❶ 如何判断一套房究竟笋不笋
这其实是一个价值千金的好问题。
里面内含更重要的关键点是：怎么判断这小区某套房是否笋价?是否适合入手?要说清楚这个问题，我们必须从根缘开始捋清楚。
一、你知道什么是价格?什么是价值吗?
价格就是房子的出让价，价值就是房子真实价。
低于这个价值的的价格，我们称为笋价;高于这个价值的价格，那就是溢价。
我们很久之前就学懂了这样一条基本原理：一切的商品都是价格围绕价值上下波动。
我们懂得苛责价格是由生产成本决定的这条谬论，自然也明白出现地王两年后房价就要地王价*2这样的论调是如此的苍白无力了。
我们清楚价格取决于供需关系。供给、需求一方面体现的就是这商品的价值，但另一方面“供需”这价值却又受价格的影响。
价格体系的运作，究竟是怎么和价值互相影响的?
如果以全社会所有行业商品来看待，以经济学的严谨性，这结论是必须这样写的：
价格体系是任何一个行业和其他所有行业的联系，各行各业所作的决定，都在互相影响，某行业预期的的升降，决定了此行业商品未来的供给和需求。
换成房子的人话就是：
决定这小区房价的恰恰是周边各小区的联动，以及远近各板块小区变动，彼此互相影响，而某板块预期的升降，决定了这片区房子未来抢手还是不抢手。
再简洁一点就是：
房子到底该卖多少钱，到底值多少钱，是一整片区域和其中区域预期联动的。
能不能再精炼一点?
区域和预期决定了房价未来的梯度。
我们要判断这小区某房子究竟卖多少钱，值多少钱，心里必须有一把区域预期的梯尺。
二、一手房子定价梯尺区别
二手房价这尺子其实是很多元化复杂的，我们要想更简单认识这把尺子，可以拿开发商开刀，一手开发商会给我们简单直白很多的价格梯度。
我们就来看学习学习吧，请看下方楼盘平面图(上北下南)
所以，若你想知道二手价格的梯度，脑海中必须要保留这张广州区域梯度图。
以上是宏观层面去理解二手房价。
然而问题还没解决，我们还没知道，细化到微观角度，区别到某小区某个具体户型，究竟怎样才算是值得买入的笋价?
抱歉，我没有公式化的解答。
我只能提供中观层面的参考，请各位记住本文答案：
匹配该区域发展预期的价格，并符合价格梯度的，就是笋价。
未来值15万的地方，你如今以7万买入，笋。
未来值15万的地方，你如今以9万买入，不笋。
未来值11万的地方，你如今以5万买入，笋。
未来值8万的地方，你如今以5万买入，不笋。
未来值7万的地方，你如今以3万买入，笋。
未来值4万的地方，你如今以3万买入，不笋。
天河珠城、越秀学位房，就是未来15万的地方，7万进入，可谓笋。
天河公园，就是未来11万的地方，你以5万进入，必须笋。
车陂东圃一带，即为未来8万之地，你以5万进入，不笋。
黄埔番禺一带，即系未来7万之地，你以3万进入，是为笋。
南沙增城一带，只是价值4万之地，你以3万进入，实为填坑。
细分到各个区域，每个楼盘报价皆不相同。部分品质姣好的房子，或者内在学位、轨道有突变潜力的，便可以在此价格范围上添枝加叶。
实在要给个参考指标的话，可以在预期笋价基础上加钱，大概优质学位+15%，次优学位+10%，东南朝向通透+5%，每层楼差+0.7%，楼龄物业环境优秀的+5到8%，梯户比低的+5%，放盘量占总户数比低于2%的+5%，离地铁多站合汇点近的+15%。所以如果全部都很优秀，比如笋价加价50%以上，也是大有可能的。
但对于部分已经触碰到区域顶峰价格之楼盘，你唯一可以选择的就是回避。比如天河公园的天逸，比如增城新塘的凤凰城云顶，更比如南沙湾海景房超三万之选。
四、总结
我这就是真理吗?
当然不是。
你可能会说，我还是不知道我手上碰到的这个楼盘这个户型价格是否真笋。
我只能说抱歉，星佬不能给出一个让各位行之有效去套用的公式标准。
这涉及到一个个性化的问题。
两个相邻楼盘之间，价格从6w到4w的梯级变化，同一楼层间相近户型因为朝向有4w到3w的异同。难道只有便宜的才笋吗，非也，这可能都是笋价。
因为这是独立的个体，只要它们不偏离整体。
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❸ 在琶洲工作，手上100万左右，买天河二手房还是黄埔、番禺
在琶洲工作，手上100万左右，买天河二手房还是黄埔、番禺？
针对这个预算，在广州买房，还是刚需客户比较多，100万首期，大概300万左右的预算，在天河、黄埔、番禺能买到什么样的好房子？
刚需重点考虑通勤地铁，教育学位还有医疗保障三大板块，而同时兼顾到又满足预算更是少之甚少，可以看看以下几个角度分析：
天河300万左右只能买到两房一厅，且大部分都是楼梯房。存在问题:小区老旧，学位被占用，学区不确定因素。优点:上下班方便，出门商业配套齐全。
黄埔300万左右能买到的:小三房，居住空间相比天河有很大提升。黄埔优点:目前属于广州热门板块，房价上涨空间大，特别科学城板块广深科技走廊一大利好。缺点:黄埔旧改项目多，存在不断的施工环境，教育、医疗配套完全不足。
重点是这个预算肯定朝向也兼顾不到了，都是北向为主，刚需自住还是有将就。
番禺300万左右能买到的:大三房，大花园、甚至四方有大的升值空间。
番禺可以作为首选，优点：居住氛围，城市环境，价格洼地，交通便利。公立教育配套，医疗配套可选择性更多。缺点:目前番禺板块，除了万博中心板块比较热门，其余板块的产业氛围还是很大提升空间。兼顾价格，环境，交通，学校等齐全配套的亚运城这几年可谓备受关注：亚运城目前通过11年沉淀，配套齐全，19所公立学校为主的3-18岁教育无忧，更有4所名校广铁一中加持。医疗更是有广医二院番禺院区在在项目里面运营为社区保驾护航。环境得天独厚三山三江一岛。
三地铁，20万方商业，四大开发商品牌背书，连续四年广州第一销量，目前3字头，可谓300万预算超值的首选！