A. 廈門保障性住房期房要多久可以入住
需要等上一年到一年半左右。
現房和期房，怎麼簽租賃合同與家庭收入有關。
比如，2-3人戶家庭收入5萬元以下的，如選擇現房，可簽訂租賃合同和租金補助合同；如選擇期房，交房時只對住房條件進行復核，符合條件的可簽訂租賃合同和租金補助合同。
家庭收入5萬至8萬元的，如選擇現房，按規定簽訂過渡租賃合同，過渡期為一年；如選擇期房，在交房前需對住房條件進行復核，符合條件可簽訂過渡租賃合同，過渡期一年。過渡期滿後，符合條件的可續簽。
B. 在廈門購買還沒有辦理產權的期房該如何交易需要注意哪些風險的問題
一）二手期房買賣合同效力的不確定性慾出售或購買尚未取得兩證的房屋，首當其沖的法律障礙就是《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定。根據該條規定，賣房人未依法登記領取權屬證書的，房地產不得轉讓。雖然實踐中法院對於無兩證的二手房買賣合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根據《中華人民共和國合同法》
第五十二條第（五）項「違反法律、行政法規的強制性規定」而認定合同無效，也有的法院認為《中華人民共和國房地產管理法》第三十七條之規定並非強制性規定而是管理性規定，只是規范房屋權屬不能發生變更，但是對合同效力沒有影響。<br/>然而，2005年，國務院出台的《建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會關於做好穩住房價格工作意見的通知》第七條又明確規定：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。 <br/>該規定明確限制（也有人說是禁止）期房轉讓。這給二手期房買賣合同的效力又增加了一層不確定因素。雖然實務界有人認為，這個通知只是國務院的行政措施，未達到行政法規的層次，即使違反該通知，也不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項「違反法律、行政法規的強制性規定」之規定，因此違反該通知並不影響合同效力。但是實務中，各個法院對此的認識並不相同，有的法院會判定合同無效，有的法院則認定有效。<br/>因此，二手期房買賣合同的效力存在著巨大瑕疵。在以下有關風險防範的各種做法中，有的做法可以規避該風險，但是卻無法規避其它風險。<br/>
（二）產權歸屬的不確定性<br/>由於產權證尚未發放，你只能查看其商品房買賣合同原件和**原件，無法查看證明產權最重要的證件——產權證，因此你很難判斷這是否真實業主。<br/>同時，一方面，現在只能是簽署一個協議，但是房屋的所有權並未發生轉移，一旦原業主在房產證下發之後不能及時和你辦理權屬過戶手續，你的風險就會很大，他完全可以將該房產抵押、或是高價出售；另一方面，如果業主發生身故、離異的情況，因該房屋產權仍在他人名下，則有可能會有其他人向你主張該房產的權利，甚至直接將房屋作為遺產或夫妻共同財產予以分割。<br/>
（三）國家政策的不確定性<br/>期房距離交房、產權證辦妥一般需不少時間，少時三五個月、半年，多則一年兩年。現階段國家禁止期房買賣，但未來幾年政策也許會變化，政策一旦變化，房價必然暴漲，買方必然得承擔賣方因漲價而違約的道德風險。<br/>同時，國家或者地方的稅費政策會如何變化？甚至會不會有新的稅費出來（比如現在討論的物業稅），如果有新增稅費的話，由誰承擔？實踐中，一般可能賣方是實收，所有稅費由買方承擔。這更增大了買方購買期房的風險。<br/>
（四）買方合同地位的不確定性<br/>實踐中二手期房買賣的多數做法，並未變更原業主與開發商之間的合同關系。亦即，從合同關系看，商品房的買方仍然是原業主，能夠向開發商主張權利的仍然是原業主，二手期房的買方無權向開發商主張權利。而且，根據合同法規定，合同權利義務的概括轉移，必須經過開發商的同意呢。實踐中很多做法也沒有經過這道程序。這對二手期房的買方來說，無疑又是一個巨大的不確定因素。一旦交房以後，房屋質量出現瑕疵，或者須補或退面積差款，或者開發商遲延交房、遲延辦理產權證的違約金等等等等問題，作為二手期房的買方來說，是否可以直接向開發商主張權利？這不確定。<br/>
（五） 房屋的交付時間、權屬變更登記時間、房屋面積的不確定性<br/>現實中無兩證的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記，直接取決於開發商能否按約交付並辦理房屋權屬變更登記。而商品房的建設期限較長，能夠如期完工並交付取決於諸多主客觀條件，不確定性因素較多，難以控制。<br/>還有期房房屋的面積，只是根據規劃圖紙、設計圖紙預測出來的面積，實際面積一般須等產權證辦出來才最終知道。如果產生面積差，面積差的款項該如何退？或者由誰補？這又是一個不確定因素。<br/>
（六） 房屋質量的不確定性<br/>現實中無兩證的二手房更多的是期房，在建成之前房屋質量如何根本無從判斷，這必然為二手房的交付留下了質量隱患。<br/>
（七） 賣方信譽的不確定性<br/>無兩證的二手房買賣無法辦理預告登記，這就為賣房人「一房二賣」留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，賣房人極有可能將房屋出售給他人。<br/>【2】實踐中主要採取以下幾種做法來規避風險：<br/>
（一）做法一，買賣雙方簽署二手期房買賣協議，買方交一部分定金或首付款，甚至是全款，同時，辦理全權委託公證，待開發商交房、產權證辦出來之後，由買方自行辦理過戶。<br/>但委託公證賣方隨時可以撤銷，同時產權卻又仍然屬於賣方，買方同時又支付了若干款項，因此，采此法，買方處於極大不利的地位。但實務中，采此法的不在少數。<br/>（
二）做法二，簽訂二手房買賣預合同，也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話，二手房買賣預合同的法律效力不會存在問題。但是，一旦將來賣房人不願簽訂二手房買賣合同，則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。<br/>
（三）做法三，簽訂二手房買賣合同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。這樣的話，是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。<br/>做法二和三的最大優勢在於，可以規避合同效力的風險，確保合同有效。但均存在一個致命的缺陷，就是在二手房買賣合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因為賣房人通常是因為急需資金周轉才出售房屋，基本不可能在簽訂合同後不要求支付任何款項，通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房買賣合同尚未生效，購房者一旦支付房款，其合法權益如何保障？結合長期的工作實踐，白心認為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規避法律風險的同時達到合同雙方當事人的目的。具體採取上述哪一種做法，應主要根據購房者的個人意願來決定：<br/>如果購房者的購買該房屋的意願相當強烈，則應當簽訂二手房買賣合同，並在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權屬證書之日起生效。同時簽訂借款合同，在二手房買賣合同生效前，將約定的房款以借款的方式支付。<br/>如果購房者的購買該房屋的意願不是十分強烈，也就是說購房者認為可以購買該房屋，也可以購買其他房屋，而更注重權益的保障，則應當簽訂二手房買賣預合同，並約定高額的定金，當然最高不得超過合同標的的20%。而對於高於定金的部分款項則須簽訂借款合同並以借款的方式支付。<br/>但問題在於，賣方如果對此筆交易沒有特別強烈的意向，那麼其肯定是不會輕易向買方出具借條的。畢竟，其出賣房屋，還要另行出具借條，如果買方反咬一口，反而要賣方按借條返還借款怎麼辦？那賣方豈不是財房兩空？所以，該法的現實操作性仍有相當疑問。<br/>
（四）做法四，對二手期房買賣合同進行公證。但2005年國務院期房限轉政策出台後，公證處一般拒絕對此進行公證了。而且，即使可以公證，也只能證明合同的真實性，而不能保證合同的有效性，更不能防範前述所有風險。<br/>
（五）做法五，在開發商處直接對買賣合同進行更名。因為現在商品房買賣合同必須進行備案，而且是網路即時備案。同時國務院出台的前述文件明確規定：「房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。」所以單純對合同進行更名，也不能防範風險。<br/> 上述這些做法，都是買方處於弱勢，完全受到賣方支配，所以都不是萬全之策。<br/> 唯一的萬全之策是，開發商和原購買人解除原買賣合同，並辦理解除備案登記後，再由開發商與你簽署新商品房買賣合同，進行備案登記。因為上述國務院出台《做好穩住房價格工作意見的通知》第七條規定：「在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防範私下交易行為。」因此，二手期房為規避上述所有風險，最佳方案是與開發商簽訂新的買賣合同，同時備案。同時，這也可以節省你過戶的稅費。當然，能讓開發商解除合同又簽署新的合同，要麼得與開發商有良好的關系，要麼得向開發商支付一筆費用啊。這就得看買賣雙方的本事了