『壹』 嫁接上互聯網的社區服務應該怎麼做 經濟觀察報
嫁接上互聯網後，社區服務成為風口上的小飛豬，列隊沖進資本市場。
經濟觀察報是最早關注物業O2O領域的專業財經媒體，致力於搭建行業價值互動平台，在2015年第一屆中國物業藍籌年會私享薈上，助力行業小夥伴們達成了豐碩的合作成果。
新年伊始，第二屆私享薈啟幕，交流依舊熱烈，更重要的是，大家對物業管理和O2O沉澱了更加理性的思索。
O2O平台怎麼做有效率？
這個話題穩穩戳中的小夥伴們的痛點，誰家物業沒個 APP 做 O2O 的載體呀， APP 上放什麼、要達到什麼目標，物業公司的想法總結起來是這樣滴：要做一個開放的（最好全國的業主和全國的物業都用我家的APP）平台（可以幫你換燈泡送水，也可以賣給你南瓜大米）。聽到這兒，互聯網的小夥伴坐不住了，苦口婆心地勸，這個，基本上，真的，很難，首先，要有錢，其次，要有人，最重要的，是要有互聯網思維啊（不如，讓專業的我們來做吧）。這事到底誰來做更好，現在還沒有定論，物業和互聯網各自優勢都很明顯，從0到1的過程里充分的競爭在所難免，最後誰 CAN 誰 UP 唄。
陳景超（嘉寶集團副總裁）：2015年7月，藍光嘉寶集團發布生活家服務體系，由物業服務O2O、社區生活服務O2O和生活家數據雲組成。
首先，藍光嘉寶運用互聯網思維，從解決用戶痛點出發，通過線上線下融合，推出「搖一搖開門」、照相報修、在線繳費、在線投訴等等，我們覺得這些服務一定是業主需要的，可以形成用戶黏性，用戶才會把APP裝在手機上。
在這個過程中，我們慢慢耦合社區周邊一公里的資源做一些基於社區生活所需的產品服務，而不是泛泛賣東西。
從上線以來，藍光嘉寶與以京東為代表的戰略夥伴聯盟、與山東明德等優質物業服務企業聯盟，並精選500餘個商家，組建形成生活家聯盟生態圈。
藍光嘉寶一大優勢是做商業起家，擁有5000商家資源，通過生活家服務體系可以實現商住互動。
這種路徑我個人認為是有前途的，事實上，這個平台不是每家企業都能去做的，也沒有必要每家企業都去做。投資比較大，更新迭代、後期的開發、商業資源的運營，不是想像中那麼簡單。
王玉峰（萬科物業北京公司總經理）：在我看來，這個平台可以分為兩個層面。
第一個層面是基礎物業服務平台，我們把一些維修的流程拆分成若干個步驟，植入這個平台，讓員工按照平台操作指引來做，通過這個平台驗證。
比如說換燈泡，他拍個燈泡的照片上傳回這個平台；維修完進行檢查，他掃設備的二維碼，證明維修完了，把照片存檔。
每一次維修和接觸，無論是跟客戶還是跟社會，在我們平台上都有記錄，這是基礎服務平台。
另外是增值服務平台，類似做O2O、做租賃、資產跟社區資源結合的，給業主提供一些增值服務。
這兩個平台未來都是開放的。最簡單的，你使用這個平台，可能交一點使用費就可以；或者你想把整個小區的物業基礎服務用萬科物業的睿服務來託管，也可以。
范宣平（碧桂園物業副總經理）：碧桂園的做法是先建平台，最終還是要收益。物業公司和O2O是兩個平台，有重疊的地方也有不同的地方。
物業平台除了服務自身開發的物業以外，現在對社會其他的開發商，或者政府、醫院、公園、工業園等業態開放。O2O平台，我們想把它做成社會性的。
賈瑞明（第一資產集團副總經理、第一物業副董事長）：基本上大公司都在做 APP 的開發，但是只有幾家公司做得好，很多家公司都做不下去了，這不是每一家的專長。
大眾點評為什麼那麼紅火？上面開店非常方便，所以一定是共享。物業公司不管是做APP還是O2O是必須的，不過，這僅僅是連接媒介平台，讓物業和業主的對話更方便、快捷。
孫雪峰（e袋洗董事長助理）：物業領域做O2O平台最好是能做成分享收益的過程，因為它很難像移動互聯網公司那樣去燒VC的錢，最好的方式是引入各種各種的商家，讓商家讓利出來。這件事的核心就是讓消費者受益，建立起信任感。
許剛（實惠APP副總裁）：我一個朋友在國內很大一間上市公司的HR做VP，想找一個公司內部創業團隊的研發主管，希望我推薦，我一看需求，說，你這個要求不低，開價多少？他說，基本上幾十萬年薪，我說，這沒有問題，你開價多少，我加十萬，你推薦給我，如果你有的話。
即使花很多錢，招來這個團隊，也未必能夠在現有的公司體系裡得到很好的運轉，如果公司不是互聯網公司，對這個互聯網團隊的管理未必恰當，可能會阻礙這個團隊的運營。
坦率來講，做移動互聯網和做傳統物業是兩個行業。要把O2O服務做好，可能比想像的難得多，我們用一年多的時間只做一件事，免費的搖一搖，我們希望把握住用戶的痛點，做到了一部分，但遠遠沒有達到要求。
大家都看好把物業服務搬到線上這件事，是否一定要由物業公司自己來做？
我不建議一般形態的物業公司做，因為要做好真的太難。即使物業公司很大，手上有百來萬用戶，議價能力還是遠遠不夠。我建議，物業公司如果要做還是做成一種工具，而不要往平台的方向做。
梁兵（中奧到家副總裁）：中奧做了很多互聯網化的嘗試，發現物業公司做 APP 或者藉助工具做一些社區綜合運營，到現在還沒有一個相對典型的能推廣的模式。
這件事該誰做誰做，可能我們把凱撒會做的事，引到我們這里，實現上帝的收益，是我們以後融合的要點。
大多數物業公司開發的APP ，基本上都是兩個入口：一是社區社交，這個不靠譜。物業公司如果不做或者沒有能力做內容上的運營，讓這個平台自運營肯定是不靠譜的。
第二是以服務做入口，做APP平台，我個人判斷，百分之百是失敗的。
舉個例子，你會在1號店上找家政嗎？在商品交易平台你不會享受服務，憑什麼別人會在服務平台上問你要商品。
在這點上，我的立場是，反對物業公司自己開發平台。
現在全國存量房是244億平方米，最牛的物業公司服務3.2億平方米，1%多一點。憑什麼佔了1%多一點就可以去做一個平台？最牛的物業公司在一個城市裡頭，能不能掌握城市10%的人口？哪怕有10%的人口，是否有實力跟1號店、京東、阿里的競爭？我認為物業公司不具備競爭力。
我呼籲大家，千萬別再走自主開發然後去開放給別人這條路。
經歷案例失敗後，中奧到家採取了非常開放的方式在做，整個公司的股權結構上，把大部分收益讓給創始人；辦公位置上，我們總部在廣州，我們投資的團隊放在杭州；行政管理上，他們的東西我們只要數據，其他的什麼都不要。你自己成長成上市公司，從這個角度給錢給資源，其他我認為都不是我的核心能力，我也幫不上忙。
如何開源增效？
對這個話題，大佬們有個觀點極其一致：又想馬兒跑，又想馬兒少。怎麼改變這個行業勞動密集型的屬性呢？從組織架構上，扁平化，合夥人，再造管理流程，減少人管人造成的低效；從服務機制上，將基礎服務外包、引入機器人。一邊裁汰冗餘，一方面示好業主上帝，您旅行嗎？您理財嗎？您有時間接孩子嗎……
王玉峰（萬科物業北京公司總經理）：我們選擇一隻腳站在現在，一隻腳站在未來。
所謂一隻腳站在現在，是一定把物業管理的基礎服務做好。業主的資產不能打理好，還指望其他的增值服務和更多的客戶黏性是不可能的。
但現在隨著規模的擴展，物業公司不論大小都會面對這樣的問題：傳統的物業行業是靠人來做的，以萬科物業為例，3萬多人，創造了2014年40多個億的收入，而萬科地產才幾千人，營業收入已經連續3年超過2千多億。
我們考慮用集約化的管理方式，建立IT系統，把萬科物業管理的流程通過這些系統來完成。
一隻腳站在未來，是指未來的員工可能不一定是萬科的。一個電器工程師回到小區，哪個業主家電器壞了，你可以來接單。如果我們把這種社會上閑散的勞動力像Uber那樣匯集起來，會極大改進我們的服務。
另外，萬科物業推出了黑貓一號，無人職守的智能機器人輪崗，通過人臉識別系統、防尾隨系統自動地解決安全隱患。我們也在研發智能化的現場巡邏技師。用了智能化系統，可以減少一半甚至更多服務人員。
同時，組織架構扁平化，通過步驟驗證，而不是靠主管、經理監督員工工作。
開源方面，我分享一下管家中心，萬科小區的管家，每人要負責500位客戶，管家和客戶之間由微信、萬科物業APP聯系。
2015年，萬科在米蘭搞了一個世博會萬科館，有旅行社找我們說可以利用包機的形式，組織萬科業主去米蘭參觀，但是要在三天之內找到1000位客戶。
我們在答應旅行社前，讓幾千個管家給業主發了簡單的問卷，萬科如果組織這樣的旅行，大概什麼行程和費用，有沒有興趣和時間？一個小時回收了幾千份問卷。我們分析覺得1000戶絕對沒問題，就跟旅行社簽約，用極低的價格送業主去義大利旅遊。
有了這樣一種網路化的服務，包括後台的系統支持，後期可以做一些事。可能未來萬科物業在跟互聯網企業、合作夥伴合作時，輸出的產品不是客戶資源，而是管家服務，精準定位需求。
梁兵（中奧到家副總裁）：萬科在過程式控制制上做得非常不錯。我們能不能再深入地講，員工如果實現自給，我們還要不要強調流程？我們把員工定位在他偷懶，設計了非常多的流程和環節，假設我們只控制幾個關鍵要素，讓結果和員工的收益產生直接的強相關性，很多事就迎刃而解了。
重點要談的反而是效益的問題，以前物業公司掙的是地皮錢，計價單位都和服務面積有關，不管是停車費、物業費，還是公共空間的經營。
現在我們看到了更多的計價方式，活躍度、滲透率等等，這些都是基於人頭收費。物業公司能不能往這方面發展，改變物業公司估值模型，需要更深層次的探討。
范宣平（碧桂園物業副總經理）：碧桂園物業2015年是25000員工，現在發展速度很快，管理面積增大，項目增多，但是，人還要往下減。我們提倡人均效益，一崗多能。
我們建議各種專業的公司，比如說安保公司、綠化公司，一是選擇外包，另外，我們把自己原有的綠化變成專業的公司，讓他們參與市場競爭中去。
另外要利用業主的力量。碧桂園每年都在建社團，這方面投入比較大，現在碧桂園各種類型的社團超過500個。一次，短短幾天，業主社團幫我們賣南瓜超過了100萬斤，我們沒有做什麼推廣。你對業主好，他們也會幫你做事情。
我們把很多尾盤、車位等接過來銷售，增加了經營。
最後，要借力金融市場，碧桂園物業目前正在籌劃分拆上市。
孫雪峰（e袋洗董事長助理、公關總經理）：引入外界專業合作夥伴，幫自己給消費者服務提升他的生活品質，這是真正開源的基礎。碧桂園提到的社團經營在互聯網時代是非常重要的，最好的方式是，物業把社區里的人組合成各種各樣的社群，社群衍生出來生意，比如說孩子的教育、旅遊的消費等等，把這些服務升級，但這不能讓物業公司做，一定要引入外界好的合作夥伴。
賈瑞明（第一資產集團副總經理、第一物業副董事長）：除了做社區O2O增值服務和將基礎物業外包之外，我覺得可以建立一種聯盟模式，比如說，我做服務，你做社區O2O平台，咱們合作，互相持股。整合全產業鏈，誰對我最有用，我跟誰簽訂協議，豐滿價值鏈。
周熠（均豪物業市場推廣部總經理）：均豪物業在全國60個城市有分支機構，是一個完全市場化第三方的物業公司。近兩年逐漸把精力從住宅、商業、公共建築放到園區管理方面，和海爾、平安均有戰略合作。
2016年，我們會關注資本市場和大力推社區O2O。
行業前瞻
這個話題看似多餘，行業中人自然看好行業，不過，此時諍見尤顯可貴，幾乎社區服務商都在瞄準資本市場，那麼資本界人士又如何看待這個行業的價值呢？
姜勇（北京國潤投資合夥人）：我一直有個困惑，物業公司怎麼整合自己的信息平台，真正自己掌控商業資源？ PE 最看中物業公司的這部分。但是很遺憾，到目前為止，我還沒有看到這方面做得比較好的公司。
據我了解，大部分物業服務，人們利用互聯網的方式、APP的方式解決掉了。物業公司距離真正的社區商業整合還有比較大的距離，我更希望看到這樣的企業走出來。
劉培慶（第一物業總經理）：現在 TOP 100的物業企業差不多佔行業20%的市場份額，未來份額擴大到多少，跟法制環境和業主素質有很大的關系。美國、歐洲、台灣地區，開發一個20萬平方米的小區，開發商3個人，物業8個人，這對我們來說是不可思議的。
未來業主素質的提升和法制的健全是一定的，我們要做的是修煉內功，提升管理效率和擴大規模，在下一個風口來臨時穩穩地站在上面。
李紅（北京天正中廣投資集團CEO）：在地產行業萎縮的情況下，物業有著良好的發展前景。
劉穎（隆泰物業常務副總經理）：隆泰物業立足於河北，放眼全國，是河北的一家上市企業，隆基泰和是2015年中國500強第249位，房地產是百強企業第48位，隆泰在北京京津冀協同發展戰略布局上，在這個領域開拓。
作為我們物業公司，我們基本上依託於地產企業、金融企業機構，目前在管約一千萬平方米。
郝炬（北京睿信致成管理咨詢公司董事總經理）：物業作為最基礎的社區服務，存在很大的升級空間。與互聯網技術平台的結合，尋找到有針對性的特色需求，在這個基礎上，提供服務，物業的最後一公里是一個入口。
『貳』 中國房地產500強名單
2019年中國房地產房地產行業中上榜企業包括：恆大集團有限公司、碧桂園控股有限公司、萬科企業股份有限公司、中南控股集團有限公司、重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司、龍湖集團控股有限公司、華夏幸福基業股份有限公司等。
1、恆大集團有限公司
恆大集團是以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的世界500強企業集團。目前，恆大總資產2.1萬億，年銷售規模超6000億，累計納稅超2400億、慈善捐款超148億，員工14萬人，每年解決就業260多萬人，世界500強排名第138位。
5、重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司
重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司於2007年12月12日成立。2019中國民營企業服務業100強發布，重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司排名第15。2019年9月1日，2019中國服務業企業500強榜單在濟南發布，重慶市金科投資控股（集團）有限責任公司排名第62位。
『叄』 中國的物業百強企業包括哪些
1 萬科物業發展有限公司 51 深圳市明喆物業管理有限公司
2 綠城物業服務集團有限公司 52 北京市北宇物業服務公司
3 北京首開鴻城實業有限公司 53 深圳市蓮花物業管理有限公司
3 中航物業管理有限公司 54 北京遠洋基業物業管理有限公司
5 深圳市金地物業管理有限公司 55 上海明華物業公司
6 保利物業管理有限公司 56 長江三峽實業有限公司
7 中海物業管理有限公司 57 上海紫泰物業管理有限公司
8 長城物業集團股份有限公司 58 廣州城建開發物業有限公司
9 北京市均豪物業管理股份有限公司 59 深圳市鵬基物業管理有限公司
10 招商局物業管理有限公司 60 廣州珠江物業酒店管理有限公司
11 重慶新龍湖物業服務有限公司 61 深圳天安物業管理有限公司
12 北京凱萊物業管理有限公司 62 重慶鷗鵬物業管理有限公司
13 深圳市龍城物業管理有限公司 63 深圳熊穀物業管理有限公司
14 深圳市卓越物業管理有限公司 64 天津天孚物業管理有限公司
15 廣東中奧物業管理有限公司 65 正榮物業管理有限公司
16 佳兆業物業管理（深圳）有限公司 66 上海上實物業管理有限公司
17 廣州廣電物業管理有限公司 67 廈門市住總物業管理公司
18 融創物業管理有限公司 68 北京科住物業管理有限公司
19 北京網信物業管理有限公司 69 重慶新東原物業管理有限公司
20 上海銀灣物業管理連鎖集團 70 北京市聖瑞物業服務有限公司
21 廣東碧桂園物業管理有限公司 71 雲南俊發物業服務有限公司
22 深業集團（深圳）物業管理有限公司 72 天津津濱聯合物業服務有限公司
23 廣東康景物業服務有限公司 73 深圳中旅聯合物業管理有限公司
24 重慶市金科物業服務有限公司 74 昆明銀海物業服務有限公司
25 上海東湖物業管理公司 75 深圳市之平物業發展有限公司
26 上海陸家嘴物業管理有限公司 76 山東省誠信行物業管理有限公司
27 深圳市彩生活服務集團有限公司 77 深圳市科技工業園物業管理有限公司
28 上海復瑞物業管理有限公司 78 河北卓達物業服務有限公司
29 上海上房物業管理有限公司 79 上海證大物業管理有限公司
30 江蘇新城物業服務有限公司 80 中新蘇州和喬物業服務有限公司
31 鑫苑物業服務有限公司 81 浙江金都物業管理有限公司
32 中化金茂物業管理（北京）有限公司 82 廊坊市幸福基業物業服務有限公司
33 深圳市賽格物業管理有限公司 83 蘇州市東吳物業管理有限公司
34 深圳市萬廈居業有限公司 84 重慶晉愉物業管理有限公司
35 國貿物業酒店管理有限公司 85 天津市天房物業管理有限公司
36 深圳市開元國際物業管理有限公司 86 廊坊榮盛物業服務有限公司
37 成都置信物業 87 重慶市光華物業管理有限公司
38 上海科瑞物業管理發展有限公司 88 南京新鴻運物業管理有限公司
39 成都嘉寶管理顧問有限公司 89 浙江頤景園物業服務有限公司
40 新疆廣匯物業管理有限公司 90 蘇州市會議中心物業管理有限公司
41 港聯物業（中國）有限公司 91 北京金隅物業管理有限責任公司
42 浙江嘉信物業服務有限公司 92 深圳市泰然物業管理服務有限公司
43 北京新世界物業管理有限公司 93 重慶市長安物業管理有限公司
44 廈門聯發（集團）物業服務有限公司 94 杭州宋都物業經營管理有限公司
45 浙江開元物業服務有限公司 95 深圳市福田物業發展有限公司
46 北京萬通鼎安國際物業服務有限公司 96 怡城（浙江）物業管理有限公司
47 上海世茂南京物業服務有限公司 97 雲南實力物業服務有限公司
48 北京東光物業管理有限公司 98 泛海物業管理有限公司
49 重慶天驕物業管理服務有限公司 99 沈陽銀基物業有限公司
50 杭州佰全物業管理有限公司 100 青島中房物業管理有限公司