Ⅰ 土拍是什么意思
问题一：土拍是什么意思 土地拍卖，土地拍卖不可怕，可怕的是暴涨的房价，不管是买房还是投资，拼的都是一个眼光，在某个价格洼地还没起来的时候就押宝出手才能成为最大的赢家。而土拍向来都是楼市的风向标，哪些地块将会成为热门板块，打造炽手可热的热门楼盘，从土拍价就能看出个一二。
问题二：土拍是什么意思，为什么土拍之后房价上涨。 土地拍卖，至于涨价，这好象没什么必然联系吧。那块地很贵？
问题三：土拍后为什么房价会涨 因为土拍后建设周期至少要1年时间，建完之后已经是1年后了，甚至更长时间，所以在售的开发商就会把土拍当作以后房价涨跌的风向标。
试想如果别人拿地价格17500比我现在卖的17000还要贵，我不涨价就这么一直卖下去多亏啊，一年后新楼建成新楼卖25000保本，那时候新楼开发商肯定会卖超过成本价，那时候别人卖30000我也卖30000赚的不是更多，即使行情不好，新楼盘也不会低于25000卖的，那是成本价，别人成本25000都不怕我成本12500我怕什么，明摆着要涨价到30000么，所以趁着土拍行情向好的趋势多多加价免得赚的少，赚的少就是亏了
花桥某开发商土拍后连夜加价5000一平方，直接跳跃到20000以上了，所以卖房都会跟着加价，据说有1/3开发商封盘了，你可以看看搜房网上面价格待定的都是捂着舍不得卖的
问题四：土拍楼面价什么意思 土地拍卖价格除以预定建筑楼层面积就是土拍楼面价;
问题五：土拍中的楼面价是不是等于开盘价 不是
问题六：土拍喧嚣过后 是时机买房吗 需不需要买房
也不一定啊，仁者见仁智者见智。
这个主要看本人是否需要，而且还要看本人条件是否允许购房。
如果真的需要而且一切就绪就可以购房的。
注意事项：
一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
三：社区内部规划。
1、供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
2、楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。
四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。
买房注意事项
1、地理位置
购置房产首要考虑的应该就是地理位置是否靠近自己工作的地方，很多首次置业者的预算都相对有限，而且他们大都处于事业的初期，都是依靠自己一个人的收入来购房。
你在考虑每月需要偿还的贷款金额的时候也要将交通费用考虑进去，例如，如果你住的地方离上班的地方太远，你是不是要考虑再买一辆车，你必须将这些成本考虑进你的家庭预算。
最后，你必须考量一下这套房产对你的生活方式可能产生的影响，例如，如果你是个狂热的咖啡爱好者，你就不应该购置有一套距离咖啡馆很远的房产。
2、价格
购置好房产的前提是你有能力负担它，如果你现阶段的收入可以负担得起这套房产，那么你未来的日子可能会轻松一些，因为你的收入未来会有所上涨。
最好的方法是去银行咨询一下专业人士，他们会告诉你以你当前的收入水平，你可以负担起价格在多少的房产，与此同时，你应该去咨询一下专业的抵押贷款经纪人，征求一下他的意见。现在贷款市场竞争非常激烈，你可以有很多的选择。
3、基础设施
对于那些工作地点距离住所较远的人而言，靠近交通设施是非常重要的。靠近公共汽车站，电车站、渡船和火车站不仅会给你的生活带来很多便利，还会在你出售该房产市场时为你提供一个卖点。如果你打算每天开车上班，那么靠近交通设施的重要性可能没那么大，但还是好的。
商店:这里的商店不仅仅是指超市或者菜市场，还包括咖啡店和餐馆等，因为现在有很多人都非常喜欢咖啡。如果住在悉尼，你肯定希望靠近Newtown的King街;如果是墨尔本则是Carlton的Lygon街;如果是阿德莱德，就是Norwood的The Parade;当然，如果你喜欢农鲜食品，靠近农场或许是不错的选择。
医院:即便是你现在的身体非常强壮，你还是会有需要医院或医生的时候，所以出于对你自己和你的家人的健康考虑，你还是应该选择一个距离医院不太远的地方。
学校:如果你已经有了孩子或计划建立一个家庭，那么靠近学校是非常重要的，这是你必须认真考虑的问题。
理想情况下，你如果有孩子就应该选择步行就可以到学校的房产;如果你的孩子已经到上中学的年龄，那么靠近好的高中的房产很重要，这也会在你未来出售该房产的时候为它增色不少。
4、不断变化的需求
如果你已经找到你理想的地理位置，你要考虑以该房产能否适应你不断变化的需求。
例如，房产处有进一步扩大的空间吗?能不能新增一个卧室、客厅或者卫生间?如果你计划生孩子，有没有足够的空间来让他们玩耍?停车场可以停多少辆车?
虽然我们不可能把所有的一切都计划在内，但做为首次置业者，你必须认真......>>
问题七：土拍15000，房价会是多少 10分 看容积率，大概多层15000元，每平米，高层10000每平米，这是指普通框剪结构，如果，人防工程，地下室工程，自来水，电力，煤气，消防，还有加项或特殊要求，放假也会有波动，定价的原则挺多，有些开发公司想挣高利润，价格会更高！不一定准确仅供参考！
问题八：特大惊喜，土拍价格这么低，那么房价会暴跌吗 土拍价格低房价也不会过份降低的！
问题九：土拍一万八那周边房价大该多少 土拍一万八这个土地如果是建商品房等建好后的价格不会低于3.5万每平米，周边价格可以参考一下这个价格
Ⅱ 某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的
我们来计算一个合理销售价吧，假设开发商预期利润为10%！13000的楼面价应该在二线及以上城市！
1、土地费13000，交易费及契税，印花税4.55%，约600元
2、城市配套费，150
3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50
4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100
5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50
6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有采暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500
7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300
8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400
以上直接成本合计17150元
10、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，400
11、营销费3%，600
12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600
13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元
14、土地增值税，按最少2%计400
以上合计20550万，
以上是保本销售价。
15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%
所以企业保本销售价不低于20000元，合理销售价，23000元，正常销售价25000元。
根据竞拍土地的楼面地价，综合有关税费规定及市场利润情况，来预判开发商的保本价格，是一个很有趣的 游戏 。同时，也是专业买房客必须练就的一项基本功。下面，就让我们来玩一玩，露一点点“天机”吧。
新建商品房的价格，通常由五个部分组成：
一、土地有关成本
假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*（1+4%）=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。
另外，根据 各地政策规定不同， 报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。
二、建安工程费
既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。
三、管理费用、财务费用和销售费用、
分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。
四、税收负担
除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。
五、合理利润
计算到第四步，实际上 开发商的保本价已经出来了，那就是20200元 。差不多就是2万元每平方。
但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。
假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了23000元。我想，这是基于楼面价的一个合理市场定价。
当然，现在受限购限价等因素影响，一些楼盘为了规避限制，采取了出售装修房、另行签订装修合同的方式。这样一来，有可能进一步推高价格， 最终可能定格于25000元每平米附近 。
土地成本是13000，另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用：
1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；
2、费用：主要是资金费用、管理费用和销售费用等；
3、其它成本：园林及其它配套的成本等。
正常情况下，房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好，估计得到17000左右才能保本。
说明：
1）我看有很多人对这个数据质疑，我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研，和几家成本总监沟通，在湖南当地普通档次的（非精装修）住宅为例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的财务费用在3%~5%左右，加上管理费用和营销费用， 成本能控制在3100元/平以内 。
因此在土地成本（13000）的情况下， 总体成本能控制在16000元/平左右 。
当然，在中国大多城市，成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市，有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本，毫无疑问，会比一般的城市贵。
如果遇上快周转的巨头房企，例如碧桂园，那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研，那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力，其成本的控制更是厉害，具体数据我就不说了。
2）那真实的成本是16000么？最终成本制定多少，其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系；如果售价过高，会带来较高的土地增值税，因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整，也可能人工调整和增加一些成本，以避免过高的土地增值税。
3)至于 具体的售价卖多少就不谈了，因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划（增值税及土地增值税）、销售去化周期相关 。
看了很多回复的，有怒骂，也有支持的。看过很多的真实成本测算表格，特意和大家分享。在此强调一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异，没有考虑精装房，也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况，只是一个大概的参考数据。并且，这个只是成本参考，真正的售价肯定不是这个数，还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。
当然，每个城市，每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本，那就保留这份童真好了。
当然如果大家也有样本，可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。
您好，评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品都是息息相关的。
形态上讲，建筑层数越高，对建筑强度要求越大，成本越高。项目定位上讲，肯定是越高端打造成本越高。产品打造上讲，层高、赠送面积都会影响项目成本。
因此，项目成本是需要非常细致和专业核算的，大致包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本，在房产公司有专门的造价部分进行精算，所以给您三言两语肯定是无法完全讲清楚。
以最基础的刚需盘计算，我们评估项目成本大约在3500到5000之间，这是项目保本的底线，另外如果项目在拖时间，每年资金成本要算贷款的百分之10到15。所以，如果以13000的价格拿地，成本应该是在18000左右，才能打造一个像样的品质刚需盘。然后，计算一年的资金成本，应该在20000到21000之间，剩下的才能称之为利润。
当然，也有血肉战车似的开发商，超高速周转，严酷压缩其他成本，这样可以一定程度上降低一些成本，提高利润，但整体成本基本难以将到17000以下。
我们作一个简单的估算：
一、 土地价格：土拍楼面价13000元每平米。
二、 城市配套费 ： 150元每平米左右。
三、 勘察设计监理费，共计46元。
1、地质勘察费：5元 （以下均按单平米费用计）
2、初步设计费：8元
3、施工图设计费12元
4、审查评估费6元
5、监理费15元
四、建安工程及配套费，共计2650元。
1、建安成本1600元
2、地下室及人防车库建安费900（按地下面积与地上面积折算得）
3、小区道路园林景观及配套150元（园林景观折进楼面价中得）
五、水电暖配套费，共计230元。
1、集中供热费40元
2、市政供燃气40元
3、市政供电150元
六、销售、财务融资及管理费，300元。
1、管理费用30元
2、财务费用90元
3、销售推广费用180元
七、税费，预备费1300元
1、各种税费1200元
2、预备费100元
以上各项合计，17676元，也就是说开发商卖到18000元才可以保本，没有计算不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——二线城市石家庄，不同的城市，可能各种费用存在差异。
最后，开发商利润，按3000元计。合计总金额为20676元。
也就是说，房价大概定在21000元以上比较合理。
首先13000的楼面价是固定的，其实这个算法不准，一般有个商住比，商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。
举个简单的栗子：
我们来简单估算一下一平米住宅的成本：
土地+契税：13000*（1+4%）=13520元；
报批报建规费：各地政策不同，100-300元/平米，取个中间值150元；
建筑安装成本（含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等）估算3200元/平米不算高；
管理费（销售2%、管理人员工资5%办公等经费）取10%：13000*10%=1300元/平米；
再说财务成本按低了估，土地按年率10%估算一年，开发成本按投资成本的50%，按利率5%估算，土地财务成本：13520*10%=1352元，开发财务成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；
然后营业税按10%，假设我仅卖成本价：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。
再来合计：18286*1.1=20114.6元/平米。
好了，不算不知道，一算吓一跳！
后面，再考考大家，房价卖到30000元/平米，按上面的成本来计算，这楼盘开发综合成本（含税）又是多少呢？提示注意土地增值税！开发商又可以赚多少？
我做过投资拿地，对这个比较熟悉。开发商在拿地前会做两个测算，一个静态测算，一个动态测算。
静态测算比较简单，就是对地块进行初步计算和筛选，根据地块容积率规划产品类型、根据土地出让公告确定配建和车库配比、根据当期的市场销售价格进行将来上市预测。
成本里面包含三大块，第一块土地出让金和税费约15000元/平，第二块是营销费2%约400元，管理费1%约200元/平，建筑安装成本（含道路、绿化、管网）约2500-3500（一二线城市约3500元/平，三四线城市2500元/平，13000楼面地价应该是一二线城市），政府各类税费约占总货值的16%-18%约3200-3600元/平，按照3500元/平计算，最后一项是财务成本，根据融资成本不同，结果也不一样，普遍是总货值的2-5%，按照2.5%计算约是450元/平，综上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。
当然，静态测算不是很精准，只是作为初步筛选项目的需要，如果满足开发商公司的初步利润率要求，就再进行动态测算，动态测算是集合开发商投资、规划、财务、营销、成本采购所有部门进行详细的产品规划和财务测算，而且随着市场变化是不断动态调整的。
我是重庆的人，在重庆大多数地方是按照套内面积在销售，拿地的13000元一平方的价格是建筑面积，按照一般33层的高层计算，建筑成本在3000一个平方，园林成本400元一个平方，资金成本1500一个平方，后期的营销费用1%，开发商的红线利润13%，这些都还是开发商不挣钱的情况下的一个成本，最后成本价在20406一个平方，在重庆是按照套内面积销售，套内单价也就在25507一个平方，开发商的利润就按照15%来计算，实际销售套内单价30000左右
怎么跟你说呢这个得看销售情况，财务成本如果开发公司操盘快，6个月开盘，并且销售能回土地出让金，且有富足操作剩余楼盘施工，满足房管局的资金监管，13000的楼面价，财务成本粗略的计算800左右，再算建筑成本，建筑成本也没多少，多层建筑，土建成本也就1300到1500之间，算上水电，门窗，电梯，消防，景观，强电，供水，燃气，不可预见费之类的，包括销售代理，也就3500左右吧，你如果说什么品质好之类的话，算你4000成本，还有如果销售非常火爆，瞬间销售完毕的话，会结余很大一部分资金，这一部分资金相信没有开发公司会提前支付给总包单位，这也是开发公司的重要利润部分，可以继续拿地，也可以借出去收利息，总之成本不会超过18000，这算得很粗，这应该是一个细活，我认为这已经有利润在内，如果我操盘，在发改委允许的情况下，并且保证销售进度的情况下，我会按22000左右销售，如果上市大公司，快进快出的那种，也可以18000到19000即可销售。