㈠ 房子如何以小換大 換房的注意事項有哪些
房子面積太小無法滿足現有生活怎麼辦，換房是購房者一定會考慮的一個問題。每個人換房原因不同，考慮因素一般有哪些？換房一般有三種方式：賣小買大、留舊買新、租小換大。由於受到眾多城市限購的影響，很多的家庭換房的時候多數會考慮賣小買大，那麼採用這種方式又要注意哪些問題呢？
以小換大，購房者應注意哪些問題？
一、從實際出發 判斷准確需求
換房是一個家庭的決定，因此名列前茅步需要家人達成共識。如果因為二孩兒或父母導致的家庭常住人口變化，那麼需要考慮以下因素：
（1）家有小孩和老人，樓層不宜過高，以方便電梯出現故障，出入方便。
（2）戶型要通透，良好的光照條件和空氣流通都有益於老年和小孩的身體健康。
（3）周邊環境要好，配套要完善。菜市場、公園、醫院等配套更符合老年人的需求；而幼兒園、等配套資源對於兒童同樣很重要。
（4）對於家庭的「中堅力量」，還需要考慮房屋地理位置，方便上下班。
如果是為了孩子，購買地產那麼需要注重考慮以下因素：
（1）首先購房者要了解所處城市中招生是否採用方式，要充分考慮各種可變因素包括范圍、時間等，如要置換二手房，還需了解房屋戶 口掛靠情況。
（2）並不是好都符合孩子需求。在選擇時，家長還需要充分考慮孩子的個性。
（3）購房者需要根據自身的資金實力確定預算。
二、了解當地政策 選擇合適方式
一
般而言，廣義的換房有三種方式分別為：賣小買大、留小買大、租小換大。由於不同城市的購房政策不同，換房也不是說換就能換。以上海本市戶籍家庭為例，限購
兩套住宅，如家庭已經有兩套住房，有換房打算必須先賣一套房，即辦理完舊房過戶手續之後才能購入新房。如果家庭名下只有一套住宅，那麼既可以選擇先出售，
也可以選擇先購入。購房者可以根據所處城市來判斷自己選擇哪一種換房方式。
（1）賣小買大
購房者有兩種選擇先賣後買和先買後賣。
對於流動資金不足的購房者，先賣後買可以留有足夠的資金，緩解經濟壓力。另外，在大部分城市選擇先賣後買，貸款可以繼續享受首套房待遇，減輕購房負擔。先買後賣適合收入較穩定，手頭有足夠的流動資金的購房者，不需要面對換房期間面臨的租房窘境。
（2）留小買大
留
舊買新適合不差錢、月收入較高的換房者，避免了賣房後居無定所的局面，亦不用考慮房子置換期的租房問題，可保留一套房子作為手段。這種方法考驗著換房人的
還款能力，另外如首套房仍屬於貸款中，那麼再次置業要考慮貸款利率以及稅費較首套有所提升，同時要考慮到月供對於生活質量的影響。
（3）租小換大
不少首套房面積小的用戶為了改善住宅環境往往會在幾年後選擇換大房，但又不忍心將辛苦買來的名列前茅套房子出售，採取租小換大的方式可以減輕負擔，但適用於首付壓力小，月供償還能力較低者。
三、提前准備各階段所需費用
（以上回答發布於2017-06-29，當前相關購房政策請以實際為准）
更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看
㈡ 上海二手房退個稅、契稅、房產稅！細則+流程！
根據財政部通知!自2022年10月1日起至2023年12月31日1年內置換買房，可以退個稅。上海現有的退稅優惠政策不僅有個稅還有契稅和房產稅，今天我們就詳解一下以上的退稅流程和材料01
個人所得稅退稅
這個政策是最新推出的我們親自前往房產交易中心涉稅咨詢窗口進行核實上海最新換房退稅的相關信息，希望對大家置換買房有所幫助!
問:一年內換購住房的時間?
答:2022年10月1日至2023年12月31日期間。
問:享受退稅條件?
答:出售和買入是同一個城市;必須是個人住宅，企業不享受;納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。
問:退稅金額怎麼算?
答:
1、新購住房金額≥現住房轉讓金額，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅。
2、新購住房金額
3、對於出售多人共有住房或新購住房為多人共有的，應按照納稅人所佔產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。
問:繼承產生20%個稅是否可以退?
答:可以退稅。
問:如何界定買賣的時間?
答
1、賣出住房，按照出售房屋個稅的完稅時間;
2、買入新房，按照網簽備案時間;
3、買入二手房，按照契稅完稅時間或產證登記時間。
問:浦東賣房，楊浦買房，在哪裡退稅?
答:浦東。在哪個區交稅，就在哪個區退稅。
問:賣出妻子名下房子，買入夫妻共有，是否退稅?
答:夫妻可以。
問:賣出2套，買入1套，2套都可以退稅嗎?
答:可以。
問:住房金額要如何界定?
答:以稅務的核定價為准。
問:退稅需要准備什麼資料?
答:
1、出售房屋的買賣合同;
2、個人所得稅退世源物稅申請表(稅務窗口填寫);
3、新購住房為二手房，房屋銷售合同、不動產權證書;
4、新購住房為新房，報經住建部門備案(網簽)的房屋交易合同;
5、納稅人身份證件;
6、(退稅申請人)本人名下的銀行卡。
具體認定細則
參考上海稅務官方公眾號
02
售後公房、貨幣安置退契稅
購房退稅在我國始於上海，之前我們所說的「購房退稅」，應該分為很多種:
第1種:很久以前，國家為了鼓勵買房，同意買房人可以享受「工資免稅」(即工資中如交過個稅的可以退還)，具體實施時間不詳;
第2種:就是出售房屋時支付的個人所得稅(即「保證金」，這個大家應該都經歷過)，實施時間是從1998年6月1日至2003年5月31日這5年期間;
第3種:最後一種，就是我們經常說的「購房退稅」，這其中的「稅」指的是「契稅」。
到目前為止，第1、2種已不存在，唯一倖存的就是第3種，那麼什麼情況可以退契稅?
一，售後工房退稅
1.售後公房的契稅，並不是按照全額買房的價格徵收的，是以賣出公房的價格和買入商品房的價格的差額來進行徵收的。
比如你把以前的公房買了一百萬，而你買入了一百二十萬的房子，你們你只要繳納20萬級別房子的契稅就夠了。
售後公房退稅需要什麼條件?
職工所購的公有額住房在上市出售前後的一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高於售房收入的差額繳納契稅，適用該政策的市民需要符合三個條件:
(一)售後公房是第一次上市交易，也就是說購買了售後公房的市民，再次將房屋出售的，不適用該政策;
(二)售後公房出售和買新房子的時間間隔前後不超過一年，具體以兩個房屋買賣合同的簽訂時間為准;
(三)房屋的產權人為同一人，即售後公房的產權人和新房子的產權人是一個人。如果新房子的產權人比售後公房的產權人多，但只要售後公房的產權人是新房子產權人之一的，仍可以適用該政策。
市民辦理抵扣契稅時要帶七項材料:
(1)新房購房合同;
(2)新房產權證;
(3)新房購房(全額);
(4)新房契稅完稅證;
(5)原購公有住房購入材料(購房合同(白色封面的那種)、購買公有住房或公有住房出售價格計算表);
(6)原購公有住房賣出材料(買賣合同、「市個人房屋出售」第四聯(綠色);
(7)身份怔、戶口簿。上述材料都需原件和復印件。
售後裂悔公房退稅流程是什麼?
1、職工所購公有住房上市出售前後一年內，又新購入住房的，按新購住房支付款高於售房收入的差額繳納契稅。全額繳納完畢新房子契稅後，可以辦理退契稅的手續，先買後賣的話，購買者可以憑新房完稅證明、產權證、已經售後公房的合同等材料申請退稅。
2、具體的操作的方法上可分為以下兩種:
一種是在辦理新房子產權證繳納契稅時直接抵扣，如果是先賣後買，可以在過戶交契稅的時候直接抵扣;
另一種是全額繳納完畢新房子契稅，再辦理退契稅的手續，先買後賣的話，憑買新房的完稅證明，產證，搜液合同，已經售後公房的合同去申請退稅，一般45天左右就可以辦完，交易會開一張建行支票給你，你可以去兌現。
二，貨幣安置退稅
動遷購房就比較復雜了，因為分貨幣安置和房屋置換兩種方式，一般來說:貨幣安置，抵扣金額為拆遷協議上的動遷安置金額數，超出部分的稅負由購房者自行支付。
而房屋置換不徵收契稅，如果在過程中被扣除的話，可以辦理退還。
一、選擇貨幣補償的被徵收人，在簽訂補償安置協議之日起在市區購房，該房屋價款中與補償金額(含選擇貨幣補償增加的補償金額和住房困難補助補償金額，下同)等額部分，免繳房屋契稅。購房款超過拆遷補償款的部分，按規定繳納契稅。
二、所需資料:
1、拆遷協議原件、復印件;
2、被拆遷房屋評估報告原件、復印件;
3、拆遷補償資金核算單原件、復印件;
4、被拆遷房屋原產權證明復印件;
5、現購房資料;
6、購房人身份證明復印件;
7、稅務機關要求提供的其它資料。
提示:辦理貨幣補償拆遷購房契稅減免申請需本人到場簽字確認。
三、在購房所在地的稅務機關繳納契稅時提出減免契稅申請。
以上就是購買房屋退契稅的兩種方式
03
房產稅退稅
上海房產稅徵收政策點擊這里:22.10月!上海房產稅最新政策!
一、房產稅退稅的條件:
1、持有本市居住證滿3年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬於家庭唯一的住房的，暫免徵收房產稅;
2、持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本市暫時辦法規定計算徵收房產稅，待持有居住證滿3年並在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房產稅可以退還。
3、此外，待其持有居住證3年內積分達到標准分值120積，則可退還持有居住證期間已經繳納的房產稅。
二、退稅資料:
1、房產證原件
2、繳稅(房產稅稅單)
3、所有產權人身份證、未成年需要出生證和戶口簿
4、上海市居住證
5、原來與現在的個人住房房產稅認定通知單(變更房產稅後窗口直接提供)
6、重新認定查詢結果(變更房產稅後窗口提供)
7、上海居住證有效情況滿三年核查結果(變更房產稅窗口提供)
8、繳納房產稅時提供或錄入身份證號碼人的銀行卡
9、結婚證(離異的則需要提供離婚證和離婚協議)
10、稅務部門要求提交的其他相關書面證明、及資料
三、辦理流程及時間
第一階段:房產稅重新認定
1、帶上上述材料，去窗口領取「房產稅重新認定」的號，待叫號後上交所有材料，工作人員審核後，會給到房產稅認定告知書，後續退稅的詳細列表。
2、拿到上述材料後，到窗口領號，申請住房信息查詢，待工作人員材料檢驗完畢後會給房屋查詢收據，約10個工作日出結果。
第二階段:領取免徵證明材料和退稅(退稅需准備銀行卡和房產稅繳納發票或繳款書)
1、在規定的時間到不動產交易中心，帶上告知書、查詢申請表、查詢收件收據，先領號受理後領取房產稅免徵通知書。
2、帶上相關材料，去窗口申請退稅，約3至5個月後，房產稅就直接退還到銀行卡內了。
㈢ 換房怎麼樣操作好先賣房還是先買房
房價上漲的時候，換房族應更加謹慎，對於僅有一套住房的朋友們來說，先買房還是先賣房是個不小的難題。
在北上廣深這樣的限購城市換房更是艱難，特別是那些只能購買一套房的非本地戶口人群。換房就意味著必須先賣房，接著租房，然後找房，結果還不一定能買上。
這不，北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂，從自住房換成了租房。雖說這種事不多見，但換房的風險卻實實在在。一般來說，換房有兩種方式，先賣房後買房和先買房後賣房。下面我們從幾個方面來八一八換房那些事兒：
換房原因：
1、為了孩子能上個好學校；
2、現有房子太小，住不下；
3、周邊環境和房子本身問題；
4、為了臉面；
5、有錢任性；
6、為了和父母近點兒。
明確了換房需求，接下來就是賣房再買房了。換房族可以選擇新房或二手房，兩者各有千秋。
新房：
優勢：稅費相對簡單，只有契稅和公共維修基金兩項大額支出。房源全新，價格較二手房更低。
劣勢：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長，等候成本較高。
二手房：
優勢：房源大多位於商圈較為成熟地段，配套完善。
劣勢：二手房稅費較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣方轉嫁的營業稅、個稅等更高。如果是非普通住宅，稅費成本通常高達房價的10%。
完整的換房流程通常是這樣的：賣房→審核買房資質（限購人群）→尋找新房源→簽約→入住。但實際上，並不是人人都能很順暢的把這個流程走完。原因可能是：
1、政策變動，買房資格審核出現問題，賣房後，無法在目標區域買房，比如北京的通州區就實施了單獨限購政策。
2、賣家漲價或爽約。這對換房族的風險最大。
雖然先賣風險更大，但先賣的成本更低，因為賣完後又可以按首套房成本來買房。我們來算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按上海2016年4月均價45851元/平米計算，A那套70平米兩居室市價約為320萬元，同地段置換120平米約需550萬元。
換房成本比較：
房貸支出
先賣房後買房：
已賣房總房款全部算作首付，剩餘230萬元選擇20年商貸，利率按首套房85折計算，月供為14144.44元
本息支出總額為14144.44×240（期）≈340萬元
其中利息總額為109萬元。
（以上回答發布於2016-04-25，當前相關購房政策請以實際為准）
更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看
㈣ 新政下如何換房有技巧
先賣房、再買房，還是反之？該怎麼樣挑選比較？有哪些稅費和政策相關？央行新政之下，如何換房是一件頗具技巧性的事。
不同情況分開看
新政出台將「認房又認貸」調整為「認貸不認房」，銀行辦理貸款時，不再考慮購房者曾經的房貸記錄。因此我們可以看到，本次央行「限貸」松綁新政最大的受益者就是那些因為被限貸且無法支付高昂貸款利率從而難以實現購房計劃的購房者。而現在隨著央行新政的逐步落地，這些購房者只要不被限購，就能夠享受到市面上最為優惠的購房貸款利率。這樣一來，立刻能減去不少購房成本和購房壓力，使不少購房者的換房計劃成為可能。
不過，針對不同購房者的不同情況，仍需要具體情況具體分析，區別對待。
1.有房有貸有資金：
對於手頭資金寬裕的購房者來說，原本購買二套房，貸款需要執行1.1 倍的高額利率。現在若還清貸款又可以繼續享受基準利率，那麼不妨考慮將手頭一部分用於投資的、或是閑置的資金將原本的貸款還清，然後再申請優惠利率的房貸購買新房。如此一來，就能節省一大筆利息支出。
2.有房無貸無資金：
對於貸款已全部還清，但手頭資金有限的購房者來說，想要換房就最好是走先賣、後買的改善型路線，這就需要購房者一邊聯系二手房買家，一邊尋覓新房並申請新政房貸。賣房後，由於自己無房，原本的貸款記錄也不再追溯，就能把賣房款用作首付，其餘部分再享受新政優惠利率，達到自己的改善性需求。
3.有房無貸有資金：
對於貸款已還清、手頭資金也較多的購房者來說，考慮到當前樓市環境因素可能不急於賣房，那麼也可以通過新政享受優惠利率，在保留原有一套房的基礎上，購買二套房。原有的房產則可等待今後更好的時機再考慮賣出。
4.多套房無貸款：
對於貸款已還清、但名下有多套房產的購房者來說，首要是讓自己重新獲得購房資格，不再被限購，然後才能享受新政優惠。通常，我們可以通過賣出多餘房產、房產證減名字等做法來操作。
先賣後買更省力
那麼究竟是先買、後賣好，還是先賣、後買好呢？其實，對於已有兩套房及以上住宅、已經還清貸款的人來說，賣掉一套甚至兩套房來購買新房是當前最行之有效的換房手段。如今「認貸不認房」的政策使得賣舊買新可以做到有效規避制約，同時，賣掉房產還可以獲得較為充裕的資金來方便換購面積更大、房型更好、地段更佳的改善型房產，如小換大、舊換新、數套並一套等。
不過，需要留意的是，出售房產過程中有可能會面臨承擔房產營業稅、個稅等成本，像上海(樓盤)所規定的「個人將購買不足5 年的住房轉手交易的，全額徵收營業稅」。因此對於換房家庭來說，還存在一個選擇的問題。按照一般的思路，應出售免稅而且升值潛力較小的物業；如果只能二選一，則選擇最有利的方面。總之，要依照相關規定先作一個初步的預算來進行取捨。
另外，如果暫時手頭還有貸款尚未還清，想要享受新政優惠就要先將手頭的貸款全部還清才行。不過，這就需要購房者根據自身情況來仔細算上一筆總賬了。畢竟，前幾年購房者在購房時往往能更多地獲得8.5 折這樣的優惠利率，而當前新政後則未必能真正達到這樣的利率水準。因此，如果為了在新政下「達標」，而把過去更優利率的貸款提前還清，則根據不同的年限、利率、總價，可能反倒未必劃算了。所以，購房者也不要盲目地因為新政而急著還貸。
先買後賣可減名
考慮到當前樓市相對冷清，如果購房者資金充裕或有著其他方面的考慮，也可以在保留原有房產的同時去買新房，等到將來市場較熱時再將多餘房產賣出。至於限貸的問題，則可以採取變更產權證名字的方式來進行解決。
不少家庭的房產是與父母等親屬共有的，產權證上寫有多個名字，這時，就可以選擇去掉產權證上自己的名字，使得自己家庭名下的房產3 套變2 套、2 套變1 套，從而再次獲得購房資格。不過，不管是加名字或去名字，都將被視為份額買賣，要收取相應份額的契稅及各項稅費。
另一種做法則是贈與。按照目前規定，父母與子女這樣的直系親屬之間可以將自己的房產通過贈與的方式轉讓，各地規定的贈與所需稅費雖不盡相同，但都比份額買賣要來得劃算。其所需公證費用、契稅也按照受益額占房屋評估價值的比例來計算。不過，前提條件也是被贈與方要有購房資格。
總之，就是以順利獲得「房票」為大前提，再結合多種方式選取最經濟、最便利、最適合自身的渠道去將名下的房產「做減法」。應該說，根據各自的家庭情況，合理地進行轉讓和置換，比較和計算具體操作的費用差異，才能選出最經濟有效的方式。然而也要注意，不能一味貪圖小利而採取借用他人名義購房或假離婚等伴隨許多風險和麻煩的方式，以免得不償失。
（以上回答發布於2014-10-30，當前相關購房政策請以實際為准）
搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息
㈤ 上海換購住房退稅政策
國慶假前，一條新政吸引了眾多置換群體的關注——在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房並在現住房出售後1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。
那麼，哪些群體可以退稅?能退多少稅?怎麼申請?下面，咱們就來詳細解讀一下這條利好政策。
1
什麼時間內可享受退稅政策?
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房，並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。
例1:納稅人小王於2022年10月出售了一套住房，2023年5月在同一城市重新購買一套住房，由於小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。
2
如何確定賣房和買房的時間?
出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為准。
新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產權證載明的登記時間為准。
新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為准，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。
3
退稅金額怎麼算?
在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅;當其新購住房金額小於現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。計算公式為:
1)新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅;
2)新購住房金額小於現住房轉讓金額的，退稅金額=(新購住房金額÷現住房轉讓金額)×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。
其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。
例2:2022年10月，納稅人小王以500萬元的價格出售了一套住房，繳納個人所得稅10萬元。2023年5月，小王買了一套600萬的房子。由於新購住房金額大於現住房轉讓金額，小王可申請的退稅金額，就是現住房轉讓時繳納的個人所得稅10萬元。
如果小王買的房子只有400萬，那可申請退稅8萬元(400萬÷500萬×10萬=8萬)。
4
多人共有住房，怎麼算退稅金額?
對於出售多人共同持有住房，或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所佔產權份額，確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。
例3:小王和小張共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2023年1月，兩人以400萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。
同年5月，小王獨自在同一城市以300萬元的價格重新購買一套住房，小王申請退稅時，其現住房轉讓金額為200萬元(400萬×50%=200萬)，新購住房金額為300萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。
同年6月，小張和他人一起在同一城市以300萬元的價格共同購買了一套住房，小張占房屋產權的50%。小張申請退稅時，其現住房轉讓金額為200萬元(400萬×50%=200萬)，新購住房金額為150萬元(300萬×50%=150萬)，退稅金額=(新購住房金額÷現住房轉讓金額)×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=150÷200×2=1.5萬元。
5
去哪裡申請退稅?
納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向徵收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。
一般情況下，要去當地政務服務大廳或不動產交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。
6
申請退稅需要哪些材料?
首先，要向主管稅務機關報送《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》。
還要提供:納稅人身份證件;現住房的房屋銷售合同;新購住房為二手房，要提供房屋銷售合同、不動產權證書及其復印件;新購住房為新房，要提供報經住建部門備案(網簽)的房屋交易合同及其復印件。
7
繼承或贈與的房產售出時繳納的個人所得稅，適用本次政策嗎?
眾所周知，通過繼承或贈予的方式得來的房子，在出售時需要繳納20%的個稅。
如果房主在政策執行期間出售繼承或贈與的房產並購入新房，同樣適用此新政，可以申請退稅。