㈠ 杭州二次集中供地大幅提升保证金，避免房企“激情参拍”
7月30日，杭州第二批31宗涉宅地块集中挂牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣布调整土拍竞价规则，除大幅提升保证金门槛、取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外，还开展“竞品质”试点，要求试点地块实行先核验后销售模式，即现房销售。业内人士指出，针对首轮集中供地出现的问题，杭州第二次供地打了不少“政策补丁”，大幅提升保证金门槛，令房企拍地更为理性，未来杭州市场有望降温。
“竞自持”变“竞保障房”
7月30日，杭州市规划和自然资源局网站公布了2021年第二批集中出让地块公告。此次杭州推出31幅涉宅地块，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价为633.78亿元，预计将在9月7日-8日陆续出让。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗数、出让建筑面积、起始价等各方面都出现“缩水”，其中仅出让宗数就较首轮供地减少了46%。
此次集中出让，31幅地块中，主城区供地9宗，其他22宗地块全部位于“九星”范围内，面积2279亩，约占第二批集中出让总面积的80%。所谓“九星”即杭州九个郊区新城，包括滨江、萧山、钱塘新区、余杭等。
31幅被摆上货架的地块中不乏重磅地块。例如，杭腾未来社区地块是云城出让的首宗宅地，也是首个未来社区。该地块出让面积18.68万平方米，容积率3.3，总建筑面积62.02万平方米，总起价93.06亿元，起始楼面价15006元/平方米。
值得注意的是，此次集中供地，杭州市规划和自然资源局对竞价规则进行了调整，在资金、品质等方面对房企提出新一轮的挑战。
例如，在首批集中供地中，房企缴纳起拍价10%、以5000万元为上限的预约保证金即可获得参拍资格。而第二批集中供地取消了“预申请”流程，房企的参拍保证金被直接定为总起价的20%，余杭区杭腾未来社区地块保证金更是高达30%；同时，达最高限价后由“竞自持”转为“竞保障房”。即地块到达封顶价后，由原来开发商竞自持面积调整为竞无偿移交政策性租赁住房，而这些无偿移交的政策性租赁住房由住房保障部门负责接收，并做好租赁管理。
最引人注目的是，此次杭州十区各推出一宗地块试水 “竞品质”。基本流程是“审资格、竞品质、竞地价”，竞品质阶段得分最高的建设品质标准作为竞地价阶段的报价依据和后续的建设标准。尤为值得一提的是，竞品质地块需要现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。同时，“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，其他地块的封顶溢价从30%降至20%。
此外，杭州二次集中供地还细化了商服用地要求，堵上了房企打擦边球建“商墅”的漏洞。公告显示，本次集中出让对住宅用地中规划允许配建不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。
资金门槛提高杜绝房企“激情参拍”
受访人士普遍认为，杭州二次集中供地，在首轮集中供地的基础上给集中供地政策打了不少“补丁”。相比第一次集中土拍的空前热度，二次集中供地的土拍新规将给杭州市场带来一定的“降温”效果。
毫无疑问，二次集中出让的不少新规颇为利好广大购房刚需人群。比如，现房销售能够避免收房维权事件发生，而取消“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”，也意味着杭州政府将持有更多租赁性房屋、利好租房群体。
“杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质，是北京第一轮土拍政策的升级版，虽然只是尝试，但也抑制了开发商继续盲目抢地的现象。”中原地产首席分析师张大伟向《华夏时报》记者分析指出，杭州政策里也逐渐改变企业持有变成政府公租房，有利于吸引人才，转变成为人才公租房。
从房企角度来看，浙报传媒研究院院长丁建刚认为，此次土地规则由原来的“竞自持房屋”调整为“竞无偿移交政策性租赁住房”，房企不用考虑“利润难测”的自持部分，成本测算更加明晰，合理确定自身出价能力，也避免盲目追高地价。
当然，杭州新的土拍规则也对房企产生了更多、更高的要求。在丁建刚看来，取消勾地政策提高了房企拿地门槛。
丁建刚向《华夏时报》记者分析称，杭州此前实行勾地政策，房企只需缴纳5000万元勾地金进行勾地，在地块挂牌后这笔勾地金即可转为保证金。即便是竞得地块后悔退地，最大的损失就是没收5000万元。而杭州第二批集中供地直接采用保证金模式报名，竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。比如，杭腾未来社区地块保证金比例为30%，参拍保证金就高达近28亿元。“这毫无疑问大幅提高了地块报名门槛，增加了房企的资金压力，避免’广撒网式’参拍，从而降低每块地竞拍时的激烈程度。”丁建刚表示。
亿翰智库方面也指出，就本次集中供地而言，“预申请”流程的取消的确会在一定程度上对于房企的资金提出新的要求，旨在督促房企回归理性拿地。同时，“竞品质”政策也旨在保障杭州住宅品质的基础上有效降热度。在10个“竞品质”试点地块，通过5000万保证金 20%起始价的竞买保证金提高参拍资金门槛限制，同时采取“开发资质 竞方案”的形式入选5-6家房企，最后由入围房企进行出价，有效控制了参与房企数量，规避房企“激情参拍”。
不过，也有部分业内人士直言，土拍新规提高了资金门槛，对于那些资金实力欠佳的中小房企而言并不友好。“接下来杭州市场基本上就是大房企的’竞技场’了，小开发商在杭州市场的机会几乎没了。”一名TOP30房企人士认为，包括现房销售地块，未来也大概率只能是那些资金储备较多的头部开发商，或者资金成本较低的央企、国企才能有实力获得了。
亿翰智库方面向《华夏时报》记者指出，控热度政策下，绿城、大家等本土龙头房企，保利、招商、万科等国央企，在杭州高销售额新增货值不足的房企或许会加快入局。
作为长三角重点城市，杭州也成为其他一些城市的风向标。《华夏时报》记者注意到，7月30日的中央政治局会议定调了房地产调控。而在中央政治局会议前一天，宁波发布了新的土地出让政策，试行预申请制度，即学习杭州“勾地”制度。宣布不管是递交了意向预申请还是递交了用地预申请，开发商如果在土地竞拍时没有报名参拍，或者报名参拍后没出价、导致地块流拍，其将在两年内不能在宁波买地。其中，递交了用地预申请的，预申请保证金还要被罚没。
㈡ 多城集中供地“急刹车” 土拍规则或迎大调整
继深圳宣布中止第二批集中供地之后，多个城市加入了土拍延期行列。
临期“急刹车”背后，或将迎来土拍规则调整，各城市房地产调控的“手术刀”指向土地市场，“稳地价”真正走向“控实际地价”，继而有利于房价水平的稳定。
8月10日，天津发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》（以下简称“《补充公告》”），将第二批集中供地挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日。
不只如此，《补充公告》还增加了5个条件，要求参拍企业具备房地产开发企业资质，须提交其股东未违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利的资金来源承诺和竞买企业资信良好的资信证明，须由自有账户交纳竞买保证金等。
值得注意的是，天津规定单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人，并对61宗地块的最高限价进行了调整，据21世纪经济报道记者计算，所有地块的溢价率由原来不超过50%降到了不超过15%。
天津土拍规则的变化，与坊间所说的自然资源部闭门会议做出的政策调整相吻合。坊间流传的文件信息显示，自然资源部要求各地方政府调整土拍政策，要点包括“单宗地溢价率不得超过15%”、“达到上限后不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人”等。
21世纪经济报道记者从多个信源处证实了该文件。
8月11日，青岛宣布第二批集中土拍“因故延期”，再次实施公开出让时间以届时公告为准。21世纪经济报道记者致电青岛市自然资源和规划局得知，“集中土拍后面可能会有大的调整，具体以公告为主，我们没办法提供准确信息”。
与此同时，杭州、无锡、东莞、金华、惠州等热点城市也于近期纷纷调整了土拍规则，实施以“限房价、控地价、提品质”为主的竞拍方式。
亿翰智库分析指出，通过调整土拍规则控制核心城市的土拍热度，稳定地价，实现土地市场的稳定运行，既可以保持土地公平合理的出让，又将促进整体市场保持低位运行。
解决首批集中供地高溢价问题
22个实施集中供地的城市中，杭州首批土拍热度相对较高，溢价率为26%，在22城中排名较前，有41宗地块因溢价封顶以竞自持成交，自持比例最高达40%。
为遏制土拍市场高热，杭州于7月30日宣布调整第二批集中土拍规则，一方面取消5000万保证金托底机制，将保证金比例恢复20%，提高房企竞拍门槛；另一方面下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”，在实现稳地价目标的同时加快推进城市租赁住房建设，引导房企理性拿地；此外还实行竞品质试点，先竞品质后竞地价，竞品质试点地块实行现房销售，同时设定溢价率上限为10%。
无锡首批土拍中16宗土地有14宗是地价触顶进行竞租赁或配建，在第二批集中土拍中调整为所有地块均采取触顶摇号方式，希望抑制地价热度过高，达到严控地价的成效。
而实际效果的确立竿见影，无锡第二批集中土拍住宅用地成交溢价率为4.1%，和第一批12.39%相比有明显回落，同时，多宗地块实际成交地价控制在合理水平。
相较之下，近来第二批集中出让延期或中止的城市中，天津、深圳和青岛此前初次公告的第二批集中土拍规则并未有大的变化，没能针对问题做出有效反应。
天津针对第二批集中土拍初次公告中仅提及加入自持租赁的硬性要求，其余并无改变。于是8月10日重发的补充公告中，将61宗地块的最高限价溢价率从不高于50%降到了不高于15%，竞拍方式也改为“限地价 摇号”，同时还要求房企出具资质证明，加强竞拍房企的资格审核。
深圳首批集中土拍溢价率为30.9%，属于土拍热度较高城市，但第二批集中土拍设定的溢价上限仍高达45%，青岛也并未对第二批集中土拍的溢价率进一步限制。克而瑞地产研究中心指出，“这并不符合中央‘稳地价、稳预期’的调控要求，由此也不难理解，本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍为何相继被暂缓或延后。”
据克而瑞地产研究中心预测，深圳、青岛等城市二批次土地出让政策调整方向也将与天津一致，降低溢价率、取消竞配建改为摇号或竞品质，以落实稳地价的目标。
亿翰智库分析表示，随着对溢价率的管控，房企无序拿地的情况或有所改变，中小房企将会有更多的参与机会，最终实现土地市场的稳定发展。
控实际地价以平稳房价
住建部房地产市场监管司司长张其光曾在7月22日公开表示“着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制”。杭州、天津发布的土拍规则调整中，已经开始趋向房地联动机制，加大了控价力度，也重点强调了竞高品质建设方案的举措。
“从首次集中供地我们能看到，虽然溢价率设定上限，但是通过增加配建比例获取地块的情况比比皆是，变相增加了实际的拿地成本。”亿翰智库分析表示，这波土拍政策的调整，一定程度上能够降低房企拿地的实际成本，引导土拍模式从“价高者得”向“趋向平均出价者得”、“高品质者得”的方向转变，有效避免房企盲目抢地，更加注重提升在绿色建筑、装配式建筑等方面的竞争力。
一位全国性房企的北京高管告诉21世纪经济报道记者， 高品质建设方案对产品的要求越来越高，但确实会促使房企加大产品投入，大家都在积极加大研究力度。预计北京第二批集中供地依然会强调高品质建设方案。“原来拍地，到最后都是在拼价格，即便拿到了地，其实也挺难受的，难免会严控成本。但现在地方政府让利了，虽然高标准建设方案还是开发商在投入，但等于是把原来投在地价上的资金转移到了建设方案上，相对更好一些。”
克而瑞地产研究中心也指出，“控实际地价”将成为热点城市接下来土地侧调控的主力方向，地价得到控制，也利好行业利润向合理水平回归，实际地价涨幅放缓下，房价走势将进一步稳定。
自2020年年中以来，“三条红线”、“两集中”相继出台，中央层面多次重申房地产长效机制，整治规范房地产市场秩序，最近更是严控城市更新大拆大建，各个城市调控政策纷纷加码，二手房价格控制也被加入政策工具箱，一系列的调控组合拳，已覆盖房地产投资、融资、运营、销售、供应链等各个环节，形成了调控完整闭环。
本轮土地调控进入深水区，严控土地价格，则是从房地产链条的源头出发，地价若能得到有效控制，后续环节也可传导这一效应。
㈢ 供地祭出新规，楼市的一个时代过去了！
土地市场出现了前所未有的变化！
首先，据悉自然资源部闭门会议，三个重磅消息：
热点城市调整土地出让规则，限定最高溢价率不得超过15％；
不得通过调高出让底价和竞配建等方式变相推高房价；
达到地价上限以后，通过摇号、一次性终次报价和竞品质，决定土地出让归属。
05新模式塑造市场新格局
未来，“限地价、控房价、竞品质”将是热度城市供地的普遍规则、长效机制，并写进出让合同中。当然，地价低，不是谁都可以拿。一方面，要控房价，另一方面要竞品质，品牌开发商的将脱引而出。
当然，土地出让规则上，国家的目标与地方不同，甚至相反。规则最终确定，将是二者目标的融合。不存在一致模版，不同城市、不同时期的形式也不同。不管如何，经营土地、推高房价的时代过去了。