1. 上海首个积分摇号楼盘入市，这会对周边房价造成哪些影响
积分摇号会优先于无房人群，可以有效控制炒房现象。这段时间，上海的一个楼盘引起了大家的关注，并不因为这个楼盘有多好，只是因为这是上海房地产政策“沪十条”出台后的第一个楼盘，按照新政策，该楼盘需要通过“积分摇号”的方式进行购买，所以不少人都将目光放在这个楼盘上，想要看看新政策对楼盘销售的影响。目前根据媒体最新披露的消息，这个楼盘总共有498个单位，参与认筹的人数超过一千，虽然远超单位套数，但与之前万人摇号相比，炒房现象已经缓解了不少。
2. 楼市调查 | 上海楼市新政首个触发积分制的建发浦上湾
如果 楼市 真有蝴蝶效应老尺，“沪十条”或许是昌卖这只蝴蝶。
接二连三，各大城市开始密集出台楼市调控政策的现象，辐射长三角城市群包括杭州、无锡、宁波等。上海楼市也发生了很大变化，转折或许就在当下。
“沪十条”实施以来， 第一次 新开盘上市的三个 楼盘 分别为闵行区永康城浦上雅苑（建发浦上湾）、金地峯范以及经纬学府阳光，由于后两者认筹人数未超过销售房源的1.3倍，未触发积分制。
而建发浦上湾是上海第一个触发积分制的 新楼盘 。据悉，建发浦上湾于2月6日启动认筹，项目一次性全部推出房源共498套，最终认筹人数为1589组，704组入围摇号。
截至3月5日，上述三个楼盘均完成摇号。
最新的一项政策是五天前（3月3日），上海房屋管理局发布的一则《关于进一步加强本市 房地产 市场管理的通知》第一次提到，对按照优先购房政策购买的 新房 限售5年。
由于建发浦上湾项目的认筹时间节点正好处于“沪十条”之后且“沪七条”之前，因此本次推出的498套房源，一律不属于限售5年范畴。
新政“加持”下，建发浦上湾项目的认筹情况颇为乐观，认筹率高达319%，认筹耐含逗金较低仅为20万元，入市均价处于4.04万元/平方米，这一价格被市场认为“友好”。
业内人士认为，由于建发浦上湾项目采取积分制摇号的游戏规则，或许不会让这一项目“日光”，楼市新政下出现更多变量因素。
新政“加持”
在上海这场变幻莫测的楼市调控中，拿着积分这张入场券，上海“无房”家庭占有一定优势，刚需盘对他们来说仍有很大吸引力。
据新媒体了解，积分制将综合购房者的家庭、户籍、 房产 情况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保这五大因素，拥有一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。
积分主要分为基础分（满分60）以及动态分（满分24分），其中家庭、户籍、房产情况、5年内在沪购房记录构成基础分，在沪缴纳社保情况则体现为动态分，从认筹日起往前计算20年，每缴纳1月社保加0.1分。
市场消息称，此次建发浦上湾项目的积分摇号入围线为56.7分，这一积分线使得不少购房者直呼“分数不低，摇号可能无望”。
有购房者指，要拿到56.7分，需要满足沪籍无房家庭且5年内未购房的；或外地户籍家庭5年内未购房且缴满5年以上社保的；或沪籍单身无房5年内无购房记录且需缴满5年以上社保的购房群体。
长期研究上海楼市的分析师表示，假如积分较高者的摇号排序靠后，这部分购房者可能买不到满意的楼层和户型，因此弃号选择其他新盘上车。因为在大部分新盘认购中，积分较高者有优势，选择的范围和空间就更大。
“沪十条”实施以来新入市的三个新盘项目，除了建发浦上湾外，其余两个项目金地峯范以及经纬学府阳光未达到1.3倍的认购率，这三个项目在首批摇号购房者选完后，剩余房源将按照常规续销流程销售。
不可否认，对于改善性需求的购房者，“沪十条”似乎还为其提供了不少便利。
一名上海本地人对新媒体表示，现在的购房环境对在上海有几套房子但几年没有买过新房的群体来说比较有利，如果把名下的房子卖掉，积分会很高，购买新房就会有更多机会，对这种群体来说是比较有优势的。
浦江南“三兄弟”
建发浦上湾与新城的千禧公园项目、旭辉的江山都会项目，业内戏称为“浦江南三兄弟”，项目两两邻近，处于同一水平线上。
从拿地到认筹开盘，建发浦上湾经历了漫长的300天时间。其延续了中式园林建筑的特色，浦上湾的住宅风格带有很有浓厚的中式古典风格。
据新媒体了解，此次推出项目的全部房源，合共498套，为88平方米至128平方米三种户型，销售均价在4.04元/平方米，总价在307至565万元/套。该项目预计将于2023年初全装修修交付。
值得一提的是，建发浦上湾项目的交通不算方便，这成为项目的弱势之一。同时，板块内商业并不发达，附近的 商业综合体 为万达广场，此外还有建设中的和润生活广场。
从地理位置看，浦江镇面积较大，处于浦东新区和闵行区交接，距离前滩约4公里，近些年新盘以高端住宅为主，推盘节奏较慢，而旧盘新推项目多以 别墅 为主， 公寓 房源供不应求，今年或将有不少宅地推出，补充该板块的住宅供应。
建发浦上湾项目则位于浦江镇板块边缘，位于新港河路，靠近奉贤区，距离地铁站较远，而浦江板块的商品房多聚集在浦锦街道或地铁8号线附近，其新房售价水平比建发浦上湾高出2万元/平方米，目前售价水平在6万元/平方米以上。
就在五个月前，和建发浦上湾项目一同拿地的新城千禧公园一期早已开盘认筹，推出房源308套，入市均价与浦上湾一致为4.04万元/平方米，总价在350万元起，认筹比为113%，目前仍有在售房源。
另一边，多个房地产中介平台显示，旭辉江山都会项目于去年8月入市464套房源，至今已经售罄。
事实上，浦江南“三兄弟”拿地溢价率并不高，其中旭辉为底价、新城和建发分别溢价3%，这就意味着项目存有很大的溢价空间，而该板块内 房价 仍有一定上升空间。
去年5月13日消息，新城和建发分别以13.45亿及10.93亿拿下浦江镇拓展大型居住社区的两宗相邻地块，成交楼面价均为1.69万元/平方米。旭辉旭辉拿地的时间为2019年12月18日，以9.8亿总价1.62万元/平方米楼面价获得浦江地块。
重回上海
上海一直是建发华东区域布局的重点，从去年开始，建发便一心重仓上海，正等待“绝地重生”。
近期，该公司不仅因为浦上湾多次登上上海新盘的热搜榜，还因为与融创联合拿地而被上海普陀区政府约谈。
据新媒体了解，2020年至今，建发在上海各区积极参与了多场土拍现场，其以24.4亿摘上海宝山宅地后，再以10.93亿获得闵行浦江宅地。于今年2月2日，建发联手融创64.52亿、溢价36%竞得普陀石泉社区一宗宅地。
与融创联手拿下的这宗普陀区宅地楼面价超过8.43万元/平方米，刷新了上海普陀区宅地成交单价，同时跻身上海宅地历史成交单价前五名，引发了市场不少关注。
尤其在调控频出、严格监管的上海楼市，如此高溢价拿地，项目会不会去化艰难、如何保证盈利等，这些都是市场疑惑的地方。毕竟，建发在2016年可是在上海多个“项目”上栽过跟头。
2016年可谓是建发最“意气风发”的时候，该年其曾以109.88亿元拿下嘉定和宝山两宗地块，溢价率最高达115%。
好景不长，上海政府随后发布多重严格调控政策，在限价和限购的双重打击下，嘉定和宝山顾村项目的销售情况并不理想，加上去化慢，资金占用成本也在逐渐增加，更别说嘉定项目的入市均价低于预估售价逾1万元/平方米的差距。
其实，建发在上海的发展历史并不短，自2004年进军上海市场以来，目前在上海开发有6个项目，包括金玥湾、公园央墅、玖珑湾、央玺、浦上湾及云锦湾，而其中此次入市的浦上湾为建发在上海的第五个项目。
今年，除了浦上湾项目面世外，建发位于宝山美兰湖板块的云锦湾首批房源也入市在即。与此同时，建发通过不断加大华东区域其他城市的布局，销售业绩也逐渐走上台阶。
据建发华东区域消息，截至2020年11月底，建发房产华东区域销售额突破300亿，建发华东区域主要包括上海、苏州、南京、无锡、合肥、淮安、蚌端口、张家港、太仓、常熟等城市。
3. 上海推出第五批集中供应房源：共57楼盘超1.5万套，10万元+豪宅多达15个
10月16日，上海市房地产交易中心 “网上房地产”网站公示了《本市近期将上市新建商品住房项目一览表（第五批次）》，共推出57个新盘，总计15206套房源，并将于近期陆续上市。
《每日经济新闻》记者注意到，与前四批次集中供应房源相比，本批次集中供应房源中备案均价达到10万元 的豪宅项目一次性释放了多达15个，项目最高均价达14.7万元/平方米。
10万元 豪宅扎堆入市，最高均价14.7万元
从区域分布看，上海第五批次集中供应房源分布在浦东、黄浦、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等16个区域，在今年的5批次集中供应房源中分布区域最多。
值得注意的是，相比今年前四批次集中供应房源，第五批次集中供应的房源达15206套，在数量上遥遥领先。其中，备案均价超过10万元的豪宅项目多达15个，且地理位置都比较好。
来源：网上房地产
以上海桃花源项目为例，该项目为纯别墅，也是此次备案均价最高的项目，达14.7万元/平方米，共有房源188套，总价区间2500-7500万元，入围1.3倍，也就是245人。该项目上一次取证为2019年，均价为13.95万元/平方米。
另一个明星项目绿地海珀外滩，地处董家渡，地理位置优越。此次的备案均价为14.25万元/平方米，房源共145套，主力总价2700万-6000万元，入围2.5倍，也就是363人。
而坐拥浦东陆家嘴一线江景的中信九庐项目，2019年首次开盘时均价为12.8万元/平方米。自去年疫情好转后该项目就屡次传出将要开盘的消息，可以说，这也是上海蓄客最久的豪宅项目。此次该项目备案均价为13.5万元/平方米，房源152套，主力总价1300万-6000万元，入围2.5倍，也就是380人。
此外，位于浦东新区的陆家嘴滨江苑项目、静安区的安康名邸项目和虹口区的虹玺名邸项目，备案均价均超过12万元/平方米，三者入围比均为2.5。
相比之下，去年曾引发上海豪宅抢购潮的碧云尊邸项目则显得相对低调，次此备案均价为11.2万元/平方米。单价看似乎并不高，但主力户型为300~500平方米的4-6房联排，主力总价1800万-6000万元，房源173套，入围2倍，350人左右。
对于此次上海集中供应的房源总数量之大及豪宅项目扎堆情况，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，一方面为了缓解市场焦虑情绪，加强维稳楼市秩序；另一方面，和房企年底冲击业绩也有一定关系。“上海第五批次集中供应新盘中高价项目多一些，是根据全年供应来进行相应调配的，第一批集中供应房源时基本以刚需和刚改盘为主，没有什么高端项目”。
二手房降温或进一步影响新房市场
不过，根据相关规定，购房者在同批次房源中只能认购一个楼盘，这显然会分流一部分客源。
据《每日经济新闻》记者统计，今年上海第五批次集中供应房源之前，上海已发放195张预售证，总计供应58687套新房。至此，今年上海新房供应总预证将达252张，总房源数将达73893套，为近五年之最。
此外，一些热门楼盘，如中粮瑞虹海景壹号、保利天汇、新湖青蓝国际、新湖明珠城等项目，一年内再次取证，产品类型未变，价格也未涨。
今年2月6日，上海新房摇号积分制正式落地实施，计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。
根据规定，上海第五批次集中供应房源，项目认购比（认购组数/准售房源套数）高于入围比（入围组数/准售房源套数）的，触发计分排序规。另外，所有项目中凡是认购比高于1：3的，继续实行“5年限售”政策。
不过，热门区域的楼盘往往也不缺高分客群，如果中高分客户集体奔赴同一片区的高分热门楼盘，则购买该楼盘的难度会随之增大。如前滩区域的新房均价为10.2万元/平方米，之后入围购房者的总分基本在满分了。
值得一提的是，今年7月上海开始实施二手房源价格核验，即交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
“目前来看上海二手房市场降温比较明显，不排除一些需求向二手房市场进行分流，同时减轻对于新房的需求。”张波预计，今年四季度整个市场降温还会持续，并由二手房市场向新房市场传递。
易居研究院智库中心数据显示，今年9月，上海二手房成交约1.2万套，环比下降33%，同比下降61%，成交水平几乎降至近几年的底部水平。可见，“核验价格”导致的挂牌减少，以及“三价就低”导致的首付增加，对市场起到显着的降温效果。
4. 上海首个积分摇号盘入市 无房户占下130%认购额
最近上海有一个楼盘非常受关注，但不是因为项目卖得多贵、地段多好，而是因为它是上海“沪十条”新政要求新盘必须靠“积分摇号”之后入市的第一个新盘——建发浦上湾。
也正由此，这个项目的政策执行情况、市场反响对上海新房后市颇有影响，项目的认购开盘流程也或成为后续其他项目的参照模板。
记者从建发浦上湾处了解到，项目在“沪十条”新政落地后首批取证。项目位于闵行区浦江镇，本次项目取证房源共498套，共吸引了近千人参与认筹，均价40400元/平方米，将于3月5日开盘选房。
按照规则，该项目获取摇号资格的入围分是56.7分，优先满足“无房家庭”自住购房需求。入围摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。
知情人士告诉记者，建发浦上湾的销售已经给没有到达的客户发送了“未入围”通知。如果没有异议，可于3月8日之后办理退筹。
即使摇号门槛已大幅提高，上海新房依然“号不应筹”，购房者仍需拼运气。
“1.3倍”触发积分制 企业将无缘摇号
“沪十条”后首批实行积分试点的新盘有3个，即建发浦上湾、金地峯范、经纬·学府阳光，只有浦上湾触发了积分机制。
据记者了解，其后上海还有永康城浦上雅苑、宝山区经纬城市绿洲家园和嘉定区峰范嘉苑会新增积分制，开展认筹摇号流程。
这意味着，建发浦上湾对细则的执行流程，对后续项目具有不少借鉴意义。
建发浦上湾的认筹细则显示，在认购组数和可售房源套数超过1.3:1时，计分排序正式启用，积分达标的购房人进入公证摇号选房阶段。
而计分按照拥有住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算，按计分高低排序。
另外，值得一提的是，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。也就是说，积分摇号盘，排除了企业购房的机会。
即使新增了多重门槛，建发浦上湾通过积分门槛的入围者依然不少，摇号的前130%认购者，都是在上海的无房户。
克而瑞市场分析师分析认为，上海在楼市新政之下“降火”效果明显，投资投机性需求被压制，但上海本身的刚需置业需求旺盛，所以市场不会迅速转冷，只会更加理性。
摇号者全部无房 新行情有利真刚需
自1月21日上海出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（即沪十条），提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度、优先满足“无房家庭”自住购房需求后，市场已经开始执行新规内容及“无房家庭”的认定方式。
新政后的新房购房流程，大致分为认购、打分、摇号三个步骤。
第一步，认购。购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。
第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。
第三步，摇号。分数排在前130%的购房者，可以入围摇号。
上述分析师认为，这说明了对于“无房家庭”的倾斜，明确体现了上海坚持“房住不炒”的定位，是房地产回归消费属性的重要表现。
在现行住房限购制度框架下，通过政策调整来优先满足“无房、自住”家庭的购房需求,同时也兼顾到改善需求，对于上海房地产市场整体平稳发展，房价和预期稳定都将起到重要作用。