A. 为什么上海房价一直在涨
1、为什么房价只会上涨不会下跌?
肯定是有人希望房价上涨,看看与房地产利益相关的主体和他们的态度,就知道了。
政府、开发商、银行、中介炒房客、已购房者、未购房者。
政府:地价高,拍卖土地收入就更高,公务员福利就更好。
开发商:房价高,利润自然更高。
银行:房价高,房贷总额就高,利息自然更多。
中介炒房者:房价高,低买高卖,利润自然更高。
已购房者:房价高,买的值,再苦再累,还贷更有信心。
未购房者:房价高,付的多,最最希望房价大跌,捡大便宜。
6大主体,只有未购房者,希望房价跌下来,整个社会中,2009年还没买过1套房子的人群,肯定是社会影响力可以忽略的人群,除了革命,房价自然没法跌。
2、反过来再看看,房价跌了大家会怎样反应?
政府:政府换届要高升,必须出政绩,房价跌,地都不值钱,哪来钱出政绩?那啥工程的,咋上?公务员年终奖要不要发了?实在不行,第一批不发工资的肯定是中小学幼儿园教师。
开发商:没钱的闪人,有钱的,也会闪。
银行:收不到按揭款,那些白条坏账怎么抹平?
中介炒房客:等着跳楼吧。
已购房者:那些每月还按揭的劳苦大众,换作是你,50万买的房子只值40万了,你会继续还贷吗?那些持有N套物业的政商人士,他们会开心吗?
未购房者:嘿嘿,不买,看着吧,总有一天房价会跌破100元,没错,一平方100块!!!
都看清楚了,这个道理不是只有我懂,比我高瞻远瞩的人多着去了,而且,这种事情已经发生过N次了,咱不知道是因为健忘。
结论:房价不会跌,也不能跌,只能稳住,并高于银行利率慢慢上涨,涨到啥时候?暂时不知道,听说2030年会有重大的经济危机,谁知道呢。
三、房价是怎样被炒高的?
1、任何事情都是人造成的,老方一帖,看6大人群。
政府:导演土地拍卖。央企、大鳄去省会城市当主演,咱平湖目前还比较踏实,拍的土地都盖了房子卖的不错。不过几年后,异地财团之类,应该会来平湖拍卖土地,联袂演出土地至尊的大戏,这是一种强心针,下手的地块可能会在城南。
开发商:坐地起价!哪天买房子的人多了,哪天就提价,反正第二天售楼小姐就会跟你说,明天价格涨200啦,第二天一看果然这样在卖,你只有干瞪眼的份。有远见的开发商即使房子好卖,提价也会很慎重,银行:只管收利息,默认多办点贷款就是,没事还调调利率,收收银根啥的。
中介炒房客:兴风作浪比开发商只有过之无不及。别以为大街小巷的中介都是靠收中介费过日子,百把千的中介费是小副业,正业干的大买卖——炒二手房,比如100万一套买进,挂中介里卖110万,只要有人问,就不卖,挂115万了,还有人问,对不起,不卖!挂120万,差不多几个月就出掉,挣20万。啥叫黑中介啊。话说回来,中介能卖掉的价格,确实是市场指导价,一个愿挨,抢手啊,有什么办法。
已购房者:转型成炒房客,手法如上,一见有人要买,立马调价。
未购房者:干瞪眼。
结论:社会强势人群要把所有社会财富抓在自己手里,这叫统治,是稳定的基础。房地产已经不再是单纯的住宅房屋,有了多种属性。前几年媒体大唱中国百姓存款余额太大,消费太少,导致经济滞涨,所以发明了高消费的医疗、教育、住房三大经济引擎,还有一个外挂——股票等金融产品,十七大报告中首次提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”是本世纪最强悍的广告语。
2、房价这样涨,社会不会乱吗?
房价涨,倒安耽,因为再涨,也影响不到最具有革命性的农民无产阶级,他们有房,有地,在袁隆平先生的努力下,水稻产量不低,农民有口饭吃,就不会闹革命。(袁隆平先生是本人偶像,不好意思)
至于骂房价贵的人群,特别是闹的最凶也最苦的80后,赶着结婚被丈母娘折腾成了“特刚需”的人群,其实是很小的一群人,他们的社会影响力可以忽略,他们不买房,也有地方住,他们买了房,也希望自己的房子增值。
经济适用房之类的,还是受惠于民的,至少在心理上安抚了很大一部分人。
所以,房价这样慢慢涨,社会还是很和谐的。
B. 惊!上海房价快速上涨的背后竟然暗藏这些!
上海房价飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。
在过去的4个月里,生意人王元(化名)看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘,发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米,“已经从3万(元/平方米)看到5万(元/平方米)了”;春节过后,张文刚出售其位于闵行区的3房单元,要换到虹口的教育地产,三天之内,房子总价跳了5万。
相关数据显示,2015年上海1000万以上的豪宅共成交7844套,比2014年多卖4842套,比北京、深圳多卖了一倍以上;成交金额也达到1300亿元,同比增加143%,涨幅高于其他一线城市。
上海二手房市场亦然,共成交36万套,总计3046万平方米,较2014年大增113%,成交金额达到7678亿元,各项数据是一手住宅成交的2倍左右,金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比,二手房成交金额近乎是北京2倍,其成交面积套数也远超其他城市,二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月,上海房价同比涨1.24%,环比涨19.29%。
那么,上海房价为什么快速上涨?
表面上看,“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨,有房群体的资产开始膨胀,净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应:投资效应与首付门槛降低效应。
因为房价快涨,人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿,因为面积越大、总价越高,同等涨幅,房子增值越明显。
陈先生前两年买了一套300万元的房子(首付60万,按揭240万),两年后房价上涨了50%,那么房子总价是450万,卖掉之后,付掉240万银行贷款和契税之后,手头净现金200万元,此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨,从60万到200万,如果靠积累的话,需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨,从60万到200万,一步到位,原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是,上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象:改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。
专业人士表示,上海房价的飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。一个解释是,此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是,上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”,买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来?
如今股市还很低迷,不可能对当前上海楼市起到支撑作用,所以可以排除股市。还有,上海经济基本面好,富人本来就比较多,其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话,早几年中高端和豪宅就应该是主力了,不会等到现在。就近三年看,上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳,基本是前几年赚多少工资,今年也赚的差不多。
相关人士还表示,房价的不断上涨,买不起房的人更加买不起;有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是,上海楼市的刚需驱动力越来越弱。
上海房价较快上涨的局面短期内能改变吗?
专业人士进一步指出,上海随着城市的快速发展,可供开发建设土地已经非常紧张,目前住宅用地已经在逐年减少,并且未来将长期持续、难以扭转,最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发;近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的,这也是公认的事实,供少需多之下,房价自然上涨。
目前货币超发,股市风险大,实体经济不景气,好的投资渠道很少,加之房贷利率持续降低,所以上海楼市的资金面是非常充裕的,因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。
不久前,上海市公开表示,上海楼市限购措施不会改变;供应结构上,今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。
业内资深人士指出,这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响,优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台,除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾,抑制房价过快上涨之外,还可以平抑地价的过快上涨,因为户型面积段的强制雷同,削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力,相应地,地价也会受到抑制,从长远看,这也有利于房地产业的健康发展;至于提高商办物业的持有比例和年限,有利于促使开发商向运营商方向转型。
现阶段,上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求;“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。
但专业人士指出,如果每个区域(板块)整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应,可能达不到“控房价”和“促成交”的目的,却可能引发两大不良后果:一是产生结构性的去化难问题;二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾,引发新一轮价格飙升。
目前上海商品住宅的消化周期只有4个月,整体处于供不应求的状态;但局部仍有不少难去化的库存,主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看,其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下,不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定,特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块,有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着,中高端和豪宅人群看不上。
激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果,就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比,2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%,已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力,绝对不能轻视。
根据新政,中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%,这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。最终,原本可以在内外环之间得到满足的改善需求,被吸引到内环内和热点内中环板块;原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅,被严重挤压,得不到充分满足。长远下去,中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化,中高端和豪宅房价将猛烈上涨。
如今的楼市下刚需买房需要的不仅仅是钱,更重要的是技巧。
1.了解银行对房贷的态度
大多数购房者对市场把握不是太精准,但是可以通过银行对贷款的态度来把握市场,一般来说,银行手松,说明市场看好,投资客涌动,房价一般呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大,投资客抽身,绝大部分卖家着急,买家观望,房价一般呈下跌趋势。
2.买跌不买涨
投资理念一般是“买跌不买涨”,虽然利润达不到最大化,但可以降低投资风险。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格,所以买房应该“买跌不买涨”。
3.买“预期”
购房要学会买“预期”,这样升值潜力比较大。政府的规划以及周边新建学校等是影响居住环境的因素。等到全部配套落实的时候,房价也肯定已经包含了这些附加值,房价肯定也是不会低的。如果规划明确,可早前下手,最好是在政策还未明朗之前买。当然,前提条件是消息的来源一定要准确。
4.不必一步到位
(以上回答发布于2016-02-26,当前相关购房政策请以实际为准)
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C. 上海楼市升温,上海的房价为什么一直居高不下
我认为上海的房价一直居高不下,主要是由于以下3点原因。
1、上海市的综合能力较强,就业机会多。
上海作为国内的一线城市,在国际上也享有名着,房价一直居高不下,自然有它的原因,很多年轻人大学毕业之后会选择到大城市打拼,因为大城市的发展机会比较多,而且待遇也比二三线的小城市好。
长期下来,很多年轻人在上海有了自己的事业和工作,就会考虑在上海买房,所以这就导致上海的房价一直居高不下,另外就是上海市的地理位置属于沿海地区,经济比较发达,城市的基础设施比较健全,适合人们居住。
房是中国人生活的一个重要话题,加上中国人口密度大,房子的价格只会越来越高,无论是在一线城市还是在二线城市,都是如此。虽然政府现在已经严禁各种炒房热的现象,房价依旧不会低,就算降也不会降太多,很多人奋斗几十年,仍然在上海买不起房子。
D. 上海房价暴涨的原因
1.民办摇号后,导致学区房需求大涨,如张江板块,御桥板块,莘庄板块,吴泾板块等的某些楼盘,这些学区房的暴涨带动周边非学区品质次新房跟涨,进而带动区域性跟涨。
2.新房限价,导致很多人想碰运气,虽然今年的一手新房打开限价,批出的价格较去年上涨20-30%不等。
但是还是和周边二手房差价过大,譬如前滩板块,徐汇滨江板块,徐汇梅陇板块,导致新房打新投资需求旺盛,但是10:1的中奖概率实在太低,很多投资客多次不中后会转战二手房市场,带动二手房上涨。
3.限购以及房产税,为了购买资格以及避免房产税,只能卖光家里所有的房产,从而买一到两套精品房产,这也是本轮好地段高总价房子涨的最多的原因。
4.今年货币放水引发的宽松信贷,周边太多的经营贷流入购房的案例了,3.58到4.35的利率,比之房贷利率还低,二抵再买房的比比皆是,推动房价上涨。
5.今年史上最大力度的拆迁,造就了大把手握数百万的拆迁户的购买需求,推动置换市场的火热。
E. 2021年了,为什么这波上海的房价涨幅这么快
上海楼市2021年1月第三周数据出炉,上海本周上涨509元。
上海楼市2021年1月第三周数据出炉,其中:
上海楼市二手房挂牌价从52145元变为52654元,本周上涨509元,持续上涨。
上海楼市近三周在售二手房数量为39798套,27481套,35305套,上下震荡。
感觉上海楼市的那些房产中介现在压力也很大,虽然说上海楼市火热,成交量持续上涨,但是这也就导致有的上海房东并不是诚心卖房,在这种情况下,尽管上海房价持续上涨,但是房产中介想要赚钱开单,也并不是很容易了。
看上周上海的待售二手房数量突然从3万9千套减少到了2万7千套,然后这周又增加到了3万5千套,这就是现在上海楼市里面有太多房东并不是诚心想要卖房,房产中介下架整理房源。
现在楼市的情况:
现在上海楼市的火热主要是靠2020年的天量拆迁,还有2020年上海的教育政策改变,弄了个公民同招出来,这就导致那些公办学校的优势凸显,让公办学校附近的学区房房价成为了房价上涨的绝对主力。从短期来看,上海房价的确还会再涨,但是从中长期来看, 上海房价还是涨不起来的。
F. 为何今年上海房价涨的出奇的快
因为地价都贵的离谱,房价就可想而知了!不涨价房企赚什么呢!
在前8个月中,国内房地产中的土地市场到底有多火爆呢?从相关机构处公布的数据显示,房地产相关税收收入增速也下行的背景下,土地收入增速却在继续走高,国有土地使用权出让收入约2万亿元。
土地收入稳定增长
权威机构13日发布“2016年8月财政收支情况”显示,今年1到8月累计,全国国有土地使用权出让收入20057亿元,同比增长14%。shzyqiyu88
同样来自财政部数据显示,今年前七月累计全国国有土地使用权出让收入17288亿元,同比增长12.1%。今年上半年全国国有土地使用权出让收入14303亿元,同比增长9.7%。
不难发现,从上半年的9.7%到截至7月底的12.1%,再到1到8月底的14%,全国卖地收入正在呈现稳步增长态势。此外,记者了解到,2015年全年土地出让收入同比下降了21.4%,从大幅下降到重新出现两位数的增长,这个扭转的力度相当大。
城市分化明显
值得注意的是,“土地财政“热度再起,却只是少部分城市的狂欢,城市分化明显。其实,在全国财政收入增速整体下行背景下,这些城市一般公共预算收入增速往往也坚挺,甚至逆势回升。
据中原地产研究中心统计,50大城市前8个月土地出让金达1.51万亿元,去年同期为1万亿左右,同比增长达到51%。部分一二线热点城市土地收入增幅较大,如上海前8个月土地收入达1240亿元,同比增长约40%,杭州、合肥、深圳土地收入涨幅都超过200%。
不过,有业内专家表示:房地产销售、投资等在今年3、4月份见顶后高位回落,土地市场的反应会滞后一些。尤其是当前部分热点城市房价短期暴涨,地价普遍超过房价,风险逐渐积累,土地市场高热度难以持续。
来源于:长江商报