‘壹’ 投资公寓有升值空间吗
是这样的，公寓首先产权只有40-50年，产权不清晰，而且不能入户不能享有学区，目前广州市对公寓打压的比较严，需要全款而且只能通过公司名义购买，无论是从出租还是转手都是比较缺少投资空间的
‘贰’ 单身公寓的投资前景如何
几年前单身公寓是作为一种过渡性产品在市场出现的，而今它已经是人们居住体系中的一个有机组成部分，有它自身的特色并且占据一定的市场份额，适合临时性居住人群居住。现在再看单身公寓，它究竟是单身贵族的必需品还是社会上层的奢侈品？南京市场单身公寓是一个什么样的现状？投资单身公寓应该要注意哪些重要因素？回报率怎样？我们一起来探究一下。
买单身公寓七成用于投资
据中广置业高经理介绍，市场上购买单身公寓用于投资的占70%左右。在2005-2006年间，城中单身公寓的售价在每平方米7000多块，出租价格都在1800-2000元/月。而目前，房价大多已升至1.2万元／平方米以上，城中个别单身公寓已经到1.8万元／平方米，目前出租价格大致在2600元/月，少数月租金高达5000元。由于租价高涨，再加上租赁对象相对狭窄，一般单身空寓出租的“空置期”较长，这样也使很多的投资者对原本期望的回报率有所担心。
在满堂红置业曹先生那里记者也得到相同的观点，据他介绍，城中目前一些高端单身公寓的出租率仅仅在20%-25%左右，并不是很乐观，
但一般的单身公寓市场还不错，需求很大。单身公寓租赁的对象主要是外地来宁的商务人士、一些海外人员以及经济条件较好的年轻人，这些人群都具备一定的流动性，租期经常是1到3个月的时间。
短期租赁占多数
外地的王女士想在南京物色新的工作，打算先停留3个月时间再说，于是通过中介在城中一楼盘顺利租下一个30平方米的单身公寓，租金每月2100元。王女士告诉记者，自己目前的收入不算高，付房租时父母还出了一些钱，虽然这样的价格在单身公寓中不是最贵的，但自己目前的经济收入还是很难承受这样的价格，主要还是考虑到很多普通的合租房都要求半年以上的期限，而且老旧小区的安全问题没有保障，同时自己在南京停留的时间也不确定，最终还是选择了单身公寓，它灵活的租期比较适合自己。
王女士透露，这层楼上大约有16间单身公寓，有一半的房间现在有人居住，很多都是公务出差的人员，也有老外，流动性很强。
一些单身公寓被酒店外包
在采访的过程中记者了解到，一些知名楼盘的单身公寓都被酒店公寓管理公司外包，这类情况还不是少数，中广置业的相关负责人告诉记者，采用这样的方式可以使投资者省心，不必担心总是会出现“空置期”，在这种情况下，单身公寓的出租率高达80%，比如说，原本租金在3000元/月的，外包给酒店出租价格可能就是2500元/月，空置的烦恼解决了，但是投资者也牺牲了一定的经济利益，像君临国际、金陵王府、朗诗熙园等楼盘的单身公寓都有一部分采用这样的方式出租。
廖先生投资单身公寓有三年多的时间了，在接受记者采访时他说：“以前我这边每年都会出现1到2个月的‘空置期’，后来和酒店管理公司有了合作，月租金虽然有所下降，但是酒店的服务很到位，总收益好了许多，自己也不用去多烦心了。”
地段和物管水平决定投资前景
单身公寓本身的特点决定了它投资的特殊性，在投资的时候要注意哪些问题呢？我们一起来听听专家的建议。
在单身公寓投资方面，南京中住置业相关负责人认为，单身公寓的投资前景如何还是取决于它本身的定位，单身公寓要靠自身的完善来满足市场的需求。自身的完善主要是地段的优势、服务的配套、住宅设计的质量等问题。位于城市CBD的、各项售后服务能够做好的、室内装修设计精良的单身公寓很有投资价值，回报率也是可观的。在目前一窝蜂跟上来搞单身公寓的市场状况下，很多不注重上述因素的项目最终会沦为低档的“亭子间”。
苏鼎地产研究所宋坚所长认为，现阶段投资单身公寓地段优势凸显，社会上的高层白领、华侨和短期在南京进行商务活动和学术研究的人士是单身公寓的承租对象，在商业繁华地段、市中心高校周边的单身公寓投资前景看好。
中广置业高经理给出了他的投资建议，首先，希望投资者不要对单身公寓寄予过高的期望值，他认为，部分投资者将年回报率定在8%的高标准上是难免要失望的，南京市场上6%的回报率就已经很不错。
其次，投资单身公寓时，地点尽量选择在中央商务区，同时品牌好的物业也非常重要，单身公寓内最好能够引进接待厅、干洗服务等酒店式服务，满足一部分商务人士需求。在他看来，现在城中的单身公寓供应量虽然很大，但是真正注重物业品牌的还太少，大量发展不够成熟的单身公寓涌入市场，造成了“高不成，低不就”的状况，很多单身公寓的综合质量有待提高。
‘叁’ 公寓投资到底值不值
1.对于一二线城市来说，年轻群体和流动人口占比较大，公寓作为一种住房过渡工具来说，需求量一直都比较大，且租金回报率较高。2.公寓具有不限购、不限贷，总价低等特点。3.各地政府逐渐推出了限购新政，但却将公寓排除在外，所以越来越多的投资者开始转向投资公寓，公寓随着这个势头价格也是水涨船高。由此看来，说明投资公寓是个不错的选择。
拓展资料：公寓投资的优点
1. 配套更完善，由于大多数的公寓所处的地段都比较好，所以公寓周边的各项配套也非常的完善，这对于比较重视房子周边配套的朋友来说非常适合。 还有很多公寓的所处位置都是临近地铁或者轨道交通路线，周边至少有一个大型的商业，甚至有些公寓本身就规划的是一个商业综合体。
2. 不限购不限贷 如果是在一线城市购买房子，相信大家都会遇到限购或者是限贷的问题。如果购房者只是为了有一个可以居住的房子，那么就可以选择购买公寓，用公寓作为一个过渡，不占用买房的房票和贷款限制。 但要注意的是，购买公寓的话，是不能落户的。
3. 总价低 公寓比较适合购买过渡性居住的购房群体，这对于购房者的购房能力也降低了考验，公寓房的建筑面积普遍偏小，目前市场上的产品大多在30～50平左右（但也有100平以上），就算是公寓的价格比较高的话，总价也不会太高，对于大多数的购房者来说，购置门槛低。 公寓的优点非常明显，但是存在的不足也有很多。大家要根据自己的需求和条件谨慎选择。
首先要选择旺地，选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。选择好的物管和开发商。对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。看区域规划前景。有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。
‘肆’ 选择投资公寓怎么样
&关于公寓的投资问题，一是可以是看供求关系。公寓一般处于都市商业中心和轻轨旁，地段优势明显。城市核心区可出让土地越来越少，即是说新房供应量减少，供求关系紧张，地价上涨，而住宅又逐渐偏向改善型的大户型，所以总价很高。小户型公寓产品以总价低的优势成为很多人的过渡选择。二是看国家政策。以北京为例，目前北京二套房（普通住宅）首付六成，非普通住宅首付八成，且执行的是认贷又认房的政策。对比之下重庆的购房政策已相对宽松，待后期政策收紧，商业性质的公寓产品优势就会显得尤为明显。三是看重庆市场。重庆的GDP增速连年领跑，位列全球发展最快的旅游城市榜首，这意味着对民俗、酒店的需求量直线上升，这时选择带租约的公寓正好满足短期收益需求和长期增值空间的需要。
‘伍’ 投资公寓靠谱吗
首先，您是出于投资的需求，且在您的预算之内，我建议您选择城市核心区域的公寓产品。
（1）公寓主要有以下优点：
1、公寓用途广泛，可办公可出租可自住，资金需求不是很高；
2、公寓购买灵活不售限制，不限购不限贷；
3、公寓面积小，总价低，购置门槛低，投入低，大部分都是在45平方左右，非常适合小两口年轻人居住、投资。
4、公寓租金收益高，以房养贷，压力小；
5、公寓使用更灵活，可以办公，也可以自住。
6、公寓一般位于核心区域，配套成熟，基础完善，未来升值空间大，保值增值抗房价波动能力强，易出手。
在房价越来越高的今天，比起动不动就几百万的大户型住宅来说，小户型公寓具有低总价、低首付、低月供、低成本的绝对优势。公寓因其使用功能灵活、市场适应性强，减少了市场风险，增加了投资收益。
（2）住宅
1、在投入方面，住宅一般是大户型，且由于重庆的住宅市场是处于供不应求的状态所以很多地段、性价比高的住宅都是全款优先，所以总价投入较高且还是一次性投入；
2、变现时间受限制；目前因政府政策限制，住宅在拿到房产证2年后才能交易，而重庆市场几乎都是2年左右才能交房的期房，也就意味着，您买一套新房需要5年后才能变现；
3、政府大力度的提倡房子是用来住的，因此严格的限制住宅涨幅，目前很多购房者已无“房票”；
4、最后，使用途径狭小，租金回报低；住宅产品仅有变卖以及装修后出租
‘陆’ 投资公寓好还是住宅好
长远来看肯定是住宅更好，住宅升值空间大，公寓只适合租，想转手卖的话比较困难，而且交易成本高
‘柒’ 投资公寓到底好不好
投资公寓到底好不好其实得具体情况具体分析，投资其实最主要的地段而不是房子的业态，所以您如果选择公寓投资的话一定要选好地段。
很多人考虑到公寓不通气，面积小所以不适合长期自住。其实目前市场公寓分为两种，一种是纯投资公寓，这种项目特点是不通气、面积小，有部分项目还是*带租约。另一种，就是比较适合自住的公寓了，这种公寓的特点是通气，但是目前市面上通气的公寓非常稀缺，所以如果是自己住的话公寓是一个非常适合过渡的产品。
退一步来讲，咱们如果现在考虑小面积自住，如果买住宅项目的话，有哪些选择呢？放眼重庆市场，不管是两江新区江北、渝北、北碚蔡家，还是起点发展比较缓慢的巴南也好，重庆处于开盘即售空状态，政府在限制开发商拿地，土地供应量减少，房子有价无市，很多人全款却买不到房。其次，小户型项目更为抢手，总价低首付低
同样的首付，您要是买住宅，供您选择的地段就是渝北空港，江北五里坪，沙坪坝大学城，并且只能买期房，接房得等一两年，接房后还得等两年才能出售，中间至少有4年的投资空白期，而您要是买公寓，您可以买到渝北照母山，江北观音桥商圈，九龙坡杨家坪商圈，大渡口步行街等核心区域、并且是近轻轨，周围商圈配套成熟的地段，面积小总价低租金高，易出租也易出售、还可以买现房，即买即租，从这个层面来讲，就目前情况，公寓相比较住宅来说更适合投资。
‘捌’ 现在买公寓做投资怎么样
一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。
公寓产品的客户其实非常简单明了，没有住宅客户复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客；一类是没有太多投资成本的投资客户。
1、刚需客（客户占比10%-20%）。
刚需客在整个公寓客户中占比非常少，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，无力购买住宅产品的人群。
他们购买公寓产品主要是被高速飞涨的房价所惊吓，普遍希望先上车再说，就算以后买不起住宅也有一瓦遮头，满足最低的居住需求。公寓产品总价低且具备居住属性，正好满足此类客户的需求。
2、投资客（客户占比80%-90%）。
投资客基本上是所有公寓产品的主力客户，最多能占到整个公寓客户群体的80%左右。他们之中有失去购房资格的资深投资客，也有没有太多投资成本的小投资客。但整体而言，以没有太多投资成本的小投资客为主力。他们购买公寓产品的目的是投资，希望通过物业升值、租金回报两种途径获取更高的回报率。
这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。下面我将详细讲解为什么不建议此两类客户购买。
二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。
刚需客户由于没有太多资金，因此选择先上车占有一席之地，保证自己最基本的居住条件。但公寓产品的居住价值是缺失的，根本不适宜居住，也不能保证刚需客户最基本的居住需求。
居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。
住宅最大价值就是落户，让你能融入这个城市，享受这个城市最优质教育、医疗配套的功能。公寓物业恰恰就少了这种最基本的功能，不能落户的房子注定就是过渡产品，注定只能在你刚工作到结婚前这短短一段时间可以居住，因为你可以不落户，你可以不享受这个城市的优质教育、医疗配套。但你不能让你自己孩子同样如此，让你孩子享受不到城市优质教育配套。
居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。
根据我的调查：无论一栋公寓前期住户有多少比例的居住客户，但发展到1-2年之后，整个公寓的居住客户会逐步全部转变成办公客户。这主要因为劣币驱逐良币效应。
目前所有公寓产品的购买客户肯定是投资客为主，投资客是追逐的就是回报率、租金，谁给的租金高就租给谁。在租赁市场中，办公客户可以支付和承担的租金是远远高于居住客户的。因此导致办公客户在公寓产品中逐年增大。
一栋公寓如果入住了早教、私家餐饮、婚庆，居住客户还是可以承受的，顶多每天回家时候碰到人复杂点。但是如果一栋公寓入住了美容美发、KTV、深夜食堂、会所等深夜商业，你晚上能睡着觉吗？隔壁小姐姐晚上敲门和你借酱油时候，你能忍住骚动的心吗？
因此随着办公客户逐步增多，公寓的生活环境无疑是逐步恶化的，这直接导致居住客户的流失。
居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。
公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。
公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。
我们来简单举个例子就清楚了：
电费：民用120元，商用360元
现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。
水费：民用48元，商用100元
现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元
物业费：民用100元，商用250元
现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元
通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%
居住缺陷4、公寓居住舒适度差，无采光、小区无环境、无绿化。
公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。
首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型，北面户型一年四季没有阳光，东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的，开发商为了最大化排布物业，各栋楼栋之间距离非常近，公寓户型的阳光会被互相遮挡。
其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。
最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。
刚需客们：一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。
‘玖’ 如果是投资的话，投资一个公寓有没有前途
“3·30”之后，公寓需要用公司名义全款购买，每年要上8.4‰的税，转手必须是公对公，所以，如果从投资角度出发，只能考虑出租，选址还要靠近市中心、近地铁。