『壹』 上海二手房房貸再出新規，執行「三價就低」
8月6日，一則關於上海二手房房貸額度的消息在市場傳開。消息稱，購房者申請貸款時，將從買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價中，選擇最低的一項，作為貸款申請房價標准。
第一財經記者從部分銀行處確認了該消息。某銀行相關工作人員表示是今日接到了該通知。這意味著，若買賣合同價高於交易中心核驗價或銀行評估價，那購房者獲得的銀行貸款將少於預期，需要付更高的首付。
多位業內人士向記者表示，這會影響購房者加杠桿。上海中原地產分析師盧文曦認為，這一規定會擠壓投資需求，「對於炒房的人，肯定想辦法用足杠桿」，這將促使二手房市場降溫。
一財評論：從7月初二手房核驗價格的新規執行起，關於銀行房貸跟進核驗價格的猜測就未曾斷絕，如今終於落定。參考深圳、寧波等多地銀行將二手房指導價作為授信依據的城市，其市場熱度快速降溫，上海二手房市場降溫的預期已較為明朗。
這已經是7月至今，上海針對房地產市場發出的第五次調控政策。7月9日出台二手房核驗價新規，14日新增掛牌價核驗，23日贈與限購升級，24日起房貸利率正式上調。多項政策並行，上海二手房市場已出現降溫的態勢。
據上海鏈家研究院的監控數據顯示，7月份上海全市共成交二手房2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%，成交金額819億元，環比下降13%，同比下降15%。
同時，帶看量環比下降16%，已連續2個月出現環比下跌，預示著成交量增長缺乏動力；從新增客戶量來看，尚未出現明顯減少；從新增掛牌價格來看，在核驗價格的指導下，掛牌價格環比下降8%，部分房東主動表示下調掛牌價格，後續成交價格可能會逐步下降。
廣州未來五年將推131萬套住房商品房和保障房比例1:1
廣州市住房和城鄉建設局於8月5日正式發布《廣州市住房發展「十四五」規劃》（以下簡稱「規劃」）和《關於進一步加強住房保障工作的意見》，進一步強調堅持「房住不炒」，確保在「十四五」期間從住有所居走向住有宜居。
《規劃》提出，未來五年，廣州市將力爭籌建和供應城鎮住房131萬套，努力滿足和解決300萬人的住房問題，可覆蓋全市近六分之一人口。其中，新建商品住房65萬套，籌建保障性住房66萬套，這意味著，保障性住房與商品住房的比例基本保持在1：1。
一財點評：伴隨著新一輪調控政策的不斷落地，各地同時也開始加大保障房的配套建設，通過在土地供應時捆綁了一定比例的保障房等，以解決城市居民住房問題。未來若廣州保障房與商品房供應量持平，應該會有利於剛入城市闖盪的年輕人在大城市立足啦。
『貳』 傳上海二手房貸款出新規 執行「三價就低」審批標准
8月7日，有媒體報道，即日起，上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。
觀點地產新媒體了解到，此前，有房產中介機構傳出消息，8月6日起，上海申請貸款金額將參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三者孰低作為貸款申請房價標准。
對此，媒體引述從有關部門獲悉說法稱，上海二手房貸款確實將實行「三價就低」原則，並非是「買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價」，而是「合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價」。
據悉，合同網簽價是指房屋買賣雙方達成一致意見後，通過網上房地產進行在線合同簽約，網簽價由雙方協商而成。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。涉稅評估價是指二手房買賣交易時，由符合條件的評估公司按規評估，通過相關管理機構向商業銀行提供。銀行審批二手房貸款額度時，將以此「三價」中的最低價作為依據，具體時間以銀行實際執行時間為准。
『叄』 上海純公積金貸款三價就低嗎
上海的三價就低算是比較低的了，最低可以達到5%左右，首付的比例是2~3成。
一、上海的三價就低的基本概念。
現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，合同網簽價也就是在房管局系統里體現的成交價格，由賣家與買家商定而成。涉稅評估價主要是由房產交易中心自動評估，也叫交易中心核驗價，所繳納的稅費都是以該核驗價格為准。銀行評估價則是簽訂貸款合同之後，銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。
二、三價就低的後續影響。
1、三價取低作為貸款標准，有利於管控二手房市場熱，進一步擠壓投資客的空間，同時有助於銀行規避樓市波動，抵押物價值縮水的風險。
2、以往的市場上，有個別投資客有意購買市場價低但銀行評估價高的房產，比如實際交易額為200萬，但是銀行評估價為230萬，此舉可以獲得更多銀行貸款、降低實際首付比例，這在一定程度上助推了樓市熱度，同時使得銀行抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低。「三價就低」原則下，這一現象將很難存在。
三、以後的樓市措施會更加完善。
銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價作為審批依據，並且按照「三價就低」的原則來放貸。
般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。對於購房者來說，「三價就低」帶來的最大影響可能就在於首付成本的提高。
『肆』 上海房貸審批「三價就低」！降溫樓市，調控再打「補丁」
上海樓市調控再現新政。日前，第一財經記者獲悉，上海各銀行房貸改為以「三價就低」原則審核貸款金額，即銀行將根據合同網簽價、交易中心核驗價、銀行評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
「從上周五就已經開始做了，不過目前整體參數還比較少，我們也在等著多拿些數據再做判斷。」某國有大行分行個金部相關負責人對第一財經記者說道。
「三價就低」政策被業內視為樓市調控的「打補丁」之舉。接受記者采訪的多位人士表示，這意味著銀行信貸額度進一步收緊，在一定程度上會提高購房者的首付成本；同時，有利於二手房市場管控，進一步擠壓投資投機空間，促進房地產市場平穩發展。
包括「三價就低」舉措在內，近期上海在樓市調控上頻頻出台措施，比如上調房貸利率、加強住房贈與管理、對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗等，有觀點稱，上述政策主要是對前期政策的查漏補缺，以堵住投機者的「可乘之機」。實際上，這也是今年以來全國房地產調控的主基調，在房價全面上漲的情況下，年初至今全國樓市調控政策密集出台，收緊力度不斷增加。
「三價就低」是哪三價？
以往，銀行在審批二手房貸款的時候，通常是按照合同網簽價和銀行評估價兩者取低，如今，這一情況有了變化。根據上海的新政，銀行要額外加入房產交易中心核驗價做為審批依據，並且按照「三價就低」的原則來放貸。
這三價究竟是如何計算的？具體而言，所謂合同網簽價，即由買賣雙方共同商定，在房管局系統里體現的成交價格；銀行評估價則是銀行自身對於房產的評估價格，在購房者簽訂貸款合同之後，銀行會通過合作的評估公司來評估房產的資產價值，並以此確定房貸額度。
房產交易中心核驗價，又稱涉稅評估價，主要是由房產交易中心自動評估，通常房屋交易所繳納的稅費就是以該核驗價格為准。「一般來說，交易中心也會以第三方機構提供的數據做參考，但與銀行的評估價會有差別。目前，我們正在對接房產交易中心的數據。」一位股份行信貸客戶經理對記者說道。
上述國有大行分行個金部相關負責人也對記者稱，新政出台後，交易中心所提供的核驗價整體參數還比較少，銀行在操作層面還需更多數據做參考，然後再進行對比。
對於購房者來說，「三價就低」帶來的最大影響可能就在於首付成本的提高。舉例而言，若一套房產的合同網簽價為500萬元，按照以前的規定，首套購房者(首付比例35%)需首付175萬元，剩下325萬元貸款；但按照涉稅評估價來計算，若房產交易中心給出的涉稅評估價在450萬元左右，那麼購房者的貸款額度就只有292.5萬元，這也就意味著購房者需要首付207.5萬元，比此前多了32.5萬元。
「這主要還是為了壓降資金杠桿，擠壓投機者的投機空間。」上海中原地產市場分析師盧文曦對記者稱，之前很多炒房客會通過做高銀行評估價來盡可能獲得更多貸款額度，從而實現降低首付比例，減少自身資金佔用，在一定程度上助推了樓市熱度；但現在，有了涉稅評估價做參考，購房者將較難撬動杠桿，有利於二手房市場降溫。
另外，對於銀行來說，此前不準確的評估價也容易使其承受更高風險。通過採用「三價就低」的方式進行貸款額度核定，銀行可解決抵押物價格虛高、抵押物安全系數降低的問題，有利於更好化解房貸經營中可能產生的風險。
在業內人士看來，上海二手房房貸審批實行「三價就低」原則，是對前期調控漏洞「打補丁」，有助於抑制二手房價格非理性上漲，防止資金違規流入房地產。還有分析師對記者表示，這一舉措也將打擊二手房交易「陰陽合同」的現象，畢竟「陰陽合同」最終影響到購房者的貸款額度，預計後續「陰陽合同」數量將會減少，進一步促進房地產市場平穩健康發展。
樓市調控開啟全面打「補丁」
除了「三價就低」新政外，今年以來，上海已多次出台樓市新政，主要包括「滬十條」、離婚3年限購、法拍限購、新房積分搖號、二手房「核驗價」、贈予限購，信貸額度收緊、房貸利率上調等等。
僅7月，上海就陸續出台了多項針對樓市調控的措施。7月19日，上海房產交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。
7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定上調上海房貸利率。其中，首套房利率由4.65%調整至5%，二套房利率從5.25%上調至5.7%。隨著此次房貸利率的上調，上海首套房貸利率步入「5」時代。
同日，上海市住房城鄉建設管理委、市房管局、市自然資源確權登記局聯合出台《關於加強住房贈與管理的通知》，明確自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和本市住房限購政策等。
整體而言，上海市正在不斷完善樓市調控措施。有分析稱，近期政策的出台更多是起到「打補丁」的作用，是對於前期政策的查漏補缺。但要注意的是，信貸層面的收緊，是房地產調控的核心政策。當前，隨著樓市調控進一步加碼，有望穩定上海樓市的發展。
第一財經記者了解到，目前上海地區房貸額度較為緊張，部分銀行房貸審批可能要排隊5個月之久，有的甚至直接暫停房貸業務；而個別額度相對充裕的銀行雖然可以一個月放款，但房貸利率相對較高。
實際上，除了上海，今年以來，其他城市房地產調控政策也頻繁出台。據中原地產研究中心統計數據，2021年7月，從中央到部委到地方，樓市密集調控政策高達66次，刷新年內最高紀錄(6月52次，5月48次，4月51次，3月48次，2月45次，1月42次)。
累計看，1～7月全國合計房地產調控已經高達352次，平均每月超過50次房地產調控，房地產政策趨嚴已成大勢所趨。
「近來房地產調控明顯不一樣了，如果說過去的調控大部分是老調重彈，那麼最近幾次的調控可以說開始動真格了。針對很多存在數年的房地產調控漏洞，明顯開始打補丁了。」中原地產首席分析師張大偉表示。
如今，房地產調控繼續升級，並且相比去年，收緊力度不斷加強。張大偉稱，這主要體現在，住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、嚴控經營貸流向、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房等。「約談房價上漲過快城市已經成為2021年房地產調控的一個最重要特徵，一定程度上反映了在房地產調控『一城一策』的基礎上，住建部的督導作用在加強。」
『伍』 三價合一稅費怎麼算上海
上海三價合一稅費這樣算：銀行評估價=實際成交價=網簽備案價
擴展：三價合一，指以後二手房交易中的所有價格都統一，也即是成交價、評估價以及網簽價合一。並且按照這個價格來計稅以及申請貸款。即「銀行評估價=實際成交價=網簽備案價」。如果按照最低來評估貸款，會造成現在買首套房的客戶無法參與二手房交易。由於上海首套正常首付35%，目前很多小區評估價下來，是原價的5折或6折，意味著首套客戶，想買這些房子，需要付到至少五成以上資金。由於三價合一政策，導致涉稅價格會很低，所以房東會越來越願意接受全款買房的客戶。
『陸』 上海各個區房價大概多少
上海各個區的房價現在已經有了很大的回落，所以也沒有了學區房的區別，但是上海是一線城市，所以房價還是在上萬元左右
『柒』 房產備案價格和實際售價一般相差多少
應該一致，不一致的地方只要因為面積查多退少補的部分。測繪之前並沒有十分准確的面積。
『捌』 房產備案價格和實際售價一般相差多少
商品房備案價格是開發商在房屋預售之前在相關部門備案的房產預售價格，並不是房屋的交易時候的成交價，成交價要比備案價格高一些。備案價格是為了保護房產交易市場價格的穩定，也是為了讓消費者買到價格合理的房屋。