⑴ 比小產權房安全深圳回遷指標房誘惑大
近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，其中不乏包含眾多小產權房的城中村更新項目。
在深圳高房價的背景下，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量且價格較低的小產權房，在這其中，「回遷指標房」這種投資標的也越來越多，利益鏈逐漸浮出水面。
號稱比小產權房「安全」搏拿亂
眾所周知，在官方的表態中深圳並不存在小產權房，只有「違法建築」。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。
「我們做的跟一般小產權房不一樣。」陳樂在深圳平湖和幾個朋友合夥開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介公司有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣。
在他看來，現在市場上的小產權房價格雖低，但風險也高，而且一些看起來「高大上」的小產權房還沒有拆遷的可能性。他們公司經營的城中村回遷房也是指那些城中村裡無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之後得到確權，就能獲「這么跟你說吧，我跟你推薦的這些城中村房源，都是已經有開發商進駐並開始徵集意願，還有處於正式簽約開始收房的階段，現在買這些房其實買的是回遷權（期房），買下來跟村委確權，然後就跟開發商簽約，還可以拿搬遷階段的租金，而且這種回遷指標房可遇不可求。」陳樂說道。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不佔用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。
「翻幾倍」的誘惑
記者發現，「平湖回遷房」、「龍崗萬科回遷房」……一個個打著「無需社保、不限購、買到就是賺到」的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平台上掛賣銷售。
「央企開發商，深圳寶荷站地鐵口物業2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不佔名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經4.5萬一平，貨量有限。」閑魚上的回遷房買賣廣告很是吸引人。
看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數。有房產中介跟記者推銷時，「描繪」出這么一個時間表：綠海城回遷房投資回報，現在買基檔的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時敏嘩候就能賣到每平方米60000元。
陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1:1.3，目前龍崗區域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。「龍崗中心城的城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那裡的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現在小區附近的二手房也要每平方米4萬多元，現在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經在建，所以現在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。」
有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》並蓋完公章，就表明確權已經完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村裡認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。
合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由於各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數城市更新項目實質上進展並沒有預期的順利。
關於「如果拆遷補償協議未簽署，原村民就反悔了，怎麼辦？會不會存在一房二賣的風險？」對於這些問題，陳樂的回答顯得模稜兩可，「要是真的出現反悔情況，那就只能按照合同裡面提到的違約責任執行，但我還沒遇到盡管周期漫長，但由於房源稀缺，需要花力氣尋找，中介這門生意的規模還是越做越大。「3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標准。」3%傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。
信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約後，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由於多數出售時並無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬於賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。
⑵ 深圳拆遷補償標准明細2021
是指對被徵收的國有土地上建築物價值進行的補償，按不低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似的市場價格，並請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。深圳市搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)：搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標准，在這里作者所列算的補償標准，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
⑶ 深圳舊改2021拆遷補償標准
深圳舊改2021拆遷補償標准如下：
1、開發商舊改，一般比例是1：1賠商品房，最高1：3賠償商品房；
2、政府棚改，一般比例1：1賠商品房，回遷房、需要補交地價或按照市場價賠償現金；
3、土地整備，外地人只能賠現金。
拆遷流程：
1、確定拆遷范圍；
2、現場設立拆遷辦公室；
3、登記房屋信息；
4、拆遷賠償細節及賠付標准協商。
拆遷一般有兩種賠償方案：一種是賠錢，一種是賠房。至於賠償標准，每個舊改項目都不一樣，一般開發商會先根據所在片區的商品房現價擬定一個基準賠付標准，再具體到不同情況的房子，賠償標准會略有差別。對於房屋所有者（本村村民）而言，當然希望賠償款賠付給自己，但是對於購買了小產權房的小業主而言，也希望能得到相應的補償。
【法律法規】
《深圳市房屋徵收與補償實施辦法(試行)》
第五條 房屋徵收實施單位受房屋徵收部門的委託，承擔下列房屋徵收與補償的具體工作：
（一）對房屋徵收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建築面積等情況進行前期調查；
（二）與被徵收人就房屋徵收補償進行協商談判；
（三）開展被徵收人選取房屋徵收評估、測繪機構的具體組織工作；
（四）依法拆除被徵收的房屋及其附屬設施；
（五）房屋徵收部門委託實施的其他房屋徵收和補償工作。
房屋徵收實施單位不得以營利為目的。建設單位和以營利為目的的房地產開發公司、物業管理公司等法人和其他組織，均不得接受委託成為房屋徵收實施單位，也不得與房屋徵收實施單位存在投（出）資、被投（出）資的關系。
房屋徵收部門應當對房屋徵收實施單位的房屋徵收與補償行為進行監督，並對其在委託范圍內實施的行為後果承擔法律責任。