Ⅰ 我想知道02年上海市閔行區私房拆遷政策,能否告知
一、動遷安置
(一)閔行區動遷安置的3種類型及執行政策情況
1.老鎮改造動遷安置
老鎮改造包括老閔行的城區、各鎮的鎮區范圍內的地塊改造，這些地塊大部分為國有土地。我區自1997年啟動「一線四點」老鎮動遷改造規劃以來，老閔行區地區和顓橋、北橋、馬橋、莘庄、七寶、梅隴等鎮的老鎮改造速度很快，城區、鎮區面貌大為改善。老鎮改造執行的拆遷政策，各鎮、各開發單位有所不同，主要有兩種：一是老閔行區地區及北橋、馬橋等鎮嚴格執行市政府的城市房屋拆遷政策，即市政府1991年4號令、1993年38號令和2001年11月1日起實施的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》及區政府同步配套的城鎮房屋拆遷政策等；二有七寶、梅隴、莘庄、顓橋等鎮及莘庄工業區執行區政府(1993)40號文，這一政策比市政府的城市房屋拆遷政策略寬。
2.征地動遷安置
閔行區由於地處城郊結合部，自20世紀80年代末以來，農村城市化速度非常快。1987年以來，全區房地產開發、工業園區建設、市政建設中共徵用集體土地累計超過17萬畝，其中市屬項目征地約2.5萬畝、區屬項目征地約14.5萬畝。大量征地必然涉及農民私房動遷。由於市政府在2001年以前沒有制定專門針對徵用農村集體土地的拆遷政策，而市政府有關城市房屋拆遷政策對徵用農村集體土地的農民私房拆遷又不適用，因此，為維護老百姓切身利益，區政府於1993年制定40號文《關於印發加強房地產開發管理工作意見的通知》，其中包括《閔行區房地產開發中農村私房拆遷的實施辦法》，征地拆遷基本上按這一政策操作。
3.舊村宅改造動遷安置
舊村宅改造動遷安置不同於上述兩種類型，所涉及的土地是建設單位在辦理征地手續後，成塊好用且建設成本低的土地成片開發後，留下的難以開發或開發成本較高的農村宅基地。這些農村宅基地部分是已帶征成為國有性質的土地，部分是難以徵用的包含農民住宅的企業在內的集體土地，部分是外環線等骨幹道路兩側的綠化用地，全區涉及100多個農村村宅。根據上年市政府郊區工作會議精神，為進一步推進農村城市化，閔行區實施以虹橋、莘庄、七寶、梅隴等4鎮和龍柏街道共73平方公里集中城市化地區的舊村宅改造計劃，計劃4年時間消除「城中村」。今年是實施舊村宅改造的第二年。全區列入集中城市化地區舊村宅改造的宅基地共191塊，涉及11438戶家庭、9950畝土地、230萬平方米建築。其中扣除房產公司已征未拆的宅基地和外環線綠帶內的宅基地外，全區實際列入改造的宅基地120塊，動遷6446戶家庭、宅基地面積6012.2畝、房屋總建築面積134.32萬平方米。改造范圍內有30%的宅基地屬於綠化、市政控制及工業用地，改造難度非常大。區政府成立村宅改造領導小組及辦公室，由區房地局牽頭負責，四鎮一街道和區有關部門配合。經過調研，上年完成「三表一圖」製作，即宅基地改造地塊情況表、宅基地改造工作現狀圖。區政府同時配套有關舊村宅改造的優惠政策，即對舊村宅改造涉及由區收取的所有的土地出讓金、房產開發稅費全部返回到鎮、街道。2002年，經區政府審定、市房地局批准列入開發的共有38塊宅基地，涉及71個生產隊、3801戶人家、舊房面積78.2萬平方米，均占應改造計劃的30%以上。38幅地塊中有7幅為國有土地、31幅為集體土地，集體土地以13批次全部經市房地局批轉為國有土地。
2002年初，市政府出台《關於上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》，根據這一政策以及前年出台的《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》，區政府出台閔府發(2002)8號文《關於閔行區徵用集體所有土地房屋拆遷補償標准實施辦法》、9號文《關於閔行區城市居住房屋拆遷市場價補償安置中區域劃分及價格補貼標准實施辦法》。各鎮、街道分別擬定或正在擬定舊村宅改造實施辦法。
(二)動遷安置政策的主要內容
1.《關於閔行區房地產開發中農村私房拆遷的實施辦法》的主要內容有：
(1) 拆遷補償採取拆私還私、拆私還公兩種方式。
(2) 拆私還私的計算：一是住房面積，按政策規定應安置人口在3人以下(含3人)，原建築面積人均40平方米以上的，人均可安排建築面積不超過40平方米；4人以上的(含4人)，人均可安排建築面積不超過35平方米。獨生子女可照顧20平方米。二是互換房屋的差價，人均建築面積在24平方米以內，且不超過被拆舊房建築面積的，由安置戶承擔新房成本價1/3；人均24平方米以上且在被拆舊房建築面積以內的，承擔新房成本價。三是舊房面積多於新房面積的，由征地單位對安置戶給予多餘面積的獎勵。獎勵標准規定一個鄉鎮一個標准，按當時當地商品房售價規定了300元/平方米、500元/平方米、700元/平方米三個標准。
(3) 拆私還公不論原私房面積大小，原則上按人均住房面積12平方米分配，獨生子女可照顧4~6平方米。
(4) 被拆農民私房的估價，統一按市建委、物價局頒發的滬建研(1992)1281號文《關於同意調整上海市房屋估價暫行標準的批復》執行。私房拆遷中涉及的過渡費等也按照市規定的標准執行。
2.《關於閔行區徵用集體所有土地拆遷房屋補償標准實施辦法》的主要內容：
(1) 計算辦法：被拆房屋補償標准＝(被拆房屋建築安置重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×補拆房屋建築面積。
其中：價格補貼＝(補拆房屋建築安置重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平米建築面積的土地使用權基價)×補貼系數。
(2) 補貼標准：同區城新建多層商品住房每平米建築面積的土地使用權基價根據不同地段確定，全區共分6個檔次，最高的為外環線以內的虹橋、梅隴、龍柏部分地區1944元/平方米，最低的為浦江鎮638元/平方米。補貼系數為25%。
3.《關於閔行區城市居住房屋拆遷市場價補償安置中區域劃分及價格補貼標准實施辦法》的主要內容：
(1) 計算辦法：被拆遷房屋補償標准＝同區域最低補償單價標准+價格補貼。
價格補貼的計算：如被拆房屋的市場評估價低於或等於最低補償單價標准，價格補貼為最低補償單價的25%(25%為本區補貼系數)；如被拆房屋的市場評估價高於最低補償單價標准，價格補貼為最低補償單價標準的2倍減去被拆房屋市場評估單價後的25%。
(2) 最低補償單價標准：全區共分為6個檔次，最高的為外環線以內的虹橋、梅隴、龍柏部分地區2400元/平方米，最低的為浦江鎮1100元/平方米。價格補貼每平方米低於200元的按200元計算。
(三)四鎮一街道舊村宅改造中實際執行的政策
由於市、區兩級政府新頒布的動遷安置政策與原來的動遷安置政策有根本的區別，即新政策是按實際有證建築面積計算動遷補貼的(俗稱磚頭)，而老政策是按人均標准建築面積計算動遷補貼的(俗稱人頭)，而我區列入村宅改造的四鎮一街道的農民私房建造早已凍結，有許多農民實際私房面積少於規定的面積。為體現公平性，四鎮一街道將普遍採取新老拆遷政策相結合的辦法。
1.補償辦法，有兩種模式：
一是「人頭、磚頭」相結合安置的模式。即根據區政府8號文，結合原實行的人均安置面積，實行實際有證面積和按人均安置的標准面積相結合的辦法，即實際有證建築面積超過認定面積的，按實際有證面積進行計算；實際有證建築面積不足認定面積有，按認定面積計算，不足認定面積的私房重置價格補貼相應扣除。認定面積以3口之家為例，七寶、梅隴、龍柏等為40平方米/人，獨生子女增加20平方米；虹橋為135平方米/戶。
二是以「人頭」為主的安置模式。主要是莘庄鎮，即結合原實施的拆遷安置政策(原規定人均建築面積40平方米以內的，個人出資570元/平方米，超過規定面積的不作為安置面積，按低於市場價200元/平方米的價格由動遷戶結算)，按人均40平方米、獨生子女增加20平方米作為標准安置面積，在標准面積以內的，動遷戶按成本價1/3出資，超過標准面積10平方米以內的，動遷戶按成本價出資，超過安置面積10平方米以上的，按市場價結算。由於政策尚處於醞釀階段，故動遷戶具體出資多少尚未確定。
2.安置方式
一是以房換房安置方式，在改造地塊上直接建造動遷安置公寓，讓動遷戶直接搬入安置公寓內，以減少直接的貨幣支出。二是現金安置方式，對動遷戶不需要以動遷房安置的，或鎮、街道不規劃建設動遷安置房的，直接以現金方式安置。
3.動遷成本
根據不同地段、不同補貼標准、不同安置面積，以及不同附著物和其他補貼，農民動遷房安置成本是不同的。根據各鎮、街道擬採取的拆遷補償安置政策測算，平均每戶補償總額最高的為梅隴鎮環線以內的動遷戶，近70萬元；最低的為虹橋鎮和梅隴鎮環線以外的動遷戶，50多萬元。
二、征地勞動力安置
(一)征地工基本情況
1.征地工管理情況
全區自1987年以來共涉及征地17萬畝多，安置征地工12萬人。其中市屬項目征地應安置近3萬人、區屬項目征地應安置約9萬人，實際安置約8萬多人。剔除十幾年中因區劃調整劃至外區和已辦理退休及死亡的，目前，納入區里管理的有6.06萬人，其中吸勞人員3.37萬人、養老人員2.33萬人。在征地吸勞人員中，由區各有關公司吸勞的有4300多人，佔12.1%，共餘2.93萬人由各鎮安置，佔88%以上。征地養老人員中有12741人由區征地養老所養老，其餘養老人員由各鎮及金城房產公司、春申房產公司等單位養老。
2.征地工就業及福利情況
近兩年，我區重視征地工就業，僅上年全區就解決近4000個征地工的就業。由於征地工私房出租比較多，征地工生活相對較富，許多征地工存在不願就業或不願從事低檔次、低收入的工作，加上征地工文化技能素質普遍較低，許多征地工高不成低不就，處於待崗狀態。包括部分新辦「農轉非」手續的征地工在內，目前全區還有9243名征地工待崗，占管理在冊征地工總數的27%。其中，由區屬單位安置的有2968人(僅施達公司就佔2300人)待崗、鎮安置的有6275人待崗。對待崗征地工，我區規定安置單位發放生活費補貼，標准按上海市最低生活保障線即每月290元發放，對自主就業的停發或少發生活費補貼。由於各鎮、各單位經濟實力有差異，故待崗征地工的生活費發放有高有低，最高的每月達350元(上房公司)，最低的僅100元，一般為290元。
征地工的社會保障由安置單位解決。目前，全區管理在冊的征地工中，有88%以上的征地工已參加城鎮社會保險，其餘12%不到的征地工參加農保。而1997年底，我區參加城鎮社會保險的征地工僅佔20%左右。說明區、鎮兩級為解決征地工社會保障投入了大量資金，按每一征地工15年的投保期合計2萬元計算，累計投入的資金超過4億元。
3.征地養老人員的福利情況
我區征地養老人員的退休補貼根據上海市統一標准，上年為386元，今年4月1日起調整為408元。征地養老人員的醫葯費在2001年之前採取實報實銷的辦法，由於制度上的缺陷，造成征地養老人員的醫葯費報銷失控，有的征地工每月報銷的醫葯費超過養老補貼。上年實行新的醫葯費報銷辦法後，各安置單位負擔的征地養老人員醫葯費大為減少，2002年第四季平均每人每月負擔的醫葯費為168.31元，比原來減少一半多。新的醫葯費報銷辦法參照城鎮職工醫保辦法，同樣實行賬戶基數、自負段報銷標准，只是在相應標准和負擔比例上有所減少。
(二)征地吸勞、養老安置政策
1993年出台40號文關於《閔行區房地產開發中農村勞動力安置的實施辦法》，這一辦法與1994年市政府62號令基本一致，因此，自62號令出台後，閔行區嚴格按照這一政策規范操作。由於前幾年閔行區開發速度較快、經濟發展水平較高，老百姓的生活水平與其他區縣相比較高，62號令規定的征地勞動力安置補償標准已很難適應我區實際，因此，在市政府新的征地安置辦法出台之前(目前市政府僅在浦東新區試點)，近兩年我區根據實際需要，由征地雙方協商，適當提高吸勞、養老安置補償標准。具體為，按上年全市月社會平均工資的60%×每一征地工集體與個人合計繳費率×12月×15年，如上年全市月社會平均工資為1480元，集體與個人繳費率為46.5%，征地安置補償標准至少需6.7萬元，如再加上征地工自謀出路應給予的2年生活費(標准由各區自定，本區為每月800元，兩年合計2萬元)，各征地單位安置補償標准至少達8.7萬元。鑒於此，我區目前征地安置基本參照62號令，標准比62號令翻了一番，其中，滬閔路以北如大古美地區7萬~8萬元，滬閔路以南約6萬元。征地養老人員的補償標准根據全市統一標准，即男9萬多元、女11萬多元。
(三)當前征地安置中存在的問題
征地勞動力安置歷來是我區征地開發工作中的重中之重。前幾年，由於補償標准偏低和安置工作的不到位，征地工上訪現象比較多，近兩年，我區加大征地工安置工作力度，切實解決征地工就業和社會保障，維護征地工切身利益，因而征地工上訪現象比過去明顯減少。但是，從全區征地安置工作看，還存在一些問題：
1.部分項目征而未用影響老百姓利益的問題
我區在90年代初土地被大量徵用，之後幾年征而未用的土地很多，有的土地至今未用。土地征而未用將直接影響征地工社會保障，如部分征地工由於「農轉非」手續辦得晚，15年的養老金補繳不上，因而享受不到上海市城鎮職工最低退休金標准。
2.部分自謀出路征地工的後顧之憂難以解決的問題
按62號令之前的安置政策，征地工自謀出路補償費為1萬元，按62號令規定，征地工自謀出路補償費為1.5萬元，最高不超過3萬元。由於自謀出路人員的社會保險由自己繳納，因而部分自謀出路人員根本沒有繳社會保險，特別是1994年之前上海市還沒有實行養老制度，大部分1994年之前自謀出路人員沒有繳納養老金。目前，全區未繳納養老金的自謀出路征地工超過1000人。
三、集體用地安置
1.集體用地及集體用地後的農民安置情況
我區在開發建設中除征地外，還存在大量集體使用土地情況。1987年以來，我區集體使用土地累計超過5萬畝，集體用地中應安置勞動力約2.5萬人，其中95%的勞動力基本上由各鎮安置在各類企業就業。集體用地涉及的養老人員近8000人，目前已全部養老。由於各鎮經濟實力不同，集體用地養老農民的退休補貼標准有高有低，最高的比照征地養老人員標准，最低的每月150元左右。
2.集體用地安置政策
為解決因集體用地而失去土地農民的後顧之憂，我區於1999年制定《關於集體土地使用及其管理的暫行辦法》，規定集體用地後由各用地單位實行勞動力安置、養老保險和經濟補償等方式。其中，一是勞動力安置，按被用地單位的土勞比例協商安置，也可採取經濟補償加勞動力安置的辦法，其中自謀出路的安置費用為2萬元。二是養老保險，參照當地鎮、村企業養老標准辦理用地農業人員養老手續。三是經濟補償，採用一次性經濟補償的，按市有關征地補償標準的50%執行，採用每年經濟補償的，補償標准為每年每畝不低於600元。目前，我區集體用地的實際補償水平每畝在1500元左右，也有許多集體用地項目的補償金額每畝超過2000元。
2003年9月19日
(區委區政府研究室)
Ⅱ 上海私房動遷政策規定
上海私房動遷政策：被拆遷私房所有人保留房屋產權的，拆遷人可參照被拆除房屋建築面積，用新建房屋或其他住房互換產權。私房所有人與拆遷人應按照互換房屋面積、質量的差異結算差額價款。互換的新房在人均建築面積二十四平方米以內、不超過原建築面積的，按新房成本價的三分之一出售;人均建築面積二十四平方米以上、不超過原建築面積的，二十四平方米以上的部分按新房的成本價出售。互換房屋的差額價款應一次付清。私房所有人須付清互換房屋差額價款方能取得房屋所有權，並向區、縣房產登記機關和土地管理部門申請領取房屋產權證和土地使用證。私房拆遷在具體分配徵收補償利益時需考慮被徵收房屋的性質和來源，住房、生活以及安置對象在徵收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。
而土地補償，則是根據它的性質分檔次，按每畝多少錢來算補償金。房屋估價往往是由被拆遷房屋的市場單價和它的建築面積相乘，若得出的房屋市場單價低於標準的話，則按同等房屋均價來算。貨幣補償通常聘請專門的評估機構來完成房屋的估價，從而根據結果來進行補償金的計算，做到有據可循。同時還對會市場房價加以分析，對所拆遷的房屋進行估算，從而算出房產均價。同時產權置換也需進行房屋評估，根據它的價值，再來實行等價置換。也就是說根據拆遷房屋大小，在拆遷方所提供安置區域，獲得相應面積大小的房屋。但置換還需根據它的價值，來進行折算，實行調換。由於大部分地區都在不斷建設和發展，因此拿地成本和房價一直走高，因此拆遷補償，不能單單使用一種方式。
上海市拆遷補償標准：
1.拆除居住房屋價格補貼系數為30%
2.套型面積補貼標准為每戶15平方米（建築面積）。
法律依據：
《上海市普陀區人民政府關於確定本區房屋拆遷套型面積補貼標准及價格補貼系數標準的通知》
第一條套型面積補貼標准被拆除房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，適用套型面積補貼。套型面積補貼按照滿足被拆除房屋基本使用功能的原則，以房屋拆遷許可證核發之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶。本區套型面積補貼標准為每戶15平方米（建築面積）。