Ⅰ 推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
推進老舊小區適老化改造，這些城市出新招
當下，全國各地老舊小區改造正在加速推進。在老舊小區改造中，「適老化」「無障礙」成為關鍵詞。
5月18日，《北京市城市更新專項規劃（北京市「十四五」時期城市更新規劃）》（簡稱《規劃》）正式印發，這也是全國首個減量發展背景下的城市更新專項規劃。
《規劃》提出，聚焦老舊小區更新改造工作，統籌推進老舊小區分類改造，提升居住品質，促進職住平衡，到2025年完成1.6億平方米老舊小區改造。同時，《規劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環境適老化改造和無障礙環境建設等重點任務，統籌養老、助殘等相關政策，鼓勵「物業服務 養老服務」。事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進無障礙環境建設和適老化改造。那麼，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區「適老化」改造如何對接「銀發一族」的社區養老需求北京：推進室內適老化改造，探索「五方聯動」勁松模式、清河樣本、昌平經驗……在老舊小區適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區總結出了「因地制宜」的模式和經驗。
去年5月，北京率先發布了《關於老舊小區綜合整治實施適老化改造和無障礙環境建設的指導意見》，推出適老化改造「菜單」，為適老化改造提供了參考標准。在北京老舊小區的適老化改造方面，特別注重的是「內外結合」和「社區配套」。以北京海淀區南二社區為例，這是北京市首個老舊小區適老化改造試點，由海淀區政府出資，從適老居住環境、出行環境、健康環境、服務環境、敬老社會文化環境營造五大方面進行適老化改造。
在室內適老化改造方面，南二社區對小區內99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應夜燈、連續手把、洗澡椅等方便老人自理的設備，還配置了智能設備，實現就寢、習慣化動作、如廁、洗浴等數據實時監測，如有異常，老人家屬和醫護人員可在第一時間獲悉。同時，在社區配套方面，南二社區注重老年人的生活需求，補齊了便利店、理發、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務功能。從2019年改造至今，南二社區這種「內外兼備」「軟硬體結合」的做法成了北京老舊小區適老化改造的樣本和成功案例。
繼海淀南二社區後，在朝陽區政府的支持下，朝陽區勁松小區引入社會資本用於推進老舊小區改造更新，並形成了「勁松模式」。「勁松模式」開啟了多重意義上的創新，探索出了一條「區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作」的「五方聯動」機制，對老舊小區引入社會資本力量具有示範性意義。不僅如此，在引入物業時，勁松小區率先以「先嘗後買」的理念，以「先服務，再體驗，後收費」的原則，讓居民感受到環境與服務提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業繳費。
河南開封：探索「紅色議事廳」，推廣「3 3」電梯加裝模式推進老舊小區適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區改造時，開封市積極探索和創新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路。在老舊小區改造中，開封市城鄉一體化示範區轄區內的金康苑小區和武夷連片小區提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲「高齡」的金康苑小區在2021年被國家住房和建設部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學習借鑒。
對此，開封市城鄉一體化示範區住房和城鄉建設局總結了兩個小區的成功經驗，形成了一套自己的舊改標准，即「五連」和「六有」。「五連」包括地下連、地面連、風貌連、服務連、人心連；「六有」即有完善的基本公共服務設施、有健全的便民商業服務設施、有完備的市政配套基礎設施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業服務、有健全的社區管理機制。據新京報記者了解，在老舊小區改造之初，開封市城鄉一體化示範區住房和城鄉建設局牽頭成立了由區黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領城市更新及老舊小區改造指揮部，並建立周例會和日調度制度，用心研究創新老舊小區改造項目新理念。在廣納民意方面，金康苑小區和武夷連片小區創新推廣了「紅色議事廳」；在引導民意方面，發揮小區內群眾威望高、號召能力強的老人建立「紅色管家」志願服務隊，帶頭參與矛盾調解、政策宣傳、疫情防控等，實現「我的家園我來管」。
在老舊小區的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認為自己「吃了虧」。在武夷片區的老舊小區改造中，正是通過「紅色議事廳」、居民會客廳，開展「微治理」，尊重民意，發揮民智，創新性地採取了「3 3」電梯加裝模式。「3 3」電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區居民的大力支持。
「小區缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區域私搭亂建及小菜園也隨處可見。」這是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。
在改造後，小花園實現了「變身」，不僅花團錦簇，而且設置了針對老年人的健身休閑區，中間設置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。據開封市城鄉一體化示範區住房和城鄉建設局物業科科長豐光輝介紹，在「紅色議事廳」中，住四樓的居民張阿姨提出「每天下樓買菜回來上樓時都很吃力」的現實情況，在武夷社區的老舊小區改造中。針對張阿姨提出的「上樓吃力」，社區加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯系電話，可以讓張阿姨「上一層，歇一歇」。
據介紹，經過幾年的老舊小區提升改造工作，開封市城鄉一體化示範區內雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當地居民的點贊。浙江杭州：運用市場化機制，推廣「物業 養老」模式作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區改造方面探索出一條「居民主體、政府引導、社會參與」共建共治的模式，「交給專業團隊干專業的事兒」成為杭州老舊小區適老化改造的理念。杭州上城區采荷街道引入了宋都服務作為「金牌管家」，負責對轄區內的36個老舊小區進行升級改造，不僅推出了一套可供復制的社區居家養老理念，還打造出了聞名的「社區養老一條街」。在上城區四季青街道錢景社區的三新路景芳東區段，原本有一條知名的「小區商業街」，但由於非機動車亂停放、周邊沿街環境差、社區活動場地小等原因，當地社區決心將其改造，通過引入宋都服務全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將「小區商業街」改造成了「幸福養老一條街」。
「幸福養老一條街」總長100多米，總面積約1200平方米，這條路舊貌換新顏，設置了食堂、超市、理發店，活動室等，一應俱全地滿足了老年人的生活需求。杭州上城區采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了「物業 養老」的模式，在物業服務方面，設置了社區養老的服務「菜單」，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學園、怡養園、怡樂園、怡護園、怡和園、4S服務驛站等十大功能區塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫療保健於一體的一站式社區養老服務。滿足社區養老需求已成為老舊小區改造的重點工作，杭州通過運用市場化機制、積極引入社會資本，激發社區服務升級的可持續動力，讓越來越多老年人在社區享受到更專業、更多元的養老服務。
專家建議：推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與推進老舊小區的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，佔比達18.70%。在「十四五」期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。今年兩會期間，全國政協委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就「加快推進老舊小區適老化改造」議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。
地方政府應加大適老化改造投入力度，並應多方努力，形成合力，積極為適老化改造創造政策環境。上海交大中國城市治理研究院陳傑教授表示，老舊小區適老化改造應該遵循三個原則，首要原則就是尊重意願，要「自下而上」和「自上而下」有機結合，有效互動。不主觀設計，多傾聽基層聲音，確實社區里有需求再行動。
遵循法治精神，尊重物權產權和社區的自主權自治權，絕不應運動化推動。在尊重民意的基礎上，陳傑指出，循序漸進，條件成熟一個做一個，做。
老舊小區的智慧社區改造考慮的問題比較多，成熟的案例哪裡有
現在老舊小區智能化改造確實有很多方案，也有一些案例，但是老舊小區的智慧社區方向的改造，還是要看具體的功能，不同小區要求不同，現在的社區的改造從門禁進出到停車，最後通過單元門禁系統回家這些都是從進出方面來考慮，社區的停車場系統，物業系統這些都是可以在智慧社區服務平台上面得以體現，銘雲智慧社區從用戶進出到生活繳費，以及生活購物等方面都是會做出相應的智能服務。老舊社區的改造，畢竟是社區升級，所以社區的安全以及各方面服務都要細致化，把方方面面考慮進來，考慮用戶的要求的同時，兼顧社區平台的功能服務。
老舊樓房的保暖非常差，裝修時應該怎麼辦呢
由於多種原因，現在很多人都選擇買二手房，但往往這樣的老房裝修時會出現很多問題，就拿下面的具體改造案例來說：磚混結構的老舊小區，格局不變卻要打造成多功能的兒童樂園，你敢信么施工中需注意的問題，拆除門窗時注意人為破壞。撤除牆體時，對承重牆體不可輕易拆動，水電路拆除，注意漏電漏水，這是必須拆舊換新。
特別提醒，衛生間廚房必須做防滲水防漏。
施工過程中隨時都可能發現問題。做出一個圖紙，要全方位考慮到施工的電路、水管等線路，還要仔細查找一下牆面、天花板有無裂縫。下面這個就是我們設計師改造二手房時候，第一次去驗房時，隨手畫出來的一個大致的戶型圖。在舊房裝修之前，需在結構上進行適當的調整；把部分不合理的地方重新改造一下；將之前浪費的空間重新利用起來；可以拆改部分非承重牆、頂櫃、壁櫃等。
從而可以有效改善室內的採光度以及空間利用率。牆體，老房子多數屬於磚混結構，有拆改的牆體是很危險，盡量不要動牆體。可以重新對牆面進行處理，乳膠漆或是壁紙都特別好。
防水問題，如果動了衛生間瓷磚，防水一定要重新做，而且做工不比新房工序少。主要就是拆牆面，水電，防水這幾個方面要特別注意一點的，因為老房裝修和新房裝修還是有區別的，推薦蘇州一家裝修公司叫志高裝潢，他們家是專業做老房改造裝修的，可以去看一下。可根據居住時間長短，線路是否經常不穩定，有可能線路老化，以前裝修的水電工藝，電線排布沒有現在的規范，建議水電重新改造。
因為這個是整個裝修的基礎，隱蔽工程很重要，出了問題，後期維修很麻煩。
沈陽市大東區23年後凌村新變化嗎
沈陽市大東區23年後凌村有新變化。根據查詢相關資料了解，大東區為更好打造富有大東特色的老舊小區改造範例，讓更多百姓感受身邊環境的變化提升，結合各小區實際情況，在規劃設計中充分融入大東歷史文化和兩鄰理念元素，規劃設計了不同特色的老舊小區改造案例，打造具有歷史底蘊和文化特質的宜居小區。
「舊改」大幕拉開 惠及上億人
永慶坊，廣東省廣州市原來的一條破舊老街。沒有大拆大建，而是經過一番「綉花功夫」的舊城改造，老街巷成了有人氣的懷舊「網紅地」。
過去，類似的舊城改造案例還有不少，他們大多是有著歷史文化風貌的街區，但在城市裡畢竟是少數。
現在，這項關系民生改善、城市更新的項目將推向全國。不久前召開的國務院常務會議部署推進城鎮老舊小區改造工作，將涉及全國居民上億人。老舊小區改什麼怎麼改將帶來哪些影響記者進行了采訪。一舉多得惠民之策——既是民生工程，也是促消費、穩投資的舉措，還將促進城市更新人們俗稱的「老破小」，將是本次改造的重點。
住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹，城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，經過初步摸查，各地上報需改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人。目前，老舊小區幾類問題比較突出。
一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖，這些設施要麼缺失，要麼老化嚴重，老百姓反映非常強烈。二是公共服務缺失，這些小區建造時間較早，文化娛樂、健身、機動車和非機動車存放不便等問題凸顯。尤其是現在很多老舊小區居民老齡化程度較高，對電梯等設施的呼籲由來已久。
三是沒有物業管理，公共環境普遍較差。包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等，這些問題直接影響到小區居民的生活感受。2017年底，住房和城鄉建設部在廈門、廣州等15個城市啟動城鎮老舊小區改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區106個，惠及5.9萬戶居民。
「試點城市的實踐證明，城鎮老舊小區改造花錢不多，惠及面廣，不僅幫助居民改善了基本居住條件，切實增強了人民群眾的幸福感、獲得感、安全感，也是擴大投資激發內需的重要舉措。在國務院發展研究中心研究員任興洲看來，實施城鎮老舊小區改造是出於現實的需要，有著多重重要意義。「今年政府工作報告中，就部署了城鎮老舊小區改造的工作。
這首先有助於解決百姓的民生問題。近年來居民生活水平提高了，但是城市大量老舊住房存在著設施不足、功能不全等諸多短板。」任興洲對本報記者說，在解決民生問題的同時，老舊小區改造還能擴大消費，帶動居民戶內改造，適應人們消費升級的需求。同時，從水電氣路設施到停車場、電梯等的建設，將帶動不小的投資，繼而拉動鋼材、水泥、玻璃、電纜、工程機械等工業品的市場需求。
此外，從城市化發展的角度看，老舊小區改造也能促進城市的更新和功能提升，改善過去外觀上樓宇林立，但內部功能不健全的狀況。從國際經驗看，城市更新也是城市發展到一定階段面臨的需要。就投資而言，國務院參事仇保興此前撰文指出，據初步估算中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。不止是樓體翻新——保基本、提升類、公共服務類，菜單選項很多元，小區居民協商著辦中國地域廣大，發達和欠發達地區，東部、中部、西部和東北地區城鎮老舊小區改造的條件有差異，群眾訴求也不一樣，改造工作如何推開「中央層面做好政策的頂層設計，確定改造范圍的原則，具體規定各地要因地制宜制定。
對改造內容，目前可初步分成保基礎、提升類和完善社區公共服務三類。保基本的配套設施——比如和居民生活直接相關的水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等。
今年住建部還指導各地開展垃圾分類，把相關設施的配套也作為保基本的內容。北方地區則可能還要對供暖設施進行修繕。提升類的基礎設施——包括小區電梯、停車場、活動室、物業用房等公共活動場地，有條件的地方可以配建。
隨著生活水平的提高，居民的訴求也會再提高，當前也鼓勵在改造中建設一些提升類的基礎設施。完善公共服務類——包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。這些內容將完善社區基本公共環境，屬於非公益化或半公益化、市場化的選項。目前已有河北省、廣州市等地區公布了老舊小區改造相關的計劃。
例如，《廣州市老舊小區改造三年（2018－2020）行動計劃》提出，廣州市將於2020年前完成779個老舊小區改造，並明確小區公共部分和房屋建築本體共用部位60項改造內容，具體「改不改」「改什麼」「怎麼改」充分尊重居民意願。記者了解到，當前正在實施改造或已經完成改造的小區，一般會按小區實際需求列出清單，讓居民進行勾選，在居民意願基礎上，從最迫切最亟須完善的問題開始，逐步改善小區環境。這也意味著老舊小區改造是一項復雜的系統工程，尤其需要小區居民的協商和共識，也對基層統籌協調能力提出了要求。
「老舊小區改造的確面臨一些現實的問題，不過從已經試點的城市實踐來看，向居民解釋清楚改造的意義、目的、要求和條件，大家是能夠接受的。」任興洲說，從小區的建設、改造到後續的管理維護，老舊小區改造是一項系統工程。從全國來看，其實施落地一定不是「一刀切」，而是一個地方一個辦法，甚至一個小區一個做法，鼓勵在合法合規范圍內探索創新方式。「眾人拾柴」助推改造——「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，多渠道籌措資金，更多投融資創新在路上老舊小區改造中，有一個關鍵問題——錢從哪來「居民出一點、社會支持一點、財政補助一點」，黃艷說，當前正推動多渠道籌措資金。
但是改造的費用、今後運營的費用、給社區居民提供城市公共服務和社區公共服務供給的費用加起來，資金需求總規模是非常大的。各方力量如何在資金問題上「各盡其能」在任興洲看來，需要將老舊小區改造的內容分分類，並按照不同的改造事項確定資金來源。任興洲說，基礎類的設施，比如水、電、氣、路、管網等改造項目，是市政基礎設施的組成部分，應主要由政府資金來承擔；提升類的設施，比如加裝電梯等，則可由政府補助一部分，小區居民分攤一部分，根據各小區實際條件來安排；增加功能型的，比如養老、托幼、助餐、醫療、物業等，則可引入市場化機制，由社會資金投資和運營。
同時，也可將一些小區的公共維修基金盤活運用起來。仇保興指出，中國尚有約5000億元住房公共維修基金。
企業老舊社區治理的研究背景和意義
提升社區服務質量,努力完成社區改造任務上取得了一定成就,但是也存在相關法律法規不健全、缺乏統一規劃與協調、物業改革相對滯後、居民參與程度低等問題。本文在認真檢索、梳理和分析文獻資料後,首先,探索了老舊小區改造背景下社區治理問題產生的背景與研究意義,搭建了研究框架;其次,分析了宜昌市伍家崗區寶塔河街道老舊小區改造的現狀及存在的問題;再次,從多方面探究了改造過程中存在社區治理問題的原因;最後,在分析總結國內外老舊小區改造優秀案例並在多中心理論的指導下,從政府、社區、居民、物業公司等方面提出相應的解決策略與意見。
由此,立足於宜昌市伍家崗區寶塔河街道的老舊小區改造的實例,通過完善相關的法律法規、促進公共服務市場化、建立健全績效指標體系、提高社區對老舊小區改造的重視度、提高社區電子政務建設、建立居民自助管理模式等方式,推進社區治理水平提升,推動社區治理的科學化、制度化發展。