㈠ 長租公寓企業頻陷「爆雷」危機 多地發文規范租賃市場
原標題：長租公寓企業頻陷「爆雷」危機 多地發文規范租賃市場
長租公寓企業「爆雷」風波不斷。近期，作為長租公寓頭部知名企業的蛋殼公寓接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金等負面消息，引發市場熱議。而隨著年末務工人員返鄉潮臨近，租賃市場逐步轉入淡季，對面臨資金壓力的長租公寓企業而言無疑雪上加霜。11月以來，以深圳、南京、佛山為代表的多個熱點城市發文規范租賃市場，有望扭轉氣氛壓抑的租賃市場。
形成資金沉澱
中國證券報記者梳理發現，近期部分知名長租公寓企業頻頻陷入拖欠員工工資、租戶排隊退押金、深陷流動性危機、或將宣布破產、App癱瘓、管家失聯、拖欠供應商貨款、連續被列為執行人等負面風波。同時，有租客爆料，交了房租，但長租公寓企業卻未將房租付給房東，導致房東收不到租金趕走租客，而租客的錢也沒法要回。還有的因平台拖欠房東房租，被房東以斷水、斷電、斷網等方式驅趕。
面對多家知名長租公寓企業面臨的「爆雷」風波，景暉智庫首席經濟學家胡景暉指出，由於公寓與業主是月付或季付，而對租客則是半年付/年付，支付的時間差形成資金沉澱。在租金貸的加持下，很多長租公寓運營商要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉澱至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常並非正規銀行，都是一些網貸公司或非正規金融機構，放大了風險。
胡景暉強調，將一年內要付出的房租（短錢）用於企業的滾動發展、裝修裝配等，這類投資在財務處理上通常至少需要用36個月進行攤銷、折舊，也就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資，註定要變成龐氏騙局。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業的現金流就會斷裂，進而出現爆倉、跑路等問題。
胡景暉稱，與此同時，我們也看到了行業的積極一面。2019年12月25日，住建部等六部門印發《關於整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，今年5月，中國證監會、國家發改委等聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，多個地方政府開始對租賃市場加以整頓，以及住建部對即將出台的《住房租賃條例》開始徵求意見。
多地強化監管
中國證券報記者梳理發現，近期多個地區發文規范租賃市場。其中，不乏熱點一線城市的身影。
深圳市住房和建設局發布《關於切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》（簡稱《緊急通知》）。其指出，部分長租公寓採取「高進低出」「長收短付」造成「爆雷」「跑路」的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。住房租賃企業不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業應充分意識到採取「高進低出」「長收短付」方式進行市場擴張，從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。同時，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。
在建立健全糾紛調處機制方面，《緊急通知》特別指出，壓實住房租賃糾紛處理主體責任，住房租賃企業應當建立租賃糾紛處理機制，及時受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關當事人的糾紛。住房租賃企業與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得採取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。
除深圳外，以南京、佛山為代表的多個地區近期也發布了針對租賃市場的規范性文件，在調控租金水平、存量房改建等層面進行了規范。
調控租金水平方面，11月19日，佛山市南海區住建水利局發布關於公開徵求《佛山市南海區2020年房屋租賃市場指導租金標准項目》和《2020年南海區公共租賃住房租金政府指導價評估項目》成果意見的公告。公告顯示，佛山市南海區定期分區域公布不同類型房屋的市場租金水平和公共租賃住房租金政府指導價。培育和發展住房租賃市場，支持住房租賃消費，逐步建立購租並舉的住房租賃制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解決中低收入家庭住房困難，促進住房租賃市場的健康發展
存量房改建方面，11月18日，南京市城鄉建設委員會、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局聯合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實施細則（試行）》，進一步規范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，規定改建項目應當以整棟、整單元、整層（應具備獨立交通空間）為基本改建單位。
租賃市場轉入淡季
需要指出的是，目前，租賃市場已經轉入淡季。租賃市場成交量和成交價相比去年整體降幅明顯。成交量和租金雙雙下滑，對於目前面臨資金壓力的品牌長租房企業而言，無疑雪上加霜。
機構數據顯示，全國租賃市場方面，重點18城上周租賃市場成交量環比下降7%，整體租賃市場活躍度仍保持下降態勢，市場持續變冷。總體租金水平基本持平，環比微漲0.3%，同比下降5.1%。分城市來看，全國重點18城中，廣州、南京、深圳、大連和合肥五個城市呈現環比上漲，其餘13城租賃成交量環比均呈現不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青島、濟南和煙台環比降幅超過10%。
除成交量下滑外，總體租金水平相比上年同期也有所下滑。全國重點18城上周月平均租金水平為41.8元/平方米，同比下降5.1%，環比小幅微漲。分城市來看，上海、北京、廣州、大連、天津、濟南、重慶和廊坊八個城市租金上周呈現環比上漲，漲幅在3%以內，其他城市均呈現環比下降態勢，降幅均在4%以內。從同比來看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六個城市的租金水平高於去年同期，其中上海和杭州連續七周保持同比上漲，其他城市租金水平均低於去年同期。
「租賃市場存在明顯的淡旺季。一般而言，春節之後的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業季，是租房市場的旺季，其餘時間都是淡季。今年以來，受疫情等因素影響，進城務工人員明顯下降，租賃市場一直不太景氣。目前天氣轉冷，不少室外作業的工種逐漸減少，租賃市場隨之萎縮。」北京地區某租賃市場門店負責人對中國證券報記者表示，「目前，北京地區租賃市場轉入季節性淡季，除少數換房需求及前期合約到期面臨的續租外，新增租房需求整體較少。按照往年，這一現狀預計會維持到春節之後。」
㈡ 六部門監管新規直擊長租公寓暴雷根源：禁止套取消費貸
4月26日，住房和城鄉建設部聯合國家發展改革委等6部門聯合印發《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確要求各地加強住房租賃企業從業管理，開展住房租賃資金監管，禁止套取使用住房租賃消費貸款，合理調控住房租金水平。同時，明確住房租賃企業單次收取租金的周期原則上不超過3個月；除市場變動導致的正常經營行為外，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，自從2016年鼓勵規模化、機構化租賃以來，輕資產的租賃企業發展非常迅速，既有集中式的，也有分散式的。相比重資產經營（比如招拍掛配建和自持，國企帶頭參與的集體土地建設租賃住房項目等），輕資產住房租賃企業在經營上最大的問題是輕資產經營、擴張速度快，容易出現違規行為，比如黑二房東（隨意漲租、苛扣押金、隨意收取水電費等），以及長租短付，搞資金池，蓄意捲款潛逃。
對此，新華社文章指出，此次監管部門重拳出擊，《意見》直擊住房租賃企業爆雷根源。
對此次《意見》的出台，中指調查事業部研究副總監戰雪認為，《意見》旨在防範化解金融風險，促進住房租賃市場健康發展。
戰雪表示，此次《意見》呈現以下三個特點：第一是層級高、范圍大，之前部分城市單獨發布政策約束住房租賃企業的租金收取行為，此次的政策高度上升到了部委的層級，覆蓋面也更廣。第二是定位準。精準定位從事轉租經營的輕資產住房租賃企業。此類企業進行轉租經營時沒有資產抵押，收取的租金額度也較高，沒有資金監管容易聚集金融風險。第三是強穿透。除了禁止住房租賃企業變相開展金融業務，還強化金融機構的貸款審核，在首尾兩端發力，避免住房租賃企業單方面誘導承租人使用住房租賃消費貸款的情形。
首次對輕資產住房租賃企業進行定性，納入監管
按照《意見》要求，從事住房租賃經營的企業，以及轉租住房10套（間）以上的自然人，應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含「住房租賃」相關字樣。住房租賃企業跨區域經營的，應當在開展經營活動的城市設立獨立核演算法人實體。住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平台向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平台向社會公示。
李宇嘉指出，目前市場上住房租賃企業種類繁多，比如二房東，投資機構等。在珠三角核心城市，有代房東管理的二房東，有職業二房東（賺代理費或賺租金差價），有投資者一次性包租很多套或一棟，然後裝修出租。但現實中，這類主體很難監管，他們往往利用互聯網、微信和小廣告開展業務，利用信息差、違規操作（比如水電費亂收取、以損壞室內設施為由不退押金等）獲取租金受益。承租人利益受損失也難以有渠道伸張，損失不大、息事寧人。因此，迫切需要納入監管。
打擊長收短付的資金池行為，避免資金風險
具體而言，《意見》針對從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，明確要求各地加強從業管理的同時，規范住房租賃經營行為，住房租賃企業應當將經營的房源信息納入所在城市住房租賃管理服務平台，單次收取租金的周期原則上不超過3個月，支付房屋權利人的租金原則上不高於收取承租人的租金。
在業內人士看來，「單次收取租金的周期原則上不超過3個月等規定，直擊長租公寓企業此前存在的各類違規做法，具有積極的導向。這有助於規范市場經營，同時防範經營方面出現金融風險。」
「這一政策表態也是在疫情後針對長租公寓暴雷現象，國家一貫的態度，主要目的是維護出租雙方的權益，避免老百姓利益受損和群體性的上訪事件發生。對於輕資產的租賃企業，更容易出現『長收短付』的資金池行為。管住了資金，長租公寓的風險就降低了一大半。」李宇嘉說道。
嚴厲打擊資金貸，「租金異常上漲必被打壓」
《意見》還要求，各地應開展住房租賃資金監管。企業單次收取租金超過3個月，或單次收取押金超過1個月的，應當納入住房租賃資金監管賬戶。同時，禁止套取使用住房租賃消費貸款。企業不得利用承租人信用套取「租金貸」，不得誘導承租人使用「租金貸」。金融機構嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，對住房租賃企業加強名單式管理。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策對於租金貸款的管控更加規范和到位。對於各類違規的套現行為，政策明確，不得利用承租人信用套取住房租賃消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租賃消費貸款。同時，金融機構應當嚴格管理住房租賃消費貸款，加強授信審查和用途管理，發放貸款前必須採取有效手段核查借款人身份信息，評估還款能力，核實借款意願，並做好記錄。從這兩點看，租金貸被明確嚴管，而租賃消費貸款則依然受認可。這兩者的區別在於，租金貸進入到了輕資產長租公寓企業的賬戶，而租賃消費貸則是進入租客的賬戶。這是後續在明晰不同貸款方面所需要注意的。
此外，《意見》指出，各地應合理調控住房租金水平。租賃需求旺盛的大城市住房和城鄉建設部門建立住房租金監測制度，定期公布不同區域不同類型租賃住房的市場租金水平。此外，各地還需落實城市政府主體責任。建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，將相關部門的監管工作納入政府績效考核體系。
業內人士認為，後續租金監管也將更明確。同時在住房租賃市場租金監測方面也會加強。「過去租金的收取等沒有監管，導致資金方面出現了很多問題，也是金融風險的來源點。此外，過去租金的管控確實不到位，而現在租金異常上漲受到關注，後續也和房價管控一樣，異常上漲必被打壓。」
《意見》還提到妥善化解住房租賃矛盾糾紛。六部門要求，各有關方面應當加強協同聯動，積極化解住房租賃引發的矛盾糾紛，妥善處置相關風險。
ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示，此次印發的《意見》將對行業特別是輕資產運營公司產生兩大影響。第一，迫使輕資產運營公司從「包租公」轉向專業化的住房租賃服務提供商。從國際經驗來看，控租金使得輕資產運營公司無法單純依靠租金收入實現利潤增長，探索如何提供各類與住房租賃相關的增值服務將成為未來輕資產運營公司生存和發展的關鍵。第二，「去杠桿」將使輕資產運營公司形成兩極分化。一方面，頭部大型機構能夠依靠資產證券化等金融手段，擴規模求發展；另一方面，深耕區域的小型運營公司將依託本地化優勢，降低運營成本，獲得生存空間。大量靠金融杠桿擴規模的輕資產運營公司將被徹底淘汰。
㈢ 蛋殼公寓暴雷之後，你認為長租公寓還有發展前景嗎
蛋殼公寓爆雷之後，我認為長租公寓還是有發展前景的，因為一方面蛋殼公寓之所以爆雷，是因為他們的模式有問題，另一方面很多長租公寓公司還是不錯的，而且對待顧客也比較好，裝修也非常的不錯，所以還是有一定的發展前景的，接下來跟大傢具體說明。
3.很多長租公寓對顧客非常負責，模式也比較健康。
我租房子的時候，就選擇了一家長租公寓公司，對這家公司來說，他們對顧客非常的負責，我們有問題之後他們都會積極的處理，除此之外，他們公司的模式也比較健康，因為他們只是賺自己的中介費，並沒有動用貸款之類的，所以一般不會有什麼風險。
總而言之，我認為雖然蛋殼公寓出現了問題，但是長租公寓還是有一定的發展前景的，因為一方面很多長租公寓公司模式比較健康，不會有什麼風險，另一方面她們對於顧客的心理把握也更好，更受年輕消費者的喜歡，所以有一定的發展前景。
㈣ 長租公寓頻繁暴雷，為何第三方授權機構安全隱患如此多
因為第三方授權公司不需要承擔任何風險，並且還是以高價引進，低價出租的模式，而在這種低於市場價的情況下，自然會有很多人選擇相信。畢竟都是有公司執照的，而且還有合同，這對於租客來說其實是很容易相信的。而且長租公寓一般都是不受押金的，只不過是每個月要收一點押金而已，但是如果租客沒有想明白的話，其實這只不過是長租公寓的一種套路而已。
在現在的租賃市場中，其實還有一種通過租金貸的方式來進行融資。而租金貸的操作是很簡單的，在房租的模式上總共有三種支付模式，分別是月付、季付和年付。一般情況下，月付是最貴的，如果是年付的話，那麼就會有很多優惠。對於很多的年輕人來說，因為無法一次性的付清全年的房租，所以大多都會選擇分期付款。
而金融公司則是將全年的房租都支付給公寓之後，猿猴再議押一付三的方式分批交給房東，並且長租公寓利用付款的時間差，從而套取了大量的現金，在這種不斷復制的模式下，雖說回籠了資金，但是其中的風險卻是讓房東和租客承擔。
㈤ 想租房，但是最近長租公寓出事的太多了，除了自如，還有什麼公寓可以選
從租房體驗上來看，公寓確實比租房會方便很多，看今年暴雷的公寓，也很容易看出來「問題」公寓的特點，一個是高收低租模式，比如蛋殼；另一個是使用租金貸。基本上避開這兩個雷點會安全很多，或者選擇月付的方式，也能規避一定風險。最後關於靠譜的公寓，你可以在添璣數據上找找關於公寓的報告，有什麼公寓、哪個公寓好一點上面都講解的很明白了。
㈥ 蛋殼長租公寓爆雷事件的最新進展是什麼
梳理蛋殼長租公寓爆雷事件時間線：
2020年5月
01.「勒令」退租
蛋殼租戶韓女士今年5月，突然接到退租信息，還說是韓女士自己的要求，同月蛋殼公寓突然發出解約函，要求韓女士3天內搬離住所。期間，蛋殼公寓的工作人員提到公司資金鏈斷裂等公司發展問題。
02.突如其來的租金貸
2020年11月30日，北京市設百餘個蛋殼公寓矛盾糾紛接待點。
2020年12月2日，微眾銀行表示所有受蛋殼公寓事件影響的微眾銀行客戶，經客戶提出及微眾銀行確認後，剩餘貸款本金將給予免息延期，在2023年12月31日之前，不扣款、不計息，不影響信用記錄。
2020年12月4日，微眾銀行再次發布公告稱，已研究制定出合法合規的方案，可以實現即使蛋殼租金貸客戶不繼續還貸，仍能結清貸款。該方案將不晚於2020年12月31日前開放辦理。
2020年12月4日，最高人民法院副院長、二級大法官楊萬明針對蛋殼公寓事件稱，案件若進入司法程序，法院嚴格依法進行審理。
2020年12月18日，租客與蛋殼公寓解除租賃合同後，可與微眾銀行簽署「貸款抵償協議」，將要求蛋殼公寓退款的權利轉讓給微眾銀行，以抵銷租客在微眾銀行的未結清貸款，協議簽署貸款即結清，租客無需再償還貸款，相應款項由微眾銀行向蛋殼公寓追償。
目前消息截止到12月18日。
㈦ 長租公寓平台連環「暴雷」我們該如何避坑
最近一段時間，包括杭州、上海的一些長租公寓的公司，又出現了資金斷裂，公司跑路的問題，很多剛剛交了一年，甚至兩年租金的人，剛住了兩天，然後資金追討無門，還被房東趕了出去，長租公寓這件事，我們其實最近兩三年暴雷特別多，但很多人想不明白，到底為什麼會出現這樣一種暴雷頻發的狀況。
所以還是記清楚，長租公寓可以去租，但一定要清楚，互聯網思維離他遠點，但如果房地產開發商自己做，特別大牌的房地產，你覺得他會倒嗎，這樣的項目還是可以去享受它的服務。