① 河西區松江南別墅可以出入嗎
上海第六批新房價格正式宣布，共計57盤，看了一下，發現幾個現象，就與大家一起分享：
1、 有些老盤項目出現在本批次里，比如浦東的恆大小區、首創天閱濱江、中凱曼茶園、春申陽光，這些盤的推盤量都不大，突然冒出來老盤項目，說明機構在拋貨套現或者在自救，看來機構炒房時代徹底成為過去時。
2、 首創天閱濱江竟然只有10套房子，非常震驚，均價10.99萬/平，而上一批開盤是2018年，均價9.2萬/平，漲價了。
3、 中凱曼茶園竟然批到了11萬的單價，雖然在佘山腳下，但還是覺得這價格很高。
4、 浦東恆大小區是上海的一家本土公司，與許老闆的恆大沒有任何關系。
5、 北外灘站上了13萬+，因為這一批里的弘久新弘北外灘上次推出的是公寓，這次有12套疊加產品，因此價格突破了13萬。
6、 臨港的供應量實在太大，像悅城整盤1200多套房子竟然能全部推出，實屬罕見。
下面我們就一一來分析這些盤的優劣，具體來看。
1、浦東
這一次，浦東的新房個個都很能打，既有像華僑城純水岸的嚴格限價房，還有中企海睿濱江這種臨江豪宅，同時也有浦發仁恆珊瑚世紀這種品質住宅，毫無疑問，這一次的浦東新房，都具備熱度。
所以這一次的浦東新房，買到哪個都不吃虧，尤其是唐鎮的華僑城純水岸，單價只有7萬出頭，實在劃算，當然分數也不會很低，高分選手可以准備資金了。
融創未來金融城這一次推出了1000多套房子，雖然這里有熱度，但量確實大，而且前期每個批次也都有新房入市，市場上的准客戶量也消耗差不多了，預測可能不會觸發積分。
浦東紫薇花園在此次的浦東新房中，相對較弱了一些，目前沒有什麼明顯倒掛趨勢，因此該盤可能售賣會很一般，即便觸發積分，可能分數也不會很高。
親水灣朗廷相對來說，可能在浦東所有新房中有些偏弱，此次該盤推出的是靠近外環的房子，而且距離地鐵站也較遠，有劣勢，但是價格是真實在，適合低積分和低預算的購房者。
當然，這一次，浦東還有個很冷門的項目恆大小區，該盤位於三林和北蔡交界處，這是個我們所謂的老破小項目了，沒想到這一次竟然還有24套房源出來，均價6.8萬/平，對於一個位於6、13號線雙地鐵的地段來說，也有性價比，而且面積不大，適合對地段有要求的剛需人，也因為量少，恆大小區極有可能觸發積分。
2、黃浦
黃浦璞玉ONE一個項目將要入市，地段毋庸置疑確實優質，位於老西門區域，距離新天地也不遠，但我們都知道，這個項目是香港名都囤地20多年的盤，內部設計可以說早已過時，而且是在商場的基礎上繼續建造的房子，不喜歡。
均價13萬/平的價格與去年周邊開盤的復地雅園12.5萬/平來說，它的價格明顯有點高了，並不太符合當前的預期。
所以覺得這個項目有可能不會太火，拭目以待吧。
3、普陀
上一次中，新湖明珠城(三期)觸發積分了，並且開盤當天就售罄了，可見客戶對該盤的喜愛。
本批次的價格與上一批持平，一分不漲，目測又要觸發積分了，其實該盤的優勢就是位於內環，近地鐵，旁邊還有蘇州河，只不過普陀區的能級相比周邊來說並不是很高，所以很多人對這里會有偏見，但市場已經驗證了，該盤確實不錯，所以值得推薦一下。
蘇河望就是一個虧本的項目，雖然這一次與上一次的價格持平，也一樣不漲，但看樣子，也同樣不會觸發積分，畢竟超過10萬/平的房子，裝修品質太差了，與新湖明珠城(三期)相比，該盤就是個毛坯房，各位朋友購買該盤還是要謹慎為好。
4、虹口
虹口真是風頭無兩，推出4盤，都在大北外灘區域，中糧瑞虹海景壹號不用多說，又是一個高積分項目，預計90分上下。
招商雲璽位於瑞虹新城不遠處，藉助瑞虹新城的優勢，該盤也不錯，當然名頭還沒有瑞虹響亮，這次該盤推出的都是134-330平大面積產品，總價過高，也因此分數不會很高，預計40分就有可能入圍。
弘久新弘北外灘依舊是北外灘的最高價，突破了13萬/平以上，這一次開盤因為有12套疊加別墅，也相應的拉高了此次整盤售價。不知這樣的別墅產品對於北外灘來說，有沒有吸引力，我們拭目以待。
虹口的低調盤中皇北岸錦源，該盤挨著招商外灘璽，也是個拿地多年但遲遲不建設的項目，算是個捂地的房子，項目名氣不足，早期項目的房子現在掛牌價也才7萬出頭，而這一次新房價格已經來到了11.3萬/平，有點虛高，恐怕該盤也不會火熱。
5、楊浦
楊浦也是此次新房入市中供應量較大的區域，值得關注的是楊浦濱江壹號和龍光天境這兩個姐妹盤，價格相同，都為9.9萬/平，這兩盤的優勢都是大北外灘區域，地段比較好。但硬傷是，這兩個項目佔地面積都很小，且都是長條形狀，容積率又較高，基本沒有什麼樓棟排布的設計，而且這兩盤臨近學校和周家嘴路這樣的主幹道，會有一些噪音影響。
但9.9萬/平的價格在這些缺點面前已經沒什麼可說的，依舊是個熱門項目，觸發積分是顯而易見的。
仁恆海上源不用多說了，還是會觸發積分的，只要仁恆在認購的時候，別總是搞這么高的凍資要求，那麼該盤就會熱銷。
沒想到，位於新江灣城的上海院子還有房源，該盤的前身是泰禾信達上海院子，泰禾由於資金鏈問題，撤資了，後來由信達來接管。不可否認，新江灣城的別墅產品還是很稀缺的，比較受購房者歡迎，但項目的蓄客時間太短，再加之別墅產品總價高，受眾人群可能也相對有限，恐怕也不會有很高的分數，那麼低積分且預算充足的客戶可以適當考慮。
6、閔行
閔行顓橋新房扎堆，這3盤很巧，都在該板塊，有所區別的是上海星河灣，該盤本就是個豪宅項目，總價基本都要2000萬朝上，星河灣粉會非常喜歡這種產品，7.8萬的價格與前期開盤相比，也一分沒漲，具備優勢，比較看好，但想要觸發積分，會比較難。
另外兩盤華發四季半島、顓橋紫薇花園屬於競品，產品、地段都相差不大，顓橋紫薇花園相對略高一些，是因為該盤的對面就是5號線，而華發四季半島距離5號線要稍遠一些，但對於性價比來說，華發四季半島更好，上一批中該盤也觸發了積分，所以這兩盤入市，都有觸發積分的可能性。當然由於兩盤互為競品，客戶難免會有重合，那麼分流後也有不觸發積分的可能，目前來看，還真不太好說。
7、寶山
寶山3盤也是熱點項目，大華公園薈、四季都會綠龍北都位於楊行板塊，有1號線的加持，出行非常方便，當然四季都會綠龍北一定是區域熱盤，距離地鐵站更近，而且價格只有4.7萬，有價格優勢。
大華公園薈此次有別墅產品，相對來說受眾面會略小，所以該盤有不觸發積分的可能。
大華悅庭位於大場鎮，距離中環不是很遠，地段優勢明顯，而且周邊有7號線，比較方便，而且價格5.76萬/平與此前這里的新房開盤價格都相差無幾，也是沒有上漲的區域，有一定的倒掛，具備熱銷潛力。
8、嘉定
嘉定南翔的融信海納印象均價依舊維持5.9萬/平，該盤與南翔房地聯動價來對比，優勢太明顯了，所以也一定會觸發積分，但分數可能不會高，適合60分左右的客戶。
位於安亭的格林雲尚在上一批里，認購人數大概在250%，分數在60分左右，沒想到這里也成為了購房者爭搶的對象。第六批緊隨其後，這一批的套數比上一批多一點，由於先後開盤時間短，所以這一批的分數或許沒有上一批高，預測55分上下。
金地峯范在這些盤中屬於比較優質的，屬於雙軌交房，周邊不僅有11號線，還有在建的嘉閔線，此次該盤推出的是疊加產品，總價會相對較高，但只有85套房源，總量不多，也有觸發積分的可能，但分數可能不會很高。
這一批里，還有一個大家沒聽過的項目春申陽光，位於嘉定朱行，算是大徐行板塊，對於現在來說徐行在有著嘉閔線的加持，也是個嘉定比較火的板塊，但該盤卻不在徐行中心，過一條馬陸就到江蘇太倉了，實在太遠，沒有任何地段優勢，配套也全靠太倉，註定是一個落寞的項目。
9、奉賢
奉賢的熱度降低了，此次這3盤中，預計沒有一個能觸發積分的，甚至像中海戈雅園連公證搖號都不會發生。
買奉賢的房子，記住一句話，往核心區買，其餘區域都不要碰，而本次公示的這3盤，都是非核心區，切記。
10、松江
松江的供應量也上來了，有6盤，值得關注的是洋江唐頓公館、同濟晶萃二期。
終於，這個捂盤捂了好幾年的洋江唐頓公館開盤了，單價5萬，適合當前九亭的售價，該盤也是松江目前來看品相最好的項目，當然和北九亭貝尚灣相比，該盤還有一定差距。但不可否認，該盤是有機會觸發積分的，預計會在65分上下。
同濟晶萃二期是此次松江第二個比較看好的項目，位於泗涇板塊。泗涇這一年也沒有什麼新房供應，該盤的入市，或也會得到不少購房者的關注，也有觸發積分的可能，預計分數50分左右，不會很高，適合剛需且是低積分選手來買。
金地豐盛道在上一批新房中已出現，當然沒有觸發積分，那麼這一次就更難觸發積分了，該盤位於松江新城，價格比距離市區更近的九亭還要貴，基本不會有外區客來關注，所以該盤只能以區域客為主，慢慢賣了。
沒想到，中凱曼茶園還有房子，這也是個絕對老牌的項目，而且更沒想到的是，這一次它的別墅價格竟到了11萬/平的這一地步，這也是松江第一個沖破10萬+的項目了，即便它在佘山腳下，但這一價格也確實非常高，有沒有優勢，其實已經十分明顯，依舊不看好。
其餘項目基本不會有什麼熱度，基本不會觸發積分，可以隨意買。
11、金山
金山本次有2盤入市，這里的項目都不會觸發積分
12、青浦
青浦的供應量也下來了，主要是徐涇的供應在往下走，本次青浦新城的盛青雲馳、上善水樾倒是有觸發積分的可能，畢竟這兩盤都靠近地鐵，且價格又不是很高，具備熱銷潛力的，當然入圍分或也不會很高，50分以上可能都會有機會。
另一盤御品園林位於徐涇，徐涇的公寓不用多說，開一個清一個，但別墅恐怕沒有這么容易，我們開盤見。
13、崇明
崇明本次有4盤將要入市，仁恆海明院、長興金茂逸墅是值得關注的，這兩盤都有軌交崇明線的概念，對於楊浦、浦東北部的購房者來說，是具有吸引力的，尤其是長興金茂逸墅，藉助軌交崇明線，到往市區會更方便。
東灘雍禧也是個不錯的盤，但都為別墅，價格略高，恐怕不及上面兩盤有熱度。
保利明玥潮升位於城橋鎮，就是從前的崇明新城，這里交通閉塞，沒有軌交規劃，還是本區客為主，不會受到太大關注，外區客還是不要碰了。
14、自貿區
臨港新片區此次推盤，不僅量大，而且推盤套數也是最大的，像悅城1226套的整盤房源都推出來了，市區客可以往裡沖了。
另外，這次的6盤中，都是圍繞滴水湖的項目，地段在自貿區來說，都比較優質，如果推薦的話，建議先認購悅城、悅達悅瓏灣、遠洋紅星臨港天鉑，這3盤都在101片區內，有16號線的加持，而且像悅達悅瓏灣還有50多平的小面積房源，總價150+萬就能上車了，適合剛需族。而且如此大量，基本人人都有機會。
另外兩盤龍光天曜、中建御湖瀾庭都位於102片區，相對來說，遠離地鐵站，顯然沒有上面3盤理想。基本上這2盤都不會觸發積分，更是可以隨意購買了。
以上就是第六批新房中各項目的優劣勢，熱的區域依舊很熱，而冷的區域也很冷，市區中，重點關注虹口、楊浦，這兩區會有高積分項目出現，浦東重點關注華僑城純水岸，這都是本次公示的絕對熱門項目。
而其餘盤，雖然觸發積分的概率會很高，但大部分入圍分都不會高，適合低分購房者進入。
臨近年底了，上海新房入市依舊這么多，可以說從第五批開始，購房難度就逐漸往下降，進入到這一批中，難度會進一步下降。
樓市平穩年或許要來了。
② 上海一年有多少批次新房
2021年上海一共有六批新房。
六個批次的新房算是多的了，而且第六批新房有1.75萬套，吸引了大量的購房者。
2022年第一批新房已於2月14號官宣，將供應一萬一千多套新房。第二批正在籌備之中。