1. 開發商不交營業費,是不是五證不全
五證是證明房地產開發商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之後拿到房屋的產權證書。
五證包括：市房屋土地管理局的《中華人民共和國國有土地使用證》，是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；城市規劃管理局的《中華人民共和國建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證；城市規劃管理局的《中華人民共和國建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；城鄉建設委員會的《建設工程開工證》，建設工程施工許可證是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。廈門市建委負責開工審批等項工作。；房屋土地管理局的《商品房銷售許可證》，屬於期房預售的，應取得《商品房預售許可證》商品房預售證的主管機關是廈門市城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書；屬於外銷商品房的，應取得《商品房外銷許可證》。
一般情況下，五證的取得順序是：先取得《建設用地規劃許可證》，它嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積；其次是《建設工程規劃許可證》，它限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別；第三是《建築工程施工許可證》；第四是《國有土地使用證》，它決定房屋是否擁有產權；最後是《商品房銷售(預售)許可證》，擁有此證的房屋才能合法買賣。
房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》，簡稱五證。
其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
那麼，購房時如何查詢開發商的五證呢？一般購房者記不住五證的名稱和發證機關，其實也不必記住這么多。購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這兩證就行了。因為如果開發商未取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准，就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。
當然，有些城市已經開通了查詢了五證的網站，購房者也可以登錄當地的網站查詢開發商的五證。
根據商品房交易的相關法規規定，開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內，只有購買屬於預售證范圍內的房屋才能更好的保障自身的權益。
購房者可在售樓中心抄錄開發商的五證編號，登陸當地的查詢網站並輸入編號便可驗明正身，進而判斷該樓盤有無銷售資格。一旦您發現有證件編號與該樓盤存在不符，那麼你就要提高警惕了。因為，開發商五證不齊，直接影響購房合同的法律效力。
注意識別開發商擁有的五證
五證，尤其是《商品房預售許可證》判斷開發商是否擁有合法經營權的文件依據。在購房過程中，您應該認真識別其中的真偽。
根據《城市商品房管理辦法》，房地產開發商辦理《商品房預售許可證》前，必須已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但是，有些房地產開發商為了減少佔用資金比例，往往只辦理所售房屋中的幾層或幾套房屋的銷售許可證。所以，在房屋交易中，購房者應該認真識別開發商向您出示的《商品房預售許可證》中規定的銷售范圍，是否包含您將要購買的房屋。
在房產市場上，開發商為了方便資本運營，在未辦理完全的五證之前就啟動房地產預售工作的行為，是很普遍的，包括一些有名望的大房地產公司也這樣作。
在選擇五證不全的房屋前，必須先考察開發商的資信情況。可以參考其曾經開發並已經交付使用的房地產項目在目前的狀況，也可以根據您所選擇的項目的工程進度和房地局出示的相關證明來判斷開發商的資信情況。
這樣，就可以在項目剛剛開始出售、擁有最大選擇空間的時候，作出比較穩妥的選擇。
所以，有的開發商沒有辦理完全合法的五證，也是值得信賴的。但是，應該根據開發商的經濟規模，市場聲譽，服務質量等等素質因素，作出自己的判斷。
一些資金規模較小，行業資歷不高的房地產開發商，為了快速的資金回籠，常常喜歡在沒有辦理土地使用權的情況下，開發和預售房屋。雖然這並非是純粹有意識的欺騙行為，但是如果在開發和建設過程中，由於他們行業經驗的缺乏，造成資金運轉不靈等被動局面，會影響樓房的施工進度和施工質量，嚴重的會成為『爛尾房』。出現這類情況，最終吃虧的還是國家和購房消費者。
所以，購房者在與房地產商打交道的時候，一定認真審查房地產商的五證，尤其是《商品房預售許可證》。若開發商提供的《商品房預售許可證》中的規定范圍並沒有包含您要購買的房屋，您應該視不同的情況作出判斷。如果對方是一家資本雄厚，有多年行業經驗並且聲譽良好的開發企業，您還是可以信賴他們的;而那種聲望不大的小項目小企業，您也不能光圖便宜，以防吃了大虧。
另外，購房消費者還要認真考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍。因為有些房地產開發商往往在廣告和宣傳上任意誇大自己項目建設規模和設施完善程度。比如，他們製作的沙盤模型所示邊界超過《建設用地規劃許可證》界定的范圍，展示此項目中並不存在的其他物業設施，使此物業看起來非常完善，而實際上他們能兌現的只是許可證界定范圍內的建築設施。所以考察開發商的《建設用地規劃許可證》，明確其物業的邊界范圍，可以幫您識破一些開發商虛假的廣告宣傳行為。
2. 廈門二手房交易費用
二手房交易稅費的產生主要包括以下4種情況：
一． 正常過戶
1.營業稅：（稅率5.55% 賣方繳納）根據2010年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。這里有兩個要點①購買時間超過5年這里首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。
2. 個人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這里有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%
3. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。
4. 契稅：（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納）徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。
5.測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積（08年4月後新政策房改房測繪費標准：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。
6.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米
7.登記費：（工本費）80元共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本復印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證復印件一套）、買方身份證復印件一套、網簽買賣協議一份、房產證復印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網簽買賣協議一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。註：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。
二.贈與過戶
1、費用：免徵營業稅和個人所得稅，但是需要增加 ⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑶契稅的徵收不論房產什麼情況都需要徵收全額契稅 其他費用和正常過戶都一樣
2、所需材料：⑴公證處需要賣方夫妻雙方戶口本和身份證復印件一套、買方身份證復印件一份，產權證復印件一套 ⑵不需要經過地稅局直接可以過戶。 ⑶房管局需要材料同正常過戶基本一樣只不過還需要公證書原件一份。
三.繼承房產交易過戶
1、繼承房產的費用有：⑴公證費 40元/平米*產權證面積 ⑵繼承公證費 80元/單放棄繼承公證80元/人註：繼承的房產再次轉讓出售時個人所得稅按照所得徵收20%，不過只要是符合家庭唯一住房和購買超過5年的話就可以免徵個人所得稅，而且個人所得稅退稅的政策同樣適用。
2、所需材料：⑴公證處需要原產權人的死亡證明、產權證復印件和所有當事人的身份證、戶口本復印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常過戶基本一樣，只是還需要公證書一份。註：繼承的難點在於公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當事人即為所有繼承人並且都自願放棄繼承權。
四.析產
析產又稱財產分析，是指財產共有人通過協議的方式，根據一定的標准，將共同財產予以分割，而分屬各共有人所有。最常見的是夫妻之間的析產，一般會有婚內析產和離婚析產兩種情況。過程是先到公證處做析產公正再到房管局辦理過戶手續。除其他材料外還需要離婚協議書或者法院判決書復印件。
二手房交易稅費計算方法：
買方：
1、契稅：
成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大於144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
4、產權轉移登記費：
50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方：
1、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：
成交價或評估價（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建築面積
6、分攤費用：
成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）
成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免徵）
8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產證或購買時契稅完稅證未滿五年)
3. 廈門最新二手房出售信息怎麼找
可以關注房產交易中心，也可以通過各大二手房網站了解。
二手房交易十大注意事項：
一、房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
二、土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
三、交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
四、房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。
五、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
六、物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
七、市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
八、單位房屋是否侵權
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標准價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對於標准價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
九、中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己佔了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
十、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
4. 房產局官網怎麼查房產信息
要查詢房產信息，可通過房產局官網進行，下面是具體步驟：
首先，打開搜索引擎，搜索"房產局官方網站"，以廈門網上房產為例。點擊進入官網後，導航欄通常會提供"在售樓盤"選項，點擊進入。接著，輸入你要查詢房產的名稱，然後在樓盤列表中查找。如果是住宅，點擊"住宅"區域，紅色圖案表示房產已備案，灰色則表示還在抵押狀態。
另外，如果你需要查詢房屋產權，還有其他途徑：1）攜帶本人身份證明資料（如需為他人查詢，需提供公證過的授權委託書），前往房屋管理局檔案室，特別注意，有些老房產可能需要查看原始登記檔案卷宗。2）同樣攜帶證明文件，去房屋管理局合同備案科，因為法律規定，新建商品房必須在該處進行備案登記。
對於自建或合建房屋，還未辦理產權證明的，需去檔案局檔案科，通過查詢建設規劃部門的建房許可證獲取信息。以上就是查詢房產信息的詳細指南，希望能對你有所幫助。
5. 變革「預售制」呼聲再起，如何破解樓盤「爛尾」痛點
「保交樓、保民生、保穩定」，銀保監會對「停貸事件」的明確回應給購買爛尾樓的業主吃下了一顆「定心丸」。
在這場波及全國的業主「強制停貸」事件中，所牽涉的爛尾樓之所以爛尾，與開發商挪用預售監管資金密切相關。也就是說，「停貸事件」中更令人反思的是背後的制度問題——我國預售制走到今天出了哪些問題？是否應該取消預售制？當下的預售制該如何改進？
雖然按照工程進度給開發商分期付款的規定已經落地，但是仍然存在違規發放貸款的情況，這就暴露出問題。李宇嘉指出：「有制度、沒執行，或有時執行、有時不執行，或執行不到位，這才是問題的關鍵。」
對此，在「停貸事件」後，西安率先打響了加強預售資金監管的第一槍，其也是在「停貸事件」後首個出台完善預售制度的省會城市。7月14日，針對防範商品房延期交房問題，西安市住建局等五部門率先出台《關於防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》。新京報記者注意到，西安的新政有三個關鍵量化的要點：一是停工超過一個月的項目要及時報告轄區住建部門；二是各轄區住建部門每月要與監管銀行對賬不少於一次；三是商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%。
此外，西安的通知還規定，對於商業銀行違反預售資金監管協議，未經轄區住建部門核實同意，擅自撥付監管資金的，應當負責追回資金；無法追回的依法承擔相應賠償責任。
西安這種「可量化」的監管規定和明確責任後果的做法，或許將成為其他城市後續完善預售監管制度的重要參考。
除了加強監管外，推進預售資金賬戶透明化也刻不容緩。對此，杭州率先在2021年推出商品房預售資金監管賬戶查詢功能，購房人通過樓盤名和預售證號即可查詢、核對相應的商品房預售資金監管賬戶信息，通過此舉措，購房者可以明確得知購房款是否順利進入了監管賬戶。
另外，廈門也在積極嘗試從技術層面進行升級，比如引入智能管理系統對預售資金賬戶實施動態監管。今年4月，廈門率先宣布啟用商品房預售資金監管智能管理系統。該系統可根據《商品房買賣合同》及房產項下資金匹配情況進行自動對賬，智能識別每個單元項下預售資金是否已足額、及時進入專用賬戶，還可智能審核商品房買賣合同登記備案階段首付款預售資金監管落實情況。
上述杭州、廈門的做法都旨在推進預售資金監管賬戶的透明化，讓預售資金不僅受到政府的監管，也受到社會大眾的監督。