1. 深圳二手房參考價政策：參考價「葯效」猛
「在我看來，深圳樓市調控了這么多年，參考價的威力最猛。」資深房產中介羅華(化名)打趣道。
2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，並發布了全市3595個小區的指導價。轉眼間，一年的時間過去了。這一年，深圳樓市經歷了太多太多：二手房成交量創下15年新低，學區房神話不再，房產中介的日子難過，單邊代理時代到來，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖，投資客也悄然退場……
可以說，深圳樓市的拐點效應彰顯。如今，這個「調控利器」也被越來越多的城市使用。進入2022年，二手房參考價將何去何從?
「只漲不跌」預期不再
在發布二手房參考價之時，最為引人關注的是不少核心區域的豪宅價格慘遭「腰斬」，例如南山恆裕濱城、華潤城的參考價被定位為每平方米13.2萬元，這個價格與當時被熱炒的成交價相比相距甚遠。
隨後，深圳的購房者發現，各大房產中介平台的APP畫風突變，沒有了業主的掛牌價，就只剩下參考價。緊接著，深圳多家銀行二手房貸款陸續依據官方二手房參考價批額度。由於商業銀行貸款標准按照參考價執行，可以說從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的「咽喉」。當時，深圳相關部門對此解讀為，發布二手住房成交參考價格有利於加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期。
在羅華看來，二手房參滑鋒鬧考價的威力體現在幾個方面：成交量大幅減少、價格松動。更重要的是，許多購房者和投資客心中的「只漲不跌」預期不再。
二手房成交參考價到底有多大威力?2021年2月，深圳推出二手房參考價之後，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套，卻成為「最後的榮光」——此後二手住宅連信罩續下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。隨後成交量雖有所反彈，但到了今年1月，深圳二手住宅成交量又跌回1557套，同比大跌75.04%。從全年來看，2021年深圳共成交40699套二手住宅，相比2020年的95273套同比減少57.3%，甚至低於2012年的57203套和2014年的57251套，創下近15年新低。
除了成交量大幅減少，二手房價格似乎也有松動的跡象，特別是被稱為「硬通貨」的學區房。而且，願意按照參考價或接近參考價賣房的業主也越來越多。樂有家研究中心的數據顯示，假設房源參考單價為每平方米10萬元，實際成交單價為每平方米12萬元，偏差值就是20%。在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內的成交單佔比不到兩成，20%以上的成交單佔到六成以上，說明當時成交價遠遠高於參考價。從去年8月開始，偏差值10%以內的房源佔比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。
「學區房炒得高跌得也快，我最近剛剛經手了一套小面積的百花學區房，價格比一年前跌了30%。」羅華告訴記者，「大學區預期疊加參考價，這一年的調控猛葯太多。」不過，在他看來，參考價時代帶基譽來的最大變化，還是買賣雙方的心理出現微妙變化：不再盲目相信房價「只漲不跌」。「其實深圳的購房需求仍在，只是許多人都變謹慎了，不再像以前那樣盲目。」羅華說道。
二手房參考價何去何從
除了最早推出參考價的深圳，上海、西安、成都、廣州、三亞、東莞等城市陸續推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價等針對二手房市場的措施。
值得注意的是，粵港澳大灣區內的深圳、廣州和東莞先後實施了二手房參考價政策，周邊城市聯動調控似乎成為方向。樂有家研究中心認為，去年深圳樓市觀望情緒異常濃厚，而廣州、東莞也陸續推出了二手房參考價政策，雖然只是針對部分熱點樓盤實行參考價機制，但依然對當地的二手樓市帶來了非常沉重的打擊，政策出台後當地二手住宅看房量及成交量都再一次出現明顯下跌。
房企變局、密集調控、政策底顯現等也是2021年全國樓市的關鍵詞。與去年年初不同，自去年年底以來，一些城市開始推出穩樓市的政策，包括公積金政策寬松、人才購房補貼等支持性政策等。在這樣的新背景下，二手房參考價何去何從?
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，參考價實施的力度會有所降低，因為市場已經明顯回調，而且國家對樓市的政策基調已經轉向穩定，穩字當頭。二手房參考價本質是降杠桿，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作。由於參考價普遍低於成交價和掛牌價，或許也給市場帶來降房價的預期，這樣對市場穩定也會帶來不利的影響。而且，現在整個新房市場「賣一買一」的購房需求佔主導，如果二手房市場繼續下行，對新房銷售也非常不利。「我預計，2022年二手房參考價的實施范圍不會明顯擴大，或將保持現狀。」
研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，就目前情況來看，參考價政策的推進反而會有所推遲，往往在二手房市場升溫的時候政策會加碼。而現在二手房市場普遍不景氣，但這也不代表此類政策會退出，後續若市場炒作再現，相關政策也會繼續加碼，至少也說明二手房價格虛高的現象也可以被管控。
「現在是參考價調整窗口期，如果價格繼續往下調，可以貸款的額度就更少，二手房市場將更冷。」面對今年的深圳樓市，羅華也保持謹慎。
2. 深圳二手房參考價被曝要調整，專家對此是如何解讀的
專家表示二手房參考價的歷史任務已經完成，所以不管是否調整二手房的參考價，甚至退出二手房的參考價，二手房指導價對整體的深圳市場的房地產行情的影響不會太大。
在深圳出台了二手房參考價之後，深圳地區的房價迅速被遏制下來。在此之後，深圳的一手房價格也受到了不同程度的影響，這直接導致深圳的各個樓盤的價格出現了10%左右的跌幅。為了進一步穩定深圳的房地產行情，深圳才會主動上調二手房的參考價。
一、深圳將會上調二手房參考價。
在深圳的二手房參考價出台了一年之後，深圳將會主動上調二手房參考價，上調的幅度是3%~5%。在這個措施還沒有正式出台之前，很多人發現深圳的房價已經出現了不同程度的上漲，有些二手房的價格甚至已經暴漲了10%。
3. 深圳二手房新政24小時
不到24小時，深圳二手房價格新政的蝴蝶效應正在顯現。
2月8日，深圳房產經紀人謝朋（化名）經歷了跌宕的一天。上午10點，他與客戶約好下午到龍華區金地梅隴鎮四期、陽光新境園、綠景香頌等小區看房，沖刺春節銷售窗口期。
中午12點，深圳住建局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》）。《通知》表示，深圳住建局將建立二手住房成交參考價格發布機制，定期發布深圳市3595個二手住房成交參考價格。同時，深圳住建局發布《深圳市住宅小區二手住房成交參考價格表》（下稱《價格表》）。
在《價格表》中，金地梅隴鎮四期、陽光新境園、綠景香頌的參考價分別為，5.6萬元/平方米、5.5萬元/平方米、6.5萬元/平方米，但根據謝朋此前了解的價格，金地梅隴鎮四期和陽光新境園的市場價區間都是7-7.5萬元/平方米，綠景香頌的市場價區間則為8-8.5萬元/平方米。
由於市場價與參考價之間存在較大差異，再加上客戶仍處於初期看房階段，做不到在看房當天網簽，謝朋與客戶商量，先看政策執行情況及後續市場反應，再決定下一步的看房計劃。
下午5點，謝朋所在的房產中介公司深圳地區負責人參加深圳主管部門召開的緊急會議，會議要求中介公司下架高於參考價的房源，中介個人不得在社交媒體發布高於參考價的房源。謝朋透露，參會機構包括評估公司與各大中介機構負責人，影響甚廣。
晚上8點，深圳貝殼、樂有家等機構陸續發布通知，深圳各門店以二手房成交參考價為基準，櫥窗廣告上不得發布房源單價超過二手房成交參考價的房源。同時，多家公司提醒，2月8日必須把所有已經成交的網簽單打好，以防後續有其他變動。
晚上10點，深圳貝殼、Q房網、樂有家等中介機構陸續下架高價房源、屏蔽成交價與掛牌價。謝朋透露，2月8日晚不少同行連夜打網簽合同，以避免二手房參考價機制帶來的成本增加。
直到目前，各大銀行均未調整貸款政策，新政的執行細則也尚未出台，中介、購房者、投資客、開發商等都在焦慮地等待結果。
五大中介屏蔽二手房價格
一夜之間，深圳貝殼、Q房、樂有家、中原和美聯物業等五大中介機構的價格都「失蹤」了。
時代周報記者發現，五大中介機構的網站和App，所有二手房源掛牌價和成交價都顯示「暫無價格」。
2月9日，深圳市房地產中介協會發文提示，各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委託放盤價格。同時，提示各房地產中介機構、中介人員在線上、線下發布房源廣告時應以參考價格為重要依據、合理發布。
「整個二手房交易產業鏈都會受到影響。參考價機制出來後，之前進行貸款評估的評估公司徹底涼了。如果強制執行，市場將進入長時間的冰凍期，中介業務也要遇冷。按參考價評估房產，經營貸也會受挫……」謝朋表示，二手房價格參考機制影響范圍廣，但對市場的影響程度關鍵還是要看執行細節。
購房者戰場轉移
2月9日，深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒對政策進行解讀時表示，銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。
多名業內人士向時代周報記者表示，二手房參考價機制的市場效力，關鍵在於銀行是否按照參考價發放貸款。
同日，時代周報記者從多家大型商業銀行獲悉，到9日下午3點，均未收到調整政策的通知，貸款規則按照原政策執行。
一位銀行個貸經理對時代周報記者表示，該行會讓客戶簽訂風險意向書，知曉參考價詳情，再由客戶選擇是否按照市場價貸款。
銀行的執行細節尚未出台，引發的一系列市場反應已在發酵。
二手房價格參考機制落地，准備購置首套房的剛需客蕭李（化名）鬆了一口氣。
蕭李認為，如果沒有政策，二手房價格將繼續上漲甚至跳漲，首付也會水漲船高。下一步，蕭李計劃轉戰新房。
「單價4-5萬的二手房，大都是小區沒有花園，樓齡老舊，車位不足，物業形同虛設。目前二手稅費高，要是到時候首付又提高，真剛需不會考慮二手。」蕭李表示，若銀行貸款按照參考價執行，參考價少於市場價部分可能要增加在首付上，因此二手房沒有優勢可言。
「老鐵們，有靠譜的回遷房渠道介紹給我。」2月9日，深圳房產投資客黎華（化名）開始將目光瞄準回遷房。回遷房即開發商徵收土地後賠給原業主的房子，不需要購房名額、且允許上市銷售，價格低於市場價，但需要一次性付款。
在黎華看來，若二手房價格參考機制強制執行，則二手房的首付成本將增加，利潤空間將減少。同時，在查流水、查假結婚、查購房款來源等組合拳下，深圳「打新」難度太大，買到的確定性減少。
「如果二手房首付要增加，我們不如全款買回遷房，還更便宜些。」黎華計劃，春節後在回遷房市場上尋找機會。但他同時也擔心，深圳商品房市場門檻提高後，大多數人擠進回遷房賽道，會將回遷房價格抬高。
二手房價格參考機制對市場影響幾何？
2月8日，深圳中原董事總經理鄭叔倫發文表示，管理二手房價的復雜程度比新房大很多，管控難度非常大。住建局通過公布參考價，會讓市場在透明的場景交易，引導二手房的價格往比較合理的方向去走。但參考價比市場實際成交價格低不少，所以在執行起來會有一定的難度，如果離成交價比較接近，執行起來難度不大。
「參考價更多是表態，告訴市場政府要開始管控二手房價。下一步，不排除政府會考慮按照參考價去貸款、過戶，公布參考價只是第一步。」鄭叔倫表示。
4. 深圳半年內9次調控樓市，今年市場將進入穩定期
對比其他一線城市，2020年深圳樓市在疫情恢復之初率先出現上漲。
2020年全年，深圳新房、二手房共成交16.7萬套，其中住宅成交14.1萬套，成交量為近五年內新高。但是，在成交量創新高的同時，對深圳樓市而言，其也在2020年迎來全面整治。
深圳在近半年時間內頻繁開啟調控模式，全面精準打擊樓市投機行為。
2020年深圳二手房「被哄抬」與新房「打新熱」
深圳樓市掀起買房熱潮還要從2019年下半年說起。
使得深圳樓市迅速升溫的導火索包括了深圳開啟建設「先行示範區」以及深圳調整普通商品住房認定標准。
2019年11月11日，深圳市調整普通商品住房認定標准：普通住宅的標准不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均為普通住宅，滿兩年即可免徵增值稅。這被市場認為是「實實在在少交錢」。
深圳二手房價格也正是在這個時候開始駛上高速路。「成交價格創新高」「房源去化率達50%」「房東捂盤惜售」「簽單至凌晨一兩點」成為中介口中描繪的深圳樓市。
2020年初，深圳樓市在新冠肺炎疫情影響下短暫停下腳步，但在疫情恢復之初，深圳樓市就率先回溫。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上，創下16個月以來的新高，同比增加25.9%。與此同時，業主「抱團漲價」「掛牌價格虛高」的問題不斷顯現。
這也使得深圳市住建局於2020年5月出手——對房地產中介機構進行現場檢查，對部分掛牌價明顯高於真實成交價的房源全部下架。
深圳貝殼研究院指出，2020年深圳二手房在上半年復甦超預期，但在下半年調控後回歸理性。
數據顯示，2020年3月疫情有效控制後，樓市持續復甦，7月份二手房網簽13407套、達到月度高峰；「715」新政出台後市場再次回歸理性，平均在6000套左右。房價方面，深圳貝殼研究院價格精準指數顯示，市場活躍上升期3-7月指數漲幅較大，新政後價格漲幅明顯放緩，8-12月穩定在2%以內。
但是，二手房與新房的價格倒掛也催生了新房「打新熱」。2020年，深圳剛需樓盤增加，以及政府制定的嚴格的價格指導機制等因素影響，引發打新熱潮。
「買到房相當於中500萬」「萬人搶房」「眾籌打新」等成為人們熱議話題，甚至有不少購房者「借名打新」。打新熱潮持續至今，但引起政府關注。
近期，深圳市住房和建設局對認購項目弄虛作假的相關人員，暫停網簽、使用公積金貸款等資格。同時，深圳將調控獲利集中在審查購房者的資格上，除了要求房地產開發企業統一啟用「購房意向登記系統」，還規定房企、房地產經紀機構會同有關商業銀行對購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；社會保險或個稅清單材料；收入證明、徵信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等購房資格信息進行嚴格核查。這使得部分「投機者」知難而退。
半年內9次出台樓市調控政策
深圳樓市降溫與樓市收緊調控息息相關。深圳於2020年7月開始加碼樓市調控抑制樓市過熱。
致使二手房回歸理性的政策之一便是「715」新政。2020年7月15日，深圳住建局發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，內容包括調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標准、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手房交易信息公開力度以及嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。
隨後，深圳頻繁開啟調控模式，全面精準打擊樓市投機行為。
據不完全統計，半年內深圳連續9次出台樓市收緊政策。
「715」新政後，7月30日，深圳市住建局又發布樓市調控「新八條」細則，明確嚴控中介機構掛牌價格，對於掛牌價格明顯高於所在樓盤合理成交價格的，中介機構不得受理並對外發布。政策出台之前已發布的，各區住房和建設局應督促中介機構及時下架。
除此之外，9月10日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市住房和建設局等發布關於建立婚姻信息查詢機制完善住房貸款管理的通知，客戶購房資格將會嚴查，假離婚買房的方案將不再可行。
9月17日，深圳市司法局發布關於徵求《深圳市房地產市場監管辦法（修訂徵求意見稿）》意見的通告。其中商品房預售政策調回疫情前水平，並且首次對現售做出要求，另外深圳市主管部門建立存量商品住房買賣的合理價格引導機制，定期發布全市商品住房項目合理成交價格。
10月份，又有消息稱深圳部分國有大行收緊房抵貸，嚴防資金違規進入樓市。
2021年初，深圳延續調控收緊模式，接連出手調控市場。同時，對二手房市場的管控也逐步落地。
2月8日，深圳市住房和建設局連發3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，並首次發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。根據參考價格表，深圳最貴的住宅小區單價被定為13.2萬元。
據證券時報報道，參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個小區為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元，但在鏈家網上，這一小區均價被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價不低於19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當於市場價的七折。
按照住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價格原則上一年發布一次，中價掛牌價格不能超過參考價，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。
2021年深圳樓市「進入穩定期」
深圳貝殼研究院報告指出，深圳房地產市場經歷了2019-2020年的上升期，2021年預計進入一個穩定期。調控政策的持續不放鬆，是市場穩定重要基礎，而購房需求的總體旺盛，亦將支持市場向前發展。
新房方面，供需維持相對旺盛。2020年居住用地供應增加、舊改建設推進，為今後的供應提供了保障，2021年「供應大年」還將延續，其中剛需樓盤的供應占據主導地位，局部區域改善供應增加。同時，「打新」需求依舊存在，一是購房者對新房的天然青睞，二是新房、二手倒掛現象短期依然存在，三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。
二手房方面，市場走勢更加穩健。一是「715調控」及2021年初進行細化，調控持續嚴厲，進一步抑制一些短期的不合理需求；二是「715調控」二手房市場降溫、購房需求釋放穩定，朝著理性的方向發展；三是高價區域需求減弱，中低價區域、剛需房源佔比上升，一定程度弱化了熱點片區，能有效平抑價格上升的預期。但是，深圳房地產中，二手房市場的主導地位不會改變（即佔70%左右），主要是二手房的片區選擇、小區選擇、價格選擇更加豐富與多樣化，可以滿足不同購房者的需求，同時交易的周期較短，能夠滿足那些迫切的購房需求。
5. 指導價落地一年，深圳有學區房掛牌單價相較最高價時跌近半
深圳樓市順周期的時候，購房者都信奉房子買的越早獲利越多的規律。而這樣不成文的規則，隨著近一年來各項調控政策的有效開展，正在被打破。
2021年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，並首次發布深圳3595個住宅小區的二手住房成交參考價格。
原本計劃在2021年2月初簽定購房合同的齊女士，因為突入起來的參考價政策導致貸款首付比例變高，因暫時籌不到錢放棄了認購。2022年2月，齊女士告訴記者，原本自己看好的位於保稅區68平的同戶型房源，現在業主的掛牌價比去年初自己看好的價格還要便宜20萬。
同齊女士一樣受二手房指導價機制影響的民眾不在少數，截至2022年2月8日，該政策已經實行滿一年，而這一年，政策帶來的實際影響明顯超過市場預期。曾因為學區效應「身價」幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價甚至從最高時的15萬跌回如今的8萬左右。
月度成交刷新近10年歷史新低
近日，深圳住建局最新發布的數據顯示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05萬平方米（2019套），同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交為14.73萬平方米（1557套），同比大跌75.04%，不足深圳2021年1月份二手房成交量的四分之一。
這意味著，深圳二手缺團輪商品住宅的月度成交，已經低於2021年10月的1605套年度低點，再次刷新近十年的歷史新低。
實際上自2021年二手房指導價格出台後，深圳二手房成交量便全線下跌。數據顯示，自2021年4月開始，深圳二手房成交量連續7個月下跌，至11月成交量略微回暖，但也只有2118套成交，僅為過去成交量最高月份的十分之一，12月繼續下跌至2076套。
從去年全年來看，2021年上半年，深圳二手商品住宅的交易量，和2020年上半年相比，下降幅度35%，創下了三年來的最低。2021年全年，深圳市二手商品住宅的成交量也只有40699套，同2020年相比，下降幅度高達57.3%。這個數字，是從2007年以來，最近15年的最低。
二手房價已連跌8個月
深圳的二手房市場，成交量綳不住的同時，二手商品住宅的價格，也處在陰跌狀態。據國家統計局信息，2021年，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌了8個月。
據樂有家門店成交數據顯示，自2·8新政出台後，深圳二手住宅成交均價環比一改以往上漲態勢，轉而出現下跌，3月份下滑幅度最大，4月份有小幅反彈，5月份漲幅下調。
成交低迷，深圳的部分業主逐漸扛不住了。「深圳二手房自指導價後進入了市場調整期，這期間隨著買賣雙方心理預期的不斷變化，加之內外部因素的影響，雙方博弈之下的結果就是二手房賣家往往是做出退讓的那個。」熟悉深圳市場的中介小林告訴記者，自去年二手房指導價出台以來，因為銀行貸款等問題買家更願意選擇價格接近指導價的房源，那麼部分急於出手的賣家便掛出了低於市場價的報價。
深圳百花片區的一位經紀人曾告訴記者，他們門店目前給客戶推薦的都是降價幅度比較高的房源，降幅較最高點低2、300百萬的也有。
學區房價格松動
百花片區應該是稱得上深圳最為著名的學區，這里被百花小學、深圳實驗學校等「名校」環繞，是深圳家長們最追捧的片區。盡管片區內的房子樓齡大多超過20年，但二手房指導價出台之前，百花曾或昌一次次刷新深圳學區房成交榜。
只是指導價政策落地一年後，加之「雙減」、大學區政策等教育措施的不斷完善，百花再不復昔日輝煌，甚至網傳去年半年內伏信百花的成交驚現個位數。
比如片區內建設於上世紀80年代的長城花園，目前82.15㎡的戶型在市場掛牌價多在1150萬，折算每平方米13.9萬，接近10萬/平指導價。而曾因為學區效應「身價」幾度暴漲的八卦嶺宿舍，掛牌單價從15萬跌回如今8萬不到。曾爆出以30萬 成交的國城花園，在去年6月一套127.82平法拍房以2206萬成交，摺合單價17.26萬/平，同比去年2月份同戶型成交價，降了662萬。
除百花片區外，深圳不少學區房這一年都出現了價格松動的現象。比如去年8月，擁有雙名校加持的香蜜湖港中旅小區法拍房，以低於市場價400萬的掛牌價慘遭流拍；9月，南山頂級學位房瑞鏵苑以低於最新成交價300萬的價格成交。
6成二手房接近指導價賣掉
據樂有家研究中心數據顯示，自2021年7月以來，深圳二手住宅成交價與參考價偏差比在10%以下的房源成交佔比上升明顯。到了11月，偏離指導價10%以內的房源成交佔比已高達56%，相當於每賣出10套房源，就有近6套房源是接近指導價成交的。
分片區來看，據深圳中原研究中心數據，2021年龍崗區是深圳各區二手成交量最高的小區。除了體量大之外，還有一個重要的原因，龍崗區價格相對較低，受參考價的影響較小。目前，龍崗龍珠花園、麗湖花園、可園、盛龍華園、國展苑等樓盤部分房源的掛牌價都在指導價上下10%左右。
另據中原數據顯示，2021年分片區成交Top10的小區中，羅湖區掛牌價格在指導價上下10%左右的房源數量是最多的，高達108套，其中包括城市天地廣場、百仕達花園、鵬興花園、聯城美園、長豐苑。
對於這樣的變化，業內人士認為，經過了一年的洗禮，目前的深圳各區域和樓盤的價格基本可以代表它們背後的真實價格，只有真正高價值區域和樓盤才能長期保持價格的穩定和上行的趨勢。