㈠ 上海現在有多少幢老的花園洋房在那裡可以查到這些老洋房的資料
武康路是上海西區的一條幽靜馬路。8月9日上午，史丹福房屋置換公司總經理趙建平帶著4位經紀人在這條街上拍照登記，用他們的行話說是在「掃街」，即尋找房源。史丹福公司8月1日剛在這條街上開了第一家店，是上海目前惟一專門從事老洋房買賣、租賃的公司。
在這條不到3000米的小街上住著400多戶人家，其中有100多幢老花園洋房。而這些老洋房的主人們都曾顯赫一時。黃興住在393號，1916年10月31日在這里逝世;唐紹儀住在40弄1號，他曾出任袁世凱政府的第一任內閣總理;陳果夫、陳立夫兄弟分別住在105弄2號和67號，兩處相距百餘米，現在還有幾位原農業銀行的老職工住著;正廣和汽水廠的大班住在99號;加拿大人福開森住在390號，他曾是高等工業學堂（上海交大的前身）的監院和《新聞報》的老闆，而武康路在解放前就叫做福開森路。
「銷售一個樓盤的利潤也許都不如賣一幢老洋房。」史丹福公司董事長陳早春對記者說。在陳早春看來，短短的武康路簡直就是一個聚寶盆，「如果再算上附近的湖南路、新華路、淮海中路，這里聚集了300多套老花園洋房。」32歲的陳早春也是全國最大連鎖房屋租賃公司「我愛我家」的創始人，1995年即開始介入上海老洋房買賣。坐在他的寶馬X5吉普車中，一路上給記者指點經他手交易的房子，近幾年他一共賣了100多套老洋房，這還不算經手租出去的。最近的一個大手筆，是以5000萬元成交一套榮毅仁當年住過的老宅，在宛平路上。如果按行內通行的3.5%傭金計算，一筆買賣就可提175萬元的傭金，「而且，這是個循環的市場，買下洋房的可能再賣出，我再買進進行包裝，一樣也可以賺大錢」。
事實上，大多數代理商不一定都有專做洋房的部門，但一定不會放過洋房生意。「做成一筆生意的傭金往往會達到100萬元以上，這比一家店面一年利潤的總和還多。」上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉說。
「截至1949年，上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩告訴記者。在價格上，花園洋房與商品房完全是兩個概念，「上周還有人向我咨詢過哪些房可以買。」婁承浩說，「我告訴他，你先准備1000萬吧。」目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，總價往往會達到2000萬～3000萬元一套，「現在世貿中心頂層可以賣到3500萬。」21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說，「上海的房價不斷上漲，為什麼花園洋房不可以賣得更貴呢？」
如果簡單計算，5000套洋房每套均價1000萬元，總價值將是一個天文數字。然而老洋房的市場前景並不這么簡單。「市場最大的瓶頸還是產權問題，」孫懿說。他是上海大華集團企劃部經理。上海的花園洋房經歷了私產、國有資產、「文革」沒收、落實政策等若干歷史階段;當初所有者健在的不多，有繼承關系的則飄零四方，大多數產權仍屬政府，但使用者既有政府機關、事業單位，又有普通居民;產權關系異常復雜。邵非說，產權清晰可以流通的花園洋房一般只有四五十套。
產權與物權的問題也同樣困惑著投資者，回報是否能得到保護？台灣建築師陸傳暉是上海老洋房較早的投資者，1999年他以每年128萬元的租金取得了「遠東第一豪宅」「綠房子」的10年租期，並承諾投入500～600萬元對房子進行維修保護。「由於是文物單位，政府要開論證會。在此期間房租照交，我卻根本沒法工作。」他以每月20萬元的租金把一、二層樓租出去，但所有者上海市規劃院對此提出異議，目前陸傳暉已經4個月沒收上房租了。如果正常的話，陸傳暉每年可以多賺100多萬的房租，但他還是覺得自己虧了。
誰動了李鴻章的花園
晚清重臣李鴻章不僅開啟了洋務運動、創辦了北洋水師，還給後人留下了一座丁香花園。丁香花園是上海老花園洋房的極品，僅花園就佔地2.66萬平方米，總建築面積2934平方米。一條華山路將丁香花園分隔為兩大塊，東邊的目前為上海市老幹部活動中心，香港商人租用了靠近門口的一棟樓開了申粵軒酒樓;西面一片現在則更名為「丁香別墅」。
兩年前「我愛我家」總裁陳早春和房管部門簽訂了8年租賃合同，租下了丁香花園的西面一片，其中有一間別墅和1000多平方米的草坪。「隨後我投資了1000多萬元在花園里修建了4座新別墅，連同原先的老房子一起租給了外國人。」陳早春告訴記者，「這里也就相應更名為丁香別墅。」
每年陳早春可以從每棟房子上獲得600萬元的租金。據陳早春說，今年5月，這塊地被管轄機構以1.6億元價格賣給了上海大統房地產公司，大統公司終止了和陳的租賃，「同時大統公司想讓其中的房客搬出去，所以我和那些房客的損失都得到了大統公司的賠償。」
關於這次「違約」是賠還是賺，陳早春說:「我是個生意人，除去我要賠付給那些租戶的違約金，我當然是要賺錢了。」以目前市場來看，這筆生意賺的應該要遠遠多於陳早春當時投資的那1000多萬，「我不太清楚大統公司買下這套洋房有何用處，聽說會把前兩年建的別墅都給推了，只留下那棟老洋房，也有可能把這塊地儲存起來或者用來做抵押貸款，都不確定。」
畢業於復旦大學經濟系的陳早春，1995年開始涉足花園洋房代理業務。「剛開始政策限制很嚴格，嚴禁買賣，惟一的渠道只可以是租賃。此前我在一個針對高端客戶的地產中介公司做經紀，手上有優質客戶。另一方面我對上海熟悉，於是開始針對這個市場去找一些老洋房，把它租下來改造後再以高價轉租給外國人。隨著後來經濟發展勢頭越來越好，進入上海的跨國機構越來越多，這樣的房子幾乎是供不應求。」陳早春告訴記者。
1998年下半年，陳到北京做二手房市場和房屋租賃市場，繼續發展史丹福公司，著重在房屋租賃市場發展。2000年4月，成立「我愛我家」房屋置換有限公司，兩年時間發展成為最大的房屋租賃公司，目前在全國擁有連鎖店400多家。
北京的業務上了軌道後，陳早春又回到了上海繼續他的洋房生意。據他的統計，所有買老洋房的客戶中，企業僅佔20%，個人佔了80%。而在租賃老洋房方面，企業佔了70%，個人則佔30%。有八九成客戶把購買或租來的老洋房用作住宅，特別是台灣和香港地區的買家居多，外籍華人和東南亞客商也是主力。
對於洋房的生意，史丹福公司並不僅限於租賃和買賣。巨鹿路889號所在的花園洋房共有9幢，原是由亞細亞火油公司在20世紀20年代建造。據史丹福公司經理趙建平說，他們正在與靜安區政府合作，將這12幢英式連體洋房改造為綜合性消費、娛樂中心，暫命名為『巨鹿路歐洲風情休閑街』。「一期產權置換加上二期整體環境改造的總投資約為1.46億元。」趙建平說。
上海老洋房地圖
「上海最早的西式建築出現於1872年，清同治十年，由英國領事館建造。1895年開始形成一定規模的花園洋房。花園洋房更准確的名字應該是『獨院住宅』，解放前建造的目前有5000餘幢，300多萬平方米，其中僅高級花園洋房面積就達160萬平方米。」上海現代建築設計（集團）有限公司檔案室主任婁承浩接受采訪時說，「最早的所有者是軍政要人、大商人、社會名流，這些人更容易在上海吸收外來文化，喜歡標新立異。可以說這些老花園洋房都是當時的國際流行式樣，還有一些大師的作品，包括鄔達克、艾塞西•羅傑斯。」
花園洋房的布局，一般正屋朝南，地基力求方正，宅前植以雪松、龍柏，中間往往是一片草坪，設置大理石塑像或噴泉作為花園的中心，遠處設置池沼，以求樹木倒映。主屋的前側有露台、高台階，晚期的則為低地坪，甚至與室內聯成一片，僅用大玻璃窗分割。主屋的西北角往往連接「下房」或車庫，還有花房或暖氣花棚。晚期豪華的花園洋房裡，還增加了游泳池、網球場。「上海老洋房的建築式樣豐富，有歐洲式、美國式、俄羅斯式、西班牙式、日本式;既有豪華、莊重氣派的歐洲文藝復興式、又有清晰明快、自由的鄉村別墅式、現代式等。」婁乘浩說。
據初步統計，花園洋房主要分布在四個市中心區:徐匯區約佔39%，長寧區約佔29%，盧灣區約佔9%，靜安區約佔8%。「上海是由東向西發展的，跑馬廳一共搬了三次:從河南中路到河北路，再到人民廣場，都是向西移動的。」婁乘浩指著地圖說，「最早的西方建築是在黃浦江邊，後來以西藏中路為界，花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區。「舊時王謝堂前燕」，解放後大部分花園洋房作為官僚資本被收歸國有。
「目前有二十幾幢洋房進入了上海重點文物保護名單，花園洋房的現狀並不樂觀。」婁乘浩說，他曾經考察的淮海西路1478弄有十幾幢洋房被白蟻啃噬得非常厲害。「政府缺乏足夠的經費維修好所有的建築，在這種狀況下租出或賣掉一批房產，可以吸引民間資金保護更多的建築。」
事實上，能夠得到及時維護的老房子只是極少的一部分。上海房屋置換有限公司愚園店經理鄭偉與記者談起他們做的一單2000萬元的生意:「房主是一位60多歲的老太太。她住這個洋房的時間太長了，想住臨江的高層建築。上海的秋雨總是突如其來，讓她來不及關上會濺雨的窗戶，來不及堵上漏水的天花板，天花板出現一團團黃色的水漬，還向下滴水，其餘的水順著牆壁流到牆根，匯成小小的一個水潭——因為那早年的木質地板已經朽成了一個個大小不一的洞。她家的臉盆和水桶甚至是杯子似乎永遠都不夠用，在多雨的秋季，都派上用場。這位老太太只相信現金，付款交易的那天中午飯後，她將買主和經紀人全約在她家，在她家地板上將2000萬元現金一張張仔細地數清，嚴明沒有假幣，然後交了鑰匙，出門叫了部計程車走了。」
產權的困惑
愚園路1136弄31號目前是長寧區少年宮，外形是哥特式建築，局部有西班牙風格，高3層，氣勢不凡。這里原是國民政府交通部長王伯群的私人住宅，建於1934年。1940年這座別墅被汪精衛佔用，後陳公博、周佛海都曾經住過。抗戰勝利後，原屋主王伯群已經去世，其妻保志寧返滬時，房產已被國民黨軍統局接收，保志寧央請姻親何應欽說情才收回。1947年保將房子租與英國駐華領事館新聞處。1949年5月上海解放後，這座別墅由部隊機關使用，後作為長寧區委辦公室。1960年成為長寧區少年宮。
「上海幾乎所有最著名老洋房都經歷過一番產權更替。」大華集團策劃部經理孫懿說，「這種動盪變化導致了目前花園洋房市場的一系列先天問題。」最重要的問題是哪些房子可以交易？
據孫懿介紹，老洋房的產權目前有三種狀態。解放後原國民政府、官僚資本、反動會道門頭子的資產被收歸國有，成為國有資產，由各級房管局管理，大多為政府各級機關、事業單位使用。此外市政府下屬的東湖賓館經營著原杜月笙公館、馬勒公館等幾處頂級物業，外事用房服務公司代理了包括張學良公館在內的十餘處老洋房，租給外國政府駐滬使領館。民族資本家的財產受到了保護，一部分洋房在公私合營中政府收歸國有，另一部分仍為私產，但在「文革」中被沒收，後經落實政策返還原主或給予補償，「這就有兩種情況，一種是政策落實徹底，房產由繼承人得到。另一種不夠徹底，由於歷史原因洋房裡住進了其他居民難以遷出，居民有房子的使用權，但房主又不可能接收居民廉價的房租，就形成了國家、房主、租戶的三方矛盾，都是歷史遺留問題。」
「屬國有資產的老洋房基本上是不賣的，或者只租不賣，賣的話要經過房管局嚴格審批。屬於教會資產的原則上可以賣，但手續非常復雜，需要宗教協會審批。政策落實不徹底的也無法上市，產權不夠干凈;能交易的只有徹底的私產房。」孫懿說。
即使是產權干凈的私產房也存在操作上的困難。21世紀不動產上海德佑加盟店店長邵非說:「房產的產權曾經被人為中斷，最初房主很多已經不在人世，他會有很多繼承人。只有所有繼承人都同意，房子才能賣。賣一套花園洋房，成交時往往要准備好幾個簽字室。有一些繼承人在國外不願回來簽字，要辦委託手續，還需要資料公證。經常會發生這樣的情況:繼承人之間經濟條件不平衡，大哥富裕小弟窮，有人認為賣房子是敗家子,但有人又需要錢。」即使如此，還要查清房子是否被法院查封，是否在銀行抵押貸款，有這些情況都無法交易。
對陳早春而言，最大的風險就是產權關系「拎不清」。他曾運作過一套房子，房子是解放後無人居住收歸國有的，然而賣出後繼承人突然從海外找上門來，他不得不再賠一大筆錢。「幾乎每一棟洋房的產權復雜程度都不一樣，這就看我們的調查能力了。」趙劍平說，「競爭一座洋房的公司很多，誰把洋房的產權弄清楚誰就可以提前下手將洋房拿下。我們有專門跟房管局、政府部門打交道的配套部門，一般都能以最快速度取得洋房背景。如果是只有使用權的洋房，比如被行政單位佔用的洋房，首先必須要將此洋房變為有產權房，我們可以幫助他完成這一過程，但之前會約定具體成交的事宜。」
得到一座產權「干凈」的房子絕非易事，很多時候要親自動手想辦法。邵非告訴記者，曾有一位台灣商人看中永嘉路一套花園別墅，但其中有8戶居民，他先找每一家做工作,買回他們的使用權，將8個使用權集中為一個使用權，再補交土地出讓金，取得統一產權，然後將房子以1200萬元賣出，實際他的動遷成本只有600萬元。其中一個環節談不妥，都會前功盡棄。
一般來說，花園洋房運作周期也很長，需要6～12個月。
價格的「嚼頭」
能夠在市場上流通的洋房有多少呢？按照邵非的經驗，在一個階段一般只有40～50套，「由於歷史原因，產權干凈的房子鳳毛麟角」。往往一套房子放出來，代理商們會一擁而上，「老花園洋房的價值就在於少，買一套少一套」。物以稀為貴，目前上海老洋房的價格為每平方米1萬到3萬元，一套房間面積700平方米，花園500平方米的房子，總價就要2500萬～3000萬元。
「花園洋房價格的彈性很大，沒有參照體系。」孫懿說，「地段不一樣，歷史不一樣，價格會相差很遠。往往面積越大，售價越高，因為開發為商業用途的可能性就越大。太原路上的洋房肯定比淮海路上的貴,因為更加幽靜。」
目前花園洋房的價格一般按照相似路段、相似面積的洋房成交價確定范圍。大華資產評估公司是上海目前專門做老洋房評估的估價公司，董事長李則兆接受采訪時說:「同樣是幾百萬上千萬的房子，買老洋房和買『望江豪宅』之類的新樓盤，審視角度是不一樣的。看房的角度主要是:人文歷史、情感、格調等。評估一套洋房值多少錢，首先是看地段，緊挨市中心那是必須的。無論作為投資還是自己居住，地段對於老洋房來說都極為重要。再看佔地面積大小，沒有花園的不算洋房。頂級的洋房至少會有一個街區，一塊很大的草坪。草坪越大，土地佔據面積越大，價格系數就越高。歷史、文化的沉澱更是重要。多數老洋房在歷史上曾有要員居住，顯赫一時，首先是由名人建造，其間幾十年數次轉手都是在名人之間進行。比如說興業路的一套洋房，以前是黃金榮住的，他是蔣介石的老師，有了這樣的故事，價格就沒邊了。老洋房非常講究安靜的環境、獨立的小院風格，最好四周還有高大的法國梧桐環繞，這些都會給老洋房增色不少。若周圍建有很高的大樓，價值就會大打折扣。房型結構也決定了洋房價值。外部內部都應該保存完整。事隔幾十年後，外部會有些破舊不堪，就是這樣的感覺才值錢。」
老洋房的內部細節對價格影響也很大。「上鏡率最高的居然是角落，特別是牆體間的夾角。只有這些地方才能表現出房子的深度。露台也是必去的地方，居高臨下，花園和周圍環境一覽無余。」李則兆說，洋房內的老舊細節也很具有價值，如南陽路貝潤生老宅銹跡斑斑的門把手，房頂上的盤龍，樓梯上的雙龍戲珠鏤刻，以及牆上的萬壽圖、梯形的柱角，都令看房人興致盎然，「一個在美國的朋友說，如果把這洋房的老舊鐵窗拆下來，拿到紐約去賣，告訴他來歷，至少可以賣10000美元。」
中長線的投資
在很多房產代理商看來，房源拿到手，買家根本不成問題。購房者基本分兩類，自己住的和投資者。邵非曾經陪一位瑞士老華僑在汾陽路看房，「他指給我看上小學的地方，玩耍的地方，對他來說錢不是問題，他有幾千萬的預算，現在寧肯每月花一萬多的房租，也不願買別的房子」。
在個人消費市場中，華僑和海外人士是主力。戴德梁行•泛城（中國）綜合住宅服務公司曾做過一次客戶調查，執行董事吳少聰介紹說，外籍人士佔到70%，其他為港澳台同胞、外省市與上海籍客戶占剩下的30%;只有13.3%的客戶有1年以上的別墅物業居住經驗，他們可以被稱為「經驗客戶」。
此外，大公司也是老洋房的追逐者，這種消費又帶有很強的投資性。「買洋房也是投資不動產，到銀行抵押貸款時，價格只會高估不會低估，這會給公司帶來很好的現金流。」孫懿說。在吳少聰看來，投資老洋房不同於投資一般房產，不是靠頻頻交易去實現它的投資價值，而是像投資藝術品那樣，需要有足夠耐心，並有足夠的信心去把握它的增值，更應該有足夠的時間去保護它的價值。
洋房的投資價值，不僅在於收購的機會和眼光，事後的裝修改造也左右了租金和再次出售價格。一般原則是，整舊如舊，再加上現代化的設施。趙建平介紹說，水、電、煤氣的管線和表具，最好能全部換上新的，外牆的陳舊，作為必要的維護，最好能請專業人士清洗一下，必要的話刷上與原來顏色接近的塗料。鋼窗一般不用換新，銅制的手柄、插銷也是老洋房味道的一部分，應盡量保留;木窗舊了，朝外的一面應保留它的原色。舊地板打磨一下，上一遍底漆再打蠟就行。廚房應該是整體廚房的樣式，舊的樣式才更有味道。底層地坪最好能抬高，可以防潮。老洋房的花園通常會有年代久遠、生長茂盛的名貴樹種，也需要專業公司進行日常維護，「要是稍不小心，破壞了『品味』，這房子就賣不了好價錢了」。
孫懿告訴記者，按照目前行情，一套太原路的400平方米的花園洋房可以租到11000美元一個月，最低也能租到9000美元。「眾多因素決定了老洋房在市場當中的『霸主』地位，這在短期內還是毫無爭議的事實。」李則兆說，老洋房是房產「古董」，抗跌性非常強，隨著老洋房的多次交易、換手，其各方面的條件將不斷得到完善，這將提升整棟房子的價值，所以投資者不妨「中長線」持有老洋房。
顧傳暉與「遠東第一豪宅」
顧傳暉是上海較早投資花園洋房的台灣商人。他的父母都是上海人，1997年他進入大陸做建材生意，曾經是建築設計師。1999年的一天，顧傳暉坐車經過北京西路、銅仁路口時，看到了「一條美麗的綠色弧線」。他停下車子跑過去看，那是一幢4層的綠色弧形建築，彷彿一艘郵輪，「我和這幢建築有心電感應，我認定這是一座不凡的作品。當時我也在江蘇租了一套花園洋房，我看了很多的上海洋房，基本都是剪力牆式的殖民建築，而這座洋房是樑柱結構的，是新建築。」4年後，顧傳暉就坐在當年震住他的弧形區域，回憶起第一印象，仍舊激動不已。
後來顧傳暉查資料，發現這里曾經是上海顏料大王吳同文的舊宅，吳同文是富商貝潤生的女婿，是建築大師貝聿銘的姑父。吳同文請匈牙利建築大師鄔達克給他設計了這棟房子。這是鄔達克在上海的最後一件作品，1938年竣工時鄔達克向吳同文保證，即使100年也不會落伍，當時這座綠房子被稱作「遠東第一豪宅」，有電梯、冷空調、地板供熱和鍋爐房。「鄔達克設計了上海的國際飯店，在40多年間一直是亞洲第一高樓，而貝聿銘也說，他受鄔達克的影響頗深。」顧傳暉說，「鄔達克喜歡用弧線，這座房子的廊梯、吊頂用了大量的弧線設計，即使電梯都是荷葉型的;貝聿銘也喜歡幾何圖形，喜歡銳角、錐體。這該是他們的師承關系吧。」
在「文革」期間這座豪宅由上海三輪車工會使用，又劃歸上海市規劃院,後來規劃院在邊上建了新大樓，這套花園洋房就成了曬圖室。當顧傳暉敲門進去的時候，房間里只有兩個曬圖工人，空氣中彌漫著阿莫尼亞葯水的臭氣，「只能用兩個字來形容——殘破，大部分的玻璃都碎了，空調外機亂七八糟的掛在外面，花園里還有一個人防工事的出口，貼著白瓷磚。」顧傳暉想買下這座房子，但沒有被允許，最後他以每年128萬元的租金取得10年租期，並承諾花500～600萬元對房屋進行修繕保養。「我當時的想法是非常單純的，認為自己是上海人，應該把這件優秀的建築保存下來。」
但接下來的發展卻令顧傳暉始料未及。「由於是上海市優秀建築，修繕必須通過文管會、房地局、規劃局的同意，每個部門、每個專家都有一套理論;討論會一直開了兩年，我每年100多萬房租照交，卻沒法動工。」顧傳暉說，「我是一個商人，還要做生意。」到2001年房子的修繕終於完成。他上交了4萬元拆除了人防工事入口，將四樓做自己的卧室，三樓做公司，一、二樓開了一個網吧，「那曾是上海最豪華的網吧，我都用康柏的主機，液晶顯示器，20塊錢一小時。我不懂這一行，一年後網吧關門，我虧了500萬元。」
「綠房子」已有70多年的歷史，房屋滲水比較嚴重，顧傳暉將樓頂重新做了防水層，但是房管部門不同意清理外立面，牆壁的漏水始終無法解決。「牆面有很多小縫，不拆除瓷磚怎麼解決呢？鋼筋都已經銹住了。」顧傳暉說，他躺在樓上，一有大車過，就會感到房間的晃動，「還能晃多久呢？我不曉得。也許它可能只有20年的生命了。」
1999年是上海樓市的谷底，2001年開始一路飄升。2002年顧傳暉將一、二樓租給了一新加坡商人開了叫「艷陽天」的餐館。一個月租金20萬元，租期5年。房東規劃院卻對顧的轉租行為提出異議，目前，「艷陽天」已經向顧傳暉停交了4個月的房租。
最令顧傳暉不解的是，他想花12萬元修好電梯，但各保護單位都有太多顧慮，「連勞工部門都要來管，說的責任嚇死人。我現在只好多一事不如少一事」。
㈡ 上海老的花園洋房一共有多少幢
上海一共有老花園洋房5000多幢，300多萬平方米。它們大多隱匿於尋常巷陌.花園洋房主要集中在這條路的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等幹道，自東向西分布。此外在越界築路地區，如溧陽路、多倫路、華山路、愚園路、虹橋路的兩側也建造了不少花園洋房。」汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，政界要人多住在徐匯一帶，商人住在愚園路、華山路一帶，而知識分子、技術精英則主要集中在盧灣區.
㈢ 上海哪些著名景點附近有老洋房的 具體在哪
最著名的：
請及時採納，謝謝。
1、白公館：
「白公館」，坐落在上海西區頗具詩意的的汾陽路上。因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪上海。【淮海路商業街附近，近音樂學院】
2、汪公館：
愚園路1136弄31號，義大利哥特式城堡建築【近中山公園】
3、嘉道理住宅：
延安西路64號，上海市少年宮所在。【近靜安寺、靜安公園】
4、蔣宋住宅（現為音樂學院）：
蔣 介 石把上海這所住宅稱做「愛廬」，可見他對這幢洋房的喜愛。【位置同第一條】
5、沙遜別墅：
「羅別根花園」位於虹橋路，是20世紀30年代上海房地產大王沙遜興建的度假別墅。
【龍柏飯店，近上海動物園】
他的其他產業：包括南京路外灘的13層沙遜大廈（和平飯店北樓）、蘇州河北岸的河濱大樓、江西路上的都城大廈（新城飯店）和漢彌登大廈（福州大樓）、茂名路上的13層華愚公寓（錦江飯店南部）和18層格林文納公寓（茂名公寓）、陝西南路的里弄房屋和凡爾登花園等等。
6、興國賓館：
興國路上的興國賓館內有別墅多幢，就是由該公司興建的；興國賓館由風格迥異的法、英、德、美、西班牙、加拿大式別墅樓組成【華山路附近】
7、東湖賓館：
在淮海中路與東湖路轉角，即今東湖路7號內有一幢被大塊草坪相圍的洋房，這里也被上海人叫作「杜美花園」。【位置同第一條】
8、丁香花園
位於華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一，現已劃歸興國賓館管理。【同六】
9、馬勒別墅：
位於現延安中路陝西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅【延安路高架下面】
10、張學良公館：
是一幢西班牙式三層的花園洋房，【毗鄰復興公園】
㈣ 十大上海老別墅分別有哪些
上海十大經典老別墅：
1.白公館
坐落在上海西區頗具詩意的的汾陽路上，因為白崇禧、白先勇父子居住過而名噪海上。
2.王公館
王伯群住宅，是何應欽內弟，民國政要、國民政府交通部長王伯群（時兼大夏大學董事長、校長），於1931年在愚園路1136弄31號，為取續弦大夏大學校花保志寧建造的，歷時四年，於1934年落成。該建築系義大利哥特式城堡建築，佔地10.78畝，主建築面積2158.8平方米，耗資30萬銀元。四層鋼筋混凝土結構，各種大小廳室共32間，樓內通道迂迴，上下貫通，房廳、客堂均用東方傳統藝術裝飾，室內配以彩繪壁畫，連門窗拉手也全用紫銅開模製作，空鑄梅花窗欄。主樓南面有花園草坪1.3公頃，園內綠樹蔥郁、綠草如茵，有水池、小橋、假山、花壇，園中百花四季吐艷。在當時可謂上海灘少有的豪宅。此建築由協隆洋行柳士英設計，辛豐記營造廠施工。
3.嘉道理住宅
它的原主人艾里嘉道理，英籍猶太人，想想就是天生做生意的料兒。以500港幣起家，日後成為滬港兩地都鼎鼎有名的實業大老闆。
4.蔣宋住宅
蔣介石與宋美齡結婚前，在上海的住所大多是臨時的，到了1927年蔣介石與宋美齡結婚，才在上海真正安置了一個家。
5.沙遜別墅
「羅別根花園」位於虹橋路，是20世紀30年代上海房地產大王沙遜興建的度假別墅，該棟老洋房目前為一家外資企業使用。，「羅別根花園」的建造者沙遜是英籍猶太人，是到上海最早的外國冒險家，20世紀30年代被稱為上海地產大王，當初名下產業曾遍及上海灘，包括南京路外灘的13層沙遜大廈(和平飯店北樓)、蘇州河北岸的河濱大樓、江西路上的都城大廈(新城飯店)和漢彌登大廈(福州大樓)、茂名路上的13層華愚公寓(錦江飯店南部)和18層格林文納公寓(茂名公寓)、陝西南路的里弄房屋和凡爾登花園等等。「羅別根花園」曾經是沙遜的私人別墅，屬典型英國古典式鄉村別墅風格，建築面積在900平方米左右。
6.興國賓館
美商的中國營業公司是舊上海最大的房地產公司之一，除了投資興建普通住宅外，還投資興建了許多高級里弄住宅和花園別墅，今興國路上的興國賓館內有別墅多幢，就是由該公司興建的。
7.東湖賓館
淮海中路與東湖路轉角，即今東湖路7號內有一幢被大塊草坪相圍的二層洋房，這幢花園洋房由英商瑞康洋行（Joseph R．M）老闆約瑟夫（R．M．Joseph）興建於1925年。
8.馬勒別墅
位於現延安中路陝西南路拐角處，有一幢極具北歐風情的花園別墅－－馬勒別墅，於1936年落成。傳說這所房子的設計是依照當年花園主人馬勒最寵愛的小女兒一個夢境設計的。當初小女兒夢到自己擁有了一座「安徒生童話般的城堡」，於是馬勒請來了設計師，在陝西南路30號設計了這座有著北歐挪威建築風情的城堡式別墅，並投入巨資，歷時7年造成。
9.張學良公館
張學良住所，皋蘭路一號是一幢西班牙式三層的花園洋房，毗鄰復興公園，乳白色的外牆，進門處為凸出的二層樓，樓下為過道，西面長方形，樓下南有走廊，第二層有陽台。主樓面積約800平方米，樓下有大廳，是當年宴客之所，會客室在二樓，張學良、趙一荻的卧室在三樓，是西班牙式的套房，房內放著一張西班牙式的大床，是按原樣仿製的。房外有20平方米的平台。樓前有一座大花園，面積約1000平方米，現名荻苑，園中栽種香樟、雪松、紫藤、玉蘭、金桂、銀桂，草坪是馬尼拉式的，還有可坐幾個人的鞦韆架等。當年皋蘭路是一條短短的馬路，人行道上種了大法國梧桐，枝葉蔽天，旁邊又是公園，是一處十分恬靜的所在，可是張學良住在裡面的時間很短。
10.丁香花園
丁香花園的主人，原為李鴻章「庶子」李經邁。位於華山路上的丁香花園，是上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一。丁香花園的盛名，不僅在於其建築本身，還在於洋房主人身份的傳奇色彩。
㈤ 誰能告訴我上海一些著名的老別墅啊
在新浪微博上 有一個ID：上海老洋房的故事，裡面有上海各個老建築的介紹和圖片。感興趣的話 可以去看下哦~
簡單介紹兩個：
1）位於虹橋路，英國古典式鄉村風格，建面800多，佔地將近60畝的沙遜別墅，與羅別根花園是姐妹花園別墅，建於1932年，當年名叫「伊甸園」。太平洋戰爭爆發後，曾被日本人強占作為機場招待所，日本投降後，沙遜以12萬美元的低價賣給當年上海金融業的巨子、寧波人厲樹雄。
2）位於延安中路陝西南路,有一幢北歐風情的馬勒別墅,1936年落成，這所房子的設計是依照花園主人馬勒小女兒一個夢境設計的，歷時7年造成。1941年日本人進入租界,馬勒一家被趕往集中營,住宅成了日本軍人俱樂部。1949年後馬勒別墅為共青團上海市委辦公，2002年衡山(集團)改建成精品酒店開業
㈥ 求上海所有老洋房的名字
烏魯木齊里(Wulumupili)即烏魯木齊中路179弄。在區境東北部，安福路、五原路之間。初名麥琪路，以麥琪路得名，民國32年(1943年)麥琪路改名迪化路後，曾名迪化里。1954年隨迪化路改名烏魯木齊，改今名。民國26年(1937年)建。佔地1.3公頃。有樓房178幢。
人安里(Ren''anli)即牯嶺路145弄。在區境西北部，黃河路、白河路之間。清光緒二十七年(1901年)建。為金融業陳姓房產，其房產均以人字命名，故取名人安里。有石庫門房屋51幢。居民1000人。
恆茂里(Hengmaoli)即西藏南路68弄。在區境西南部，金陵中路、寧海西路之間。約建於19世紀末。初名首安里，一說厙安里，民國21年(1932年)取業主名字中"恆"、"茂"二字改今名。佔地1.2公頃，有樓房94幢。居民3300人。有皮鞋四廠一個車間和建信中學分部。
醬園弄(Jiangyuanlong)即新昌路432弄。在區境西北部，新閘路、青島路之間。清光緒二十五年(1899年)建。因原有著名特色老店張振新醬園，故名。有石庫門房屋43幢。居民800餘人。
復興坊(Fuxingfang)即復興中路553弄。在區境北部，瑞金二路、思南路之間。民間17年(1928年)建。初名辣斐坊，1949年後以在復興中路改今名。佔地0.8公頃，有樓房95幢。居民1600人。
梅蘭坊(Meilanfang)即黃陂南路596弄。在區境中部，復興中路、合肥路之間。民國19年(1930年)建。以業主吳梅溪、吳似蘭名字中各一字命名。佔地0.5公頃，有樓房70幢。居民1100人。
淮海坊(Huaihaifang)即淮海中路927弄。在區境西北部，瑞金一路、成都南路之間。民國13年(1924年)建。初名霞飛坊，1949年以在淮海中路改今名。佔地1.7公頃，有樓房199幢。居民2000人。
漁陽里*(Yuyangli)即淮海中路567弄。曾名銘德里。在區境北部，雁盪路、思南路之間。民國元年至民國25年(1912~1936年)建。佔地0.3公頃，有樓房33幢。居民400人。漁陽里6號為中國社會主義青年團中央機關理址，1961年列為全國重點文物保護單位。
王家樓(Wangjialou)在區境中部，古北路南段西側。明末吳、董二姓居此，名吳董二宅。後因張姓遷此，又稱張家門。清初，王姓於此置田地，建鼓樓，用作敲鍾扯旗，作為僱工耕作、收工信號，人稱王家樓，因以為名。有中式二層樓房60多間。居民800人。
左家宅(Zuojiazhai)即淮海西路442弄。在區境東南部，淮海西路西段北側，凱旋路、番禺路之間。因明清間左姓居此，故名。宅地有果園，人稱"富左家宅"。佔地6.7公頃。抗日戰爭初期，難民紛紛在此搭棚聚居或經營作坊。上海淪陷後，商人相繼在此設廠開店。有紙漿、液壓泵、蓄電池、橡膠等廠。
亨昌里(Hengchangli)即愚園路1376弄。在區境東部，定西路、安西路之間。民國14年(1925年)建。有樓房25幢。居民500人。民國16年，中共中央在上海創辦機關刊物《布爾什維克》，編輯部曾設在弄內48號(今34號)。<BR> <BR> 范園(Fanyuan)即華山路1220弄。在區境東南部，江蘇路、平武路之間。佔地5公頃。民國5年(1916年)建。有英國式、法國式、西班牙式三層花園住宅12幢。業主自詡是當時模範的花園式洋房，故名范園。居民600餘人。為區境高級住宅區之一。
春光坊(Chunguangfang)即華山路1520弄、幸福路22弄、26弄、70弄、80弄、90弄。在區境東南部，法華鎮路、平武路之間。原地為郁氏山莊(墳場)，民國7年(1918年)築有通煤渣路，取春輝堂、光裕堂首字，命名為春光路。佔地8公頃。居民1800人。有鏈條、軸承、特種燈泡等廠10多家。
姚村(Yaocun)在區境南部，伊犁路東側(近虹橋路)。明末姚永濟在此建宅，初名姚家港20世紀20年代更名"姚更浪"，1949年後稱今名。民居多為中式二層樓房，瓦平房。有旗桿白石、大荷花缸等明代遺物。居民500人。
薛家厙(Xuejiashe)在區境西北部，北新涇鎮境，長寧路南側。相傳明弘治年間已成村落薛姓聚居而得名。佔地3.2公頃。居民400人。民居多中式二層樓房。村南有蘑菇場、和賭場。
湧泉坊(Yongquanfang)即愚園路395弄。在區境西部，鎮寧路、烏魯木齊北路之間。民國25年(1936年)建。因原湧泉浜得名。佔地0.5公頃，有樓房16幢。居民350人。1989年列為上海市近代優秀建築之一。
善鍾里(Shanzhongli)即常熟路111弄、113弄。在區境西南部，巨鹿路、長樂路之間。民國元年至25年(1912~1936年)建。因處原善鍾路(今常熟路)，故名。佔地1.5公頃，有樓房25幢。居民600人。
火油弄(Huoyoulong)自然村。在區境中部，新華一村南，建工醫院。佔地1.3公頃。因20世紀20年代曾有煤(火)油倉庫，故名。村落呈矩形。居民400人。
獨家村(Dujiacun)位於區境北寶興路185弄。20世紀初，僅有談姓一家居住，故名。抗日戰爭期間，村湮沒。民國34年(1945年)抗日戰爭勝利後，居民遷來建屋居住。少數為二、三層住宅，余為簡屋。居民300人。
塔水橋(Tashuiqiao)在區境北部，場中路以南。佔地6.7公頃。居民700人。約末形成村落。曾分稱南塔、北塔、東塔。傳黃姓曾建一石橋塌在水面上，叫塌石橋，"塌"、"塔"諧音，因名。有樓房、平房380多間。
蕃瓜弄(Fangualong)位於區境南部，天目中路、共和新路交口處西北。1949年前為棚戶區，相傳居中曾收獲一特大蕃瓜(南瓜)，人稱蕃瓜龍，諧音蕃瓜弄。1965年改建成五層樓房的新村，沿用蕃瓜弄為新村名。佔地6公頃，有樓房57幢。居民6000人。北部保留棚屋殘跡，為市級保護地點。
靖遠街(Jingyuanjie)位於區境南部，即今百祿坊。上海開埠初期外輪海員往來頻繁之地，當時有粵人開設的樟木箱店，奉化人製作西服的裁縫鋪等，外國海員稱此處為"中國老街"(OldChinaStreet).。該街於20世紀20年人由瑞康順染行改建為里弄房屋。
木樨宅(Muxizhai)在區境東北部，交通路北側(交暨路西)。相傳宋高宗時，河東人氏侯細南渡彈劾秦檜忤旨，退隱於此，親植桂樹，人稱木樨侯家宅，因以為名。佔地2公頃。民居多中式二層樓房。居民300人。
正紅里(Zhenghongli)即昌化路994弄。在區境東南部，昌化路東，澳門路、長壽路之間。約建於20世紀20年代。初名東京里。抗日戰爭勝利後，為紀念顧正紅烈士改今名。佔地0.9公頃，有樓房6幢。居民1900人。
甘家樓下(Ganjialouxia)在區境西北部桃浦鎮。相傳明代甘姓居此，後建樓下詞堂，故名。村落呈長方形，民居多中式二層樓房。人口400。有古銀杏樹1株，滬寧鐵路、中槎浦經過。
㈦ 上海哪些著名景點附近有老洋房的 具體在哪
著名:
請及採納謝謝
1、白公館:
白公館坐落海西區頗具詩意汾陽路白崇禧、白先勇父居住名噪海【淮海路商業街附近近音樂院】
2、汪公館:
愚園路1136弄31號意利哥特式城堡建築【近山公園】
3、嘉道理住宅:
延安西路64號海市少宮所【近靜安寺、靜安公園】
4、蔣宋住宅(現音樂院):
蔣
介
石海所住宅稱做廬見幢洋房喜【位置同第條】
5、沙遜別墅:
羅別根花園位於虹橋路20世紀30代海房產王沙遜興建度假別墅
【龍柏飯店近海物園】
其產業:包括南京路外灘13層沙遜廈(平飯店北樓)、蘇州河北岸河濱樓、江西路都城廈(新城飯店)漢彌登廈(福州樓)、茂名路13層華愚公寓(錦江飯店南部)18層格林文納公寓(茂名公寓)、陝西南路弄房屋凡爾登花園等等
6、興賓館:
興路興賓館內別墅幢由該公司興建;興賓館由風格迥異、英、德、美、西班牙、加拿式別墅樓組【華山路附近】
7、東湖賓館:
淮海路與東湖路轉角即今東湖路7號內幢塊草坪相圍洋房海叫作杜美花園【位置同第條】
8、丁香花園
位於華山路丁香花園海灘負盛名、保存完洋房現已劃歸興賓館管理【同六】
9、馬勒別墅:
位於現延安路陝西南路拐角處幢極具北歐風情花園別墅【延安路高架面】
10、張良公館:
幢西班牙式三層花園洋房【毗鄰復興公園】
㈧ 上海虹橋融景(別墅)什麼情況
虹橋融景位於青浦區外環至郊環的青浦新城板塊，該板塊之前作為上海周邊唯一沒有通地鐵的 板塊，一直以來是上海樓市的「冷點」，但是自從17號的規劃政策實施，該板塊收到越來越多置業者的青睞，成為了上海的房價窪地。
項目16年五月開盤入市的新盤，項目分四期開發，目前只剩別墅產品在售，花園洋房已經全部售罄。
優勢：
①位於大虹橋商務核心區域，未來發展潛力非常大，升值空間可觀；
②距離會展中心僅有2公里，對房價的 影響頗大；
③周邊配套成熟，小區對面即是15萬方的商業街，日常生活非常便利；
④小區容積率低，屬於低密度社區，居住環境優質；
劣勢：
①周邊有公墓，距離項目位置非常近；
虹橋融景是青浦區域內非常受歡迎的樓盤，戶型設計非常方正、明亮，戶型可選性也比較多，目前所剩別墅相比其他區域來說是周邊配套占據很大優勢。
㈨ 上海十大豪宅別墅排行榜上海最美的別墅有哪些
1.嚴家花園
市價5億人民幣，建於1920年，嚴慶祥購於1940年。一棟三層獨立花園住宅，建築面積1570平方米，花園面積有4900平方米，園內有兩棵百年大樟樹。坡屋頂、紅平瓦，壁爐煙囪，鵝卵石牆，簡潔而不失典雅。院落環境優美，有兩顆百年參天大樹，樟樹成林，花園中有假山、亭子、苗圃。
2.檀宮
1846平方米，佔地6畝，市場價4億人民幣。位於上海市 虹橋路西郊賓館的西側的豪華別墅，該建築風格以英國、法國、義大利、西班牙的經典建築為藍本，每棟樓價值超1.8億人民幣。
3.世茂佘山莊園
建築面積1840平方米，佔地26640平方米，市價3.3億人民幣。位於佘山國家森林度假區，位於東佘山以北，鳳凰山以西，被薛山分為南北兩期，緊緊圍繞月湖。整個別墅區的容積率僅為0.1，其綠化率達到百分之84.7，水域面積有6萬多平方米。72棟別墅平均佔地6畝，最大的佔地40畝，分布於60000餘平方米大型生態湖泊近20個小島之上，以橋相連，戶戶臨水，島島相望，堪稱真正的島居別墅。
4.湯臣一品
頂層三復式1202平方米，三層復式，黃浦江外灘全景，市價3億人民幣。位於上海市陸家嘴濱江大道旁。佔地2萬多平方米，總建築面積達11.5萬多平方米，由4幢極為豪華的濱江住宅和1幢高級會組成，最高樓層為44層，高度達153米。
5.華洲君庭
1339平方米，2.4億人民幣，位於浦東新區東郊國賓館旁，作為東郊別墅板塊內的頂級別墅，平均每套別墅佔地達5畝，單棟面積在1300-1400平方米之間。該項目共有21套獨棟別墅，每套別墅的建築風格迥然，盡顯古典、大氣、雍容的風范。
6.華僑城蘇河灣
頂層復式，616平方米，市價2億人民幣，2棟同為150米的超高層豪華住宅—蘇河灣官邸，是浦西最高的住宅。擁攬陸家嘴、外灘等臻稀永恆景觀。東起河南中路，西臨西藏路，北至天潼路，沿上海母親河—蘇州河1公里岸線。項目東臨外白渡橋800米，與郵電總局、浦江飯店（原禮查飯店）、外灘一脈相連，與陸家嘴金融貿易區隔江相望。
7.湯臣高爾夫
1312平方米，佔地3996平方米，市價1.8億人民幣。開發至今已有8期產品，別墅建築立面多樣，以全石材為主。距張江高科技園僅一路之隔，離金橋開發區5分鍾車程，驅車10分鍾即可抵達陸家嘴中心區。別墅區數百坪綠色帶、三萬顆名貴樹種、純凈的藍天白雲終年可見，更有上海罕見的高標准空氣指數。140萬平方米18棟72桿國際錦標級高爾夫球場，世界級標准溫水游泳池及兩所與國際休閑同步的豪華會所。
8.世茂濱江花園
頂層空中別墅938平方米，帶空中花園、空中游泳池，市價1.7億人民幣，外灘、黃浦江、陸家嘴全景。亞洲第一高樓超大型水岸豪宅區，由7棟49層至55層超高層高檔公寓成，項目緊倚黃浦江東岸恢弘展開，面對繁華外灘沿江擴展近1公里，浦江東岸富有時代色彩的標志性建築群落。
9.盛大金磐
頂層復式756平方米，陸家嘴、黃浦江全景觀，市價1.7億人民幣，位於上海市浦東新區東泰路200弄，地處小陸家嘴核心，相擁舉世文明的上海中心，與東方明珠、環球金融中心呈三足鼎立之勢。
10.御翠園
1069平方米，水景噴泉，位置很好，市價1.2億人民幣。名流雲集，主要為新貴聚集區，毗鄰上海世紀公園，與陸家嘴金融貿易區、張江高科技園區、金橋出口加工區、外高橋保稅區前後呼應。區內有湖水盪漾、小溪流水、一派恬靜休閑的園林美景。
以上是上海這十大豪宅別墅，排位不分前後，泊恩凱爾小編為您搜集，望採納。