㈠ 「杭十條」出爐推動樓市去庫存 這一輪漲勢會持續嗎
先是上周末杭州樓市如火如荼，千餘組客戶搶購不到四百套房源，東南西北各大案場人聲鼎沸；再是周一「杭十條」火速正式出爐，為上半年樓市奠定基調；然後昨天傍晚時分，央行今年首次宣布降准……一時之間，暖風熏得樓市醉。
今年上半年的杭州樓市，即將會出現一個久違的牛市。有專家認為，大部分人對樓市的預期已經轉變為普遍上漲，市場各方應該理性呵護。也有專家認為，在經歷了多年的陰跌之後，杭州主城區樓市目前還僅僅處於補漲的開端，對於自住型家庭來說，現在仍然是買房的好時機
「杭十條」迅速出爐
全方位推動樓市去庫存
繼上周五公布了徵求意見稿後，昨天，杭州市政府辦公廳下發《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展的通知》(下稱《通知》)，「杭十條」迅速出爐。
《通知》提出對土地出讓實行統一管理，市區范圍內經營性用地(不含工業用地)出讓方案需報市政府同意後實施；合理把握土地供應規模、結構、節奏和時序，有效協調不同區域的住宅、商業、辦公用地供應。同時，對未落實地塊周邊配套設施的，不予安排土地出讓。
加大住房保障貨幣化的推進力度，嚴格控制拆遷安置房建設，對國有土地上的房屋徵收，鼓勵全部實施貨幣化安置；被徵收人(被補償人)使用貨幣補償款購買住宅，購房成交價不超過貨幣補償額的，免徵新購住宅契稅。同時，市本級全面實施公租房貨幣補貼制度，暫停新選址建設經濟適用住房、公共租賃房，暫停經濟適用住房保障申請受理。
《通知》表示，對居民家庭購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例降至人民銀行、銀監會允許的下限，並根據借款人資信狀況，鼓勵給予個人住房貸款優惠貸款利率。
進一步放寬公積金貸款條件，對在杭州市域外正常繳存住房公積金的職工，在杭州市購買自住住房的，可申請辦理公積金異地貸款。支持職工使用公積金貸款購買二手房，二手房房齡加貸款年限總和限制從40年放寬到50年，最低首付款比例降到20%。
落實契稅、營業稅優惠政策，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年(含)以上的住房對外銷售的，免徵營業稅。
在桐廬、淳安、建德、臨安四縣(市)購買商品住宅(含二手房)的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可以在當地申請登記常住戶口。
土地、保障房、公積金
多方面出台細化新政
「杭十條」的出台，涉及面頗廣，可謂全方位推動樓市大力去庫存，相較以往也提出了一些全新的、細化的內容。
土地方面，首次提出了對市區土地出讓實行統一管理，這意味著餘杭、蕭山的土地出讓都將匯總到市政府統籌安排，不再各自為政。
保障房方面，除了大力鼓勵貨幣化安置，還首次提出暫停新選址建設經濟適用住房、公共租賃房，暫停經濟適用住房保障申請受理。這也是前所未見的說法和力度。
信貸方面，重申首付比例可以降到央行和銀監會的下限執行。
公積金方面，允許在全國范圍內繳存公積金的職工，在杭州買房可以申請公積金異地貸款；公積金貸款購買二手房政策繼續放寬，二手房房齡加貸款年限總和從40年放寬到50年，最低首付款比例降到兩成。同時要求加大公積金轉商業貼息貸款力度，增加公積金轉商業貼息貸款銀行數量。
對契稅和營業稅政策進行了落地。契稅由原來的三檔計費變成兩檔，取消了140方普通住宅與非普通住宅的區別，從而鼓勵大家購買140方以上的改善大戶型。
資深房產評論人丁建剛認為，杭州市政府尚未出台2008年那樣大力度的地稅返還政策，因此，「杭十條」應該說是一個全面大力度的政策，但並不算空前，因為力度仍不及2008年的救市政策。「這些政策能夠直接涉及的購房人群和實際優惠力度並不大。但是，保障性住房等政策的改變，會使得需求部分導流向商品房市場，對漸進去庫存會起到作用。當然，更大的作用在於，中央政府和地方政府密集政策對公眾市場預期的導向。」
「種種跡象表明，杭州樓市市場預期已經悄然發生變化，大部分人對市場的判斷已經由平穩微漲，轉變為普遍上漲甚至大漲的預期。這就是房地產市場的規律，改變市場預期可能要花半年一年甚至更長的時間，但預期改變只在一瞬間。牛市確實來了。」
由此，丁建剛分析稱：「市場參與的各方，無論是購房者還是開發商，更包括各級政府，都應該理性細心地呵護這次來之不易的牛市。任何不顧自己需求不顧自己的支付能力的盲目搶購，任何失去理性脫離市場承受能力的漲價，都可能會釀成失誤。」
新政刺激下一二線城市樓市火爆
事實上，最近國內多個城市的樓市都出現了火爆行情，連夜買房、排隊交錢、開發商及房東坐地起價、日光碟等詞語似乎一夜之間成為了樓市的代名詞，尤其是上海、深圳等一線城市，以及南京、杭州等二線城市，「搶房」的現象層出不窮。
拉開2016年樓市火爆序幕的城市是深圳。新年伊始，深圳房價就開始了「飛行模式」。據國家統計局發布的最新房價數據顯示，1月份納入監測的70個大中城市房價環比漲幅擴大，其中深圳房價環比上漲4.1%，同比上漲52.7%，繼續領漲全國。
跟在深圳後面的就是上海。2月22日，上海某均價高達8萬元/平方米的高端項目開盤，推出352套千萬豪宅，當天全部售罄，銷售總額約人民幣36億元。同時，上海也被曝出一套初期掛牌430萬元的房子，在一天內，連續三次跳價，最後漲到500萬元。
上周日，上海房地產市場更是進入亢奮狀態。其中，上海市寶山區房地產交易中心由於人流量過大，實施非常時期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候，逐批放行人員進入大樓辦理業務。
與深圳、上海相比，一些二線城市的樓市熱度並不遜色。在南京，上周出現了樓盤開盤，購房者連夜「裹棉被」排隊的現象。上周末，南京多個樓盤開盤，均交出了去化九成的成績單。
易居智庫研究總監嚴躍進表示，近期多地樓市火爆、房價上漲的原因有三點：一是寬松的購房政策使各類購房者在更低的門檻下得以進入樓市，市場交易活躍反過來推動房價上漲。二是局部優質供給開始出現庫存規模不足，進一步刺激一二手房價格呈現快速飆升態勢。三是受心理預期影響，尤其是在「買漲不買跌」心態下，會有一部分「恐慌心理」存在，進而推高房價的非理性上漲。
上周杭州樓市成交大漲
新開盤項目頻頻「日光」
杭州樓市同樣不甘示弱地迎來了「暖春」。據統計數據顯示，上周(2月21日-2月27日)杭州市區(包含餘杭、蕭山、富陽)共成交商品房2450套，比之前一周上漲116%，其中主城區成交1113套。
388套房源、1400餘組搶購、4個小時全部售罄，這是地鐵綠城·楊柳郡上周末開盤的關鍵詞語。上周六，楊柳郡二期房源在海外海皇冠酒店開盤，1400餘組購房者來到開盤現場，4個小時後全部售罄，被開發商稱為「2016年杭州首個『日光碟』」。楊柳郡的熱銷，甚至引起了全國媒體的關注，成為近期樓市火爆的「杭州樣本」。
上周六才通知要新推一幢房源的城東新城樓盤德信浙旅·東宸，由於客戶購買慾望強烈，周日晚上就不得不迅速加推了，並且基本售罄。
位於西溪板塊的濱江·西溪之星也在上周開盤，推出3號、13號、17號、25號四幢樓共100餘套房源，目前基本售罄，3天收獲成交金額3億元，其中2月26日單天成交2億元。「這次推出的套數比較少，只有100多套，一推出來就立刻被搶光，甚至連之前的尾房也基本賣完了。」西溪之星營銷總監沈潔告訴記者。據沈潔介紹，西溪之星售樓部上周日均有數百組的來訪，周來訪量近千組。「客戶早上8點不到就擠滿了售樓部，夜裡11點還有去工地看實景的，銷售顧問都要夜裡11點、12點才能下班。」沈潔表示。
除了杭州本地的購房者，還有不少客戶來自全國各地。「有不少從外地來的客戶，他們在上海、南京等城市買不到房子，就來杭州買。」沈潔告訴記者。據她介紹，西溪之星一直以來就有不少外地客戶，他們看中濱江的品質和未來科技城的發展潛力。而且，據沈潔透露，西溪之星的客戶中，有不少都是直接買兩套、三套，「一方面是自住為主，另一方面，客戶擔心貨幣貶值，買不動產的話可以保值，而且未來科技城板塊租金比較高，多買一套可以用作投資。」沈潔表示。
多項目今起全線漲價
純投資客重現江湖
「賣瘋了！光周一一個上午，就下定了十多套房源。上周末兩天，售樓部一共有一百多組客戶來訪，十個售樓員根本接待不過來，每天晚上都忙到十一二點。」天陽·尚城國際營銷總監皇甫建芬，在朋友圈裡打出了「3月1日起全面漲價，今夜搶房不打烊」的廣告。
據悉，3月1日起，不止是尚城國際，天陽旗下全部項目價格都將上調。目前在售均價18000-19000元/平方米的尚城國際二期，目前只剩100多套房源可售，整個2月就賣了近百套，今天起每套房源總價都將上漲3萬元左右。事實上，2016年開年至今，尚城國際已經不止一次小幅上調過價格，一直保持著「小步快跑」的加價節奏。
「最近的新購客戶中，老業主再購的比例有不少。不少業主都是之前買了一套，本來有些猶豫，看看行情又都來續單了。有些准備買了給父母或家人住，有些則是出於一半的投資考慮。」皇甫建芬介紹說，之前投資客一度已經絕跡，春節過後，純投資客又都露面了。「大年初五，我們售樓部第一天上班，就接待了一位開著瑪莎拉蒂來看房的溫州人，很爽快地一次性付款買了一套。有上海投資客在上海擁有好幾套房產，覺得現在上海房價太高，來我們這兒補倉的。前兩天還有個香港客戶，半夜十一點打電話過來咨詢買房。今天早上有個北京客戶，委託杭州的親戚來看房，看看現場人好多，自己趕過來買又不方便，索性就跟親戚在電話里溝通了一會兒，最後直接讓親戚代為下單了。」
同樣從3月1日開始漲價的，還有古墩路北的越秀·星匯悅城、田園板塊的綠城西子·田園牧歌等多個樓盤。
購房者忙搶房
拖了一天房子全賣光
在樓市「火爆」、「搶購」、「排隊」等詞語的刺激下，杭城的購房者開始不淡定了，不少人都在這段時間加快了買房的節奏。
住在主城區孝豐路的王女士一家，上周到未來科技城板塊的歐美金融城(EFC)預定了4套房子。「我們一家子總共預定了4套，其中既有剛需，又有改善，也有投資。」王女士笑著告訴記者。據王女士介紹，一套是給留學回國的兒子買的，EFC「海歸社區」的調性兒子很喜歡；一套是自己住，屬於置換；還有兩套則是弟弟和表弟買的，都是用於投資。「他們手裡都有100多萬的現金，之前都是把資金放在股票里，去年股票市場跌宕起伏，還是投資房產更為穩妥。」王女士如是說。
「之前沒想好是投資寫字樓還是住宅，這段時間看到國家所有的政策都是針對住宅的，所以還是決定買住宅。」王女士說道。上周，王女士打電話到售樓部，銷售顧問告訴她肯定要搖號選房，她就趕緊趁周末去案場交了認籌金。
「昨天去售樓部看了房，今天去交錢，誰知道竟然一套房子都沒有了。」濱江·金色黎明一期的業主李先生感慨道。上周六，李先生陪親戚去濱江·金色黎明三期看房子，選中了一套130平方米高樓層的精裝修房源，對於小區品質、價格、房源都比較滿意，准備周日來售樓部交錢。第二天，當李先生幾個人來到售樓部，卻被告知這套房子已經被人買走了。
「當時真是後悔啊，早知道當天就應該先把定金交了的。」李先生很是遺憾，「既然心儀的這套沒有了，就看看別的房源吧，誰知道銷售顧問說這個戶型的精裝修房源都賣完了，周六一天就成交了30多套。」沒辦法，李先生只有陪親戚看看金色黎明一期和二期有沒有二手房出售。
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