1. 杭州严格审查购房家庭冻资行为，冻资都可能造成哪些危害
为坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，维护房地产市场秩序，确保杭州市房地产市场平稳健康发展，杭州严格审查购房家庭冻资行为，冻资都可能造成哪些危害？
一、冻资可能造成哪些危害？
杭州市住保房管局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局，将督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。
2. 杭州买房冻资50万,摇号中签了,可是小平方的没有了,这样大平方的,不买可以吗
没有合适的房间的话，你当然可以不买。冻结的资金也会给你解冻的，只是中签的这个机会浪费掉比较可惜。
3. 杭州打击“代冻资”违规买房：堵不住的楼市投机
不少购房者为了提高摇中概率可谓使出浑身解数,一人持有多房票分散摇号、“代冻资”等现象也让杭州楼市背后的焦虑情绪在不断加重。
中房报记者付珊珊丨上海报道
2021年首个“万人摇”项目出现。
2月5日,建发房产杭州城市公司公示了旗下项目紫璋台于2月1日至2月3日摇号登记情况。
据公开资料显示,该项目是杭州1月27日以来取证的一批红盘项目之一。由于是现房销售,且总价低、价格倒挂明显、周边又有学区加持,导致该项目在过去几天引发极大关注。
根据网上登记摇号结果显示,紫璋台在登记期内共收到10795户有效资料,其中人才无房家庭682户,无房家庭10113户。
这意味着,紫璋台将成为杭州2021年首个“万人摇”项目。
值得注意的是,自2020年下半年以来,为了避免楼市过热,打击投资投机炒房,杭州已经多次收紧楼市调控政策,然而从大批红盘入市市场反应来看,效果甚微。
不仅如此,在红盘项目价格严重倒挂、“买到即赚到”的情况下,不少购房者为了提高摇中概率可谓使出浑身解数,一人持有多房票分散摇号、“代冻资”等现象也让杭州楼市背后的焦虑情绪在不断加重。
多个房票摇号依然“陪跑”
过去一周,对杭州摇号买房的人来说毫无疑问是煎熬的。实际上,从今年一月初,这种焦虑就在购房者中蔓延。
李女士是此次杭州摇号大军中的一个缩影。
早在2020年底,李女士加了多个项目购房群,这些项目基本都是被政府认定为红盘的项目。据李女士介绍,其所在购房群中,从去年12月到今年1月项目取证前,大家询问和讨论最多的问题就是项目何时取证,同样的问题在不同购房群中几乎每天都有人提问,置业顾问们也无法给出确切时间,只让大家备好资料,随时待命。
1月27日,在千呼万唤中,杭州一夜之间下发了22个项目预售证,项目类型从刚需到改善、高端不等。
终于等到项目取证,但李女士面临的新问题又来了,选哪个项目?
根据杭州规定,同一批红盘项目,购房者只能选择其一进行摇号。在万般纠结中,李女士决定用自己母亲和弟弟的名义额外登记两个购房名额,以此提高摇号中签概率。
2月5日,滨江观品、嘉品、博语华庭等项目率先摇号,也拉开了此次杭州楼市史上最大开盘潮摇号序幕。
李女士登记的两个项目星创城和沐宸院都于当天公布了摇号结果,这两个项目也是此次推出的多个红盘中相对遇冷的项目。其中,星创城此次推出房源数量869套,最终有效登记数为1948户,中签率达到44.6%;沐宸院此次推出房源数量为794套,最终有效登记数为2651户,因此该项目中签率可达30%。虽然这两个项目在同期开盘中中签率较高,但李女士依然都没摇中,其最后希望都寄托于2月6日开盘的天空之城项目。
“基本没戏了。”在李女士看来,天空之城推出的房源数和有效登记户数分别为1009套、6181户,中签率约16%,比上述两项目还低,“陪跑”概率很大。
实际上,像李女士这种很可能到头来白忙活“竹篮打水一场空”的购房者不在少数。网上有数据粗略统计,杭州此次号称是史上最大开盘潮,集中推出了超一万套房源,线上报名摇号的人数约有10万人,这意味着仍然有约9万人摇不到房子。
随着部分楼盘摇号尘埃落定,不少焦虑的购房者已经在开始寻找新的“上车”机会。
“代冻资”乱象丛生
2020年,杭州成为继深圳、合肥等城市后新的“炒房之都”,楼市热度高居不下,购房者往往“一房难求”。
这种不断扩大的楼市焦虑情绪往往容易滋生出一些不规范的购房行为。
此次杭州一次性推出22个热点和非热点楼盘,不仅创造了杭州史上最大推盘潮,同时由于摇号冻资要求,一万多套房源背后仅冻资就高达千亿元。
以均价28100元/平方米的紫璋台为例,首套房冻资90万元,二套及全款需要冻资180万元。江河鸣翠、御潮府等高端项目冻资要求则更高,最高冻资额度超过600万元。
对普通购房者而言,冻资几百万并非小数目。
“为了冻资,我跟家人把钱从股市中提出来一部分,一来手续费不少,二来刚取出,我买的股票就涨了三个点,房子还不知道摇不摇得到,已经损失了不少。”购房者齐小名说。
更有甚者,为了冻资不惜违法违规。
2月4日,中梁沐宸院公布了一份关于购房登记的情况说明,其中直指11户家庭存在“代冻资”情形,并对其取消摇号资格。
此次严查“代冻资”源于2月3日杭州购房者对此行为的大范围声讨,不少购房者接连向市房管局反映情况。据一位消息人士透露,杭州的市长热线都被购房者打爆了。于是,杭州房管部门也于当日紧急发声,要求开发商重新审核购房者冻资情况,一旦发现存在不规范冻资行为,取消摇号资格。
杭州滨江、绿城等房企也纷纷发声表示会严格审核购房材料,打击“代冻资”违规行为。
所谓“代冻资”就是缺乏足够资金的购房者利用其他方式,将他人的资金冻结在本人名下以获取摇号资格,这种模式能使购房者、掮客和银行均实现“获利”。根据网上传出的一份“代冻资”模式显示,“代冻资”的利息是千分之一/天,100万元一天就是1000元利息,且额度有限,还需要支付千分之一定金。
中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生表示,“代冻资”其实就是高利贷,这种违规操作对真正有摇号资格的购房者并不公平。
据一位熟悉杭州楼市的人表示,“代冻资”现象一直都有,此前银行等机构并没有明显意愿去查,实际上“代冻资”现象很容易就查出来。
除了“代冻资”,杭州这波红盘入市潮中也出现了一些楼市“怪相”。例如竞品项目的置业顾问不再是竞争关系,热门楼盘会为登记人数相对较少的楼盘分流,最典型的例子就是紫璋台的置业顾问直接在购房群里“吐槽”项目缺点,从而劝退购房者到隔壁项目分流。
一位杭州本土房企营销总经理表示,其实置业顾问本意也不是“劝退”,是倡导购房者理性,不要跟风,毕竟现在杭州的限售政策跟中签率挂钩,非热点楼盘若中签率低于10%也要严格实行限售5年政策。
在不少专业人士看来,杭州之所以楼市热度居高不下,还是由于调控力度不大。若不从根本上严控,预计热度仍然会持续。
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杭州购房群激愤声讨“代冻资”乱象!官方紧急出文严打购房漏洞
2月3日下午,浙江省杭州市住房保障和房产管理局官微“杭州住保房管”发布消息,称将督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况,指导相关金融机构规范管理,确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的,企业将取消其摇号资格。中国指数研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者表示,“代冻资”是一种违规操作,对于真正有摇号资格的购房者来说并不公平。
杭州严打购房冻资乱象
出台新政不到一周,杭州楼市调控又打了一个“补丁”。
2月3日下午,浙江省杭州市住房保障和房产管理局官微“杭州住保房管”发布消息,宣布为坚决贯彻“房子是用来住的,不是用来炒的”精神,维护房地产市场秩序,确保本市房地产市场平稳健康发展,市住保房管局会同人民银行杭州中心支行和浙江银保监局,将督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况,指导相关金融机构规范管理,确保冻资账户为购房家庭成员名下账户。如发现存在不规范冻资行为的,企业将取消其摇号资格。
杭州这一紧急出台的政策,源于“代冻资”事件的突然发酵。2月3日上午,杭州众多楼盘摇号群群情激愤,大力声讨“代冻资”行为,最终成功堵上了购房漏洞。
《华夏时报》记者了解到,根据杭州的新房摇号规定,购房者报名时要求提交银行的冻资证明。以绿城滨江江河鸣翠项目为例,其首套房客户须冻资300万元,二套房以及一次性付款客户须冻资600万元。而这笔冻资必须存入购房者本人的银行账户,冻资证明要与购房者本人姓名一致,否则无法通过报名审核。
简而言之,所谓“代冻资”就是缺乏足够资金的购房者利用其他方式,将他人的资金冻结在本人名下以获取摇号资格。据杭州本地媒体报道,不少购房者反映,一些资金掮客在红盘的摇号群明目张胆地兜售“代冻资”,并声称可以在多家银行的手机银行上方便地操作,还列出了这些银行名单。
甚至还有人上传了操作视频。《华夏时报》在视频中看到,登录某银行APP操作系统后,拍摄者亲自演示如何替非本人进行高额的保证金申请,并完成冻资审核。冻结资金还未到位的购房者通过银行“助力”后,可以先避开资金审核,摇中房源之后再去筹钱买房。
对于这种“代冻资”的行为,购房者颇为不满。在一些微信群截图中,《华夏时报》记者看到,购房者们呼吁大家向市房管局反映情况,希望房管局发函给各垫资银行,请他们查证冻资人与购房人是否一致,或是鼓励大家拨打12345市长热线进行投诉。而在浙江省投诉咨询平台上看到,亦有网友投诉了“代冻资”的行为。对此,住保房管局回复说:“我局已经着手相关工作,并且严厉打击此类违法行为。”
值得一提的是,在这场群情激愤的声讨中,滨江集团的置业顾问李某因为一个月前曾在业主群中发过“需要短期资金过渡的可以加我业主”这句话,成为众多购房者的攻击目标。随后,李某被滨江房地产“决定立即予以停职,待查明事实后予以严肃处理”,而李某只能在业主群里恳求客户们为其正名。
为何“代冻资”引起购房者极大的愤慨?原因即在于对冻资摇号公平性的损害。1月27日出台的杭州楼市调控新政升级了限售政策,规定本市限购范围内,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让。这也意味着,如果可以利用“代冻资”获取摇号资格,报名人数会大幅增加,必然影响购房者的中签率。正如一位购房者所言,“大家都成了分母”。
“(代冻资乱象)存在很简单,因为‘打新’套利,而且是暴利。购房者买到就赚几百万,没钱不需要买房的人也参与投资游戏。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者解释说。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,部分购房家庭违规进行冻资,这其实就是一种骗取购房资格和贷款资格的行为。部分购房家庭可能在资金方面不符合要求,但是通过其他手段来进行冻资,是绕过监管来违规炒房的行为。
事实上,“代冻资”这件事实际上是购房者、掮客、银行“几方获利”。比如,网友上传的一份“冻结模式”显示,“代冻资”的利息是千分之一/天,100万1000元一天。且额度有限,有需要支付千分之一定金。按照高院生的说法,代冻资“其实就是高利贷”。
堵漏洞促进调控有效性
“代冻资”事件沸沸扬扬之际,多个房企和项目纷纷表态,承诺称将对购房家庭的购房资格进行严格审查,发现存在“代冻资”行为的将取消其购房资格。比如,绿城方面表示,“我司将对购房家庭的购房资格进行严格审查,发现存在‘代冻资’行为的将取消其摇号资格”。
滨江旗下“滨江观品名寓”项目第一个发出公告,宣布发现存在代冻资行为将取消摇号资格。而除了对李某的停职处理,滨江还强调将对下属各开发项目的购房家庭的购房资格进行严格审查,发现存在代冻资行为的将取消其摇号资格。2月4日上午,滨江房地产相关负责人提供给《华夏时报》记者的材料显示,旗下滨江观品名寓项目、杭源御潮府项目均于当日公布了购房意向客户登记汇总。
另据多家媒体报道,涉事银行也纷纷关闭了“代冻资”的通道。有涉事银行发布公告称,将根据摇号规则进行客户资格审查,后续将持续根据监管部门、房管部门的要求积极做好配合和服务工作,仅支持申请人本人名下的冻资服务。
对于此次沸沸扬扬的“代冻资”事件,受访人士普遍认为,“代冻资”等违规行为,是对市场秩序的扰乱。而堵住“代冻资”这个漏洞,也将有利于杭州楼市回归平静和理性。
张大伟表示,“代冻资”对楼市没有影响,因为这属于银行违规。同时,也证明之前的调控力度太弱。
严跃进则告诉《华夏时报》记者,此次政策继续对杭州购房政策进行加码,充分说明调控“常抓不懈”:“这也说明后续各地在政策方面会继续打补丁、做细活,真正促进调控的有效性。”其也强调,这也说明,杭州后续在购房者相关资金的管控上,需要做细工作,“防范出现各类虚假的购房资金证明,以真正促进房地产市场的平稳健康发展”。
《华夏时报》记者注意到,为防止市民钻政策漏洞入市炒房,杭州去年便加强了对购房资格的审查力度,并多次对提供虚假购房报名资料人员进行了公开通报。
比如,2020年12月25日,杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于提供虚假购房报名资料人员的通报(五)》,经对商品住房项目摇号登记信息进行对比甄别,发现“桂语听澜轩”、“荣望轩”两个项目中有2户家庭所提供的婚姻证明、户籍证明存在虚假、失实情况。根据杭州市房地产市场持续健康发展协调小组《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》第十二条规定,决定对胡某某等2户家庭一年内不再受理其限购查档申请。
4. 杭州亚运村4000余套住宅即将入市，“万人摇”会否重演
杭州加码楼市调控后的第一批新盘入市潮来了，关注度超高的亚运村项目也终于领取预售证，预计全部4000余套房源将在近期集中入市。
8月5日，杭州发布进一步加强楼市调控的通知，严格收紧房票。多名市场分析人士估算，新政至少让市场上30%的房票作废。
杭州新房市场已经断供许久，直到调控新政出台4天后，才突然开始放量推盘。近三日，杭州已批出20余张预售证，累计可售住宅房源超过7000套。
“千呼万唤始出来”的杭州亚运村也终于获批预售证。11日，绿城中国的项目“桂冠东方”打响开闸第一枪，放出了989套房源；今日“华润亚奥城”也领取预售证，942套房源即将入市。绿城桂冠东方另外两张预售证以及万科日耀之城的预售证目前正在申领中。
杭州一二手房价格倒挂严重，购房者“买到即赚到”的心理预期强烈，此次开盘售价4.7万元/平方米的亚运村项目同样具有这一特征。
杭州楼盘打新持续火爆，低中签率已是市场常态。1月份杭州楼市调控后，曾上演一万套新房入市、10万人参与摇号、全城冻资千亿的戏码。业内人士预计，“8.5新政”后，红盘将成为“社保巨子”竞技场。
“亚运三巨头”终迎收获期
“这是一场真正的盛宴。”一名杭州业内人士针对亚运村即将开盘评价称。
亚运村已经建设了约3年时间，是杭州购房者最期待的项目，近一年来几乎每隔几个月就有亚运村楼盘将开盘的消息。此次4000多套房源集中入市，将考验杭州调控新政的实际效果。
杭州亚运村占地113公顷，地处萧山区，区块位置优越，与杭州金融中心钱江新城隔江相望，毗邻钱江世纪城以及亚运主会场奥体博览城。钱江新城板块内的水岸帝景、金基晓庐、东方润园等小区二手房挂牌价在8万元-10万元/平方米，钱江世纪城板块内的创世邸、天璞御园等楼盘二手挂牌单价也在8万元-10万元间。
相比周边已经涨上天的二手房价，在杭州新房指导价控制下，已领预售证的绿城桂冠东方、华润亚奥城价格显得十分厚道——只有4.7万元/平方米。
绿城桂冠东方户型建面约100-220平方米，即使购房者只摇到最小户型，一二手倒挂价差也达到三四百万。
对于开发商来说，在土拍竞争激烈、测算只有微利甚至亏损的杭州市场，亚运村项目也是难得一见的楼市盛宴。
2015年9月杭州获得2022年亚运会举办权，成为中国继北京和广州之后中国第三座举办亚运会的城市。
三年后，杭州亚运村项目竞标，全国前30强房企中有十几家都参与其中，杭州本土房企绿城甚至准备了重达一吨的竞标资料。最终，绿城、华润、万科成为大赢家，融创、滨江、保利等房企铩羽而归。
按照中标结果，华润负责建造技术官员村，绿城负责运动员1号村，万科负责运动员2号村，此外绿城还代建了媒体村，亚运会结束后，媒体村将成为人才公寓，只租不售。
绿城、华润、万科在中标后立即开工建设，如今所有项目几乎都已接近现房销售状态。
去年，杭州亚运村土地终于确权，由村集体性质转为住宅用地、商住用地，绿城、万科和华润的中标身份也终于得到“官宣”。亚运村中标公示显示，绿城拿地价格为108.41亿元，华润亚运村拿地价总价为53亿元，而万科则花了38亿元。
由此算来，绿城的拿地楼面价是2.85万元/平方米，华润楼面价是1.17万元/平方米，万科楼面价是2万元/平方米。绿城楼面价较高的原因是它买下了亚运村唯一的纯住宅用地，而万科的土地是商住性质。华润楼面价最低，因为不仅土地是商住性质，华润还要配建养老服务照料中心、社区卫生服务站和便民街坊。
在杭州的土拍市场上，大概很难看到这样的楼面价了。比如，刚刚拿证的滨江星翠澜庭同属奥体板块，是亚运村的主要竞品，去年6月滨江拿地楼面价达到3.1万元/平方米，要配建公租房、幼儿园和公园，而新房精装限价为4.5万元/平方米，比绿城亚运村项目还要便宜2000元/平方米。
同样在竞标亚运村时失利的央企保利，去年以101亿元的价格在奥体板块拿了一块地，楼面价高达3.2万元/平方米。
“亚运村项目的利润率确实会比现在市面上的拿地利润率高一些。”据一名熟悉杭州市场的业内人士分析，虽然去年土地性质确定后亚运村“三巨头”才缴纳土地出让金，这部分资金成本不高，但因为项目早在2018年就开工，如今近乎现房销售，这部分成本较高，导致三家开发商也损失掉一些利润。
摇红盘必须“拼社保”
今年1月27日杭州楼市调控后，曾有“积压”下来的22个项目集中领取预售证，随即爆发了杭州最大规模的推盘摇号潮，一万套新房入市，10万人参与摇号，全城冻结资金超过1000亿元。
历史还会重演吗？
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，8.5新政后，杭州大约有55万在校大学生的购房资格被取消，仅这部分房票已达30%比例。还有业内人士估算，将有250万新杭州人受到影响，要等2年后才能重新拥有购房资格。
“8.5楼市新政出台后，杭州肯定不会再有那么大规模的摇号了，不仅是因为几十万人丢了房票，而且还因这次将按照社保缴纳月数排序入围。所以，这次推盘潮将是无房户、‘社保巨子’的竞技场了，但相信市场热度依然维持高位。”杭州一房企营销线人士告诉第一财经，在开盘延期的日子里，不少楼盘都在忙着改进登记系统，为销售新规作准备。
按照杭州8月5日出台的调控新政，所有拥有杭州房票的购房者，将首次按照社保排序入围摇号。
其中，无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序；高层次人才家庭先按B、C、D、E人才类别从高到低排序、同一类别人才再按社保缴纳月数从多到少排序。最终，这三类购房家庭分别以10:1比例入围公证摇号。所以像之前杭州红盘江河鸣翠那种400多套房有7000多人摇号的情况将不复存在。
杭州有房票就能摇号的时代彻底结束了，社保年限长短成为能否入围摇号序列的关键因素。杭州规定社保缴纳时间从2006年1月起算，早于这个时间缴纳且15年无间断的，就是杭州顶级“社保巨子”，而参加工作不久的30岁以下年轻人“打新”优势将减弱。
今年1-7月，杭州楼市已经累计成交1446万平方米，同比增长70%。不过，高位运行的杭州市场已现下行趋势，8月首周，杭州二手房环比跌19%，同比降幅扩大至54%，后续规模或延续下行走势。这次红盘潮可能是杭州楼市最后的高光时刻了，由于买房门槛抬高，未来楼市大概率将进入盘整期。