,多個房企和項目紛紛表態,承諾稱將對購房家庭的購房資格進行嚴格審查,發現存在「代凍資」行為的將取消其購房資格。比如,綠城方面表示,「我司將對購房家庭的購房資格進行嚴格審查,發現存在『代凍資』行為的將取消其搖號資格」。
濱江旗下「濱江觀品名寓」項目第一個發出公告,宣布發現存在代凍資行為將取消搖號資格。而除了對李某的停職處理,濱江還強調將對下屬各開發項目的購房家庭的購房資格進行嚴格審查,發現存在代凍資行為的將取消其搖號資格。2月4日上午,濱江房地產相關負責人提供給《華夏時報》記者的材料顯示,旗下濱江觀品名寓項目、杭源御潮府項目均於當日公布了購房意向客戶登記匯總。
另據多家媒體報道,涉事銀行也紛紛關閉了「代凍資」的通道。有涉事銀行發布公告稱,將根據搖號規則進行客戶資格審查,後續將持續根據監管部門、房管部門的要求積極做好配合和服務工作,僅支持申請人本人名下的凍資服務。
對於此次沸沸揚揚的「代凍資」事件,受訪人士普遍認為,「代凍資」等違規行為,是對市場秩序的擾亂。而堵住「代凍資」這個漏洞,也將有利於杭州樓市回歸平靜和理性。
張大偉表示,「代凍資」對樓市沒有影響,因為這屬於銀行違規。同時,也證明之前的調控力度太弱。
嚴躍進則告訴《華夏時報》記者,此次政策繼續對杭州購房政策進行加碼,充分說明調控「常抓不懈」:「這也說明後續各地在政策方面會繼續打補丁、做細活,真正促進調控的有效性。」其也強調,這也說明,杭州後續在購房者相關資金的管控上,需要做細工作,「防範出現各類虛假的購房資金證明,以真正促進房地產市場的平穩健康發展」。
《華夏時報》記者注意到,為防止市民鑽政策漏洞入市炒房,杭州去年便加強了對購房資格的審查力度,並多次對提供虛假購房報名資料人員進行了公開通報。
比如,2020年12月25日,杭州市住房保障和房產管理局官網發布《關於提供虛假購房報名資料人員的通報(五)》,經對商品住房項目搖號登記信息進行對比甄別,發現「桂語聽瀾軒」、「榮望軒」兩個項目中有2戶家庭所提供的婚姻證明、戶籍證明存在虛假、失實情況。根據杭州市房地產市場持續健康發展協調小組《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》第十二條規定,決定對胡某某等2戶家庭一年內不再受理其限購查檔申請。
4. 杭州亞運村4000餘套住宅即將入市，「萬人搖」會否重演
杭州加碼樓市調控後的第一批新盤入市潮來了，關注度超高的亞運村項目也終於領取預售證，預計全部4000餘套房源將在近期集中入市。
8月5日，杭州發布進一步加強樓市調控的通知，嚴格收緊房票。多名市場分析人士估算，新政至少讓市場上30%的房票作廢。
杭州新房市場已經斷供許久，直到調控新政出台4天後，才突然開始放量推盤。近三日，杭州已批出20餘張預售證，累計可售住宅房源超過7000套。
「千呼萬喚始出來」的杭州亞運村也終於獲批預售證。11日，綠城中國的項目「桂冠東方」打響開閘第一槍，放出了989套房源；今日「華潤亞奧城」也領取預售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方另外兩張預售證以及萬科日耀之城的預售證目前正在申領中。
杭州一二手房價格倒掛嚴重，購房者「買到即賺到」的心理預期強烈，此次開盤售價4.7萬元/平方米的亞運村項目同樣具有這一特徵。
杭州樓盤打新持續火爆，低中簽率已是市場常態。1月份杭州樓市調控後，曾上演一萬套新房入市、10萬人參與搖號、全城凍資千億的戲碼。業內人士預計，「8.5新政」後，紅盤將成為「社保巨子」競技場。
「亞運三巨頭」終迎收獲期
「這是一場真正的盛宴。」一名杭州業內人士針對亞運村即將開盤評價稱。
亞運村已經建設了約3年時間，是杭州購房者最期待的項目，近一年來幾乎每隔幾個月就有亞運村樓盤將開盤的消息。此次4000多套房源集中入市，將考驗杭州調控新政的實際效果。
杭州亞運村佔地113公頃，地處蕭山區，區塊位置優越，與杭州金融中心錢江新城隔江相望，毗鄰錢江世紀城以及亞運主會場奧體博覽城。錢江新城板塊內的水岸帝景、金基曉廬、東方潤園等小區二手房掛牌價在8萬元-10萬元/平方米，錢江世紀城板塊內的創世邸、天璞御園等樓盤二手掛牌單價也在8萬元-10萬元間。
相比周邊已經漲上天的二手房價，在杭州新房指導價控制下，已領預售證的綠城桂冠東方、華潤亞奧城價格顯得十分厚道——只有4.7萬元/平方米。
綠城桂冠東方戶型建面約100-220平方米，即使購房者只搖到最小戶型，一二手倒掛價差也達到三四百萬。
對於開發商來說，在土拍競爭激烈、測算只有微利甚至虧損的杭州市場，亞運村項目也是難得一見的樓市盛宴。
2015年9月杭州獲得2022年亞運會舉辦權，成為中國繼北京和廣州之後中國第三座舉辦亞運會的城市。
三年後，杭州亞運村項目競標，全國前30強房企中有十幾家都參與其中，杭州本土房企綠城甚至准備了重達一噸的競標資料。最終，綠城、華潤、萬科成為大贏家，融創、濱江、保利等房企鎩羽而歸。
按照中標結果，華潤負責建造技術官員村，綠城負責運動員1號村，萬科負責運動員2號村，此外綠城還代建了媒體村，亞運會結束後，媒體村將成為人才公寓，只租不售。
綠城、華潤、萬科在中標後立即開工建設，如今所有項目幾乎都已接近現房銷售狀態。
去年，杭州亞運村土地終於確權，由村集體性質轉為住宅用地、商住用地，綠城、萬科和華潤的中標身份也終於得到「官宣」。亞運村中標公示顯示，綠城拿地價格為108.41億元，華潤亞運村拿地價總價為53億元，而萬科則花了38億元。
由此算來，綠城的拿地樓面價是2.85萬元/平方米，華潤樓面價是1.17萬元/平方米，萬科樓面價是2萬元/平方米。綠城樓面價較高的原因是它買下了亞運村唯一的純住宅用地，而萬科的土地是商住性質。華潤樓面價最低，因為不僅土地是商住性質，華潤還要配建養老服務照料中心、社區衛生服務站和便民街坊。
在杭州的土拍市場上，大概很難看到這樣的樓面價了。比如，剛剛拿證的濱江星翠瀾庭同屬奧體板塊，是亞運村的主要競品，去年6月濱江拿地樓面價達到3.1萬元/平方米，要配建公租房、幼兒園和公園，而新房精裝限價為4.5萬元/平方米，比綠城亞運村項目還要便宜2000元/平方米。
同樣在競標亞運村時失利的央企保利，去年以101億元的價格在奧體板塊拿了一塊地，樓面價高達3.2萬元/平方米。
「亞運村項目的利潤率確實會比現在市面上的拿地利潤率高一些。」據一名熟悉杭州市場的業內人士分析，雖然去年土地性質確定後亞運村「三巨頭」才繳納土地出讓金，這部分資金成本不高，但因為項目早在2018年就開工，如今近乎現房銷售，這部分成本較高，導致三家開發商也損失掉一些利潤。
搖紅盤必須「拼社保」
今年1月27日杭州樓市調控後，曾有「積壓」下來的22個項目集中領取預售證，隨即爆發了杭州最大規模的推盤搖號潮，一萬套新房入市，10萬人參與搖號，全城凍結資金超過1000億元。
歷史還會重演嗎？
杭州貝殼研究院院長上官劍認為，8.5新政後，杭州大約有55萬在校大學生的購房資格被取消，僅這部分房票已達30%比例。還有業內人士估算，將有250萬新杭州人受到影響，要等2年後才能重新擁有購房資格。
「8.5樓市新政出台後，杭州肯定不會再有那麼大規模的搖號了，不僅是因為幾十萬人丟了房票，而且還因這次將按照社保繳納月數排序入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶、『社保巨子』的競技場了，但相信市場熱度依然維持高位。」杭州一房企營銷線人士告訴第一財經，在開盤延期的日子裡，不少樓盤都在忙著改進登記系統，為銷售新規作準備。
按照杭州8月5日出台的調控新政，所有擁有杭州房票的購房者，將首次按照社保排序入圍搖號。
其中，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序；高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序。最終，這三類購房家庭分別以10:1比例入圍公證搖號。所以像之前杭州紅盤江河鳴翠那種400多套房有7000多人搖號的情況將不復存在。
杭州有房票就能搖號的時代徹底結束了，社保年限長短成為能否入圍搖號序列的關鍵因素。杭州規定社保繳納時間從2006年1月起算，早於這個時間繳納且15年無間斷的，就是杭州頂級「社保巨子」，而參加工作不久的30歲以下年輕人「打新」優勢將減弱。
今年1-7月，杭州樓市已經累計成交1446萬平方米，同比增長70%。不過，高位運行的杭州市場已現下行趨勢，8月首周，杭州二手房環比跌19%，同比降幅擴大至54%，後續規模或延續下行走勢。這次紅盤潮可能是杭州樓市最後的高光時刻了，由於買房門檻抬高，未來樓市大概率將進入盤整期。