『壹』 上海的地形特點是什麼
上海市大部分地區位於坦盪低平的長江三角洲平原，水網密布，西南部散見小山丘，平均海拔高度約4米。 境內轄有中國第三大島崇明島以及長興、橫沙等島嶼，黃浦江及其支流蘇州河流經市區.
上海位於北緯31度14分，東經121度29分。上海地處長江三角洲前緣，北界長江，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省。地處南北海岸線中心，長江三角洲東緣，長江由此入海，交通便利，腹地寬闊，地理位置優越，是一個良好的江海港口。
上海全市面積6340.5平方公里，占我國總面積的0.06%，南北長約120公里，東西寬約100公里。其中市區面積2057平方公里，陸地面積6219平方公里，水面面積122平方公里。
『貳』 優望公寓丘運賢：大型租賃社區如何爬坡過坎
2021年4月15日，由商業空間資產戰略研究咨詢機構-邁點研究院聯合品牌中國戰略規劃院、商業空間產經研究媒體-邁點網等數百家媒體舉辦的第五屆「中國租賃地產MBI頒獎盛典暨高峰論壇(2020-2021)」於上海阿納迪酒店隆重召開。
依據不同區位規模，項目定位，衍生業態，不同的大型租賃社區，運營模式也有所不同。
對此，優望公寓董事長丘運賢在「超級社區秀」環節中以《大型租賃社區運營模式分享》為題，詳細闡述了其大型租賃社群的運營思路。
住房租賃行業趨勢：社區化、智慧化
大型租賃社區的出現，不僅增加了市場供應，更讓租客更好地享受住宅社區的居住體驗，並享受商業、娛樂等配套資源，真正落實「租售同權」的概念。
丘運賢指出，2015年以前住房租賃是傳統的「包租婆」時代，主要提供租住空間，隨後開始出現品牌公寓，在原來租住空間基礎上增加了服務內容;到2020年及以後，住房租賃迎來了新時代，即場景時代，在前兩者的基礎上，開始注重智慧化場景的體驗，智慧社區、「居住空間+服務+智慧化場景體驗」成主角。
在這個變化過程中，未來住房租賃將朝向兩大方向發展：
一是租賃社區化。從客戶層面來看，客戶需要從簡單的租住轉變為全面的生活模式，促使大型租賃社區為客戶提供全生命周期的生活配套;從供給角度來說，很多大型社區的興起，讓租賃型的生活社區更具可能性。
二是智慧化。新基建等利好政策驅動，IOT、AI等科學技術支持，以降本增效為主要目標的住房租賃管理路線漸明，應用了智慧化系統的住房租賃品牌將率先在行業內脫穎而出。
大型租賃社區探索：五大類社區初長成
以「安心租 安全住」為服務理念的優望公寓成立於2015年，專注大型公寓運營管理，單體500間以上項目佔比70%以上，涵蓋住宅、商業、車位等模板，綜合性強。
基於上述兩大趨勢，優望公寓五六年以來做了很多模式的探索，其將大型社區分為了五大類，即：政府大型人才公寓社區、村集體用地建設大型社區、R4用地建設大型社區、產業園區配套大型社區和自持大型社區。
丘運賢以具體的實例展示了優望公寓目前在大型租賃社區領域積累的經驗。
政府大型人才公寓社區——這是目前優望公寓做的體量較大的一類。
比如，優望公寓火炬嘉福社區由優望公寓聯合廈門國家火炬高新區管委會共同打造，是廈門人才公寓示範項目，由原來的閑置房改造而來，總建築面積達90000㎡，房間2000套;北師大人才公寓是優望公寓聯合CCB建融家園打造企事業單位的人才房，總建築面積為60000㎡;北京懷柔國家科學城人才社區是高起點規劃打造北京懷柔國家科學城人才房體系，專門服務於科學城頂尖科學人才，房型多達2000套。除了布局一線城市以外，優望公寓也下沉到了三四線城市，聯合呂梁市政府打造呂梁市級人才標桿項目呂梁市級人才公寓，總建築面積為20000㎡。
村集體用地建設大型社區——在這一品類中，北京地區是典型區域。
西南部首個純租住社區是優望公寓負責的北京張郭庄項目，房間數近4000套，自前期產品定位開始，服務兩年多，效果顯著;城市中心高端品質人才公寓優望公寓水木社區，是全廈門首個採用人臉識別門禁系統全智能聯網公安系統、精品酒店級精裝標準的公寓，包含了商業等多個版塊。
R4用地建設大型社區——以廈門金圓金融公寓為例，該公寓位於廈門兩岸金融中心，是廈門首塊純租賃用地，將開發建設為廈門高端金融人才公寓，總建築面積達27446㎡。
產業園區配套大型社區——廈門新陽產業園配套公寓即將上線，該項目分為三期開發，房間4000套，涵蓋各個產業類型，是超級綜合體的項目。
廈門優望公寓天地社區是優望公寓2015年做的第一個項目，丘運賢回憶道，當時全國社區長租公寓體量均在100-200間，優望公寓鋌而走險，打造了這一1000多間房間的社區，並涵蓋白領公寓、人才公寓和休閑商業街，結果印證了當初的選擇，運營至今一直是滿房的狀態。
自持大型社區——北京首開保利項目是超大型全齡服務式租住社區，總面積60萬㎡，純自持部分地上面積約23萬㎡，接近4000套，預計明年年中正式面世，目前項目已經全部打造完成。
大型社區如何長期保持「年輕態」
從運營角度來看，大型社區具有「三多」的特點。
一是業態多，不僅有公寓的部分，還涵蓋商業、幼兒園、小學等業態;二是產品多，涉及到一房一廳、兩房，甚至服務於家庭用戶;三是客戶多，主要是客戶的年齡層次多，當前客戶群體已經不再局限於20-35歲之間，范圍擴大至多個層次。
丘運賢指出，決定大型社區能保持長期輸出力主要在於全鏈條，涉及前期、建設期和運營期三大階段——前期階段要確定好產品定位;建設期最好有自己的開發團隊和軟裝管理的團隊，能基於智能硬體做自己的產品，否則會對運營造成很大的壓力。
考慮到這一點，丘運賢表示，自己成立傢具研發中心，產品不斷迭代，保證了客戶滿意度，避免因保修率高造成盈利大幅度下降;而運營期的委託管理和運營管理則是結果。
大社區前期爬坡期如何做到開業就有比較好的出租率呢?
丘運賢認為，G+C+B是關鍵。也正是因為這樣，優望公寓在廈門開創了人才房的模式，政府不再自己建人才房，而是采購優望的項目作為人才房，從貨幣化補貼、市場化服務，人才滿意度等方面來看，這都是一個正確的選擇，現在全區全市都在推這種模式。
改善租房領域一小步，成就城市理想生活一大步。
優望公寓將繼續致力於給每一位熱愛城市，專注生活的人，提供安心安全無後顧之憂的租住體驗，並兼顧價格的合理性和需求的多樣性，讓不同類型的租客群體有更多更好的租房選擇。