㈠ 杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企「激情參拍」
7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣布調整土拍競價規則，除大幅提升保證金門檻、取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」外，還開展「競品質」試點，要求試點地塊實行先核驗後銷售模式，即現房銷售。業內人士指出，針對首輪集中供地出現的問題，杭州第二次供地打了不少「政策補丁」，大幅提升保證金門檻，令房企拍地更為理性，未來杭州市場有望降溫。
「競自持」變「競保障房」
7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價為633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數、出讓建築面積、起始價等各方面都出現「縮水」，其中僅出讓宗數就較首輪供地減少了46%。
此次集中出讓，31幅地塊中，主城區供地9宗，其他22宗地塊全部位於「九星」范圍內，面積2279畝，約占第二批集中出讓總面積的80%。所謂「九星」即杭州九個郊區新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區、餘杭等。
31幅被擺上貨架的地塊中不乏重磅地塊。例如，杭騰未來社區地塊是雲城出讓的首宗宅地，也是首個未來社區。該地塊出讓面積18.68萬平方米，容積率3.3，總建築面積62.02萬平方米，總起價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。
值得注意的是，此次集中供地，杭州市規劃和自然資源局對競價規則進行了調整，在資金、品質等方面對房企提出新一輪的挑戰。
例如，在首批集中供地中，房企繳納起拍價10%、以5000萬元為上限的預約保證金即可獲得參拍資格。而第二批集中供地取消了「預申請」流程，房企的參拍保證金被直接定為總起價的20%，餘杭區杭騰未來社區地塊保證金更是高達30%；同時，達最高限價後由「競自持」轉為「競保障房」。即地塊到達封頂價後，由原來開發商競自持面積調整為競無償移交政策性租賃住房，而這些無償移交的政策性租賃住房由住房保障部門負責接收，並做好租賃管理。
最引人注目的是，此次杭州十區各推出一宗地塊試水 「競品質」。基本流程是「審資格、競品質、競地價」，競品質階段得分最高的建設品質標准作為競地價階段的報價依據和後續的建設標准。尤為值得一提的是，競品質地塊需要現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管核驗後方可銷售。同時，「競品質」試點地塊的溢價率上限為10%，其他地塊的封頂溢價從30%降至20%。
此外，杭州二次集中供地還細化了商服用地要求，堵上了房企打擦邊球建「商墅」的漏洞。公告顯示，本次集中出讓對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街布置配套商業等要求。
資金門檻提高杜絕房企「激情參拍」
受訪人士普遍認為，杭州二次集中供地，在首輪集中供地的基礎上給集中供地政策打了不少「補丁」。相比第一次集中土拍的空前熱度，二次集中供地的土拍新規將給杭州市場帶來一定的「降溫」效果。
毫無疑問，二次集中出讓的不少新規頗為利好廣大購房剛需人群。比如，現房銷售能夠避免收房維權事件發生，而取消「競自持房屋」改為「競無償移交政策性租賃住房」，也意味著杭州政府將持有更多租賃性房屋、利好租房群體。
「杭州的幾宗地塊開啟現房銷售競爭品質，是北京第一輪土拍政策的升級版，雖然只是嘗試，但也抑制了開發商繼續盲目搶地的現象。」中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，杭州政策里也逐漸改變企業持有變成政府公租房，有利於吸引人才，轉變成為人才公租房。
從房企角度來看，浙報傳媒研究院院長丁建剛認為，此次土地規則由原來的「競自持房屋」調整為「競無償移交政策性租賃住房」，房企不用考慮「利潤難測」的自持部分，成本測算更加明晰，合理確定自身出價能力，也避免盲目追高地價。
當然，杭州新的土拍規則也對房企產生了更多、更高的要求。在丁建剛看來，取消勾地政策提高了房企拿地門檻。
丁建剛向《華夏時報》記者分析稱，杭州此前實行勾地政策，房企只需繳納5000萬元勾地金進行勾地，在地塊掛牌後這筆勾地金即可轉為保證金。即便是競得地塊後悔退地，最大的損失就是沒收5000萬元。而杭州第二批集中供地直接採用保證金模式報名，競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買。比如，杭騰未來社區地塊保證金比例為30%，參拍保證金就高達近28億元。「這毫無疑問大幅提高了地塊報名門檻，增加了房企的資金壓力，避免』廣撒網式』參拍，從而降低每塊地競拍時的激烈程度。」丁建剛表示。
億翰智庫方面也指出，就本次集中供地而言，「預申請」流程的取消的確會在一定程度上對於房企的資金提出新的要求，旨在督促房企回歸理性拿地。同時，「競品質」政策也旨在保障杭州住宅品質的基礎上有效降熱度。在10個「競品質」試點地塊，通過5000萬保證金 20%起始價的競買保證金提高參拍資金門檻限制，同時採取「開發資質 競方案」的形式入選5-6家房企，最後由入圍房企進行出價，有效控制了參與房企數量，規避房企「激情參拍」。
不過，也有部分業內人士直言，土拍新規提高了資金門檻，對於那些資金實力欠佳的中小房企而言並不友好。「接下來杭州市場基本上就是大房企的』競技場』了，小開發商在杭州市場的機會幾乎沒了。」一名TOP30房企人士認為，包括現房銷售地塊，未來也大概率只能是那些資金儲備較多的頭部開發商，或者資金成本較低的央企、國企才能有實力獲得了。
億翰智庫方面向《華夏時報》記者指出，控熱度政策下，綠城、大家等本土龍頭房企，保利、招商、萬科等國央企，在杭州高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。
作為長三角重點城市，杭州也成為其他一些城市的風向標。《華夏時報》記者注意到，7月30日的中央政治局會議定調了房地產調控。而在中央政治局會議前一天，寧波發布了新的土地出讓政策，試行預申請制度，即學習杭州「勾地」制度。宣布不管是遞交了意向預申請還是遞交了用地預申請，開發商如果在土地競拍時沒有報名參拍，或者報名參拍後沒出價、導致地塊流拍，其將在兩年內不能在寧波買地。其中，遞交了用地預申請的，預申請保證金還要被罰沒。
㈡ 多城集中供地「急剎車」 土拍規則或迎大調整
繼深圳宣布中止第二批集中供地之後，多個城市加入了土拍延期行列。
臨期「急剎車」背後，或將迎來土拍規則調整，各城市房地產調控的「手術刀」指向土地市場，「穩地價」真正走向「控實際地價」，繼而有利於房價水平的穩定。
8月10日，天津發布《天津市國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告》（以下簡稱「《補充公告》」），將第二批集中供地掛牌截止時間由8月20日調整為9月10日。
不只如此，《補充公告》還增加了5個條件，要求參拍企業具備房地產開發企業資質，須提交其股東未違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利的資金來源承諾和競買企業資信良好的資信證明，須由自有賬戶交納競買保證金等。
值得注意的是，天津規定單宗住宅用地達到最高限價後，採用搖號方式確定競得人，並對61宗地塊的最高限價進行了調整，據21世紀經濟報道記者計算，所有地塊的溢價率由原來不超過50%降到了不超過15%。
天津土拍規則的變化，與坊間所說的自然資源部閉門會議做出的政策調整相吻合。坊間流傳的文件信息顯示，自然資源部要求各地方政府調整土拍政策，要點包括「單宗地溢價率不得超過15%」、「達到上限後不得以競配建等方式增加實際地價，可通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優建築品質方式確定競得人」等。
21世紀經濟報道記者從多個信源處證實了該文件。
8月11日，青島宣布第二批集中土拍「因故延期」，再次實施公開出讓時間以屆時公告為准。21世紀經濟報道記者致電青島市自然資源和規劃局得知，「集中土拍後面可能會有大的調整，具體以公告為主，我們沒辦法提供准確信息」。
與此同時，杭州、無錫、東莞、金華、惠州等熱點城市也於近期紛紛調整了土拍規則，實施以「限房價、控地價、提品質」為主的競拍方式。
億翰智庫分析指出，通過調整土拍規則控制核心城市的土拍熱度，穩定地價，實現土地市場的穩定運行，既可以保持土地公平合理的出讓，又將促進整體市場保持低位運行。
解決首批集中供地高溢價問題
22個實施集中供地的城市中，杭州首批土拍熱度相對較高，溢價率為26%，在22城中排名較前，有41宗地塊因溢價封頂以競自持成交，自持比例最高達40%。
為遏制土拍市場高熱，杭州於7月30日宣布調整第二批集中土拍規則，一方面取消5000萬保證金托底機制，將保證金比例恢復20%，提高房企競拍門檻；另一方面下調溢價率上限至20%，並將租賃住房面積由「競自持」調整為「競無償移交政府」，在實現穩地價目標的同時加快推進城市租賃住房建設，引導房企理性拿地；此外還實行競品質試點，先競品質後競地價，競品質試點地塊實行現房銷售，同時設定溢價率上限為10%。
無錫首批土拍中16宗土地有14宗是地價觸頂進行競租賃或配建，在第二批集中土拍中調整為所有地塊均採取觸頂搖號方式，希望抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。
而實際效果的確立竿見影，無錫第二批集中土拍住宅用地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%相比有明顯回落，同時，多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。
相較之下，近來第二批集中出讓延期或中止的城市中，天津、深圳和青島此前初次公告的第二批集中土拍規則並未有大的變化，沒能針對問題做出有效反應。
天津針對第二批集中土拍初次公告中僅提及加入自持租賃的硬性要求，其餘並無改變。於是8月10日重發的補充公告中，將61宗地塊的最高限價溢價率從不高於50%降到了不高於15%，競拍方式也改為「限地價 搖號」，同時還要求房企出具資質證明，加強競拍房企的資格審核。
深圳首批集中土拍溢價率為30.9%，屬於土拍熱度較高城市，但第二批集中土拍設定的溢價上限仍高達45%，青島也並未對第二批集中土拍的溢價率進一步限制。克而瑞地產研究中心指出，「這並不符合中央『穩地價、穩預期』的調控要求，由此也不難理解，本應在無錫集中出讓之後的深圳、天津、青島第二批集中土拍為何相繼被暫緩或延後。」
據克而瑞地產研究中心預測，深圳、青島等城市二批次土地出讓政策調整方向也將與天津一致，降低溢價率、取消競配建改為搖號或競品質，以落實穩地價的目標。
億翰智庫分析表示，隨著對溢價率的管控，房企無序拿地的情況或有所改變，中小房企將會有更多的參與機會，最終實現土地市場的穩定發展。
控實際地價以平穩房價
住建部房地產市場監管司司長張其光曾在7月22日公開表示「著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制」。杭州、天津發布的土拍規則調整中，已經開始趨向房地聯動機制，加大了控價力度，也重點強調了競高品質建設方案的舉措。
「從首次集中供地我們能看到，雖然溢價率設定上限，但是通過增加配建比例獲取地塊的情況比比皆是，變相增加了實際的拿地成本。」億翰智庫分析表示，這波土拍政策的調整，一定程度上能夠降低房企拿地的實際成本，引導土拍模式從「價高者得」向「趨向平均出價者得」、「高品質者得」的方向轉變，有效避免房企盲目搶地，更加註重提升在綠色建築、裝配式建築等方面的競爭力。
一位全國性房企的北京高管告訴21世紀經濟報道記者， 高品質建設方案對產品的要求越來越高，但確實會促使房企加大產品投入，大家都在積極加大研究力度。預計北京第二批集中供地依然會強調高品質建設方案。「原來拍地，到最後都是在拼價格，即便拿到了地，其實也挺難受的，難免會嚴控成本。但現在地方政府讓利了，雖然高標准建設方案還是開發商在投入，但等於是把原來投在地價上的資金轉移到了建設方案上，相對更好一些。」
克而瑞地產研究中心也指出，「控實際地價」將成為熱點城市接下來土地側調控的主力方向，地價得到控制，也利好行業利潤向合理水平回歸，實際地價漲幅放緩下，房價走勢將進一步穩定。
自2020年年中以來，「三條紅線」、「兩集中」相繼出台，中央層面多次重申房地產長效機制，整治規范房地產市場秩序，最近更是嚴控城市更新大拆大建，各個城市調控政策紛紛加碼，二手房價格控制也被加入政策工具箱，一系列的調控組合拳，已覆蓋房地產投資、融資、運營、銷售、供應鏈等各個環節，形成了調控完整閉環。
本輪土地調控進入深水區，嚴控土地價格，則是從房地產鏈條的源頭出發，地價若能得到有效控制，後續環節也可傳導這一效應。
㈢ 供地祭出新規，樓市的一個時代過去了！
土地市場出現了前所未有的變化！
首先，據悉自然資源部閉門會議，三個重磅消息：
熱點城市調整土地出讓規則，限定最高溢價率不得超過15％；
不得通過調高出讓底價和競配建等方式變相推高房價；
達到地價上限以後，通過搖號、一次性終次報價和競品質，決定土地出讓歸屬。
05新模式塑造市場新格局
未來，「限地價、控房價、競品質」將是熱度城市供地的普遍規則、長效機制，並寫進出讓合同中。當然，地價低，不是誰都可以拿。一方面，要控房價，另一方面要競品質，品牌開發商的將脫引而出。
當然，土地出讓規則上，國家的目標與地方不同，甚至相反。規則最終確定，將是二者目標的融合。不存在一致模版，不同城市、不同時期的形式也不同。不管如何，經營土地、推高房價的時代過去了。