1. 比小產權房安全深圳回遷指標房誘惑大
近幾年，城市更新已經挑起深圳樓市供應的大梁，其中不乏包含眾多小產權房的城中村更新項目。
在深圳高房價的背景下，有一些投資客開始把目光聚焦在深圳龐大體量且價格較低的小產權房，在這其中，「回遷指標房」這種投資標的也越來越多，利益鏈逐漸浮出水面。
號稱比小產權房「安全」搏拿亂
眾所周知，在官方的表態中深圳並不存在小產權房，只有「違法建築」。雖然深圳早在2004年就實現了農村集體土地的國有化轉換，但深圳卻是全國小產權房問題最突出的城市之一。
「我們做的跟一般小產權房不一樣。」陳樂在深圳平湖和幾個朋友合夥開了一家中介公司，但這家公司看起來跟別的中介公司有些不一樣：專門做城中村回遷指標房的買賣。
在他看來，現在市場上的小產權房價格雖低，但風險也高，而且一些看起來「高大上」的小產權房還沒有拆遷的可能性。他們公司經營的城中村回遷房也是指那些城中村裡無產權登記的小產權房，但卻已經有開發商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之後得到確權，就能獲「這么跟你說吧，我跟你推薦的這些城中村房源，都是已經有開發商進駐並開始徵集意願，還有處於正式簽約開始收房的階段，現在買這些房其實買的是回遷權（期房），買下來跟村委確權，然後就跟開發商簽約，還可以拿搬遷階段的租金，而且這種回遷指標房可遇不可求。」陳樂說道。在他看來，除了價格的優勢，不限購、交易過程不佔用名額也是這類房子的優勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。
「翻幾倍」的誘惑
記者發現，「平湖回遷房」、「龍崗萬科回遷房」……一個個打著「無需社保、不限購、買到就是賺到」的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平台上掛賣銷售。
「央企開發商，深圳寶荷站地鐵口物業2.8萬一平紅本回遷房。不需要深戶，不需要5年社保，不佔名額！3年交房一手開賣4.6萬到5萬一平！隔壁樓盤二手房已經4.5萬一平，貨量有限。」閑魚上的回遷房買賣廣告很是吸引人。
看著這些讓人心動的廣告詞，問詢的人也不在少數。有房產中介跟記者推銷時，「描繪」出這么一個時間表：綠海城回遷房投資回報，現在買基檔的價格是每平方米19000元，簽協議就能達到每平方米25000元，2021年開始拆遷，2022年打地基，2023年交樓，那個時敏嘩候就能賣到每平方米60000元。
陳樂用來游說客戶的房源，看起來門檻更低，似乎更有吸引力：龍崗沙背壢回遷指標房，100萬出頭買70年拆遷紅本期房，單價每平方米1.3萬元起，賠償比例基本上是1:1.3，目前龍崗區域單價最低的回遷房指標房，項目距3號延線梨園站約1.6公里，距16號線龍東村站1.2公里。「龍崗中心城的城市之光，也是一個舊改而來的項目，未拆除重建之前那裡的回遷房指標也就是每平方米七八千元左右，現在小區附近的二手房也要每平方米4萬多元，現在羅湖二線插花地棚改項目也有人拿回遷房指標出來賣，不過項目已經在建，所以現在要每平方米5萬多元。地段好的就更不用說，現在白石洲的回遷指標房都要每平方米7萬元，但看現在南山的高房價，白石洲要是真的建好了肯定可以賣出超高價。」
有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》並蓋完公章，就表明確權已經完成。記者也向一家房企咨詢，基本上只要村裡認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。
合一城市更新集團提供的數據顯示，2019年深圳計劃公告的城市更新項目102個，計劃公示112個。今年年初至5月31日，計劃公告34個項目，計劃公示31個項目。由於各方利益的博弈，也讓深圳的許多城市更新項目走走停停，甚至因此擱淺。有房企城市更新部的工作人員告訴記者，即使在正常情況下，一個城市更新項目的轉化周期就需要大概五年時間。其實，深圳大多數城市更新項目實質上進展並沒有預期的順利。
關於「如果拆遷補償協議未簽署，原村民就反悔了，怎麼辦？會不會存在一房二賣的風險？」對於這些問題，陳樂的回答顯得模稜兩可，「要是真的出現反悔情況，那就只能按照合同裡面提到的違約責任執行，但我還沒遇到盡管周期漫長，但由於房源稀缺，需要花力氣尋找，中介這門生意的規模還是越做越大。「3%傭金，我們跟正常二手房中介同樣的收費標准。」3%傭金，就是陳樂所能獲取的報酬。
信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，回遷指標房中的小產權房交易，在與開發商直接簽約後，除非中途開發商資金鏈斷裂或項目爛尾，相對購買其他小產權房來說風險較小。不過，深圳小產權房同樣存在投資風險，其中就包括賣方債權人的查封執行，還有無法過戶和賣方毀約的情況。回遷期房買賣糾紛時常發生，由於多數出售時並無任何權屬證明，且跨時長，房價波動大，法律風險高，故屬於賣方違約高發領域，建議大家慎重對待。
2. 福永「小產權房」低調熱銷 業內專家意見不一
在福永，一直被國家嚴禁但價格低廉的小產權房交易異常火爆。
1月，寶安樓市進入了暖冬，在一、二手商品房高價銷售的推動下，在福永，一直被國家嚴禁但價格低廉的小產權房交易異常火爆。據記者踏查，購買此類大戶型房子的人以周邊企事業單位人群居多，他們一般是一人購買後，帶動同事或親人一起購買，且無視小產權房背後的風險。業內專家認為，小產權房質量沒保障，沒產權風險大，維權難。
小產權房低調熱銷
去年11月，《深圳晚報》對福永小產權房的熱銷進行報道後，據說這些小產權房已停止銷售，事實真如此嗎？記者以購房者的身份走訪了幾家福永的中介，在中介的店鋪門窗上並無張貼小產權房的銷售信息，當記者咨詢是否有小產權房售賣時，中介銷售員先說小產權房不能交易，不代理。當記者表示收入不高，三房的商品房供不起，看到身邊有朋友買了福永鴻德園的房子，所以也想買一套與父母一起居住，這時旁邊一位銷售員小聲地說，他朋友手中有幾套鴻德園的小產權房想轉讓，他個人幫忙轉讓，不收傭金，與公司無關，不過那朋友說每套的轉讓費是6萬元，價格6300元/平方米，面積只有139平方米的戶型，有意購買者可帶去看房。
在中介的帶領下，我們來到了福永橋頭的鴻德園，中介說，這小區由8棟高層組成，現已賣完了，只有朋友轉讓的這幾套大戶型。這小區附近有公立幼兒園、小學和中學，以後孩子上學不怕沒學位，此外，交通也很便利，現在正在施工的地鐵11號線設有橋頭站，距離小區很近，出行無憂。在一間139平方米的轉讓單位里，我們遇到前來看房的吳先生，他一下子就交了2萬元定金及6萬元轉讓費，購下該戶型。吳先生說，他是通過同事介紹過來買房的，身邊三位同事都買了這個小區的房子，所以他也趕過來，他覺得90多萬元能買到100多平方米的新房很劃算，反正是用來自住的，有沒有產權無所謂了。
誰在為小產權房買單
中介說，他幫朋友轉讓的小產權房脫手很快，現在買小產權房的人以周邊的企事業單位高收入人群居多，像吳先生，是寶安某家醫院的醫生，年薪達20萬元，因為剛參加工作幾年，只能按歇中小戶型的二手商品房，可是吳先生不想買二手房，想一步到位，買個130多平方米的新房，所以選擇了小產權房。中介說，鴻德園社區很大，是村裡的統建樓，不會拆，附近的鳳凰世紀也屬於村裡的統建樓，位於正在施工中的地鐵11號線塘尾站附近，交通也十分便利。這兩小區在後面幾期的開發中都以大戶型為主，吸引中高收入人群居多。
中介還給記者算了一筆賬，以130平方米小產權房目前的支付方式計算，單價6300元/平方米，總價需要82萬元，首付款需要41萬元，加上6萬元轉手費，購買小產權房的第一筆費用需要47萬元，還不包裝修錢。其餘的費用以村委做擔保向銀行貸款，可分三年、五年、十年三種還貸年限還清，以最長的十年貸款期限計算，每個月也需還款5000元左右。因此，這種大戶型不是一般消費者能買得起的，對於周邊工作的企事業單位員工來說，花個50萬元左右的首付，在寶安區頂多買個很一般的160多萬元的二手房。許多人寧願買個新房，只要社區漂亮、交通便利、房子舒適，沒產權也不介意。
小產權房質量堪憂
隨後記者仔細查看了鴻德園、鳳凰世紀這兩個福永熱銷的小產權社區，目前鴻德園新房已售完，在售的多為業主轉賣的毛坯房。鳳凰世紀的第四期仍在建，售樓部里擺放有樓盤的沙盤圖、戶型圖和立體戶型模型，與正規的商品房售樓部無異。而且小區內能看到一棟棟脫去綠衣的現房，外立面十分美觀，陽台很大，小區引進的人人樂商場已開業，社區綠化也做得很好，光外表看來，這小區與目前在售的高端商品房樓盤無差異，如此低的價格能買到這么大面積的戶型，哪怕是小記也有想購買的沖動。
這些外表看來光鮮的小產權房，其質量是否有保證？對此，深圳世聯地產首席分析師曹取說，目前深圳許多小產權房是村委交給開發商建設的，但由於大部分小產權房在政府部門沒有立項，其施工過程也就沒人監管，建設過程中偷工減料的事情經常發生，加上建設中和竣工後都沒有正規質監部門監理和質檢驗收，房屋質量沒有通過國家質監部門認證，所以房屋質量毫無保障，在住宅樓後期保修方面也會出現許多問題。購房者購買後再發現質量問題要求退房，維權很困難。特別是現在許多小產權房都建到20多層，地基打得是否穩、走火通道建設是否合格、電梯有沒有安全質檢，都是未知數，風險很大。
律師：小產權房維權難
深圳知名房地產律師張茂榮說，除了質量問題，購買小產權房後，當遇到產權爭議時，購買者的權益將得不到法律的保護，如產權擁有人將整個小區的房產證拿去銀行抵押貸款，之後還不上貸款，被銀行查封樓房時，購房者的權益無法得到保障。其次，如果遇到拆遷，將被視為違章建築，得不到拆遷補償，就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之後才按先前購房協議補償到每一位小產權房業主，如果沒有協議，或者產權擁有者不講誠信，小業主的利益得不到保障。像福永的鳳凰世紀或鴻德園打著地鐵上蓋物的賣點，往往地鐵開通之初，未來發展空間大，周邊規劃隨時變動。這些地鐵上蓋物，說不定到時是拆遷的第一對象。
第三，許多小產權房小區物業管理層次低。許多管理小產權社區的物業公司，只是打掃下小區的衛生，而小區公共部分的綠化、安保及公共設施的管理和經營，則因人員不足等問題而無人管理。此外，往往由於物管疏於管理，讓處於城鄉接合的小產權社區常發生偷盜事件。針對這些問題的解決，購房人唯一與物業抗衡的手段就是拒繳物業費，“但你不交，他就停電停水。”張茂榮說，在接觸過的一些案例中，停水停電成了物業逼迫住戶就範的有效手段。因此，購買小產權房需謹慎，購房者最好還是買商品房住宅。
3. 深圳的小產權房可以買嗎萬一遇到拆遷有賠償嗎
存在就是道理，深圳有太多的小產權房，小產權房也要分好幾種，第一種就是農民房，早期的時候很多人自己買地自己出資金蓋的房子，可以自己住，可以出租，可以賣。第二種是一些土豪或者事業單位建的小區房，這類型的房子基本跟商品房沒區別，但是開發商又不具備房地產開發公司的各種資質，所以也是不能像商品房這樣正規買賣的。第三種是真正的深圳土著建的房子，一條村等於一家公司，每家每戶集資然後蓋的小區房子，這種叫做統建樓。不論是哪一種現在基本都沒有新的大樓盤出現了，如果要買的話建議買後面兩種。買來自己住是沒什麼問題的，如果是買來投資的就可能收益沒有正規的商品房高了。
4. 深圳小產權房裡陷阱原來這么多 入手需謹慎啊!
前段時間，深圳查處了一批公開搖號出售小產權房的情況，那麼，小產權房是買不得嗎？國家對小產權房的定義和市場規范又是什麼？購買小產權房，這些你注意過么？
首先，什麼是小產權房？
「小產權房」這一民間說法原是指在農村集體土地上違規建設、向社會公眾租售的房子。2004年，深圳為了加快城市化進程，把農村集體所有制土地全面轉為國有，村民轉為市民，並取消了村組織。不過，在土地國有化的過程中，為了照顧原居民的利益，深圳市為每戶劃出佔地不超過120平方米，層高不超過5層，建築面積不超過480平方米來建房，超過這一面積的建築，都屬於違法建築。
此類建設在國有土地上的違法建築，也就是俗稱的「農民房」，構成了深圳特色「小產權房」的主體。除此之外，軍產房和單位集資房也是「小產權房」的重要組成部分。這三者的共同特點在於無法取得國家頒發的產權證。
事實上，全國通行的「小產權房」概念並不適用於深圳。
從深圳經濟特區成立初期開始，深圳市政府就鼓勵農民利用農村的集體土地合作籌建這種不具備房屋產權的「小產權房」，以容納來自全國各地的開拓者。正是這些從違法建築中白手起家的人，締造了日後深圳崛起的奇跡。
小產權房裡面貓膩風險在哪兒？
一直以來深圳對於小產權銷售都採取高壓態勢，可是由於房市火爆，小產權房銷售再度抬頭。有律師指出，雖然市民購買小產權房可以拿到律師公證書，從法律上講是有法律效益的，但小產權房買賣本身違法，因此公證書也是沒有任何法律效力的。再者說，律師給小產權樓盤出具見證，本身有違職業道德。
小產權房買賣是沒有任何保障的，因為房屋本身就是違建，一旦遇到政府拆遷，消費者很可能連賠償都沒有。另外，小產權房物業管理也是一大問題，入住後業主權益難有保障，而且房屋質量也值得懷疑。
如果一定要買，請注意…
1、看開發主體是否合法。實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。
2、看是否取得了國有土地使用證。按照有關規定，城中村的開發用地，必須由當地土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過「招拍掛」方式交給土地使用者使用，並由當地國土房產局核發國有土地使用證。
3、看是否符合城市規劃。城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。
4、看是否取得了建築工程施工許可證。城中村改造項目應按照《建築法》的規定，進行報建、招標、施工、監理及組織竣工驗收。
5、看有沒有商品房銷（預）售許可證。這是城中村改造項目准許向社會銷售的重要標志。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定，經當地國土房產局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證後，才能向社會銷售。
前車之鑒：小產權房坑人案例
1、龍華青湖一小產權房小區，物業隨意徵收水電費。沙井一小產權房小區，因物業收費不合理與業主發生矛盾，管理處直接停了業主水電，業主討說法反遭毆打。光明新區公明一小產權房小區，電梯頻頻上演停頓、滑墜等「驚魂」事件，原本用來活動的二樓架空層也被人改成了住宅公開銷售。
2、2014年，深圳商報就報道過一名李姓市民，在購買小產權房後，入住了10年時間，結果卻遭開發商無償索回。最後，經深圳市仲裁委員會審理，當年雙方簽訂的購房合同無效，李先生需返還房屋給開發商，同時無法獲得已交付的近半購房款。
（以上回答發布於2015-10-20，當前相關購房政策請以實際為准）
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