1. 魔方公寓最短租多久
魔方公寓最短租期為一個月。具體租期長度取決於不同公寓的租賃政策，可能有所差異。
魔方公寓作為一家連鎖公寓品牌，主要提供高品質的租賃服務。其租賃政策中的租期設定通常是基於市場需求、房源情況以及管理策略等因素來決定的。關於最短租期的問題，魔方公寓為了保障租戶的靈活性和滿足各種租賃需求，一般設定最低租期為一個月。這意味著租戶至少可以選擇租賃一個月的時間。但需要注意的是，實際的租賃期限和租期規則可能會有所不同，建議租戶在租賃前與公寓管理人員進行詳細咨詢和確認。此外，魔方公寓可能還有一些特殊的租賃優惠或活動，可能會影響租期規則，所以及時了解相關信息也能為租戶帶來更多的便利。魔方公寓作為一家專業的公寓租賃品牌，致力於提供靈活多變的租賃方案，以滿足不同租戶的需求。同時，魔方公寓在服務質量、居住環境等方面也有很高的標准，為租戶提供高品質的居住體驗。如果您有具體的租賃需求或疑問，建議直接聯系魔方公寓的客服或管理人員進行咨詢。他們將為您提供最准確和最新的信息。
2. 魔方公寓王純傑：做輕資產，我們踩過的十大雷區
*本文經授權，轉自微信公眾號「地產資管網」
近兩年，長租公寓暴雷不斷，究其原因是瘋狂擴張背後的租金貸和長收短付。那麼在平台運營階段，有沒有什麼需要注意的呢？
魔方公寓起步於2009年，是中國首家連鎖集中式長租公寓運營商，致力於通過打造以公寓為核心的生活服務平台，為都市白領提供長期獨立居住的解決方案，如今已經成為行業內開業規模最大，經營時間最長的集中式長租公寓品牌。在運營的12年裡，魔方公寓也曾遇到一些坑，在遇到困難時，他們有自己的一套解決辦法。
魔方公寓整個D輪融資之後，就著手開始做輕資產，從2019年1月份至今，簽約了100多個輕資產的項目。到2020年為止，個體小公寓80%以上的客戶都是政府和國企。主要覆蓋業務包括三大塊：
第一塊業務包括前期的咨詢、拿地、項目的設計和營建，爬坡期的銷售、運營，以及最後的經營和退出，均會有整個產業鏈的咨詢。
第二塊業務是傳統加盟和託管。
第三塊業務是智能化軟體和IOT硬體設備的輸出。
與其他行業相比，公寓行業是一個非常年輕的行業。一個年輕的行業或創新企業都會有非常多的試錯機會，魔方公寓也踩過很多坑，走過不少彎路。
在公寓行業中，試錯是有很大的成本的，同時，企業也通過不斷地試錯，形成了自己的壁壘、流程和制度，最終形成自己的壁壘和護城河。
魔方公寓在2019年1月提出來六個字：開放、賦能、共生。因為整個公寓行業都是一條船上的，行業發展得好，才能讓每家企業都收益，所以魔方公寓抱著開放、賦能和共生的態度，來做輕資產業務的推進。
2020年，每一家企業都渡過了非常難忘的一年，也發生了很多黑天鵝事件，今年整個行業雷聲陣陣，包括租金貸等一些負面報道。公寓行業冰火兩重天，一方面政策不斷利好，另外一方面很多企業逐漸地脫離了公寓行業。
魔方在長租公寓輕資產這方面，梳理了踩過的十大雷區，分成兩個階段，一個是開業前，一個是開業後。開業前包括選址、法務、消防、產品和工程的雷區。開業後包括運營、消防、整個系統建設、財務和金融方面的雷區。
01選址雷區
首先說選址，比如說前期調研做得不到位，噪音是個非常困擾的問題。公寓本身做的是位置的活兒，針對客群本身的交通配套和整個商業住宿的相關配套，對整個項目是非常重要的。
魔方公寓成立於2009年，在很多項目上也踩過很多坑。在運營12年的過程中，找到了自己內部的調研決策方法——七維度調研。
首先要做的是周邊的企業和目標人群的對比分析，要看這片區域裡面產業是白領多、藍領多還是商務人士多。
另外還要看整個板塊和整個區位，對於未來承接城市，甚至是周邊的區域會有什麼樣的變化。通常會做幾方面的比較，比如周邊的住宅和友商產品的比較。如果有短租客群，魔方公寓也會比較周邊的酒店，對標酒店產品的出租率，以及會看客群的用戶畫像，做一些對比研究，以及周邊公寓出租價格、成熟的項目，找到系統的數據，包括整個客群、價格趨勢、出租率的同比、環比等數據，來去做對比。最終通過七維度定價，每個維度會有一個相應的價格和系數。
這個方法可以很好地避免靜態地來看整個項目。對應的項目租賃下來都是10—20年的，需要分析動態的、長的趨勢型，當推進項目時，能縮小與測算時的差距。
02法務雷區
第二個是法務雷區。魔方公寓在法務上也繞過非常多的彎路。
產證
租賃類型的項目，最重要的是產證。經過幾次雷區，最終魔方是要到產交所拿產調的，眼見為實，耳聽為虛。
非商業性質
然後是非商業性質，可能有些項目是倉儲、宿舍、不同的土地政策和房屋政策，如何變成政府願意接納的、相對合規的和經營風險較低的，這可能是雷區所在。
抵押
權屬什麼關系，抵押在租賃之前還是租賃之後，這也會影響到整個項目的情況。
租賃鏈條
另外，租賃鏈條，就是在項目裡面是幾房東，對應前手的租賃鏈條，有沒有同意轉租的證明，有沒有特殊的條款和約定，這些裡面是有非常大的雷和坑的。
隱性費用
再說說隱性費用，比如說物業費、中央空調費等，很多需要額外繳費，不繳不能進場。這種事情真的是很滑稽的，但是碰到這樣的問題，就需要去不停地規劃和完善。被口頭承諾騙過很多，發生了很多的糾紛，也交了非常多的學費。
在法務避雷方面，有很多的秘籍：
第一，針對產證不相信復印件和原件，要做產調。
第二，所有的租賃鏈條要有同意轉租證明，不管是大房東也好、二房東也好。
第三，傾向於大房東幫助我們搞定批文，或者是把批文作為租賃前置的條件，相關的費用可以寫合同裡面，但是對應的批文和最終的風險的責任我們可以寫在前置，前置以後達成合同才會生效。
03消防雷區
消防雷區有非常多的同行在交流，每個地方對於消防申報是不同的。但有一點是要遵循的，現在的消防基礎條件是要對標酒店的，走廊的寬度，噴淋和煙感設施都是對標酒店的。
每個地方出台了相應的針對公寓消防的政策，要嚴格根據當地的政策要求來辦理。這一部分，將寫在合同的前置的條件裡面，並要求員工把承諾的東西辦到之後，合同才生效，這是消防的雷區。
04產品雷區
產品設計階段就決定項目能不能做好。做的到底是酒店還是公寓，是長租還是短租，要很清楚。比如說是不是面積越大越好，我們做過一個調研，對於白領人員的產品，小戶型會是比較優的選擇，對於一房的開間和一房一廳的需求，高於兩房、三房的需求。其次是戶型配比，一個項目中人員、時間長短如何配比，也是雷區。本身做長租和短租是完全不一樣的產品。
另外是個性化和實用性的平衡。因為整個公寓的經營還是處於1.0的階段，所謂的1.0階段就是還是要靠坪效獲取利潤，未來進入2.0、3.0時代，當非租業務的收入佔比較大時，業務模式是完全不同的。現在非租的業務，有公寓門口豐巢的快遞櫃、公寓樓自動的售貨機以及電梯裡面樓宇的廣告，但目前這種非租業務很少。
與很多的物業上市公司和房產開發集團的物業公司相比，他們的非主營板塊收入佔到30%，毛利潤也在30%左右，但其主營業務的毛利率大概是在17%。
現在有兩個趨勢，一是增值業務的增長速度非常迅猛，第二個是增值業務的毛利率遠高於主營業務。我們判斷增值業務，會迎來更高的比例和毛利率。
05工程雷區
在工程時間上都存在不確定性，很多項目的工期可能是原定的兩倍。另外整個工程的供應鏈也存在非常多的風險，包括工期的管控、整個工程的監理、供應鏈的采購、項目的驗收，以及整個風險階段的控制和工程的售後。
06運營雷區
運營進場後，也會存在很多雷。比如說服務人員是不是越多越好，客戶的需求是否都要滿足，是否要給客戶24小時響應，以及SOP是否越細越好。
運營同事都說要提供細致服務，白天要有店長和管家，晚上要有保安，提供24小時服務。但很多客戶晚上回來沒什麼需求，也不想讓別人知道他們每天什麼時候回來，或帶什麼人回來。另外一塊就是所謂運營的SOP，是不是越細致越好，每一條細致到員工，是否能做好每一個標准化的動作，能否每一個動作都遵守原來的約定？這些是在運營方面踩過的一些雷。
用人
魔方是運營優先的企業，比如說在「選育用留」這塊，魔方自己培訓的學員推出了比較多的產品，市場上有很多的輕資產產品，業主方不和魔方合作，但讓魔方幫他們培訓人員。魔方做得較為出色的產品有兩個，其中一個就是魔鬼訓練營，給100個店長進行培訓，雖然淘汰率非常高，但很多能獨當一面的都是通過培訓的人員，超過20%的人一年之內都可以升任多店店長和區域管理人員，這是行業內認可度比較高的魔鬼訓練營。
管控
然後是管控，魔方把所有管控分成八大塊：水電、維修、營銷等，所有都梳理出來。現在魔方的MIS系統分細項，精確到一塊錢分析同比和環比，以及預算和實際的區別。這樣可以非常清楚地知道哪些門店是符合預算的，但是哪些門店是超標的。是哪個細項、環節超標，超標是個人問題、流程問題、管理問題還是其他問題，這個是做得比較多的精細化成本管控。
排名制
另外是排名制，魔方會以區域和分公司為單位，公布整個的顧客滿意度評分和阿米巴利潤方面的工作，做內部良性競爭，會帶來良性地增長，這是內部運營的秘籍。
07銷售雷區
一個項目應該關注哪個指標，是高的出租率、高的房價還是渠道佔比。
渠道佔比
項目的渠道佔比很高，比如有一些企業客戶大批量進入，一次性租30~50間，是不是一件很好的事情。拿批量簽約來看，一些門店的體量只有100間，進來30~50間客戶的時候，門店經營的不確定性嚴重增加。客戶入住時，門店的數據很好，但客戶退租時，這個店可能很長一段時間業績無法達標。當門店的體量有200~300間，可以接30間的大客戶，但門店體量是小於100間時，是無法消化的，或者需要引導至其他的門店。
租約
然後說租約，魔方現在由系統自主定價，門店的人員無法直接決定價格，當價格的幅度超過2%時，需逐級往上審批，那麼區域定價可能出現簽三個月比簽一年更優惠。公寓每天的價值是無法保留的，需要把空置率比較高的房源和門店的周期進行調整。
出租率
不少門店的出租率是很高的，甚至可以達到100%，但經營目標卻沒完成。是因為前期低價策略，把不屬於這個門店的客戶簽了進來。高的出租率有時候是毒葯，想調整整個租客結構時，發現很困難，或者是要等到半年或全年之後。
自營渠道
最後是自營渠道，目前魔方的客戶有56%是來自於自有渠道。所謂自有渠道分三方面：一個是營銷裂變；二是魔方的大客團隊；三是本身標准轉換的流程，就是所謂的來電轉來訪，來訪轉成交和簽約。當然還會有一些老帶新的客戶等。
08系統雷區
成都當地最大的民營機構，大概有一萬間，大概是有32個財務，但財務負責人說賬算不清楚，魔方的系統賦能給他們，砍掉了16個財務，系統把財務業務一體化和自動對賬都完成了。盲目開發是浪費資源，一些商家幾百萬投一個系統，但是不能使用，不斷地迭代。所以當業務不成熟的時候，不要開發系統，等到業務成熟時，就該用成熟的系統，其實市場上有非常多類似的供應商，不同的板塊都有不同的供應商，我們要做的是開發埠，把埠和他們對接就OK了。
09財務雷區
我們建議所有的付費都採取線上模式，能夠把財務集中到總部，做到業態一體自動對賬。最終就是通過自動對賬解決95%以上的問題，然後通過人工的二次復核解決5%的問題。
10金融雷區
大家反復強調，今年和去年在融資方面相比較前幾年更難了，包括現金流管理，非常多的企業選擇租金貸，金融方面也有非常多的雷。每年都會有一些企業最終因為租金貸和高收低付的問題發生了風險。魔方認為，無論是什麼渠道，企業是要賺錢的，因為只有賺錢了，才會有償還能力，所以還是回歸到本質，本身是要盈利的，有利潤才會健康發展。
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3. 要去杭州出差一個月，有沒有人知道魔方公寓可以月租嗎
魔方公寓是可以月租的，但是得繳納押金，希望能幫到你。