A. 万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房
作者 | 猫叔
这篇文章，主要是关于买房方面的一些硬核知识。给计划买房的小白做一个基础科普。
争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）了。
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关于买房，我有两条最诚恳的忠告
做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。
你可能觉得提问有什么难的，别说，对有的人还真挺难的。
很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重—— 连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。
另外购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途—— 好多小白经常问，买哪里涨幅最高?房价什么时候涨?
说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房不好吗?
买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。且不说08年多少深圳炒房客破产，近一点的，17年317以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。
所以我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。
想要买房发财之前，请问一问自己：
你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？
你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？
你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？
所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：
1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。
2、请永远记住第一条。
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小白买房的三个原则
接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。
根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：
不看新房看二手
不看环线看产业
不看洼地看产品
我们一条条来分析。
不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。
北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。
这里简单科普下我国的住宅史，从建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。
1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。
经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。
在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。
不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。
那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。
对于单身、刚结婚的首次置业人群来说， 优先选择五环、六环的临铁新房。 以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。
这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。
在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。
请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。
很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？
我是真心不建议买的。
3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。
通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。
应对这种情况，我们怎么处理呢？
实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。
非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。为了避税， 买家往往选择做低网签价。
有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。
所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。
这里做一个总结：
买二手房优先用的两种策略：
一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。
（贷款不是无限制。决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。）
另外一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。
PS: 真实成交价≥银行评估价≥网签价≥最低过户指导价（核定价）
当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。