1. 上海首個積分搖號樓盤入市，這會對周邊房價造成哪些影響
積分搖號會優先於無房人群，可以有效控制炒房現象。這段時間，上海的一個樓盤引起了大家的關注，並不因為這個樓盤有多好，只是因為這是上海房地產政策“滬十條”出台後的第一個樓盤，按照新政策，該樓盤需要通過“積分搖號”的方式進行購買，所以不少人都將目光放在這個樓盤上，想要看看新政策對樓盤銷售的影響。目前根據媒體最新披露的消息，這個樓盤總共有498個單位，參與認籌的人數超過一千，雖然遠超單位套數，但與之前萬人搖號相比，炒房現象已經緩解了不少。
2. 樓市調查 | 上海樓市新政首個觸發積分制的建發浦上灣
如果 樓市 真有蝴蝶效應老尺，「滬十條」或許是昌賣這只蝴蝶。
接二連三，各大城市開始密集出台樓市調控政策的現象，輻射長三角城市群包括杭州、無錫、寧波等。上海樓市也發生了很大變化，轉折或許就在當下。
「滬十條」實施以來， 第一次 新開盤上市的三個 樓盤 分別為閔行區永康城浦上雅苑（建發浦上灣）、金地峯范以及經緯學府陽光，由於後兩者認籌人數未超過銷售房源的1.3倍，未觸發積分制。
而建發浦上灣是上海第一個觸發積分制的 新樓盤 。據悉，建發浦上灣於2月6日啟動認籌，項目一次性全部推出房源共498套，最終認籌人數為1589組，704組入圍搖號。
截至3月5日，上述三個樓盤均完成搖號。
最新的一項政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局發布的一則《關於進一步加強本市 房地產 市場管理的通知》第一次提到，對按照優先購房政策購買的 新房 限售5年。
由於建發浦上灣項目的認籌時間節點正好處於「滬十條」之後且「滬七條」之前，因此本次推出的498套房源，一律不屬於限售5年范疇。
新政「加持」下，建發浦上灣項目的認籌情況頗為樂觀，認籌率高達319%，認籌耐含逗金較低僅為20萬元，入市均價處於4.04萬元/平方米，這一價格被市場認為「友好」。
業內人士認為，由於建發浦上灣項目採取積分制搖號的游戲規則，或許不會讓這一項目「日光」，樓市新政下出現更多變數因素。
新政「加持」
在上海這場變幻莫測的樓市調控中，拿著積分這張入場券，上海「無房」家庭佔有一定優勢，剛需盤對他們來說仍有很大吸引力。
據新媒體了解，積分制將綜合購房者的家庭、戶籍、 房產 情況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保這五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
積分主要分為基礎分（滿分60）以及動態分（滿分24分），其中家庭、戶籍、房產情況、5年內在滬購房記錄構成基礎分，在滬繳納社保情況則體現為動態分，從認籌日起往前計算20年，每繳納1月社保加0.1分。
市場消息稱，此次建發浦上灣項目的積分搖號入圍線為56.7分，這一積分線使得不少購房者直呼「分數不低，搖號可能無望」。
有購房者指，要拿到56.7分，需要滿足滬籍無房家庭且5年內未購房的；或外地戶籍家庭5年內未購房且繳滿5年以上社保的；或滬籍單身無房5年內無購房記錄且需繳滿5年以上社保的購房群體。
長期研究上海樓市的分析師表示，假如積分較高者的搖號排序靠後，這部分購房者可能買不到滿意的樓層和戶型，因此棄號選擇其他新盤上車。因為在大部分新盤認購中，積分較高者有優勢，選擇的范圍和空間就更大。
「滬十條」實施以來新入市的三個新盤項目，除了建發浦上灣外，其餘兩個項目金地峯范以及經緯學府陽光未達到1.3倍的認購率，這三個項目在首批搖號購房者選完後，剩餘房源將按照常規續銷流程銷售。
不可否認，對於改善性需求的購房者，「滬十條」似乎還為其提供了不少便利。
一名上海本地人對新媒體表示，現在的購房環境對在上海有幾套房子但幾年沒有買過新房的群體來說比較有利，如果把名下的房子賣掉，積分會很高，購買新房就會有更多機會，對這種群體來說是比較有優勢的。
浦江南「三兄弟」
建發浦上灣與新城的千禧公園項目、旭輝的江山都會項目，業內戲稱為「浦江南三兄弟」，項目兩兩鄰近，處於同一水平線上。
從拿地到認籌開盤，建發浦上灣經歷了漫長的300天時間。其延續了中式園林建築的特色，浦上灣的住宅風格帶有很有濃厚的中式古典風格。
據新媒體了解，此次推出項目的全部房源，合共498套，為88平方米至128平方米三種戶型，銷售均價在4.04元/平方米，總價在307至565萬元/套。該項目預計將於2023年初全裝修修交付。
值得一提的是，建發浦上灣項目的交通不算方便，這成為項目的弱勢之一。同時，板塊內商業並不發達，附近的 商業綜合體 為萬達廣場，此外還有建設中的和潤生活廣場。
從地理位置看，浦江鎮面積較大，處於浦東新區和閔行區交接，距離前灘約4公里，近些年新盤以高端住宅為主，推盤節奏較慢，而舊盤新推項目多以 別墅 為主， 公寓 房源供不應求，今年或將有不少宅地推出，補充該板塊的住宅供應。
建發浦上灣項目則位於浦江鎮板塊邊緣，位於新港河路，靠近奉賢區，距離地鐵站較遠，而浦江板塊的商品房多聚集在浦錦街道或地鐵8號線附近，其新房售價水平比建發浦上灣高出2萬元/平方米，目前售價水平在6萬元/平方米以上。
就在五個月前，和建發浦上灣項目一同拿地的新城千禧公園一期早已開盤認籌，推出房源308套，入市均價與浦上灣一致為4.04萬元/平方米，總價在350萬元起，認籌比為113%，目前仍有在售房源。
另一邊，多個房地產中介平台顯示，旭輝江山都會項目於去年8月入市464套房源，至今已經售罄。
事實上，浦江南「三兄弟」拿地溢價率並不高，其中旭輝為底價、新城和建發分別溢價3%，這就意味著項目存有很大的溢價空間，而該板塊內 房價 仍有一定上升空間。
去年5月13日消息，新城和建發分別以13.45億及10.93億拿下浦江鎮拓展大型居住社區的兩宗相鄰地塊，成交樓面價均為1.69萬元/平方米。旭輝旭輝拿地的時間為2019年12月18日，以9.8億總價1.62萬元/平方米樓面價獲得浦江地塊。
重回上海
上海一直是建發華東區域布局的重點，從去年開始，建發便一心重倉上海，正等待「絕地重生」。
近期，該公司不僅因為浦上灣多次登上上海新盤的熱搜榜，還因為與融創聯合拿地而被上海普陀區政府約談。
據新媒體了解，2020年至今，建發在上海各區積極參與了多場土拍現場，其以24.4億摘上海寶山宅地後，再以10.93億獲得閔行浦江宅地。於今年2月2日，建發聯手融創64.52億、溢價36%競得普陀石泉社區一宗宅地。
與融創聯手拿下的這宗普陀區宅地樓面價超過8.43萬元/平方米，刷新了上海普陀區宅地成交單價，同時躋身上海宅地歷史成交單價前五名，引發了市場不少關注。
尤其在調控頻出、嚴格監管的上海樓市，如此高溢價拿地，項目會不會去化艱難、如何保證盈利等，這些都是市場疑惑的地方。畢竟，建發在2016年可是在上海多個「項目」上栽過跟頭。
2016年可謂是建發最「意氣風發」的時候，該年其曾以109.88億元拿下嘉定和寶山兩宗地塊，溢價率最高達115%。
好景不長，上海政府隨後發布多重嚴格調控政策，在限價和限購的雙重打擊下，嘉定和寶山顧村項目的銷售情況並不理想，加上去化慢，資金佔用成本也在逐漸增加，更別說嘉定項目的入市均價低於預估售價逾1萬元/平方米的差距。
其實，建發在上海的發展歷史並不短，自2004年進軍上海市場以來，目前在上海開發有6個項目，包括金玥灣、公園央墅、玖瓏灣、央璽、浦上灣及雲錦灣，而其中此次入市的浦上灣為建發在上海的第五個項目。
今年，除了浦上灣項目面世外，建發位於寶山美蘭湖板塊的雲錦灣首批房源也入市在即。與此同時，建發通過不斷加大華東區域其他城市的布局，銷售業績也逐漸走上台階。
據建發華東區域消息，截至2020年11月底，建發房產華東區域銷售額突破300億，建發華東區域主要包括上海、蘇州、南京、無錫、合肥、淮安、蚌埠、張家港、太倉、常熟等城市。
3. 上海推出第五批集中供應房源：共57樓盤超1.5萬套，10萬元+豪宅多達15個
10月16日，上海市房地產交易中心 「網上房地產」網站公示了《本市近期將上市新建商品住房項目一覽表（第五批次）》，共推出57個新盤，總計15206套房源，並將於近期陸續上市。
《每日經濟新聞》記者注意到，與前四批次集中供應房源相比，本批次集中供應房源中備案均價達到10萬元 的豪宅項目一次性釋放了多達15個，項目最高均價達14.7萬元/平方米。
10萬元 豪宅扎堆入市，最高均價14.7萬元
從區域分布看，上海第五批次集中供應房源分布在浦東、黃浦、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等16個區域，在今年的5批次集中供應房源中分布區域最多。
值得注意的是，相比今年前四批次集中供應房源，第五批次集中供應的房源達15206套，在數量上遙遙領先。其中，備案均價超過10萬元的豪宅項目多達15個，且地理位置都比較好。
來源：網上房地產
以上海桃花源項目為例，該項目為純別墅，也是此次備案均價最高的項目，達14.7萬元/平方米，共有房源188套，總價區間2500-7500萬元，入圍1.3倍，也就是245人。該項目上一次取證為2019年，均價為13.95萬元/平方米。
另一個明星項目綠地海珀外灘，地處董家渡，地理位置優越。此次的備案均價為14.25萬元/平方米，房源共145套，主力總價2700萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是363人。
而坐擁浦東陸家嘴一線江景的中信九廬項目，2019年首次開盤時均價為12.8萬元/平方米。自去年疫情好轉後該項目就屢次傳出將要開盤的消息，可以說，這也是上海蓄客最久的豪宅項目。此次該項目備案均價為13.5萬元/平方米，房源152套，主力總價1300萬-6000萬元，入圍2.5倍，也就是380人。
此外，位於浦東新區的陸家嘴濱江苑項目、靜安區的安康名邸項目和虹口區的虹璽名邸項目，備案均價均超過12萬元/平方米，三者入圍比均為2.5。
相比之下，去年曾引發上海豪宅搶購潮的碧雲尊邸項目則顯得相對低調，次此備案均價為11.2萬元/平方米。單價看似乎並不高，但主力戶型為300~500平方米的4-6房聯排，主力總價1800萬-6000萬元，房源173套，入圍2倍，350人左右。
對於此次上海集中供應的房源總數量之大及豪宅項目扎堆情況，58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，一方面為了緩解市場焦慮情緒，加強維穩樓市秩序；另一方面，和房企年底沖擊業績也有一定關系。「上海第五批次集中供應新盤中高價項目多一些，是根據全年供應來進行相應調配的，第一批集中供應房源時基本以剛需和剛改盤為主，沒有什麼高端項目」。
二手房降溫或進一步影響新房市場
不過，根據相關規定，購房者在同批次房源中只能認購一個樓盤，這顯然會分流一部分客源。
據《每日經濟新聞》記者統計，今年上海第五批次集中供應房源之前，上海已發放195張預售證，總計供應58687套新房。至此，今年上海新房供應總預證將達252張，總房源數將達73893套，為近五年之最。
此外，一些熱門樓盤，如中糧瑞虹海景壹號、保利天匯、新湖青藍國際、新湖明珠城等項目，一年內再次取證，產品類型未變，價格也未漲。
今年2月6日，上海新房搖號積分制正式落地實施，計分辦法綜合購房人擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算。按計分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單後，其餘認購人不再進入公證搖號選房環節。
根據規定，上海第五批次集中供應房源，項目認購比（認購組數/准售房源套數）高於入圍比（入圍組數/准售房源套數）的，觸發計分排序規。另外，所有項目中凡是認購比高於1：3的，繼續實行「5年限售」政策。
不過，熱門區域的樓盤往往也不缺高分客群，如果中高分客戶集體奔赴同一片區的高分熱門樓盤，則購買該樓盤的難度會隨之增大。如前灘區域的新房均價為10.2萬元/平方米，之後入圍購房者的總分基本在滿分了。
值得一提的是，今年7月上海開始實施二手房源價格核驗，即交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。
「目前來看上海二手房市場降溫比較明顯，不排除一些需求向二手房市場進行分流，同時減輕對於新房的需求。」張波預計，今年四季度整個市場降溫還會持續，並由二手房市場向新房市場傳遞。
易居研究院智庫中心數據顯示，今年9月，上海二手房成交約1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平。可見，「核驗價格」導致的掛牌減少，以及「三價就低」導致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。
4. 上海首個積分搖號盤入市 無房戶佔下130%認購額
最近上海有一個樓盤非常受關注，但不是因為項目賣得多貴、地段多好，而是因為它是上海「滬十條」新政要求新盤必須靠「積分搖號」之後入市的第一個新盤——建發浦上灣。
也正由此，這個項目的政策執行情況、市場反響對上海新房後市頗有影響，項目的認購開盤流程也或成為後續其他項目的參照模板。
記者從建發浦上灣處了解到，項目在「滬十條」新政落地後首批取證。項目位於閔行區浦江鎮，本次項目取證房源共498套，共吸引了近千人參與認籌，均價40400元/平方米，將於3月5日開盤選房。
按照規則，該項目獲取搖號資格的入圍分是56.7分，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。入圍搖號的前130%認購者，都是在上海的無房戶。
知情人士告訴記者，建發浦上灣的銷售已經給沒有到達的客戶發送了「未入圍」通知。如果沒有異議，可於3月8日之後辦理退籌。
即使搖號門檻已大幅提高，上海新房依然「號不應籌」，購房者仍需拼運氣。
「1.3倍」觸發積分制 企業將無緣搖號
「滬十條」後首批實行積分試點的新盤有3個，即建發浦上灣、金地峯范、經緯·學府陽光，只有浦上灣觸發了積分機制。
據記者了解，其後上海還有永康城浦上雅苑、寶山區經緯城市綠洲家園和嘉定區峰范嘉苑會新增積分制，開展認籌搖號流程。
這意味著，建發浦上灣對細則的執行流程，對後續項目具有不少借鑒意義。
建發浦上灣的認籌細則顯示，在認購組數和可售房源套數超過1.3:1時，計分排序正式啟用，積分達標的購房人進入公證搖號選房階段。
而計分按照擁有住房狀況、5年內在滬購房記錄、家庭、戶籍以及在滬繳納社保等情況進行計算，按計分高低排序。
另外，值得一提的是，企業參與認購的，若項目啟動計分排序程序，不納入公證搖號名單。也就是說，積分搖號盤，排除了企業購房的機會。
即使新增了多重門檻，建發浦上灣通過積分門檻的入圍者依然不少，搖號的前130%認購者，都是在上海的無房戶。
克而瑞市場分析師分析認為，上海在樓市新政之下「降火」效果明顯，投資投機性需求被壓制，但上海本身的剛需置業需求旺盛，所以市場不會迅速轉冷，只會更加理性。
搖號者全部無房 新行情有利真剛需
自1月21日上海出台《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（即滬十條），提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度、優先滿足「無房家庭」自住購房需求後，市場已經開始執行新規內容及「無房家庭」的認定方式。
新政後的新房購房流程，大致分為認購、打分、搖號三個步驟。
第一步，認購。購房者在新房認籌時，主要自行提交證明家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保等相關資料，初步計算得分。
第二步，打分。如實填報之後，市房管局、民政局、社保中心等將進行聯網核查，復查確認每一個購房者的計分，計分審核時間預計10天左右。
第三步，搖號。分數排在前130%的購房者，可以入圍搖號。
上述分析師認為，這說明了對於「無房家庭」的傾斜，明確體現了上海堅持「房住不炒」的定位，是房地產回歸消費屬性的重要表現。
在現行住房限購制度框架下，通過政策調整來優先滿足「無房、自住」家庭的購房需求,同時也兼顧到改善需求，對於上海房地產市場整體平穩發展，房價和預期穩定都將起到重要作用。