Ⅰ 深圳土地擴容，房價還會漲嗎機構：深圳住房尚存三大矛盾
深圳市的房價逐年上漲，房價收入比、住房租售比顯著高於國內其他城市。
近期《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》印發，明確將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。這一舉措為深圳拓展城市發展空間創造了極為有利的條件。
然而土地擴容，房價還會再上漲嗎？
避免產生既不符合申請公共住房標准又無經濟實力購買市場商品房的「新夾心層」
廣東省珠海市國資委控制下的房地產綜合服務提供商深圳世聯行集團股份有限公司(世聯行，002285.SZ)，10月16日發布報告認為，《實施方案》將為深圳解決居住用地供應不足、遏制房價過快增長提供新的保障。
自深圳市2018年拉開「二次房改」序幕至今，世聯行認為，深圳住房領域尚存三大主要矛盾：
人口持續流入的住房需求旺盛與居住用地佔比過低導致住房供給有限的供需矛盾；
城中村住房套數佔比較高與住房保有率過低導致住房供給結構性失衡；
住房公積金貸款額度過低與房價逐年上漲的購房力度支持不足，可能會產生既不符合申請公共住房標准又無經濟實力購買市場商品房的「新夾心層」。
世聯行表示，可通過穩步推進土地管理制度改革，提升居住用地供應，改善供需矛盾；在理清相關產權權屬、補繳相關罰款等前提下，穩步推進城中村住房入市交易，分流城中村 「改善型住房」需求；穩步推進住房公積金改革，提升購房支持力度，形成「高收入有市場滿足、中等收入有住房公積金支持、低收入有公共住房保障」的階梯化住房供給結構；穩步推進房地產稅改革，通過增加持有環節的賦稅抑制投機需求，通過影響人們對於房地產的預期穩定房地產市場運行，通過增加穩定稅收來源降低土地出讓金，一定程度上起到穩定房價作用。
「二次房改」構建公共住房建設籌集為主的住房供應體系
2018年8月，深圳市政府頒布《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》，拉開「二次房改」序幕，預計2018年-2020年深圳市住房建設籌集量為45.27萬套，將房地產支柱產業地位轉換為社會發展屬性和民生幸福的重要支柱，核心是要建立起一套住房供應保障的長效機制。
《意見》重點解決三方面問題：一是供給主體多層次，明確房地產開發企業、住房租賃經營機構等八大供給主體；二是供應渠道多元化，明確新增建設用地、盤活存量用地等「六類十五種」建設籌集渠道；三是住房保障結構化，明確至2035年新增建設籌集各類住房共170萬套，其中公共住房總量不少於100萬套，系統構建商品房、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房 「4+2+2+2」的住房供應與保障體系。根據世聯評估監測數據，截至2020年6月，相對於2013年1月，深圳二手房成交參考均價每平方米上漲42044元，上漲幅度達208.94%。在深圳存量住宅市場上，自2019年6月以來，更是實現13個月連漲。
在房價收入比方面，2020年6月深圳住房房價收入比為28.3，高於北京、上海、廣州、杭州等城市，長期位於全國前三位。在租售比方面，2020年6月深圳住房租售比為1:668，略低於上海、杭州，高於北京、廣州。
Ⅱ 引領中國房價的12個超級地段
每到一個城市，都想去這座城市房價最高的地段看看。因為從那裡，大抵可以看出一個城市的「追求」是什麼。
如果房價至高點在商務區，可能說明這座城市「一切向錢看」。如果是學區房，可能說明這座城市正為教育而焦慮。如果在山水之間，可能說明這座城市更注重享受當下。
通過貝殼網的公開數據，我們統計了北上廣深等12個中心城市的房價地圖，發現了12個引領中國樓市的超級地段。
這12個超級地段各有特色，有的在CBD，有的在學區房聚集區，有的在碼農聚集區，還有的在山水之間。
01
先來看北京的房價地圖：
本文所有圖片和數據來自貝殼網
北京二手市場，房價最高的行政區是西城區，均價達到11.2萬每平方米，其次是東城區（9.4萬/m²）、海淀區（8.3萬/m²）、朝陽區（6.5萬/m²），最低的是密雲區，2.1萬/m²。
東西城是中央政務區，海淀是互聯網聚集區，朝陽是中央商務區。三者的房價排名，反映出北京城在空間價值上的排序：政務第一，科創第二，商務第三。
政務區往往是名校聚集地，海淀因為大學多，教育也很強，所以北京的學區房主要集中在西城、東城和海淀三區。而CBD所在的朝陽，教育並不突出，這也是朝陽區房價不算太貴的重要原因。
從細分板塊上看，位於西城區的金融街均價高達16.3萬/m²，是北京房價目前最貴的地段。
有意思的是，金融街之所以最貴，靠的不是金融，而是學區，這里匯聚了全北京最牛的小學。
打開金融街板塊的二手房源，那些賣到20萬的房子，很多都是上世紀八九十年代的樓齡。
由於東西城和海淀太強，導致北京CBD的存在感較低，這種現象在滬穗深這類完全以經濟建設為導向的城市，是不可想像的。
02
再來看上海的房價地圖：
上海二手市場，房價最貴的行政區是黃浦區，均價達到9.6萬/m²，其次是徐匯、靜安，分別達到7.9萬、7.7萬，三者全部在浦西老城區。這說明上海開發浦東新區之後，老城區並沒有衰落。
均價最低的是金山區，位於上海和嘉興的交界區。而位於蘇州方向的嘉定，均價達到3.5萬/m²，說明上海和蘇州的聯系度，遠超嘉興。
作為上海城市新中心的浦東，均價5.6萬，在全市只能排到第八位。當然，這是因為浦東很大，總計1210平方公里，相當於40個靜安區了。這么大面積，均價仍能達到5.6萬，也是相當厲害了。
從細分板塊來看，上海最貴的房子，一般都和黃浦江有關，其中 最貴的地段是 黃浦濱江， 均價達到11.9萬元/m² ，這里是浦西豪宅的精華地段，甚至比陸家嘴的均價（9.5萬/m²）還高。
作為上海的城市封面，陸家嘴的房價相比浦西的濱江豪宅，並沒有很大優勢。不過，上海最貴的明星豪宅湯臣一品、中糧海景一號仍然在陸家嘴。
03
再來看深圳的房價地圖：
從二手市場看，深圳房價最貴的行政區是南山區，均價11萬元/m²，超過上海黃浦區，僅次於北京西城區。
其次是福田區9.3萬元/m²、寶安區7.7萬元/m²、羅湖區6.2萬元/m²。均價最低的是大鵬新區，3.7萬元/m²，和4萬也只有咫尺之遙。
從區域來看，以福田為界，西部片區的房價遠超東部。 特別是寶安、龍華的房價遠超羅湖和鹽田，這一點讓人刮目相看。
要知道，2010年深圳擴容之前，羅湖和鹽田可是高大上的「關內」，寶安、龍華還是村鎮般的「關外」。
從細分板塊來看， 深圳房價最高的地段是深圳灣 ：
深圳灣二手的均價已高達19.8萬元/m²，超過了北京金融街。
深圳灣是什麼地方呢？海景不如大梅沙，教育醫療不如羅湖，商務聚集度不如福田CBD，最大的優勢是和高新企業近，大名鼎鼎的粵海街道就在這，匯聚了騰訊、阿里、網路、位元組跳動等企業。
大約在2010年之前，深圳最貴的房子大多是東部鹽田的海景房，說明那個時代的深圳人，對海洋是很嚮往的。而 如今，海景早已輸給了生產力，靠近高新企業才是王道。
和北京、上海都不同，深圳是一個完全向錢看的城市。
所以整個深圳樓市的邏輯就是，房價完全由生產力決定，哪裡的生產力更先進，哪裡的房價就更高，所以深圳灣房價輕松超過了福田CBD。
在深圳這個「一切向錢看」城市，買房一定一定要跟著產業走。
04
再來看看廣州的房價地圖：
從二手市場來看，廣州房價正好相當於京滬深的1/2。房價最高的行政區是天河、越秀，二者均價相當，均為4.7萬元/m²，考慮到天河區面積三倍於越秀，所以實際上天河房價的首位度更高。
房價最低的行政區是從化，均價為1.2萬元/m²。從化是廣州的生態涵養保護區，屬於限制性開發區域，和廣州城區的距離也最遠，其房價一直處在廣州市場的末端。
從細分板塊來看， 二沙島是廣州房價最高的地段 ，達到12萬元/m²，其次是珠江新城（中區），達到8.7萬元/m²。
總體來看，廣州和上海的情況類似，最貴的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企業的房子遠不如靠江貴。
越秀的學區房雖然也貴，但和珠江新城的江景房比起來，還差得遠，這說明廣州人對學區房的熱情不算太高。
05
來看看杭州的房價地圖：
從二手市場來看，杭州房價最高的行政區為上城區，均價為4.7元/m²，和廣州天河、越秀相當。
房價最低的行政區是桐廬縣，均價為0.92萬元/m²。桐廬最被外界熟知的是中國快遞行業的「桐廬系」，中國的快遞巨頭除了順豐，其他大多數都是桐廬人干出來的。
從細分板塊來看， 杭州房價最高的地段是 學軍 ，達到8.2萬元/m²。學軍不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州學區房聚集地。 這和北京很像，房價最高的都是學區房。
除了學區房，杭州最貴的房子基本都和西湖有關，錢塘江對杭州樓市的賦能，不如黃浦江和珠江。
所以，靠錢塘江的錢江新城CBD，房價在杭州的首位度並不高。
06
來看看天津的房價地圖：
從二手市場來看，天津房價最高的行政區是和平區，均價高達5.5萬元/m²，在天津的首位度很高，也高於廣州天河與杭州上城。
從細分板塊來看， 天津房價最高的地段是體育館街 ，這里是天津學區房比較集中的區域。
07
來看看武漢的房價地圖：
從二手市場來看，武漢房價最高的行政區為武昌區，均價為2.3萬元/m²，大約為廣州天河區、杭州上城區的1/2。
武昌區是湖北省政府駐地，同時也是武漢學區房最集中的區域。
從細分板塊來看， 武漢房價最高的地段是水果湖 ，均價達到3.2萬元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武漢大學，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。
除了水果湖，武漢樓市還有一個醒目的板塊，那就是光谷，這里是武漢高校和高新企業最集中的區域，樓市隨之火熱，完全不輸江景房。
總體來看，武漢原本就是三個城市的合體，所以市區的房價比較均衡，特別是長江兩岸的房價旗鼓相當，這在大城市中比較罕見。一般來說，有大江穿梭的城市，江河兩岸的發展都是不均衡的。
08
來看看成都的房價地圖：
從二手市場來看，成都房價最高的行政區是高新區，均價為2萬元/m²，整體來看，房價比武漢略低，相當於廣州、杭州的1/2.5。
從細分板塊來看， 成都房價最高的地段是金融城 ，達到2.9萬元/m²。金融城位於成都高新區，這里承擔者成都的CBD功能。
總體來看，成都的產業與房價均呈現出「南高北低」的格局。在成都買房，一定要跟著產業走。
09
來看看重慶的房價地圖：
從二手市場來看，重慶房價最高的行政區是渝中和江北，均為1.5萬元/m²。在功能上，前者相當於浦西，後者相當於浦東。
整體來看，重慶市區的房價比武漢、成都要低一些。
從細分板塊來看， 重慶房價最高的地段是江北嘴 ，這里是重慶寫字樓最集中的區域，承擔著重慶的CBD功能。
10
來看看南京的房價地圖：
從二手市場來看，南京房價最高的是鼓樓區，達到4.4萬元/m²，略低於廣州天河區、杭州上城區，相當於武漢、成都同等區位的兩倍。
從細分板塊來看， 南京房價最高的地段是寧海路 ，這里靠近南京大學、南京師范大學，是南京著名的學區房聚集地。
11
來看看蘇州的房價地圖 ：
從二手市場來看，蘇州房價最高的區域是工業園區，均價達到4.3萬，和南京鼓樓區接近。
從細分板塊來看， 蘇州房價最高的地段都在金雞湖周邊 ，這里是蘇州居住品質最高的區域。
12
來看看鄭州的房價地圖：
從二手市場來看，鄭州房價最高的區域是鄭東新區，均價達到2萬，而且首位度很高，遠超鄭州的老城區。
值得一說的是，鄭東新區曾被認為是中國最大的「鬼城」之一，但是現在，這里成為鄭州產業最強、活力最好、房價最高的區域。
從細分板塊來看，位於鄭東新區的 天賦路是鄭州房價最高的地段 ，均價達到3萬元/m²，板塊內不少樓盤報價超過4萬。
結論：
從整個城市的均價來看，以上12個城市的房價可以分為四檔：
深圳、北京、上海為第一檔 。這三個城市核心區的二手房，均價都已達到10萬的水平。核心區、近郊、遠郊大致呈現出「10、5、2.5」的格局，其中深圳面積太小，不存在遠郊概念，全市呈現出「10、5」的格局。
廣州、杭州、南京、蘇州、天津為第二檔 。這五個城市核心區的二手房，均價都已達到5萬左右的水平，正好是京滬深的1/2。
武漢、成都為第三檔 。這兩個城市核心區的二手房，均價都已達到2.5萬左右的水平，正好是廣州、杭州的1/2。
重慶、鄭州為第四檔 。兩個城市核心區的二手房，均價在1.6萬左右，相當於武漢、成都的70%。
從細分板塊來看，深圳灣是中國房價最高的地段，二手均價達到19.8萬元/m²，其次是北京金融街，二手均價達到16.3萬元/m²。 隨後是廣州二沙島、上海黃埔濱江，二者均在12萬元/m²左右。
值得注意的是，深圳灣板塊的二手均價已接近陸家嘴的兩倍，這當然不能說明陸家嘴真的比深圳灣差，只能說明上海房價這一波還沒來得及漲，出現階段性的低窪效應，這也許是買入上海的最佳時機。
以貝殼的劃分標准來看，二手均價超過10萬的板塊或者地段，目前只有北上廣深四個城市才有，其他城市暫沒看到二手均價超過10萬的板塊。
分析12個中心城市可以發現，每個城市的房價至高點並非完全一致。按照單價來計算，學區房、江景房、CBD房、科技園區房這四類房子，在價格上的天花板是最高的。
例如，北京（金融街）、武漢（水果湖）、杭州（學軍）、南京（寧海路）、天津（體育館街）最貴的房子，都是學區房，
而上海（ 黃埔濱江 ）、廣州（ 二沙島 ）、蘇州（ 金雞湖 ）最貴的房子，都是江景房、湖景房。
深圳（ 深圳灣 ）最貴的房子，與其說是海景房，不如說是科技園區房，因為它的核心賣點不是海，而是粵海街道那些大名鼎鼎的高科企業。
成都（ 金融城 ）、重慶（ 江北嘴 ）、鄭州（ 鄭東新區 ）最貴的房子，都屬於CBD房產。
可以說，12個中心城市的這12個超級地段，在相當程度上引領了中國樓市的基本走向。
Ⅲ 深圳擴容房是什麼意思
深圳擴容房是指隨著城市不斷發展，原有住宅樓的空間已經無法滿足市民的需求，因此，在現有樓房上增建新的房間或者在住宅周圍增建新的樓層，來擴大居住面積的一種房屋改造方式。深圳作為全國經濟發達城市之一，房價一直居高不下，更多的市民選擇了僅存的擴容房改造方式。這種方式不但能擴大住房面積，還可以節省購買新房的巨額開支，因此備受青睞。
深圳擴容房的改造方式主要有兩種，一種是牆體外挑，也就是在樓體外牆頂部增建新的樓層或者房間，另一種是底層擴建，也就是在原有住房底層增加新的房間或者廚房、衛生間等房間。但擴容房改造需要獲得相關的審批手續，特別是涉及到樓體的擴建，需要徵得其他住戶的同意，遵守國家有關規定，切忌盲目施工，造成不必要的損失。
深圳擴容房的改造不僅可以擴大住房面積，還可以提高房屋的使用性和舒適度，使室內空間更加寬敞明亮，可視角度更好，自然採光也更好。此外，根據深圳市政府最新出台的政策，深圳市正積極推進「放心改」政策，鼓勵市民對房屋進行翻新、擴建，降低住房改造門檻，提高市民住宅質量和居住標准，帶來更舒適的生活。
Ⅳ 擴大深圳管轄面積，對於整個廣東的經濟影響有哪些呢
擴大深圳管轄面積，毫無疑問，對於整個廣東的經濟發展將會帶來極大的影響。
深圳由一個小漁村成為現代化的國際大都市，得益於政府政策及全國人民的支持，當然也離不開深圳優越的區位優勢。
關於深圳即將擴容的新聞，這幾年一直在網張絡上出現，但一直塵埃未定。按現在網路流傳的兩種方案，第一種方案是將深圳與東莞合並，第二種方案是深圳與惠州的一部分合並。因為東莞的經濟發展也比較好，深圳合並東莞的方案顯然不太可能，這樣看來，深圳與惠州的部分合並倒是有可能實現的。
對此，你是怎麼看的呢？
Ⅳ 面積翻8倍！深圳前海突然擴容，影響有多大
兩天里，粵港澳大灣區迎來了兩個大禮包。
昨天，新華社播發了《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》全文，將珠海橫琴島欽點為粵澳深度合作區。
由此，橫琴正式成為特區中的特區。珠海本身就是與深圳、廈門、汕頭、海南並肩的國家經濟特區，如今橫琴島被劃定為粵澳共同管理，而且澳門權重更大，這個片區將成為介於經濟特區與行政特區之間的中間地帶，是特區中的特區。
這個特區中的特區，享有與行政特區一樣的免稅福利。
只要不明確禁止，國際貨物進入橫琴是免稅的，只有在進入內地的時候才需要補交稅款。內地貨物進入橫琴合作區視同出口，可以享受退稅。
主要是支持澳門融入內地發展，澳門地方太小了，此前一直申請中央撥地，現在將橫琴讓粵澳共同管理，一方面算是澳門擴容了，另一方面也讓澳門與內地聯系得更加緊密，這對於澳門、對橫琴、對珠海都是利好，尤其是對橫琴的房價，以及橫琴島的十字門片區房價，都有刺激作用。
昨天給完橫琴大禮包後，今天又給了廣東另一個自貿區深圳前海一個超級利好。下一個會是南沙嗎？
9月6日下午，新華社播發了《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，這份方案中最大的亮點，就是將前海擴容了：
擴容後的前海合作區面積，是原來的8倍。
基本上是沿著珠江入海口擴容，往東南將蛇口和大小南山片區22.89平方公里、往西北將寶安中心區域大鏟灣片區23.32平方公里、機場及周邊片區30.07平方公里與會展新城及海洋新城片區29.36平方公里納入前海版圖。
關鍵問題來了，為啥要對前海擴容？這個答案，其實可以從發布的這份《方案》中找到答案。
在《方案》中，管理層明確提出：
昨天發布的《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》，是為了促進澳門更好地融入內地，融入粵港澳大灣區的發展戰略，同時利用好澳門的資源優勢，為內地 科技 創新賦能。
今天發布的《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》，目的同樣在於此，是為了讓香港更好地融入大灣區發展戰略，利用好香港的金融與窗口優勢，為深圳的 科技 創新賦能，最終帶動中國的 科技 創新。
所不同的是，橫琴是粵澳共同管理，且澳門占據主導權。而前海仍是深圳管理，只不過，在前海這個地方，賦予了更大的開放權力。
比如，在《方案》中提到，在不危害國家安全、風險可控前提下，在內地與香港、澳門關於建立更緊密經貿關系的安排（CEPA）框架內，支持前海合作區對港澳擴大服務領域開放。
這個開放，包括敏感的金融業。《方案》明確提到，將全面提升「國家金融業對外開放試驗示範窗口」和「跨境人民幣業務創新試驗區」的功能。
要知道，此前我們的金融、通信等領域一直偏向保守，並未全面開放，只是在個別地方劃定了一些區域，試點開放。
而這次前海，不是一般程度上的金融開放，而是要做金融開放的示範窗口和跨境人民幣業務創新試驗區。
這兩點，均符合中央對深圳的城市定位。深圳首先是個經濟特區，經濟特區的本質，就是作為國家一切經濟政策的試驗田。同時，深圳又是中國特色 社會 主義先行示範區，要起到示範作用。
如此，深圳的金融力量，將變得更強。目前，深圳的金融實力，在內地僅次於上海、北京。
同時，在提升法律事務對外開放水平，深化前海合作區內地與港澳律師事務所合夥聯營機制改革，支持鼓勵外國和港澳律師事務所在前海合作區設立代表機構。支持前海法院 探索 擴大涉外商事案件受案范圍，支持香港法律專家在前海法院出庭提供法律查明協助，保護進行跨境商業投資的企業與個人的合法權益。
在支持前海合作區高水平參與國際合作方面，也明確提出充分利用香港全面與國際接軌的專業服務，支持前海合作區企業走出去。
幾乎所有的支持，都帶上了香港。由此可見，這份《方案》對於前海、對於深圳是利好（深圳的地位已經非常高，現在前海的地位也拔到了前所未有的高度）。對於香港更是利好。
這對於此前一些關於香港要衰弱的論斷，可以休矣了。
正如上面說到的，管理層對前海擴容，一方面是要提升前海和深圳的地位，讓這里成為內地對外開放的窗口示範區。
另一方面則是要促進香港全面融入內地發展、融入大灣區發展大戰略。因為香港太重要了。
香港與內地是兩種制度，這決定了香港無可取代的地位，它的功能，就是內地與世界連接的窗口。
盡管香港的經濟已經被上海、北京、深圳、廣州超越，港交所的成交量也無法與上交所、深交所相比，而且資金總量也被上海、北京超越，被深圳逼近。
但香港這個內地與世界中轉站的功能，沒有哪座城市可以取代。
要知道，目前海外對內地投資超過65%是通過香港進行的，中國內地對海外的投資，接近60%也是通過香港進行的。
正因如此，香港融入內地的發展，無比重要。
Ⅵ 擴大深圳地域面積，對於深圳未來發展有什麼影響
深圳未來擴容的概率有，但只有百分之一.
先看看深圳的第二產業
深圳市是目前中國最大的製造業基地. 大家可以看一下中國前十大城市的工業總產值(注意： 不是工業增加值). 中國前三大製造業城市分別是： 深圳 蘇州 上海.工業產值超過3萬億. 深圳3.6萬億，蘇州和上海都超過3萬億.
所以深圳的第三產業並不發達.還不如其他強二線城市發達，社會消費品總額在十強城市裡排名在尾段.
深圳擴容，發展第三產業？ 這個似乎也不是理由.因為深圳第三產業不強.
深圳擴容，很讓一部分人樂此不疲的，就是搞房地產開發，炒房.可以這樣說， 如果不調整現有的政策，深圳無論怎麼再擴容， 房價都會是一個字"漲",從而慢慢會掉入類似於香港的"死胡同". 不過這個需要看國家的態度. 估計不太妙.