『壹』 杭州首現萬人搖號的原因是什麼
杭州首現萬人搖號是什麼原因_為什麼首現萬人搖號，經過居民的瘋狂排隊驗資，杭州兩大「紅盤」融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在了11927組和6687組，杭州首次出現「萬人搖號」樓盤。然而，不少業內人士擔憂，在二手房與新房價格倒掛明顯的情況下，搖號未必能解決杭州樓市供需關系矛盾等關鍵問題。
「相比普通購房者，拆遷戶手中有大量現金，在購房過程中也有特別的優勢，比如一戶可以購買三套房，房款和契稅也有相應補貼。」前述房產中介人士表示，「比如去年城東融創某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就佔了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶(買走的)，很多甚至是全款付清。不過，這批人購房完畢之後，未來幾年市場購房預期可能會明顯下降。」
高價拿地房企承壓
對於如何解決新房與二手房房價倒掛問題，同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預期。從供應上來說，供地和樓盤入市的節奏需要進一步加快。
《每日經濟新聞》記者注意到，去年以來杭州土地供應量明顯增長。據第三方平台住在杭州網數據，杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗(主城區81宗，蕭山區35宗，餘杭區37宗)，總面積522.4萬平方米，總可建面積1226.8萬平方米;總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創歷史紀錄。其中，杭州市區涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米，總可建面積912.2萬平方米;總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀錄。另據中原地產研究中心統計數據，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。
盡管杭州市在大量供應土地，但丁建剛指出，商品房上市的節奏並不快，房子供應量沒有與土地供應量同步增長。
對於去年搶地大戰中高價拿地的房企來說，減緩新房上市節奏無疑將帶來財務成本的上升。據悉，2018年杭州市區有36個板塊地價創紀錄。記者注意到，近期杭州市場已傳出轉讓高價地消息。比如，有媒體報道稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉塘地塊的某房企已准備轉讓土地。
「現在來看，一些高價拿地房企的風險明顯增加。」張宏偉指出，「據我們了解到的情況，房企定價一般通過成本疊加法(計算)，以樓面價為基準，疊加各類成本最終定價，而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為准，雙方不同的定價准則導致開發企業出現兩難。加上近期資本市場融資環境嚴峻，對房企的融資和資金周轉能力等都提出了考驗。」
「政府調控初衷在於既保證市場活躍度又能將樓市熱度調節在可控范圍內，但從相應的市場行情看，限價導致了二手房與新房房價的倒掛。接下來如何進一步調控是眼下許多地方政府面臨的問題。」雙贏機構總經理章惠芳對記者表示，其實可以採用的調控手段還有不少，比如限售、增收交易環節稅費等，但在目前的市場預期下，這些措施能否奏效有待進一步觀察。
丁建剛表示，相比限價政策帶來的系列「後遺症」，利用稅收、金融等手段調控市場過熱可能更為長效。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數梯級徵收契稅，打個比方，第一套徵收契稅3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調控市場，比如首套房貸按揭基準利率，二套房貸按基準利率上浮20%等。
據悉，由於新房與二手房價格倒掛，截至目前在全國范圍內有8個城市發布了搖號買房政策，即上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號出讓。
『貳』 今年首個"萬人搖"樓市項目出現，杭州樓市為何如此瘋狂
不少人驚嘆杭州樓市“瘋了嗎”，2021年首個“萬人搖”樓市項目出現，而這個項目出現在杭州，杭州樓市一如既往地讓人瘋狂。
2月5日，建發房產杭州城市公司公示了其旗下項目紫璋台於 2 月 1 日至 2 月 3 日搖號登記情況，情況如下：
根據網上登記搖號結果顯示，紫璋台在登記期內共收到 10795 戶有效資料，其中人才無房家庭 682 戶，無房家庭 10113 戶。
這也意味著紫璋台成為了“萬人搖”項目，可見該樓盤是屬於那種紅盤，有錢也並不一定能買的情況。
那麼杭州樓市為何如此瘋狂？
對於樓市的把控上，國家依舊是一如既往地嚴厲，所以一句話作總結：房住不炒，人人有責。
『叄』 杭州購房首現萬人搖號了嗎
搖號買房，似乎正成了一種潮流。截至目前，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市實行搖號買房。但是搖號買房亂象頻出，深圳樓盤搖號先交500萬誠意金，西安出現搖號丑聞，杭州最為誇張：萬人搖號買房。
一、二手房價格倒掛，同時二手房價格漲幅超新房。杭州某房地產中介人士表示，近期二手房市場開始出現惜售情緒，新房市場越熱，二手房市場預期價位就越高。
據國家統計局數據，杭州新房房價環比上漲0.1%，同比下降0.3%，已連續下跌7個月。自2017年以來，杭州二手房持續上漲。同比上漲6.6%。4月二手房環比上漲0.8%，值得注意的是，二手房房價環比漲幅均超新房。
2016年杭州G20峰會後，杭州房價持續上漲，此後杭州出台了一系列樓市調控政策，杭州家庭限購1套，單身限購1套，外地人購房需繳納2年社保或個稅，同時限購1套。同時提高貸款比例，大部分商貸首付60%。限購限貸提高購房成本打擊炒房客，從邏輯上講，杭州即使一、二手房價格倒掛，應該也很難出現萬人排隊買房的盛況。
其實，杭州買房家庭很多是拆遷戶。據悉，2017杭州拆遷量最大的一年，媒體戲言滿城盡是拆遷戶。2017年杭州發布《杭州市城市建設「十三五」規劃》，規劃提出「十三五」主城區城中村改造五年攻堅行動計劃，多個城中村在改造名單中。2017年杭州市區拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，目前杭州實行貨幣化安置，拆遷導致大量住房需求被釋放。杭州拆遷戶資金雄厚，持幣進入樓市，由此出現萬人搖號的狀況。供不應求，杭州房價上漲在所難免。根據規劃，未來城中村改造將不斷推進，拆遷戶將大量涌現。
杭州房價上漲的重要原因是土地出讓金上漲。據中指院數據，2017年，杭州(范圍含十區三縣市)共成交288宗地塊(同比增17.55%)，總成交金額2262.1億元元(同比增37.28%)。2018年4月，杭州土地出讓金179億元，同比上漲237%。截至目前，杭州市區今年成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。麵粉上漲，麵包豈有不漲的道理。
杭州房價持續上漲，從長遠來看，杭州樓市也存在潛在的風險。大部分購房者多是投資性購房和恐慌性購房，購房人群多為拆遷戶。這批人購房完畢之後，未來幾年市場購房預期可能會明顯下降，畢竟杭州房價高，杭州普通工薪一族購買力有限，未來有能力接盤的人群比較少。杭州購房，投資需謹慎，剛需還是盡早上車。
『肆』 標桿城市已出手，誕生最多「萬人搖」的杭州降低購房門檻
新樓盤經常「萬人搖」的杭州竟然也出台新政「救市」了！
5月17日，一紙通知讓杭州樓市騷動，這次杭州救市政策直指已經冰封多時的二手房市場。新政鼓勵外地人購買杭州二手房，非杭州戶籍家庭原本需要在杭州繳滿4年社保和個稅才可購房，如今只需要滿一年即可。此外，在2021年5月31日之後生育第三個孩子的家庭，將獲得額外「房票」，參加新房搖號時，還能按照「無房家庭」優先搖。
新政背後，杭州樓市已經「瘸腿」多時，新房火熱、二手房卻有價無市。今年「金三銀四」，二手房成交量同比大跌六成，已經到了最危急的時刻，二手房市場低迷甚至開始對新房市場成交產生負面影響。
鼓勵外地戶籍接盤杭州二手房
5月17日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，拉開了杭州房地產「救市」大幕。
此輪調控放鬆，主要圍繞優化二手住房交易政策、完善稅收調節、滿足三孩家庭購房需求三個方面。
針對二手房交易，「通知」規定，在杭州限購范圍內購買二手住房的，落戶未滿5年的戶籍家庭，取消原「在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月」的規定；對非杭州戶籍家庭，將原「在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月」的規定調整為「在購房之日前1年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月」。
在杭州限購范圍內，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到2年，個人轉讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。
這一條新規被簡化稱為「5改2」。一位杭州房地產業內人士告訴記者，目前杭州約有四分之一的二手房滿兩年但未滿五年，以總價500萬元的二手房為例，如果免徵增值稅，可以省下26.5萬元。
此外，三孩家庭將獲得額外「房票」。「通知」規定，符合條件的三孩家庭在杭州限購范圍內限購的住房套數增加1套，而且在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照「無房家庭」優先搖號。
什麼才是「符合規定」的三孩家庭？「通知」明確，這是指同一對夫妻（至少一方杭州戶籍）2021年5月31日（含）後生育三孩的家庭，即申請人雙方應具有合法的夫妻關系，已共同生育或依法收養三個子女（指現有子女），其中第三個子女的出生或收養日期應在2021年5月31日（含）以後。
「三孩家庭將購房方面受到積極保護，這將是一大趨勢，或會在全國各地鋪開。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示。
在杭州之前，很多城市已出台生育二孩、三孩與增加「房票」掛鉤的政策。比如：4月底無錫規定生育二孩及以上的無錫市戶籍居民家庭可在限購區域多買一套商品住房；5月9日揚州發布了力度更大的新政——生育二孩及以上的家庭在市區買房徹底取消限購；5月13日南京發文給予二孩及以上戶籍居民家庭多一張房票；5月14日東莞也給生育二孩或三孩的家庭多買一套商品住房的資格。
相比近期其他城市的政策，其實杭州更為嚴格，只有生育三孩家庭才能多一張房票，而大部分城市則給予了二孩家庭購房資格以及多貸款的機會。
能否盤活二手房對杭州至關重要
杭州此輪樓市調控放鬆，直接指向了其二手房市場的「頑疾」。
作為誕生全國最多「萬人搖」樓盤的城市，杭州的新建商品房市場熱度一直沒有熄滅，尤其是主城新房市場，即便供需關系有所改善，不再是一房難求，但也絲毫不愁去化。
但杭州的二手房市場從去年下半年開始逐漸成了「老大難」，天量價格處於高位的二手房到底由誰來接盤，成了杭州樓市最大的問題。
杭州究竟有多少在掛牌的二手房？一個被引用很多的數據是——截至2022年2月底，杭州市區二手房掛牌房源突破17萬套大關。但也有業內人士指出，這一數據包含各平台重復房源，並不能反映真實情況。
根據貝殼研究院數據，截至5月中旬，杭州二手房掛牌量達到了8萬套。同策研究院研究總監宋紅衛則對記者表示，截至目前掛牌量為13萬套。
如此大的掛牌數據背後，杭州的二手房交易非常慘淡。今年2月份，在春節和疫情的雙重影響下，杭州市區二手房僅成交了1934套，跌破2000套，是2017年以來的月成交第二低位。
接下來的二手房傳統旺季「金三銀四」也徹底落空。根據杭州我愛我家市場研究院統計數據，3月份杭州二手房成交4500套左右，4月份則成交了3950套，4月帶看量還比3月份降了22%。
縱向對比杭州歷史數據，去年4月，杭州二手房成交量已經在下滑，但還網簽了9939套，今年4月成交量同比跌了60.3%。
貝殼研究院杭州分院院長上官劍也認為，杭州二手房市場今年前四個月成交量同比降了約六成。
再對比上海的二手房市場，上海一般把1.3萬套-1.5萬套設定為月度二手房成交量的枯榮線，即成交量若低於這個區間，則二手房市場非常差，大量小中介將倒閉，2021年，上海平均月度成交量達到2.26萬套，今年2月在春節影響下還成交了1.43萬套。
由此可見，若撇除近期疫情影響，杭州的二手房市場相比上海，其成交量幾乎只是一個零頭。長期「有價無市」，杭州的房東們也撐不下去了，今年春節後各片區二手房紛紛開始降價，就連租金都有所下滑。
同策研究院研究總監宋紅衛表示，杭州二手房市場的持續低迷，已經影響新房市場的行情了。「新房市場成交連續三個月走低，因為受二手房影響較大，杭州也是新房和二手房市場聯動較強的城市，二手房市場自去年以來整體較為低迷，4月份二手住宅成交不足4000套，而掛牌量超過13萬套，去化壓力較大。」
宋紅衛認為，杭州此次新政的目標主要在於盤活二手房市場，進而帶動新房市場活躍度，對於穩定杭州樓市以及帶動杭州經濟有積極作用。對於購房者來說，增值稅費的減免，能夠降低購房者的交易成本，增加購房者的入市積極性。
嚴躍進則對記者表示，在房地產市場中，海南、成都和杭州是三個極具代表性的城市，它們都在近幾日出台了樓市調控放鬆新政，具有非常強的信號意義。杭州此次出台新政有助於盤活杭州市中心二手房、促進房源流通，有利於後續房地產市場的平穩健康發展。