❶ 廈門商品房預售管理新規
1月26日，澎湃新聞從福建省廈門市政府獲悉，為了規范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權益，促進房地產市場健康發展，廈門市政府近日印發《廈門市商品房預售管理規定》（簡稱《規定》），新規將自2022年4月1日起施行。
對於此次《規定》的修改背景，廈門市政府解讀指出，2001年9月，廈門市政府出台了《廈門市商品房預售管理規定》（市政府令第100號），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155號發布，自2014年1月1日起施行。該規定施行以來，在規范廈門市商品房預售管理工作，保障商品房交易雙方的合法權益，促進房地產市場持續健康發展等方面發揮了重要作用。但隨著社會經濟的快速發展，房地產市場發展形勢發生了較大變化。為進一步推動廈門市商品房預售管理工作高效、科學、規范開展，有必要結合實際，以問題為導向，在預售條件、預售行為管理和預售資金監管等方面對該規定進行修改和完善。同時，2014年1月1日施行的《廈門市商品房預售管理規定》(廈門市人民政府令第155號)廢止。
此次《規定》修改的主要內容包括部門職責、預售管理、預售資金監管問題等方面，
具體而言，為了理順機構改革後的商品房預售監管職責，《規定》一是明確廈門市住房管理部門作為預售主管部門，負責廈門市商品房預售管理工作；二是將承擔預售管理具體事務的「登記機構」修改為「市政府確定的機構」，既為目前市不動產登記中心承接相關事務性工作提供法律依據，也為下一步機構改革預留制度空間。
預售管理方面，為了進一步增強廈門市商品房預售政策的靈活性，《規定》授權預售主管部門可以根據裝配式建築業發展、安置型商品房建設以及特殊時期預售政策調整的需要，對作為預售條件之一的項目工程形象進度做更大幅度的調整，在報市人民政府批准後實施。
同時，為了更好地保護預購人知情權，《規定》進一步完善商品房預售信息公開制度：一是明確預售項目容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當書面通知有利害關系的預購人；二是明確預售主管部門應當制定預售現場公開的具體規定，並建立和完善預售項目信息系統，提供預售信息查詢服務。
此外，為了更好地維護預售商品房交易雙方的合法權益，《規定》刪除了原規定中與《民法典》規定不一致的內容，例如預售人與預購人應當通過登記機構網站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉讓合同備案應當取得抵押權人出具的放行證明或抵押權注銷證明等，並以完善備案制度為著力點，進一步加強預售合同的管理：一是明確預售主管部門應當建立和完善房屋網簽備案系統；二是明確預售人和預購人應當簽訂書面商品房買賣合同，並在30日內通過房屋網簽備案系統辦理備案，合同解除的，應當在30日內辦理注銷備案；三是為增強備案制度的約束力，新增了對預售人未備案行為的行政處罰。
預售資金監管方面，進一步加強預售資金監管是確保預售項目能夠順利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要內容之一。原有的預售資金監管採用以工程造價的120％設定監管額度，並根據工程形象進度確定可使用監管額度的「先用後留」模式。為了更好地促進開發企業加快項目建設和推盤銷售，也更加便於監管，《規定》修改為「先留後用」的監管模式：一是明確預購人支付的全部購房款均為預售資金，應當全部存入預售資金監管專用賬戶納入監管；二是明確在項目竣工前，預售資金應當優先支付項目建設所必要的費用；三是明確根據預售項目工程造價及風險金核定預售資金監管的初始留存資金額度，並根據預售項目的工程形象進度確定後續留存資金額度；四是為增強監管政策的靈活性，授權預售主管部門制定商品房預售資金監管的具體辦法，並報市人民政府批准後實施；五是為了增強預售資金監管的剛性約束，新增了對違反規定未將預售資金全部存入監管賬戶行為的行政處罰。
此外，為了進一步規范預售人的預售行為，《規定》還新增了對違反本規定禁止性行為的處罰條款。預售人或者房地產經紀機構未向預購人公開規定事項的，由預售主管部門責令限期改正，予以通報批評，並可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。
❷ 開發商五證包括哪些證件 最重要的是哪個
在房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的『五證』之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。一些資金規模較小，行業資歷不高的房地產開發商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發和預售房屋。雖然這並非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發和建設過程中，由於他們行業經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為『爛尾房』。所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的『五證』，尤其是《商品房預售許可證》。
一、開發商的五證是什麼？五證包括哪些證件？
「五證」是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之後拿到房屋的產權證書。
(1)國有土地使用證：
國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
(2)建設工程規劃許可證：
建設工程規劃許可證是建設單位用地和建設工程的法律憑證，沒有該證的用地單位屬非法用地，其工程建築也是違章建築，不能領取房地產權屬證件。
（3）建築工程用地規劃許可證：
建築工程用地規劃許可證是辦理建築工程用地規劃許可證後必須經過的程序
(4)建設工程施工許可證：
建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。廈門市建委負責開工審批等項工作。
(5)商品房預售許可證：
商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書。
「五證」中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
二、購房時如何查詢開發商的五證？
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。
其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
那麼，購房時如何查詢開發商的五證呢？一般購房者記不住「五證」的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這「兩證」就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。
根據商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬於預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
（以上回答發布於2013-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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