㈠ 樓市調查 | 上海樓市新政首個觸發積分制的建發浦上灣
如果 樓市 真有蝴蝶效應老尺，「滬十條」或許是昌賣這只蝴蝶。
接二連三，各大城市開始密集出台樓市調控政策的現象，輻射長三角城市群包括杭州、無錫、寧波等。上海樓市也發生了很大變化，轉折或許就在當下。
「滬十條」實施以來， 第一次 新開盤上市的三個 樓盤 分別為閔行區永康城浦上雅苑（建發浦上灣）、金地峯范以及經緯學府陽光，由於後兩者認籌人數未超過銷售房源的1.3倍，未觸發積分制。
而建發浦上灣是上海第一個觸發積分制的 新樓盤 。據悉，建發浦上灣於2月6日啟動認籌，項目一次性全部推出房源共498套，最終認籌人數為1589組，704組入圍搖號。
截至3月5日，上述三個樓盤均完成搖號。
最新的一項政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局發布的一則《關於進一步加強本市 房地產 市場管理的通知》第一次提到，對按照優先購房政策購買的 新房 限售5年。
由於建發浦上灣項目的認籌時間節點正好處於「滬十條」之後且「滬七條」之前，因此本次推出的498套房源，一律不屬於限售5年范疇。
新政「加持」下，建發浦上灣項目的認籌情況頗為樂觀，認籌率高達319%，認籌耐含逗金較低僅為20萬元，入市均價處於4.04萬元/平方米，這一價格被市場認為「友好」。
業內人士認為，由於建發浦上灣項目採取積分制搖號的游戲規則，或許不會讓這一項目「日光」，樓市新政下出現更多變數因素。
新政「加持」
在上海這場變幻莫測的樓市調控中，拿著積分這張入場券，上海「無房」家庭佔有一定優勢，剛需盤對他們來說仍有很大吸引力。
據新媒體了解，積分制將綜合購房者的家庭、戶籍、 房產 情況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保這五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
積分主要分為基礎分（滿分60）以及動態分（滿分24分），其中家庭、戶籍、房產情況、5年內在滬購房記錄構成基礎分，在滬繳納社保情況則體現為動態分，從認籌日起往前計算20年，每繳納1月社保加0.1分。
市場消息稱，此次建發浦上灣項目的積分搖號入圍線為56.7分，這一積分線使得不少購房者直呼「分數不低，搖號可能無望」。
有購房者指，要拿到56.7分，需要滿足滬籍無房家庭且5年內未購房的；或外地戶籍家庭5年內未購房且繳滿5年以上社保的；或滬籍單身無房5年內無購房記錄且需繳滿5年以上社保的購房群體。
長期研究上海樓市的分析師表示，假如積分較高者的搖號排序靠後，這部分購房者可能買不到滿意的樓層和戶型，因此棄號選擇其他新盤上車。因為在大部分新盤認購中，積分較高者有優勢，選擇的范圍和空間就更大。
「滬十條」實施以來新入市的三個新盤項目，除了建發浦上灣外，其餘兩個項目金地峯范以及經緯學府陽光未達到1.3倍的認購率，這三個項目在首批搖號購房者選完後，剩餘房源將按照常規續銷流程銷售。
不可否認，對於改善性需求的購房者，「滬十條」似乎還為其提供了不少便利。
一名上海本地人對新媒體表示，現在的購房環境對在上海有幾套房子但幾年沒有買過新房的群體來說比較有利，如果把名下的房子賣掉，積分會很高，購買新房就會有更多機會，對這種群體來說是比較有優勢的。
浦江南「三兄弟」
建發浦上灣與新城的千禧公園項目、旭輝的江山都會項目，業內戲稱為「浦江南三兄弟」，項目兩兩鄰近，處於同一水平線上。
從拿地到認籌開盤，建發浦上灣經歷了漫長的300天時間。其延續了中式園林建築的特色，浦上灣的住宅風格帶有很有濃厚的中式古典風格。
據新媒體了解，此次推出項目的全部房源，合共498套，為88平方米至128平方米三種戶型，銷售均價在4.04元/平方米，總價在307至565萬元/套。該項目預計將於2023年初全裝修修交付。
值得一提的是，建發浦上灣項目的交通不算方便，這成為項目的弱勢之一。同時，板塊內商業並不發達，附近的 商業綜合體 為萬達廣場，此外還有建設中的和潤生活廣場。
從地理位置看，浦江鎮面積較大，處於浦東新區和閔行區交接，距離前灘約4公里，近些年新盤以高端住宅為主，推盤節奏較慢，而舊盤新推項目多以 別墅 為主， 公寓 房源供不應求，今年或將有不少宅地推出，補充該板塊的住宅供應。
建發浦上灣項目則位於浦江鎮板塊邊緣，位於新港河路，靠近奉賢區，距離地鐵站較遠，而浦江板塊的商品房多聚集在浦錦街道或地鐵8號線附近，其新房售價水平比建發浦上灣高出2萬元/平方米，目前售價水平在6萬元/平方米以上。
就在五個月前，和建發浦上灣項目一同拿地的新城千禧公園一期早已開盤認籌，推出房源308套，入市均價與浦上灣一致為4.04萬元/平方米，總價在350萬元起，認籌比為113%，目前仍有在售房源。
另一邊，多個房地產中介平台顯示，旭輝江山都會項目於去年8月入市464套房源，至今已經售罄。
事實上，浦江南「三兄弟」拿地溢價率並不高，其中旭輝為底價、新城和建發分別溢價3%，這就意味著項目存有很大的溢價空間，而該板塊內 房價 仍有一定上升空間。
去年5月13日消息，新城和建發分別以13.45億及10.93億拿下浦江鎮拓展大型居住社區的兩宗相鄰地塊，成交樓面價均為1.69萬元/平方米。旭輝旭輝拿地的時間為2019年12月18日，以9.8億總價1.62萬元/平方米樓面價獲得浦江地塊。
重回上海
上海一直是建發華東區域布局的重點，從去年開始，建發便一心重倉上海，正等待「絕地重生」。
近期，該公司不僅因為浦上灣多次登上上海新盤的熱搜榜，還因為與融創聯合拿地而被上海普陀區政府約談。
據新媒體了解，2020年至今，建發在上海各區積極參與了多場土拍現場，其以24.4億摘上海寶山宅地後，再以10.93億獲得閔行浦江宅地。於今年2月2日，建發聯手融創64.52億、溢價36%競得普陀石泉社區一宗宅地。
與融創聯手拿下的這宗普陀區宅地樓面價超過8.43萬元/平方米，刷新了上海普陀區宅地成交單價，同時躋身上海宅地歷史成交單價前五名，引發了市場不少關注。
尤其在調控頻出、嚴格監管的上海樓市，如此高溢價拿地，項目會不會去化艱難、如何保證盈利等，這些都是市場疑惑的地方。畢竟，建發在2016年可是在上海多個「項目」上栽過跟頭。
2016年可謂是建發最「意氣風發」的時候，該年其曾以109.88億元拿下嘉定和寶山兩宗地塊，溢價率最高達115%。
好景不長，上海政府隨後發布多重嚴格調控政策，在限價和限購的雙重打擊下，嘉定和寶山顧村項目的銷售情況並不理想，加上去化慢，資金佔用成本也在逐漸增加，更別說嘉定項目的入市均價低於預估售價逾1萬元/平方米的差距。
其實，建發在上海的發展歷史並不短，自2004年進軍上海市場以來，目前在上海開發有6個項目，包括金玥灣、公園央墅、玖瓏灣、央璽、浦上灣及雲錦灣，而其中此次入市的浦上灣為建發在上海的第五個項目。
今年，除了浦上灣項目面世外，建發位於寶山美蘭湖板塊的雲錦灣首批房源也入市在即。與此同時，建發通過不斷加大華東區域其他城市的布局，銷售業績也逐漸走上台階。
據建發華東區域消息，截至2020年11月底，建發房產華東區域銷售額突破300億，建發華東區域主要包括上海、蘇州、南京、無錫、合肥、淮安、蚌埠、張家港、太倉、常熟等城市。
㈡ 央璽怎麼樣好不好值不值得買
樓盤名稱：上海央璽
別名：潤園
城市：上海
樓盤位置：富長路與聯誼路交匯處
開發商：上海眾承房地產開發有限公司
產權年限：70年
建築類型：高層,聯排,疊拼,雙拼,
公交線路：軌交：1號線、7號線； 在建15號線、規劃中18號線、22號線，距1號線呼蘭路站約1.5公里。x09
自駕：南北高架、富長路康寧路、滬太路、長江西路、中環、外環。
公交：寶山3路、527路、701路、寶山16路等。
其他交通方式：沿薀川路北行至共富路向西行1.2公里，行至富長路即到
規劃信息：其佔地面積為70210.4平方米，容積率，綠化率35%，共0棟樓，停車位1299個車位
周邊配套：品牌開發：建發、首開、中糧三大國資上市企業聯袂打造。
地段：中外環間，距大寧核心區域僅8公里左右。
生態區位：毗鄰規劃中泰和結構綠地和薀藻浜沿河濕地。
便捷交通：毗鄰南北高架、富長路康寧路南北第二通道，1號線、7號線等。
學校：上海大學寶山校區、華師大附中、共富小學、共富實驗學校、貝貝佳雙語幼兒園、菲貝兒第二幼兒園等。
園林：秉承「移步易景」的理念，打造東方美學墅區。
社區外規劃幼兒園，社區內外雙健康跑道。
一級資質物業：怡家園物業。
商超：共富路沿街社區商業，約3.5公里范圍內有家樂福、易買得、萬達廣場等大型商業體。
內部配套：小區內健康跑道
（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）
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