Ⅰ 严防“炒房漏洞”！杭州人才购房政策再收紧：落户满5年方可购二套房
“高层次人才购买二套房政策，与普通购房者基本一致。”据《钱江晚报》，4月13日杭州市房管部门相关人士证实，根据最新政策，高层次人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。这也是继人才无房家庭认定条件调整之后，杭州人才购房政策的又一次调整。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者表示，目前来看，杭州的高层次人才购买二套房政策和杭州普通购房者并没有差异了。今年1月杭州楼市新政规定，落户未满5年的在限购范围内限购1套住房，目的就是限制房产的投资和投资性需求。之前杭州高层次人才并没有按此规定严格执行，此次出台政策的目的就是统一要求，做到调控投资需求的人群平等性。
《钱江晚报》微博截图
新政策为补“炒房漏洞”
根据杭州最新政策，4月9日起，高层次人才购买二套房，无论单身还是家庭，都与普通购房者一致。单身人才不能购买两套房，人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。
按理说，高层次人才也有居住及资产保值的需求，在购买房产这件事上与普通购房者并无本质差别，本不应当在限购上区别对待。因收入相对较高，高层次人才更多会关注高总价、或高单价的网红盘，而此类楼盘往往成为自媒体炒作及市场的风向标。伴随着炒房漏洞的出现，对于人才优先摇号的质疑声也逐渐变大。
在张波看来，杭州高层次人才限购二套房政策的目的就是为了杜绝人才带头炒房，减少市场热点、稳定市场预期。在此前杭州官方的网络问政平台上，关于高层次人才摇号的投诉和建议呈直线上涨趋势。
2020年2月，杭州曾出台人才新政，给予高层次人才优先购房政策，即从当年4月1日起，经认定的A类人才在杭购买首套住房可免摇号；经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。
在这之后，杭州多次升级对人才摇号的限制。2020年7月2日，杭州加码调控，其中提到高层次人才优先摇号所购的住房，自商品房合同网签备案之日起，5年内不得上市交易；2021年1月27日，“杭六条”出台，规定高层次人才转让杭州限购范围内住房的，须在杭州限购范围内无自有住房记录满3年，方可享受高层次人才优先购房。
张波表示，从杭州的高层次人才政策变化来看，以往都是以支持和优先保障为主的，但从去年下半年开始就不断收紧。本次又将二套房限购政策和普通购房者拉平，可以看出对于高层次人才，杭州目前只提供首套房的优先保障，购买二套及以上房子就会重点限制。这一政策可以视为一个信号，以往人才落户买房往往是调控政策变相放松的重要手段，杭州此次收紧给出了一个示范，未来热点城市的人才政策收紧可能会成为一个重要的风向。
杭州一季度新房量价齐升
自2018年起，全国各地开启“抢人大战”，但发展前景好、就业机会多的东部一线、二线城市成为人才的主要聚集地。在某种程度上，人才可以与较高收入挂钩，并给当地房地产市场带来实际的购买力支撑。
以杭州为例，近年来吸引人才的政策力度大、发展前景好、城市筹备亚运会又大量投资基建改善城市公共配套，多项因素叠加，杭州楼市持续火热。
据统计，2015年至2021年第一季度，杭州高层次人才申报通过的人数共计39086人。仅2020年，杭州新增人才2.3万人，是2019年的4.5倍。2021年第一季度，新增人才数量达5198人，相当于2019年全年新增的高层次人才人数。
虽然杭州从去年以来对人才购房政策多次收紧，但各类购房群体依然从多种途径寻找政策薄弱点，突破限购，成为推动市场持续走热的因素之一，未能达到政策出台的预期目标。
杭州贝壳研究院统计显示，今年一季度杭州新房总成交4.93万套，环比上升18%；其中住宅成交4.15万套，环比上升34%；住宅成交均价28426元/平米，环比上涨4%。同比来看，一季度杭州新房总成交大幅上涨149%，住宅成交上涨174%。可以发现，一季度杭州的新房成交，在价格和套数上都呈现了上升的趋势。
截至今年一季度，杭州仍然是全国范围内居住用地成交活跃度较高的城市，成交金额排名第二位，仅次于上海。4月7日，杭州集中发布57宗住宅用地挂牌公告，将于5月7-8日完成供应。本轮集中供地除2宗人才专用租赁住房用地外，所有地块均设置新房限价条件。其中平均限价为26038元/平方米，最高价为29227元/平方米，如实施装修销售的，装修价格平均限价3327元/平方米。而根据杭州统计局2021年2月月报，今年1-2月杭州新建商品住宅销售均价为28993元/平方米。可见，杭州新房成交均价仍有下调空间。
张波表示，城市发展确实需要各种类型人才的参与，购房补贴是各城市吸引人才的筹码之一。预计未来各地对人才的政策吸引力度不会降低，但涉及到房地产相关领域，更多会结合市场情况、考量具体的执行力度。
Ⅱ 杭州加码调控堵炒房：二手房5个月成交破万套，新房万人摇号
9月4日，杭州市住房保障和房产管理局网站消息，为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求，支持合理自住需求，遏制投机炒房，促进杭州房地产市场平稳健康发展，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），对土地市场、住房贷款、税收政策、限购政策、无房家庭认定等方面内容作了进一步明确规定，《通知》自发布之日起施行。
根据贝壳研究院数据统计，杭州市1-8月成交住宅用地累计同比增长21.3%，1-8月新房成交面积累计同比增长10.9%。另据钱江晚报购房宝数据显示，8月杭州市区（不含临安）二手房共成交10144套（数据统计截至8月31日18时）。尽管较7月的11374套下滑约10%，但依然站稳万套大关，成为今年以来第5个“破万月”，同时也创下了杭州二手房市场“破万月”连续时间最长纪录。
前7月落户大学生数已超去年全年
与此同时，杭州市人才引进创下新高。根据浙江新闻客户端的报道，截至2020年7月底，杭州今年新引进35岁以下大学生的人数达到了234072人，已超过2019年全年的211913人。
浙江中原首席分析师荆海燕提到，今年疫情平复之后，杭州楼市表现活跃，一些热点楼盘也出现“万人摇”的情况，这主要是由于部分新盘与周围二手楼盘出现一二手房价格倒挂的现象。伴随着市场的升温，热度也传导致土地市场，因此杭州楼市在今年复工之后表现较突出。
“政策的调控基调为‘支持合理自住需求，遏制投机炒房’，既有收紧的地方，也有放宽的地方。总体上打击了炒房需求，同时对于无房家庭购房给予了支持和规范。”业内人士指出。
此次杭州楼市限购政策再升级。《通知》完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须落户满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。
“这一规则实际上堵住了投靠落户来炒房的通道。其含义在于，后续投靠子女落户的父母不能立即购房，防范了家庭炒房的现象。”某居研究院智库中心研究总监严跃进说道。
按照原有政策，以父母投靠成年子女方式落户杭州限购范围内的购房人，落户后即可购买杭州限购范围内的新建商品住房和二手住房；以父母投靠成年子女方式落户杭州非限购范围（临安、桐庐、建德、淳安）的购房人，落户满2年可购买杭州限购范围内的新建商品住房和二手住房。此外《通知》要求加强土地市场调控，加大住宅用地供应力度，优化供应结构，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。同时，要定期公开土地出让计划和已出让土地开工情况，接受社会监督。
同时，《通知》要求加强住房贷款审慎管理，一是严格实施差别化住房信贷政策，强化借款人资格审查；二是严格执行收入认定标准和月供收入比要求，准确核定借款人真实收入；三是严格审查购房首付资金来源，严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
无房家庭购房必须持有5年
《通知》明确进一步统一税收政策，本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税。
《通知》还调整了无房家庭认定标准，放宽了无房家庭的认定，主要新增了两种类型的无房家庭：一是30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人；二是离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭。
按照规定，自《通知》发布之日起，新批准预（销）售的商品住房，无房家庭可报名参加优先选房。
不过，《通知》也明确加强对热点商品住房项目的销售管理。对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
“此次政策明确，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。这是一种比较特殊的限售政策。对于无房家庭来说，后续购房方面可以享受到优惠的待遇，即优先认购的待遇。但这也不意味着此类群体可以炒房。此次政策堵住了优购的一个漏洞，要求此类优购住房后续必须持有5年。这也防范了无房家庭借‘无房’来炒房的行为。”严跃进说道。
值得一提的是，该条政策和今年7月份杭州发布的《杭州进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求》相呼应，当时政策也明确人才购房5年限售的规定。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄提到，此前针对杭州楼市过热的现象，于7月份出台了相关调控政策，本次杭州新政主要是针对此前房地产政策的完善补充，进一步对炒房客起到打击作用。
已有八城出台楼市调控措施
除了杭州，广东东莞也于近日发布限购限售细则。9月3日，广东省东莞市住房和城乡建设局联合东莞市不动产登记中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行等六部门下发《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知（东建〔2020〕8号）》，为规范商品住房限购、限转让政策的实施，出台途交易的认定及限购细则。明确，2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让（含赠与）；2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让（含赠与）。
据不完全统计，今年7月以来，已有包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京等城市先后出台楼市调控收紧政策，主要打击假落户、假离婚、假人才。
Ⅲ 限购加码、限售升级、关闭投机买房通道……杭州开年甩出楼市调控“王炸”
1月27日上午，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称《通知》）,从增加二手房交易成本（增值税免征从2年到5年）、人才限购升级（人才无房补丁）、限售加码（从取得不动产证开始计算）、限售升级（10%以下中签率项目）、关闭投机通道（落户不满5年只能买一套）等方面进一步加码房地产市场调控。
58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为，杭州这一调控政策直指一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜，亦是保障新市民居住的有效举措。预计此举对于杭州楼市长期稳定将起一定作用，尤其对于投机性购房有着明确的打击态度，短期内也会对杭州楼市起到降温作用。
限购加码：落户不满5年，只能买1套房
《通知》进一步加强住房限购，落户杭州市未满5年的，在限购范围内限购1套住房。将限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。
对此张波指出，将落户5年内锁定限购一套，是打击炒房行为的直接体现。杭州过去一年市场热度较高，从数据来看，截至2020年底，杭州商品住宅成交量已连续6年突破10万套（2020年为115904套）。更值得关注的是，杭州核心十区的商品住宅成交均价2020年环比上涨超过13%。通过需求侧的调控，可有效抑制投机性需求的增长。
在张波看来，杭州这一政策的作用是堵漏洞，通过赠与方式来达到突破限购或者取得购房资格，尤其是政策中明确提出受赠家庭必须拥有购房资格，是明确对于“明赠暗买”的漏洞进行了有效封堵。
值得一提的是，《通知》对2018年4月4日开始实施的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中确定的“无房家庭”的认定标准进行了调整，新增一类无房家庭：2018年4月4日后转让杭州市限购范围内住房的，在限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。
事实上，杭州在近几年的人才争夺战中收获颇丰，大量人口的流入也伴随着市场购买力不断增加。2020年杭州新引入的35岁以下大学生就超过了30万人，大量的新市民居住问题也在不断凸显。“为保障新市民的居住需求，杭州从无房户摇号优先开始落手，并对无房户进行了严格限定，此举效果会较为明显。”张波表示。
此外，《通知》还完善了高层次人才优先购房政策。明确自《通知》发布之日起，高层次人才转让杭州市限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。
“从杭州2020年3月调整了高层次人才政策后，杭州的高层次人才流入速度明显加快，2020年全年累计认定A类至E类高层次人才超过2万名，引入人才后如何留住人才，更好让人才实现安居乐业，在保障高层次摇号优先的同时，还明确限定了其无房的背景。”张波表示，杭州此举在保障高层次人才购房需求的同时，也精准封堵利用政策进行投机的可能性。
限售升级：新房中签率小于10%，5年内不得转让
《通知》进一步加强住房限售，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。
在刚刚过去的2020年，尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日杭州市政府被约谈，政策开始收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵活的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞，继续稳定市场预期。从新政落地的实际效果来看已经在市场上有了一定体现，如“万人摇”现象不再出现、无房户的中签率有所提升等。
“但由于一二手房价的存在，市场的投机性需求依然存在。为消除市场隐患，从后续交易环节上进行调控，可有效引导市场预期，同时可将短期炒作性需求快速清场。”张波表示，本次杭州限售升级，可有效降低市场热度，持续房价整体稳定。
与此同时，《通知》还进一步加强税收调节，明确杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
张波表示，此举增加了交易环节的转让成本，由于强化流转环节征税，税收叠加到房价将有可能超出购房者预期，阻碍潜在需求向实际需求转化，形成二手房的降价压力，从而实现二手房市场的房价稳定。但单一靠税收政策对市场影响力度有限，结合政策中的限购和限售政策，组合力度的效力就会持久。