1. 上海新房積分入圍比調整 「社保巨子」認購成功率低了
8月27日下午，上海市房地產交易中心官方網站「網上房地產」突然官宣上海新房積分入圍比部分調整，從原來全部按照1：1.3入圍，調整成為1：2.5（內環內）、1：2（內外環間）、1：1.8（外環外）。其中，4個位於內環內的項目認購比由1.3提高至2.5；4個位於內外環間的項目認購比由1.3提高至2。同時，所有項目中凡是認購比高於1.3的，繼續實行『5年限售』政策。
今年上海首次調整施行積分制，隨後發布多道新房搖號積分制的補丁措施，給現有新房、二手房市場帶來了微妙影響。
2021年2月以前，上海新盤開盤，凡符合購房政策的認購者可全部入圍搖號。今年2月，上海首次調整施行積分制。樓盤認購者從名下房產、5年內購房記錄、家庭結構、戶籍情況、社保年限等維度被打分排序，且總體入圍比例僅1.3:1，即100套房源只有130組高分者可以入圍搖號。
這中間，一些購房者由於社保繳納的年限比較長（或20年以上，俗稱「社保巨子」），憑借非常高的社保分，最後獲得了非常高的積分制評分。這一群體在認購此類房源過程中占據很大優勢，壓縮了其他一些購房者的入圍空間。
此後，上海有些家庭通過賣房、讓家中老人搖號等方式提高積分，在「社保巨子」、「夕陽紅盤」等調侃之後，上海又出過「優先購買的新房5年限售」政策來打補丁。
不難發現，此前上海積分制政策落實過程中出現了一些新情況。比如，一些樓盤尤其是內環內的樓盤中，由於認籌情況比較火爆，很容易觸發積分規則。按照積分規則，只能選取排序為房源數1.3倍以內的購房者。
新規優化，將確保購房機會更加公平合理。
上海一熱門紅盤的項目營銷總告訴記者，原本「社保巨子」仗著高分，想認購哪個就認購哪個，只要入圍，按照1：1.3的比例，大概率能夠買到。而入圍比一提升，不光拼積分了，還得跟很多人在搖號階段拼運氣。
對於原本中等分數的購房人來說，以前不敢奢望的大熱盤，也有了一試的機會。
業內人士表示，此次政策發布體現出上海基於市場新情況，優化和完善購房政策的導向，將進一步促進房地產市場交易秩序的穩定。
58安居客房產研究院分院長張波告訴記者，此次入圍機制的調整是對上半年上海積分制度的反饋和微調，擴大了入圍人數，給了更多人機會，對購房人來說是一個積極信號，尤其是一些工作年限不足，動態積分不高的人。同時，非正常手段獲得高分的幾率也相應較少，對於原來一些高積分人群，優勢會相應減弱，稀釋掉了一部分高積分人群買房的概率。
2. 上海新房搖號推出計分制
是的，2月6日，上海新一輪樓市調控「滬十條」中有關新房搖號的新規正式落地實施。「滬十條」實施以來首次新開的3處樓盤，全部採用積分制，優先滿足 「無房家庭」自住購房需求。
認購規則中明確，樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時，將採取計分排序的方法，選取進入公證搖號選房的購房人。計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單後，其餘認購人不再進入公證搖號選房環節。
其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足四大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那麼最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1-0.24分。
(2)為什麼上海新房入圍積分越來越高擴展閱讀
可以參與搖號的人員規則：
目前，3個盤的入圍搖號比例暫定為1:1.3。比如，一個樓盤有500套房源，參與認購的有1000人，那麼積分排名前650名的購房人將有資格入場搖號。其中，最後一位分值的所有人都可以入場搖號。比如，第650名的分值是30分，那麼所有30分的購房者都可以入場搖號。確認入圍搖號名單後，再按照正常程序進行「公平、公正」的搖號。
閔行區「永康城浦上雅苑」的一位銷售經理形象地打了個比方：「分數高低只能決定你入不入圍，是不是能進入搖號的大池子。就像高考揭榜一樣，你達到了分數線才能進一所大學。但是，進了這個學校再搖號，搖號是機器來排序的，會把積分分值打亂，不是說60分都排在前面搖，25分就排在後面搖。」
3. 上海新房積分政策有哪些
上海在全中國來說是一個不算大的城市，就是這樣一個地方每年都特別多的有志青年匯聚於此，想留在這個城市發展，為此這個城市的房子也越來越稀缺甚至是到了使用積分買房的政策，像是在上海首套新房只要交夠五年社保就可以優先夠買比較緊俏的房源。
第一、上海買房怎樣兌換積分
上海買房實行積分搖號的制度。也就是說會根據購房人家庭、戶籍、住房狀況、五年內滬購房記錄、滬，社保繳納五個因素，每滿足一個因素就會有一個積分，然後根據有搖號人數比可售房源數多30%的原則，按照積分順序選擇進入公證搖號選房的人員名單。
第二、什麼樣的積分可以買到好房子
如果分數很高，比如已經繳納了217個月的社保，是上海本地戶口，已婚，並且5年內沒有買房的記錄，那麼大多數就可以入圍上海的任何一套房子。
如果分數一般，比如交社保的年限在5年以上，而且是一個沒有房子的家庭，5年內沒有買房記錄。一般來說，可能會在緊張的房子里被入圍，但可能不會在特別緊張的房子里被入圍。
在上海買房是一部分人的夢想，他們想要上海戶口，想在上海落戶，想讓自己的孩子過上更好的生活。但是還有一部分人覺得上海是一個。冷淡的沒有人情味的城市。而且房價會壓得人喘不過氣來，不想在上海買房。其實不一樣的人有不一樣的需求。有些人覺得在大城市生活的很好，有些人就喜歡自己家鄉的一畝三分地。我們只要根據自己的喜好、要求和自己心裡所想的做出決定，就好了不用隨波逐流，只要自己覺得生活的幸福就好。
4. 上海購房積分政策
社保達到200個月，如樓盤系數為0.24分，社保積分就能高達48分。這些樓盤顯然傾斜為上海城市貢獻更大的人。這次社保有一個起始時間，2003年1月起計算。也就是說退休年長者看似工齡很長，但則在規定時間內繳納社保的時間，可能並不佔優。
擴展資上海買房積分介紹如下新房認籌比超過1:1.3，開啟積分制，舉例100套房，取分高的約130組入圍。入圍後，後續公證搖號。一旦開啟積分制，企業將不能入圍，也就是說熱門盤企業認籌不可能了。在購房者申報個人信息後，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，確認每一個購房者的積分。認購積分審核時間預計為10天。購買某新上市樓盤可出售套數為498套，按照1.3的入圍比，498*1.3=647，也就是說以第647名對應的分數線為入圍分數線。
上海購房的積分政策是為了外來人口可以在上海落戶出台的政策。包括隨遷子女上海就讀問題、未成年子女就醫的問題等等。幼兒園和高中階段入學均需要居住證積分達到標准分數120分。義務教育階段不需要積分，但必須持有上海市居住證或上海市臨時居住證，還必須進行靈活的就業登記。
一、上海市居住證積分怎麼計算
根據「積分制」的管理方法，持有上海市居住證的「新上海人」可以按照國家和上海市的規定享受子女教育、社會保險、公證處理、住房、基本公共衛生、計劃生育等公共服務待遇。以積分為准，達到121分的居住證持有人享受與上海戶籍居民幾乎相同的待遇。非上海子女教育：學前教育：擁有《上海居住證》，分數達到標准分數的人可以跟隨子女進入公立幼兒園。
二、積分達不到怎麼辦
1)國家承認學歷，教育部信息網電子注冊。2)學歷可以進入社會保障、職稱評定、幹部上調、工資上調、考研、公務員考試留學、居住證等。3)短期分期付款學費；4.)研修年限短，不需要花時間讀書，適合在職的忙碌人士。(威廉莎士比亞，進修，進修，進修，進修。5)選擇專業多，所有名牌大學；6)國家核心大學文憑，國家教育；7.)學生畢業後享受高中全日制學生同等待遇。
上海市居住證積分達到標准分數120分的子女，在本市和外省市沒有醫療保障待遇的情況下，在規定的時間內攜帶本人身份證，患者人，代理人的身份證、戶口簿復印件，上海市居住證原件和復印件，上海市居住證分通知書原件及附近街道醫療保險服務分支機構申請了本市城市居民的基本醫療保險。
5. 上海調整住宅新房認購入圍比，最高達到2.5：1
8月27日，據上海市房地產交易中心官方網站「網上房地產」發布的公告顯示，上海市第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項目的認購入圍比有所調整。項目認購比（認購組數/准售房源套數）高於入圍比（入圍組數/准售房源套數）的，觸發計分排序規則；所有項目中凡是認購比高於1.3的，繼續實行「5年限售」政策。澎湃新聞注意到，此次調整後，認購比最高的樓盤達到了2.5，這意味著有更多購房者可以入圍參與新房搖號。
嚴躍進表示，政策背後是上海政策從緊從嚴的導向，但也要看到政策背後的溫情和全面考慮的精神。此次政策僅是局部優化，凸顯上海優化購房政策的決心，同時，基於市場新情況完善政策條款又體現了地方政府在調控中的靈活性，這將進一步促進房地產市場交易秩序的穩定、健康。
此次政策中，即使購房入圍比例調整，限售政策並未改變，這彰顯了政府穩定房地產市場預期的堅決態度。該政策對市場供需不會產生較大的影響，但會讓更的有購房意向的家庭參與進來，更多的保障居民購房的公平，降低購房參與的門檻。
嚴躍進稱，在此前的積分制政策落實過程中，個別樓盤出現認購人數較多的情況，更容易很容易觸發積分規則。而按照積分規則，一些購房者由於社保繳納的年限比較長（或20年以上）的意向購房者方能入圍，也就出現所謂的「社保巨子」。此次針對熱門樓盤入圍比例等調整，堅持了調控的初衷，又力求購房機會更加公平合理。
億翰智庫研究總監於小雨認為，新房認購入圍比例的提升目的是為了降低購房的門檻，提高購房的公平性，讓市場熱度分布更加均衡。
於小雨表示，住房市場熱度一般呈現為由內向外減弱的趨勢，以往購房入圍比統一定為1.3，此次調高部分項目入圍比，由內向外將熱度較高的項目，依次提高入圍比在1.3-2.5之間，有利於區域間購房熱度更加均衡，觸發的積分更加合理。
於小雨稱，擴大入圍比例可以讓更多的人參與進來參與購房，公平性上升，並且入圍的積分會降低，不僅讓更多的人有購房機會，而且能減少以往只有高積分購房帶來的心理壓力。
6. 上海買房 積分 會持續多久
目前將一直持續下去。
住房積分制度的推出，確立了一個基本前提，即上海的新房，在限價限購限貸背景下，可能長期處於緊平衡狀態。
上海住房積分制度，對無房高分客戶，還是一個正向牽引。既然分值高，可能穩入圍，就一定要出手，沒有條件創造條件也要出手。具體持續講看後續房源和人員情況。
7. 「滬十條」後上海首批新房搖號新增計分制
2月6日，繼「滬十條」發布後，首次新開的3處樓盤，全部採用計分制，優先滿足「無房家庭」自住購房需求，有關新房搖號的新規正式落地實施。
觀點地產新媒體了解，購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
據悉，2月6日上海新入市的三個樓盤正式啟動對外公開認購，包括閔行區「永康城浦上雅苑」、寶山區「經緯城市綠洲家園三期」以及嘉定區「峰范嘉苑」，此次推出的3處樓盤均以剛需盤為主，位於市郊，均價在4到5萬元/平方米左右。
從開發企業制訂並在項目銷售現場公示的認購規則看，上述3個樓盤都按照「滬十條」中關於「完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足無房家庭自住購房需求」的規定，開始採用完善後的公證搖號選房程序，也就是新增計分制。
在「永康城浦上雅苑」營銷中心公示的計分規則顯示，總分由基礎分和年限分兩部分構成，其中基礎分根據認購對象名下有無房產、五年內是否有購房記錄、家庭結構和戶籍情況打分；年限分根據認購對象的社保繳納月數（計分年限×12）和系數相乘算得。
其中，家庭、戶籍、購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄4大因素各自擁有基本分。如果購房者全部滿足四大因素，也就是本市戶籍、家庭、無房、5年內無交易，那麼最高可以得60分。而在滬繳納社保則從2003年1月開始計算，每繳納一個月社保加0.1分。按照今天新開的新盤情況，社保（2003.1-2020.2）最多可以增加21.7分。
市場消息稱，目前3個上海新盤的入圍搖號比例暫定為1：1.3。比如，一個樓盤有500套房源，參與認購的有1000人，那麼積分排名前650名的購房人將有資格入場搖號。其中，最後一位分值的所有人都可以入場搖號。
8. 上海首個積分搖號樓盤入市，這會對周邊房價造成哪些影響
積分搖號會優先於無房人群，可以有效控制炒房現象。這段時間，上海的一個樓盤引起了大家的關注，並不因為這個樓盤有多好，只是因為這是上海房地產政策“滬十條”出台後的第一個樓盤，按照新政策，該樓盤需要通過“積分搖號”的方式進行購買，所以不少人都將目光放在這個樓盤上，想要看看新政策對樓盤銷售的影響。目前根據媒體最新披露的消息，這個樓盤總共有498個單位，參與認籌的人數超過一千，雖然遠超單位套數，但與之前萬人搖號相比，炒房現象已經緩解了不少。
9. 關於上海新房搖號推出計分制這件事，你有何看法
2021年一開始上海、廣州、深圳、北京房價上漲的消息就開始到處傳播，事實也如此，北京和上海房產市場是供不應求，很多人搶房子都搶不到。價隨量漲，年沒過完，那些沒買到房子的人就要預支後幾年的工資才能補齊上漲的首付。而國家對房地產的基本方針就是“房住不炒”，它希望房地產市場如一潭死水，不要進行波動。針對上海房價上漲，上海政府推出了新房搖號計分制。
“滬十條”實施以來首次新開的3處樓盤，全部採用積分制，優先滿足 “無房家庭”自住購房需求。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
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