Ⅰ 嚴防「炒房漏洞」！杭州人才購房政策再收緊：落戶滿5年方可購二套房
「高層次人才購買二套房政策，與普通購房者基本一致。」據《錢江晚報》，4月13日杭州市房管部門相關人士證實，根據最新政策，高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。這也是繼人才無房家庭認定條件調整之後，杭州人才購房政策的又一次調整。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，目前來看，杭州的高層次人才購買二套房政策和杭州普通購房者並沒有差異了。今年1月杭州樓市新政規定，落戶未滿5年的在限購范圍內限購1套住房，目的就是限制房產的投資和投資性需求。之前杭州高層次人才並沒有按此規定嚴格執行，此次出台政策的目的就是統一要求，做到調控投資需求的人群平等性。
《錢江晚報》微博截圖
新政策為補「炒房漏洞」
根據杭州最新政策，4月9日起，高層次人才購買二套房，無論單身還是家庭，都與普通購房者一致。單身人才不能購買兩套房，人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。
按理說，高層次人才也有居住及資產保值的需求，在購買房產這件事上與普通購房者並無本質差別，本不應當在限購上區別對待。因收入相對較高，高層次人才更多會關注高總價、或高單價的網紅盤，而此類樓盤往往成為自媒體炒作及市場的風向標。伴隨著炒房漏洞的出現，對於人才優先搖號的質疑聲也逐漸變大。
在張波看來，杭州高層次人才限購二套房政策的目的就是為了杜絕人才帶頭炒房，減少市場熱點、穩定市場預期。在此前杭州官方的網路問政平台上，關於高層次人才搖號的投訴和建議呈直線上漲趨勢。
2020年2月，杭州曾出台人才新政，給予高層次人才優先購房政策，即從當年4月1日起，經認定的A類人才在杭購買首套住房可免搖號；經認定的B、C、D、E類人才及符合條件的相應層次人才在杭購買首套住房，可在新建商品住宅公開搖號銷售時按不高於20%的房源比例優先供應。
在這之後，杭州多次升級對人才搖號的限制。2020年7月2日，杭州加碼調控，其中提到高層次人才優先搖號所購的住房，自商品房合同網簽備案之日起，5年內不得上市交易；2021年1月27日，「杭六條」出台，規定高層次人才轉讓杭州限購范圍內住房的，須在杭州限購范圍內無自有住房記錄滿3年，方可享受高層次人才優先購房。
張波表示，從杭州的高層次人才政策變化來看，以往都是以支持和優先保障為主的，但從去年下半年開始就不斷收緊。本次又將二套房限購政策和普通購房者拉平，可以看出對於高層次人才，杭州目前只提供首套房的優先保障，購買二套及以上房子就會重點限制。這一政策可以視為一個信號，以往人才落戶買房往往是調控政策變相放鬆的重要手段，杭州此次收緊給出了一個示範，未來熱點城市的人才政策收緊可能會成為一個重要的風向。
杭州一季度新房量價齊升
自2018年起，全國各地開啟「搶人大戰」，但發展前景好、就業機會多的東部一線、二線城市成為人才的主要聚集地。在某種程度上，人才可以與較高收入掛鉤，並給當地房地產市場帶來實際的購買力支撐。
以杭州為例，近年來吸引人才的政策力度大、發展前景好、城市籌備亞運會又大量投資基建改善城市公共配套，多項因素疊加，杭州樓市持續火熱。
據統計，2015年至2021年第一季度，杭州高層次人才申報通過的人數共計39086人。僅2020年，杭州新增人才2.3萬人，是2019年的4.5倍。2021年第一季度，新增人才數量達5198人，相當於2019年全年新增的高層次人才人數。
雖然杭州從去年以來對人才購房政策多次收緊，但各類購房群體依然從多種途徑尋找政策薄弱點，突破限購，成為推動市場持續走熱的因素之一，未能達到政策出台的預期目標。
杭州貝殼研究院統計顯示，今年一季度杭州新房總成交4.93萬套，環比上升18%；其中住宅成交4.15萬套，環比上升34%；住宅成交均價28426元/平米，環比上漲4%。同比來看，一季度杭州新房總成交大幅上漲149%，住宅成交上漲174%。可以發現，一季度杭州的新房成交，在價格和套數上都呈現了上升的趨勢。
截至今年一季度，杭州仍然是全國范圍內居住用地成交活躍度較高的城市，成交金額排名第二位，僅次於上海。4月7日，杭州集中發布57宗住宅用地掛牌公告，將於5月7-8日完成供應。本輪集中供地除2宗人才專用租賃住房用地外，所有地塊均設置新房限價條件。其中平均限價為26038元/平方米，最高價為29227元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格平均限價3327元/平方米。而根據杭州統計局2021年2月月報，今年1-2月杭州新建商品住宅銷售均價為28993元/平方米。可見，杭州新房成交均價仍有下調空間。
張波表示，城市發展確實需要各種類型人才的參與，購房補貼是各城市吸引人才的籌碼之一。預計未來各地對人才的政策吸引力度不會降低，但涉及到房地產相關領域，更多會結合市場情況、考量具體的執行力度。
Ⅱ 杭州加碼調控堵炒房：二手房5個月成交破萬套，新房萬人搖號
9月4日，杭州市住房保障和房產管理局網站消息，為貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」要求，支持合理自住需求，遏制投機炒房，促進杭州房地產市場平穩健康發展，杭州市房地產平穩健康發展領導小組辦公室發布《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》），對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面內容作了進一步明確規定，《通知》自發布之日起施行。
根據貝殼研究院數據統計，杭州市1-8月成交住宅用地累計同比增長21.3%，1-8月新房成交面積累計同比增長10.9%。另據錢江晚報購房寶數據顯示，8月杭州市區（不含臨安）二手房共成交10144套（數據統計截至8月31日18時）。盡管較7月的11374套下滑約10%，但依然站穩萬套大關，成為今年以來第5個「破萬月」，同時也創下了杭州二手房市場「破萬月」連續時間最長紀錄。
前7月落戶大學生數已超去年全年
與此同時，杭州市人才引進創下新高。根據浙江新聞客戶端的報道，截至2020年7月底，杭州今年新引進35歲以下大學生的人數達到了234072人，已超過2019年全年的211913人。
浙江中原首席分析師荊海燕提到，今年疫情平復之後，杭州樓市表現活躍，一些熱點樓盤也出現「萬人搖」的情況，這主要是由於部分新盤與周圍二手樓盤出現一二手房價格倒掛的現象。伴隨著市場的升溫，熱度也傳導致土地市場，因此杭州樓市在今年復工之後表現較突出。
「政策的調控基調為『支持合理自住需求，遏制投機炒房』，既有收緊的地方，也有放寬的地方。總體上打擊了炒房需求，同時對於無房家庭購房給予了支持和規范。」業內人士指出。
此次杭州樓市限購政策再升級。《通知》完善了住房限購政策，明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須落戶滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購范圍內購買新建商品住房和二手住房。
「這一規則實際上堵住了投靠落戶來炒房的通道。其含義在於，後續投靠子女落戶的父母不能立即購房，防範了家庭炒房的現象。」某居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說道。
按照原有政策，以父母投靠成年子女方式落戶杭州限購范圍內的購房人，落戶後即可購買杭州限購范圍內的新建商品住房和二手住房；以父母投靠成年子女方式落戶杭州非限購范圍（臨安、桐廬、建德、淳安）的購房人，落戶滿2年可購買杭州限購范圍內的新建商品住房和二手住房。此外《通知》要求加強土地市場調控，加大住宅用地供應力度，優化供應結構，繼續推行住宅用地「限房價、競地價」出讓方式。同時，要定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況，接受社會監督。
同時，《通知》要求加強住房貸款審慎管理，一是嚴格實施差別化住房信貸政策，強化借款人資格審查；二是嚴格執行收入認定標准和月供收入比要求，准確核定借款人真實收入；三是嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用於購房。
無房家庭購房必須持有5年
《通知》明確進一步統一稅收政策，本市范圍內購買新建商品住房，在辦理房屋不動產證時方可繳納契稅。
《通知》還調整了無房家庭認定標准，放寬了無房家庭的認定，主要新增了兩種類型的無房家庭：一是30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內無自有住房記錄的購房人；二是離異單身滿3年且在本市限購范圍內無自有住房記錄滿3年的購房人，可認定為無房家庭。
按照規定，自《通知》發布之日起，新批准預（銷）售的商品住房，無房家庭可報名參加優先選房。
不過，《通知》也明確加強對熱點商品住房項目的銷售管理。對熱點商品住房項目，房地產開發企業應按照優先滿足無房家庭購房需求的原則制定銷售方案，加大無房家庭房源傾斜比例，房源傾斜比例達到80%的商品住房項目，無房家庭以優先購買方式取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易。
「此次政策明確，無房家庭以優先購買方式取得的住房，自買賣合同網簽備案之日起5年內不得上市交易。這是一種比較特殊的限售政策。對於無房家庭來說，後續購房方面可以享受到優惠的待遇，即優先認購的待遇。但這也不意味著此類群體可以炒房。此次政策堵住了優購的一個漏洞，要求此類優購住房後續必須持有5年。這也防範了無房家庭借『無房』來炒房的行為。」嚴躍進說道。
值得一提的是，該條政策和今年7月份杭州發布的《杭州進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求》相呼應，當時政策也明確人才購房5年限售的規定。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄提到，此前針對杭州樓市過熱的現象，於7月份出台了相關調控政策，本次杭州新政主要是針對此前房地產政策的完善補充，進一步對炒房客起到打擊作用。
已有八城出台樓市調控措施
除了杭州，廣東東莞也於近日發布限購限售細則。9月3日，廣東省東莞市住房和城鄉建設局聯合東莞市不動產登記中心、國家稅務總局東莞市稅務局、中國人民銀行東莞市中心支行等六部門下發《關於進一步貫徹落實商品住房限購、限轉讓政策的通知（東建〔2020〕8號）》，為規范商品住房限購、限轉讓政策的實施，出台途交易的認定及限購細則。明確，2017年4月11日零時至2020年7月24日24時期間完成網簽的商品住房，須取得不動產權證滿2年後方可交易轉讓（含贈與）；2020年7月25日零時以後完成網簽的商品住房，須取得不動產權證滿3年後方可交易轉讓（含贈與）。
據不完全統計，今年7月以來，已有包括杭州、東莞、寧波、內蒙古、深圳、南京等城市先後出台樓市調控收緊政策，主要打擊假落戶、假離婚、假人才。
Ⅲ 限購加碼、限售升級、關閉投機買房通道……杭州開年甩出樓市調控「王炸」
1月27日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組發布《關於進一步加強房地產市場調控的通知》（以下簡稱《通知》）,從增加二手房交易成本（增值稅免徵從2年到5年）、人才限購升級（人才無房補丁）、限售加碼（從取得不動產證開始計算）、限售升級（10%以下中簽率項目）、關閉投機通道（落戶不滿5年只能買一套）等方面進一步加碼房地產市場調控。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，杭州這一調控政策直指一二手房價倒掛所產生的投機性需求。同時針對無房家庭和高層次人才給予了更多搖號優先傾斜，亦是保障新市民居住的有效舉措。預計此舉對於杭州樓市長期穩定將起一定作用，尤其對於投機性購房有著明確的打擊態度，短期內也會對杭州樓市起到降溫作用。
限購加碼：落戶不滿5年，只能買1套房
《通知》進一步加強住房限購，落戶杭州市未滿5年的，在限購范圍內限購1套住房。將限購范圍內住房贈與他人的，贈與人須滿3年方可購買限購范圍內住房；受贈人家庭須符合本市住房限購政策（不含遺贈）。
對此張波指出，將落戶5年內鎖定限購一套，是打擊炒房行為的直接體現。杭州過去一年市場熱度較高，從數據來看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已連續6年突破10萬套（2020年為115904套）。更值得關注的是，杭州核心十區的商品住宅成交均價2020年環比上漲超過13%。通過需求側的調控，可有效抑制投機性需求的增長。
在張波看來，杭州這一政策的作用是堵漏洞，通過贈與方式來達到突破限購或者取得購房資格，尤其是政策中明確提出受贈家庭必須擁有購房資格，是明確對於「明贈暗買」的漏洞進行了有效封堵。
值得一提的是，《通知》對2018年4月4日開始實施的《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》中確定的「無房家庭」的認定標准進行了調整，新增一類無房家庭：2018年4月4日後轉讓杭州市限購范圍內住房的，在限購范圍內無自有住房記錄滿3年，可認定為無房家庭。
事實上，杭州在近幾年的人才爭奪戰中收獲頗豐，大量人口的流入也伴隨著市場購買力不斷增加。2020年杭州新引入的35歲以下大學生就超過了30萬人，大量的新市民居住問題也在不斷凸顯。「為保障新市民的居住需求，杭州從無房戶搖號優先開始落手，並對無房戶進行了嚴格限定，此舉效果會較為明顯。」張波表示。
此外，《通知》還完善了高層次人才優先購房政策。明確自《通知》發布之日起，高層次人才轉讓杭州市限購范圍內住房的，須在限購范圍內無自有住房記錄滿3年方可享受高層次人才優先購房。
「從杭州2020年3月調整了高層次人才政策後，杭州的高層次人才流入速度明顯加快，2020年全年累計認定A類至E類高層次人才超過2萬名，引入人才後如何留住人才，更好讓人才實現安居樂業，在保障高層次搖號優先的同時，還明確限定了其無房的背景。」張波表示，杭州此舉在保障高層次人才購房需求的同時，也精準封堵利用政策進行投機的可能性。
限售升級：新房中簽率小於10%，5年內不得轉讓
《通知》進一步加強住房限售，規定杭州市限購范圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中簽率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。優先滿足無房家庭購房需求的熱點商品住房項目，購房人以優先購買方式取得的商品住房，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。
在剛剛過去的2020年，尤其是上半年杭州新房搖號狂熱，以遠洋西溪公館為代表的現房項目因可立即套現引發「瘋狂」搖號。再加上7月24日杭州市政府被約談，政策開始收緊，下半年杭州接連出台的兩次新政可以說是「調控政策的精細化版」，表現出力度小、更靈活的特徵，側重打擊「假落戶、假離婚、假人才、假無房戶」，其落腳點在於填補此前搖號政策、人才優先購房政策的漏洞，繼續穩定市場預期。從新政落地的實際效果來看已經在市場上有了一定體現，如「萬人搖」現象不再出現、無房戶的中簽率有所提升等。
「但由於一二手房價的存在，市場的投機性需求依然存在。為消除市場隱患，從後續交易環節上進行調控，可有效引導市場預期，同時可將短期炒作性需求快速清場。」張波表示，本次杭州限售升級，可有效降低市場熱度，持續房價整體穩定。
與此同時，《通知》還進一步加強稅收調節，明確杭州市限購范圍內，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。
張波表示，此舉增加了交易環節的轉讓成本，由於強化流轉環節征稅，稅收疊加到房價將有可能超出購房者預期，阻礙潛在需求向實際需求轉化，形成二手房的降價壓力，從而實現二手房市場的房價穩定。但單一靠稅收政策對市場影響力度有限，結合政策中的限購和限售政策，組合力度的效力就會持久。